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遇到一房二卖到底房屋最终归谁
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2024-03-29
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王淳律师
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专家导读
一房二卖时，过户、预告登记及实际占有决定房产归属：优先过户者拥有；未过户而预告登记的归预告人；均未办理则归实际占有人。有效合同买方有权要求卖方履约交房；撤销或无效合同买方可索赔违约赔偿。
一、遇到一房二卖到底房屋最终归谁
在一房二卖的场景中，首先办理过户手续的购房者将拥有该房产，而尚未完成过户流程的买卖双方，则应优先考虑已完成预告登记的购买者。如果这三种情况都不存在，那么，谁率先实际占有该物业，谁就具有优先权。对于有效合同的签署人而言，其有权利向对立方要求对方履行合同义务，将房产完整地交还给自己；相对地，对于可撤销合同的签署人和无效合同的签署人来说，他们同样拥有此项权利，但需要向卖方主张支付违约赔偿金。在这里，我们给出了这项法律规定的法律依据。
《民法典》第一百四十八条
一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
第二百零九条
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、一房二卖对开发商的法律规定有哪些
最高人民法院对一房两卖新规定：
1、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房子出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房子的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房子已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“遇到一房二卖到底房屋最终归谁”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。
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遇到一房二卖到底房屋最终归谁
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遇到一房二卖情况房屋归谁，怎么办
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一、一房二卖是什么意思一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买房人。又称房屋的二重买卖。其实现实生活中，出卖人也可能先后订立多个合同，将房出卖给多个买受人的情况，其实质是一种欺诈行为。具体来说，我们在生活中常见的一房二卖情形主要是以下几种：
（一）出卖人先后与两个不同的买房人订立合同后，对后买房人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。简单说来就是讲房屋过户登记给
第二个人，比如在
第一次卖房过后就出现涨房价的情况，于是出卖人就将房屋卖给
第二个人并过户登记。
（二）出卖人将房屋售与前买房人并办理了产权过户登记之后，又与后买房人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。这种情况就是与
第一个买房人已经成功交易过后，又将房屋卖给第二个买房人。
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。也就是说房主挂出卖房信息，并已经完成了合同签订甚至房款交付，但是两次卖房都没有进行登记。
二、遇到一房二卖情形时房子归谁一房二卖在生活中并不常见，但如果不幸遇到也千瓦不要心急，谋求法律的手段解决问题才是维护自身合法权益最有效的方法。在现实生活中可以划分为下面几种情况。
（一）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续时，房子应归后买人所有。在这种情况下，两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已经实际取得了房屋的所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
（二）出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同时，房子归前买人所有。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》
第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
（三）两次买卖均未完成过户登记的处理。在两次买卖均未办理过户登记时，房子仍归出卖人所有。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
一、一房二卖是什么意思一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买房人。又称房屋的二重买卖。其实现实生活中，出卖人也可能先后订立多个合同，将房出卖给多个买受人的情况，其实质是一种欺诈行为。具体来说，我们在生活中常见的一房二卖情形主要是以下几种：
（一）出卖人先后与两个不同的买房人订立合同后，对后买房人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。简单说来就是讲房屋过户登记给
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第一次卖房过后就出现涨房价的情况，于是出卖人就将房屋卖给
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（二）出卖人将房屋售与前买房人并办理了产权过户登记之后，又与后买房人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。这种情况就是与
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（一）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续时，房子应归后买人所有。在这种情况下，两个房屋买卖合同均有效，但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已经实际取得了房屋的所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
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[律师回复] 租赁合同到期腾退房屋属于物权的转移或改变。租赁合同到期腾退房屋，实质上是租赁合同关系（租赁权）的履行或终止，从合同关系上具有债权的特征，这是传统债权理论的惯性思维。但是，随着立法的完善与立法意识的变化，在法律上形成了“买卖不破租赁”的规则，租赁权具有物权化的本质物征，这也成了民法理论界的主流观点。租赁权产生于租赁合同，合同权利应是债权，这是一般的法理关系。但现代社会中，租赁关系得到了长足发展，它的价值与意义已大大拓展，客观上要求突出承租人的利益及其保护，这使得租赁权的物权性质破历史尘土而出，说明租赁权开始有了适宜的发展环境，表明租赁权经历了债权向物权转化的质变过程。租赁权完全能使承租人占有、使用租赁物，而且在租赁期间内可以排除出租人对租赁物的非法干预，这是众所公知的事实。这里早已包含了物权的一切要素，如物权的支配性、排他性等等。
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买房人遇到一房数卖情形谁才能最终购得房屋
[律师回复] 在出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同且合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，按照以下顺序确定履行合同的买受人。
1.已经办理房屋所有权转移登记的为买受人。
2.均未办理房屋所有权转移登记时，已经实际合法占有房屋的为买受人。
3.均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋。应当综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定买受人。
4.无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1.已经办理房屋所有权转移登记的为买受人。
2.均未办理房屋所有权转移登记时，已经实际合法占有房屋的为买受人。
3.均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋。应当综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定买受人。
4.无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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顶楼房屋归谁
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。基于物权法定原理，即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人，也因为开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由全体购房人使用管理。理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁
最后粉刷表层，而在外部关系上，比如买卖、保险、纳税等计算房屋面积时则计算至界壁中心的面积，而依照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，外墙墙体水平投影面积的一半计入套内面积另一半则记入公摊面积，但并不能因此简单地认为外墙一半专有一半共有。
再者，《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
总之，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。实际上根据《商品房销售公摊规则》本幢房屋购房人全体为外墙支付了全部面积价款，外墙成为受让人产权的一部分，出让人开发商对外墙已经实际进行了转让，本幢楼区分所有权人全体因取得各自专有产权而享有对外墙的区分所有权之共有权。
由于房屋出让，开发商成为非所有权人或区分所有权人，其均不享有对外墙面的“单独”处分权。基于物权法定原理，即使在每一份购房合同中对外墙面的使用权约定归属于非所有权人，也因为开发商的无处分权而无效，除非事前开发商与区分所有人全体对此达成了一致意见。
其次，外墙面应该由全体购房人使用管理。理论上，专有部分的范围划至房屋单元界壁
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总之，针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。
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（
1）可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换。
（
2）货币补偿金额计算公式为：（被拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。
（
3）被拆除房屋评估如选用重置法的，按重置单价结合成新，由征地单位委托具有房屋拆迁评估资格的房地产估价机构评估；同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准，由被拆除房屋所在地的市、县人民政府根土地市场的实际情况制定并公布。
（
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第一顺序（配偶、子女、父母）和
第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）。继承开始后，由
第一顺序继承人继承，
第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。4、最后，才是确定各继承人的份额。按照继承法的规定，同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。
第一顺序（配偶、子女、父母）和
第二顺序（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）。继承开始后，由
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房产纠纷
租赁合同到期，房屋归谁，还是归物业？
[律师回复] 租赁合同到期腾退房屋属于物权的转移或改变。租赁合同到期腾退房屋，实质上是租赁合同关系（租赁权）的履行或终止，从合同关系上具有债权的特征，这是传统债权理论的惯性思维。但是，随着立法的完善与立法意识的变化，在法律上形成了“买卖不破租赁”的规则，租赁权具有物权化的本质物征，这也成了民法理论界的主流观点。租赁权产生于租赁合同，合同权利应是债权，这是一般的法理关系。但现代社会中，租赁关系得到了长足发展，它的价值与意义已大大拓展，客观上要求突出承租人的利益及其保护，这使得租赁权的物权性质破历史尘土而出，说明租赁权开始有了适宜的发展环境，表明租赁权经历了债权向物权转化的质变过程。租赁权完全能使承租人占有、使用租赁物，而且在租赁期间内可以排除出租人对租赁物的非法干预，这是众所公知的事实。这里早已包含了物权的一切要素，如物权的支配性、排他性等等。
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快速解决“房产纠纷”问题
你好，我的劳动合同马上就要到期了。然后就想知道劳动关系终止后要求工伤待遇如何啊？
[律师回复] 职工因工致残被鉴定为五级、六级伤残的，享受以下待遇：
(一)从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：五级伤残为18个月的本人工资，六级伤残为16个月的本人工资；
(二)保留与用人单位的劳动关系，由用人单位安排适当工作。难以安排工作的，由用人单位按月发给伤残津贴，标准为：五级伤残为本人工资的70%，六级伤残为本人工资的60%，并由用人单位按照规定为其缴纳应缴纳的各项社会保险费。伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的，由用人单位补足差额。
(一)从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金，标准为：五级伤残为18个月的本人工资，六级伤残为16个月的本人工资；
(二)保留与用人单位的劳动关系，由用人单位安排适当工作。难以安排工作的，由用人单位按月发给伤残津贴，标准为：五级伤残为本人工资的70%，六级伤残为本人工资的60%，并由用人单位按照规定为其缴纳应缴纳的各项社会保险费。伤残津贴实际金额低于当地最低工资标准的，由用人单位补足差额。
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村民个人开荒用地最终使用权归谁
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 农村房屋用地使用权即农村房屋用地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对房屋用地的占有、使用、收益的权利。
虽然农村居民住房全归私人所有，但根据我国法律规定，房屋用地属于农村集体所有农民个人没有所有权，只有使用权，因此，农村居民新建住宅应当向农村集体经济组织或者农村村民委员会提出申请经过乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，并且不得转让、出租或抵押。
但如果国家建设需要征用土地，或者乡村的土地利用规划、村镇规划需要改变土地用途，或村民房屋用地的实际使用面积过大，远远超过当地规定的标准，经过村民代表大会或村民大会讨论通过，报请乡(镇)人民政府审查、同意，基本核算单位有权调剂或重新安排使用。但应对原有房屋用地的建筑物和树木等给予合理赔偿。
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