房屋纠纷问题怎么解决

[律师回复] 虽然社会发展的速度现在要比以前快出不少，但是现在很多家庭都是共同拥有一套房产的，偏偏这种情况是最容易出现问题的，毕竟这一件事情涉及到很多其他的小因素，那么如何解决家庭房产纠纷?
首先，如果是因房产产生的继承纠纷，需现查明被继承人生前是否有留下遗嘱、遗赠协议或遗赠扶养协议，如果有那就要先按有效的遗嘱、遗赠协议或遗赠扶养协议处置房产。如果被继承人生前没有留下遗嘱，只能按照法定遗嘱继承，继承开始后，由第一顺序继承人继承，如配偶、子女、父母，同时也要适当顾及缺乏劳动能力且无生活来源的继承人等然后，关于处置房产而产生的纠纷，建议还是通过协商来解决以免伤了家庭成员之间的情谊，如果无法通过协商解决纠纷的，那么只能够向人民法院提起诉讼，由人民法院作出公正的判决。
《中华人民共和国继承法》第五条
继承开始后，按照法定继承办理有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
《中华人民共和国继承法》第十四条
对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。

[律师回复] 你好你想要咨询了什么问题，具体说清楚。

[律师回复] 相邻关系可以通过村委协商解决，如果村委无法解决的话，可以通过法律途径解决。

[律师回复]
1.支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务时，向对方当事人支付的一定数额的金钱。
2.损害赔偿.损害赔偿：是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时，违约方向对方当事人所作的经济补偿。
3.继续履行.继续履行：是指由法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令，强迫债务人在指定期限内履行合同债务。
其他补救措施.第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理.更换.重作.退货.减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

[律师回复] 高层住宅雄伟气派，因其采用预制模板和灌浆工艺建造，抗震强度较高，造价也高。其中的电梯、过道、门厅等配套设施占用了很大的空间，加大了费用。住高层住宅视野宽阔、清静、卫生、夏季通风效果良好都是很大的优点。但高层住宅有很多不便之处，尤其是目前的电梯质量不够稳定，如维修不及时或遇上停电，给上下楼带来很多麻烦。其次，高层住宅楼的用水采用水箱式，很容易造成二次污染。还应看到，高层住宅过于集中的地方，相应地造成人口密度大，给交通带来很大压力。你说是老公，就当房屋质量问题的回答。

[律师回复] 您好，您具体的情况是什么？主要的问题是什么？

[律师回复] 土地证是证明你拥有该块土地使用权的证明文书； 房产证是证明你拥有该房屋所有权的证明文书。
有部分城市实施房地合一发证，即房产证与土地证合并颁发一张证。
房屋所有权证(即房产证)是你拥有房屋所有权的证明，凭房屋所有权证和国有土地使用证可以对房屋行使买卖、赠与、出租、抵押等权利。
土地证只是证明你的房屋拥有合法的土地使用权，如果是国有土地使用证，那么其上的房屋可以进行买卖、赠与、抵押、出租等；如果是集体土地(或宅基地)，那么其上的房屋就不能抵押，买卖、赠与也需要得到村镇相关部门的同意方可办理。
买房后，先办理房产证，再办土地使用证。房产证得到了后。具体流程如下：
1、受理申请材料；
2、审核材料；
3、校准登记；
4、颁发证书。 一般需要20个工作日可以办理下来。
如果土地证遗失，先要向发证机关申请挂失，然后才能补办，具体程序应向发证机关咨询。

[律师回复] 对于怎么解决房屋纠纷？这个问题，解答如下, 房屋租赁在房地产交易市场上是经常会发生纠纷的，出现了房屋转租纠纷应该怎么处理呢下面由我为您解答。
在大多数民事纠纷案件的处理上，通常有调解、仲裁、诉讼这三种比较常见的方式，不同的方式各有长处，具体取决于合同双方当事人的选择。
一、房屋转租纠纷可以调解
调解就是在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，租赁双方可以就近请有关组织进行调解。
二、房屋转租纠纷可以仲裁
仲裁实行一裁终局，具有“公正及时，程序简便，专家断案，依裁终局”的优势，可以使当事人避免陷入于官司的旷日持久的纠缠和身心疲惫的针锋相对之中，是一种比较受推崇的争端解决机制。
三、房屋转租纠纷可以诉讼
如果租赁当事人双方不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将向人民提讼。通过的诉讼活动而做出的判决的强制力，要远远大于调解和仲裁。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条
承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、一般质量问题，开发商应保修 一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同 法律规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。 根据《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。 三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金 根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑 1、出卖人是否能够或者应当预见到; 2、出卖人是否能够或应该能够解决; 3、该事由是否足以导致延期施工。 不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。 也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验： 1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益; 2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态; 3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益; 4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。 四、配套设施迟延或者不能交付 配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。 销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 五、装饰和设备不合约定 买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。 六、房屋相关资料不完备 房屋交付时，出卖人应当提供以下资料： 1、政府机构出具的《竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格; 2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差; 3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能 七、房屋负担其他权利或产权瑕疵 出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。 房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第 8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。 八、规划、设计变更应告知购房者 规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。 房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。 九、前期物业纠纷 物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于 第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。 十、交纳税费纠纷 出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析： 1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费; 2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中; 、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。 3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。 在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下： 1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。 2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。 房屋纠纷的诉讼 一、要件及内容 必须符合下列条件: 原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。 应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。 当事人必须依确地行使诉讼权利，按的要求提供必须提供的诉讼材料。 二、举证指南证明等 诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张 或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。 (一)房屋纠纷的共同证据 当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明;房屋所有权证或使用权证等。 (二)房屋买卖纠纷的证据 1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。 2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。 (三)房屋腾退的证明 房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。 (四)房屋租赁纠纷的证据 房屋产权证或公有住房使用证，。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。 (五)房屋回置纠纷的证据 原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据;被动迁房屋的 住户迁出通知 、 准住通知 、及 回迁安置协议书 属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。 (六)房屋居住权纠纷的证据 争议房屋共住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。 (七)房屋确权纠纷的证据 提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。 三、地域管辖 因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖。 四、诉讼时效 一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的 最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。 房屋纠纷的处理办法 凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民提起民事诉讼。 第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向。 第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。 第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。 第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。 第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向。 打房产官司还应注意以下事项： 首先，根据“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。 其次，如当事人对一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级提起上诉;如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请依法提起抗诉。 其 三，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》 第九十二条的规定，申请人民对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。

[律师回复] 这需要看是哪方面的纠纷，征收纠纷常见有如下几方面：
1、产权有纠纷，比如祖遗房产其中长期由一个继承人实际居住，实际居住人要求征收补偿全归自已，而其它继承人要求分割房产。
2、是房屋测量面积有误差，通常是原房屋有过改建，有些面积需要重新认定是否合法。
3、是评估价格有异议。
4、签订了征收补偿协议不履行协议约定。
5、是征收程序不合法比如征收补偿方案未充分征求被征收人意见，多数被征收人拒谈房屋补偿事宜要求改变方案。等不一一列举了。　　通常解决第1条是由对主张产权的继承人协商达成一致后再确定如何协议，或由当事人诉讼至人民作出判决后再进行协议；解决第2条是请专业人员当着提出异议的当事人重新测量，并公开测量依据规范。解决第3条是当面解释评估依据和评估方法，使当事人弄懂弄通，若仍有异议可以请专家组作出鉴定。解决第4条是到人民以合同纠纷民事诉讼由调解或作出判决并执行。解决第5条相对比较难，如果政府程序合法可以对逾期不能达成协议的作出《补偿决定》并行政诉讼由作出裁定允许强制搬迁，但担心的就是政府确实程序不合法，难以通过裁定，这就需要召开听证会重新修订方案获得多数通过方可实施征收。供参考

[律师回复]
1、合同当事人协商解决;
2、可以要求第三方-中介方出面调解解决;
3、到租赁房屋所在地法院起诉解决。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖纠纷涉及到您与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，或者二手存量房买卖合同纠纷，当您与对方产生了合同纠纷，解决方式有几种：首先，协商。根据合同的条款以及国家行政法规，正确理解和解释合同条款，互谅互让，以达到和解。
第二，商品房买卖合同可以向消费者协会寻求调解，商品房合同是消费合同，各地消协也是担负着这类纠纷的调解职能，普通二手房买卖合同可以向当地人民调解委员会寻求调解。
第三，仲裁或诉讼。仲裁要有明确的仲裁条款，一裁终局，对双方有约束力。诉讼则要先确定管辖。合同纠纷应由合同履行地或被告住所地管辖。最后，需要提醒您，您应该找到一个恰当的请求权基础，并依据该请求权拟定诉讼状，这是决定您诉讼请求能否得到支持的关键因素。

[律师回复] 对于房屋买卖纠纷合同纠纷该怎样解决这个问题，解答如下, 房屋买卖纠纷涉及到您与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，或者二手存量房买卖合同纠纷，当您与对方产生了合同纠纷，解决方式有几种：首先，协商。根据合同的条款以及国家行政法规，正确理解和解释合同条款，互谅互让，以达到和解。
第二，商品房买卖合同可以向消费者协会寻求调解，商品房合同是消费合同，各地消协也是担负着这类纠纷的调解职能，普通二手房买卖合同可以向当地人民调解委员会寻求调解。
第三，仲裁或诉讼。仲裁要有明确的仲裁条款，一裁终局，对双方有约束力。诉讼则要先确定管辖。合同纠纷应由合同履行地或被告住所地管辖。最后，需要提醒您，您应该找到一个恰当的请求权基础，并依据该请求权拟定诉讼状，这是决定您诉讼请求能否得到支持的关键因素。

[律师回复] 您好，针对您的房屋纠纷该如何解决问题解答如下,
一、一般质量问题，开发商应保修
一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同
法律规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。
根据《城市房地产开发经营管理条例》
第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金
根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑
1、出卖人是否能够或者应当预见到;
2、出卖人是否能够或应该能够解决;
3、该事由是否足以导致延期施工。
不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。
也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：
1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;
2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;
3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;
4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。
四、配套设施迟延或者不能交付
配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。
销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
五、装饰和设备不合约定
买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。
六、房屋相关资料不完备
房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：
1、政府机构出具的《竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;
2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能
七、房屋负担其他权利或产权瑕疵
出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。
房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第
8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
八、规划、设计变更应告知购房者
规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。
房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。
九、前期物业纠纷
物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于
第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。
十、交纳税费纠纷
出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：
1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;
2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;
、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。
3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。
在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：
1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。
2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。
房屋纠纷的诉讼
一、要件及内容
必须符合下列条件:
原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。
当事人必须依确地行使诉讼权利，按的要求提供必须提供的诉讼材料。
二、举证指南证明等
诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张
或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。
(一)房屋纠纷的共同证据
当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明;房屋所有权证或使用权证等。
(二)房屋买卖纠纷的证据
1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。
2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。
(三)房屋腾退的证明
房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。
(四)房屋租赁纠纷的证据
房屋产权证或公有住房使用证，。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。
(五)房屋回置纠纷的证据
原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据;被动迁房屋的 住户迁出通知 、 准住通知 、及 回迁安置协议书 属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。
(六)房屋居住权纠纷的证据
争议房屋共住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。
(七)房屋确权纠纷的证据
提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。
三、地域管辖
因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖。
四、诉讼时效
一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的
最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
房屋纠纷的处理办法
凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民提起民事诉讼。
第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向。
第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向。
打房产官司还应注意以下事项：
首先，根据“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。
其次，如当事人对一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级提起上诉;如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请依法提起抗诉。
其
三，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》
第九十二条的规定，申请人民对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。

[律师回复] 您好，针对您的房屋纠纷该如何解决问题解答如下,
一、一般质量问题，开发商应保修
一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同
法律规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。
根据《城市房地产开发经营管理条例》
第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金
根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑
1、出卖人是否能够或者应当预见到;
2、出卖人是否能够或应该能够解决;
3、该事由是否足以导致延期施工。
不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。
也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：
1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;
2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;
3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;
4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。
四、配套设施迟延或者不能交付
配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。
销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
五、装饰和设备不合约定
买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。
六、房屋相关资料不完备
房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：
1、政府机构出具的《竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;
2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能
七、房屋负担其他权利或产权瑕疵
出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。
房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第
8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
八、规划、设计变更应告知购房者
规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。
房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。
九、前期物业纠纷
物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于
第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。
十、交纳税费纠纷
出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：
1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;
2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;
、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。
3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。
在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：
1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。
2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。
房屋纠纷的诉讼
一、要件及内容
必须符合下列条件:
原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。
当事人必须依确地行使诉讼权利，按的要求提供必须提供的诉讼材料。
二、举证指南证明等
诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张
或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。
(一)房屋纠纷的共同证据
当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明;房屋所有权证或使用权证等。
(二)房屋买卖纠纷的证据
1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。
2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。
(三)房屋腾退的证明
房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。
(四)房屋租赁纠纷的证据
房屋产权证或公有住房使用证，。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。
(五)房屋回置纠纷的证据
原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据;被动迁房屋的 住户迁出通知 、 准住通知 、及 回迁安置协议书 属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。
(六)房屋居住权纠纷的证据
争议房屋共住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。
(七)房屋确权纠纷的证据
提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。
三、地域管辖
因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖。
四、诉讼时效
一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的
最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
房屋纠纷的处理办法
凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民提起民事诉讼。
第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向。
第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向。
打房产官司还应注意以下事项：
首先，根据“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。
其次，如当事人对一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级提起上诉;如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请依法提起抗诉。
其
三，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》
第九十二条的规定，申请人民对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如果出现了房屋租赁纠纷，我们应该怎么处理呢
(1)调解。它是指在第三者的主持下，出租承租双方当事人经过自愿协商，排除争端，达成和解的一种方法和活动。我国在基层群众性组织村民委员会和居民委员会都设立了人民调解委员会，进行民间纠纷的调解处理，调解特别适用对某些界限不清的事实、责任含糊不究的租赁纠纷。
(2)仲裁。仲裁是一种准司法活动。《仲裁法》规定：平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。这里的“合同纠纷和其他财产权益纠纷”，包括公民个人之间的房屋租赁纠纷等。房屋租赁纠纷发生后，公民可以根据条款或仲裁提请仲裁机构居中判明事实，分清责任，依法做出仲裁裁决，解决纠纷。
(3)诉讼。有些租赁纠纷不愿意调解或不服调解，又没有达成仲裁协议的，当事人可以将房屋租赁纠纷依法向人民提讼。通过的诉讼活动而做出的判决的强制力，要远远大于调解和仲裁。
上述三种方式都可以理清纠纷，解决问题。
《中华人民共和国仲裁法》第二条
平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、一般质量问题，开发商应保修 一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同 法律规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。 根据《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。 三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金 根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑 1、出卖人是否能够或者应当预见到; 2、出卖人是否能够或应该能够解决; 3、该事由是否足以导致延期施工。 不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。 也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验： 1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益; 2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态; 3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益; 4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。 四、配套设施迟延或者不能交付 配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。 销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 五、装饰和设备不合约定 买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。 六、房屋相关资料不完备 房屋交付时，出卖人应当提供以下资料： 1、政府机构出具的《竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格; 2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差; 3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能 七、房屋负担其他权利或产权瑕疵 出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。 房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第 8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。 八、规划、设计变更应告知购房者 规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。 房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。 九、前期物业纠纷 物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于 第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。 十、交纳税费纠纷 出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析： 1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费; 2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中; 、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。 3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。 在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下： 1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。 2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。 房屋纠纷的诉讼 一、要件及内容 必须符合下列条件: 原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。 应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。 当事人必须依确地行使诉讼权利，按的要求提供必须提供的诉讼材料。 二、举证指南证明等 诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张 或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。 (一)房屋纠纷的共同证据 当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明;房屋所有权证或使用权证等。 (二)房屋买卖纠纷的证据 1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。 2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。 (三)房屋腾退的证明 房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。 (四)房屋租赁纠纷的证据 房屋产权证或公有住房使用证，。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。 (五)房屋回置纠纷的证据 原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据;被动迁房屋的 住户迁出通知 、 准住通知 、及 回迁安置协议书 属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。 (六)房屋居住权纠纷的证据 争议房屋共住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。 (七)房屋确权纠纷的证据 提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。 三、地域管辖 因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖。 四、诉讼时效 一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的 最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。 房屋纠纷的处理办法 凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民提起民事诉讼。 第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向。 第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。 第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。 第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。 第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向。 打房产官司还应注意以下事项： 首先，根据“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。 其次，如当事人对一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级提起上诉;如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请依法提起抗诉。 其 三，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》 第九十二条的规定，申请人民对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。

[律师回复] 您好，针对您的房屋纠纷该如何解决问题解答如下,
一、一般质量问题，开发商应保修
一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同
法律规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。
根据《城市房地产开发经营管理条例》
第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金
根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑
1、出卖人是否能够或者应当预见到;
2、出卖人是否能够或应该能够解决;
3、该事由是否足以导致延期施工。
不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。
也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：
1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;
2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;
3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;
4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。
四、配套设施迟延或者不能交付
配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。
销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
五、装饰和设备不合约定
买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。
六、房屋相关资料不完备
房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：
1、政府机构出具的《竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;
2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;
3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能
七、房屋负担其他权利或产权瑕疵
出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权;或者已被司法机关和依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。
房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第
8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。
八、规划、设计变更应告知购房者
规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局;设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。
房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。
九、前期物业纠纷
物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于
第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。
十、交纳税费纠纷
出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：
1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费;
2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供;该费用是否列入项目开发成本;该费用是否计算在销售价格中;
、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。
3、买受人必需交纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。
在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：
1.水电费周转金，多层住宅200元/户;高层住宅400元/户;水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。
2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户;高层住宅最高不超过1500元/户。
房屋纠纷的诉讼
一、要件及内容
必须符合下列条件:
原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;有明确的被告;有具体的诉讼请求和事实、理由;属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。原告应预交案件受理费，如申请缓交、减交、免交的，要提出书面申请，并附有特因证明或其它证明材料等。
当事人必须依确地行使诉讼权利，按的要求提供必须提供的诉讼材料。
二、举证指南证明等
诉讼当事人应仔细阅读本院送达的《民事诉讼案件举证通知书》，并按照其规定尽可能全面地向本院提供认为可以证明其主张
或反驳对方意见的证据材料等。以下为您提供几种典型房屋纠纷案件通常情况下的举证指南，供您在诉讼中参考。
(一)房屋纠纷的共同证据
当事人的户籍证明、身份证明、如个体工商户或法人组织的，还应提供营业执照及法定代表人、负责人的身份证明;房屋所有权证或使用权证等。
(二)房屋买卖纠纷的证据
1、提供买卖房屋的合同，已办理所有权转移手续的，应出具产权证明。双方收、付款的证据，有证人证明的，提供证人(包括证人的姓名、地址及证人与当事人的关系)，房屋买卖后房屋交付情况证明等等。
2、出卖共有房屋的，提供其他共有人同意的证明及有优先购买权者(共有人、房屋承租人等)放弃优先购买权的证明等等。
(三)房屋腾退的证明
房屋产权证或公有住房使用证，腾退人原住房情况证明等。
(四)房屋租赁纠纷的证据
房屋产权证或公有住房使用证，。如要求承租人腾房的，要提供承租人有腾房能力的证据，如出租房被承租人转租他人的，需提供转租的证据等。
(五)房屋回置纠纷的证据
原房屋动迁的时间、地点、被动迁人口的证据;被动迁房屋的 住户迁出通知 、 准住通知 、及 回迁安置协议书 属货币安置动迁的，需提供动迁部门货币安置协议;人与被拆迁人达成的拆迁补偿安置协议的证明等。
(六)房屋居住权纠纷的证据
争议房屋共住人口及其相互关系的证明，有关单位或居住地社区的证明;要求共同居住人腾房的，提供其有腾房能力的证明等等。
(七)房屋确权纠纷的证据
提供土地、房产登记证、房屋买受、继承、析产、受赠等证明;建房申请、有关部门批准文件等证据;确认房产共有，应提供共同投资建造、翻建、继承、受赠、共同投资购买的证明等。
三、地域管辖
因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖。
四、诉讼时效
一般诉讼时效为二年，延付、迟付、拒付租金诉讼时效为一年;最长诉讼时效为二十年，即从知道或者应当知道自己的权利被侵害之日起计算。如在诉讼时效的
最后六个月内，确实不是由于原告的过错，而是由于不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的诉讼时效应当中止计算，从障碍原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。
房屋纠纷的处理办法
凡以房屋为标的物的房屋确权、使用、买卖、租赁、典当、抵押等民事行为发生的纠纷，以及与房屋相关联的房屋装修、装潢、设计、附属设施的归属纠纷，当事人有权直接向人民提起民事诉讼。
第二，拆迁人与被拆人因拆迁补偿、安置等发生纠纷，双方协商达不成协议的，由批准拆迁的主管部门或房屋拆迁主管部门的同级人民政府裁决，当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起15日内向。
第三，单位内部建房、分配公房使用权，是单位内部行政管理行为，职工对分房有意见，或者单位分房不合理引起的纠纷不属于受理范围，而应由本单位或者有关行政部门解决。
第四，单位分给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位开除时，单位根据合同要求收回公房使用权，由此引起的纠纷可向提起民事诉讼。
第五，因为有关部门审批建筑不当，影响他人通风、采光或者由于污染引起的纠纷，当事人可向有关部门申请解决，也可以向提起行政诉讼。
第六，因违章建筑引起的房产纠纷，以及因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，不依法处理或处理不当，当事人不服的，可以作为行政案件提讼。但是，当事人以违章建筑物为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及因违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的相邻纠纷，可以作为民事案件向。
打房产官司还应注意以下事项：
首先，根据“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。
其次，如当事人对一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级提起上诉;如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请依法提起抗诉。
其
三，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》
第九十二条的规定，申请人民对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。

[律师回复] 房屋租赁的纠纷有哪些,如何处理房屋租赁纠纷些?
【律师解答】
房屋租赁纠纷主要有以下几种情形：
1、租金违约纠纷
承租人不履行合同，长期拖欠租金，恶意拖欠，承租人违约导致纠纷等。这是房屋租赁中最为常见的纠纷。在房屋租赁时由于没有书面合同，只有口头协议，或租赁合同对租金、租期的约定不明确或由于市场行情的变化，出租方与承租方出现纠纷。有的承租人无正当理由不支付或者迟延支付租金的,出租人要求房屋租赁承租人在合理期限内支付，承租人拒不付款，房屋租赁出租人要求终止合同，承租人不愿意搬出。
2、损害赔偿纠纷
房屋租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的。常见的有以下几种：
(1)房屋损坏赔偿纠纷
这多数是房屋租赁承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，也有是房屋租赁出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，出租人与承租人在房屋损坏责任上产生纠纷。
(2)人身财物损害赔偿纠纷
由于房屋租赁出租房的质量问题，或者由于出租人的防护措施不当，造成承租人人身、财物损害的，对于出租人是否承担责任，责任有多大而产生分歧。
(3)房屋租赁房屋共有人的合法权益损害纠纷
房屋共有人对所属房屋享有共同的权利(包括共同共有和按份共有)，部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租，侵犯了其他共有人的合法权益。
(4)装修费用纠纷
房屋租赁关系特别是用于经营的房屋租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置纠纷。
3、房屋租赁期间出售的优先权纠纷
《房屋租赁条例》规定：房屋在租赁期间出售的承租人在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有此类规定。而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。
4、房屋转租纠纷
我国现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱;有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷;有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的房屋租赁出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。
5、变更房屋用途纠纷
一般情况下是住户未征得业主同意擅自将原出租房改建使用或改变原议定好的用途，对房屋的损害比较大和甚至威胁到户主的人身安全，而房屋租赁承租人又认为自己付了租金有支配权，引发了许多纠纷。
6、单面解除合同纠纷
房屋租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。
房屋租赁纠纷的处理办法
一旦遇到房屋租赁纠纷，当事人该如何处理?有以下几种解决方式：
1、协商解决
房屋租赁当事人因租赁房屋发生纠纷的，应当协商解决。
2、协商不成的，申请仲裁解决或者民事诉讼解决
协商不成的，应当按照房屋租赁合同中约定的民事诉讼或者申请仲裁解决。
(1) 申请仲裁解决问题
仲裁是公民、法人或其他组织之间发生合同纠纷或其他财产权益纠纷时向仲裁委员会申请解决纠纷的一种法定方式。但当事人采用仲裁方式解决纠纷的，应当双方自愿，并事先在合同中约定或事后达成仲裁协议。若事先在合同没有约定，事后双方当事人又没有达成仲裁协议的，一方申请仲裁的，仲裁委员会将不予受理。
反之，双方当事人事先在合同中已有约定，或者事后已达成仲裁协议的，一方向，也将不予受理。仲裁具有司法行为的效力，一旦判决书生效，当事人不得再以同一纠纷向人民提讼。
(2)民事诉讼解决问题
若当事人在房屋租赁合同中约定诉讼方式解决的或者在纠纷发生后没有达成仲裁协议的，可以直接向人民提起民事诉讼。租赁当事人违反相关规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行相关法律规定的义务，致使租赁合同解除的，未履行规定义务的一方应当依法承担民事责任;造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。

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