如何向开发商索取违约金

一、如何向开发商索取违约金

若开发商违反了约定，理应按商品住房买卖合同中的条款进行相应的赔偿处理。

就违约赔偿事宜而言，双方当事人可以在合同中明确具体的赔偿金额，同时亦可约定损失赔偿额度的计算方式。

倘若合同对此未作明确规定，那么违约金数值或损失赔偿金额便可以参考下列的标准予以确认：

首先是关于延迟支付房款的情况，其对应的赔偿金额将以尚未支付的房款总和为基础，参考依照中国人民银行所制定的有关金融机构收取逾期贷款利息的准则进行计算；

其次是关于延迟交付使用房屋的状况，其对应的赔偿金额将依据该房屋延迟交付使用期间内相关行政管理部门所公布的数据或由具有资质的房地产评估机构所评定的同区域类似房屋租金水平来确定。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条

商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

二、如何向开发商要回定金

买房已交的定金是可以退的，但是购房者想拿回已交的定金必须符合相关法律规定的条件。

1、因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。

2、对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；

未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；

未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。

3、因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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