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卖商品房纠纷找谁解决
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2024-04-15
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包敬立律师
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专家导读
购房合同纠纷的解决途径包括和解、调处、仲裁和法律起诉。首先，双方可通过友好协商和解；其次，可请求调解机构介入；再者，可依据合同约定或后续达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；最后，若未设定仲裁条款，仍可将争议提交法院解决。
一、卖商品房纠纷找谁解决
购房合同纠纷的解决之道主要包含以下四个方面：
和解、调处、仲裁以及法律起诉。
首先，和解作为解决问题最理想的途径，倡导合同双方以互信为基石，通过友好协商达成共识以化解纷争。
其次，当无法通过协商达成一致意见时，合同当事方可选择请求相关部门进行调解。
比如，若一方或双方均为国营单位，则可视情况向上属机关提出调解请求。
在此过程中，上级机关将在公平公正的基础上辨析事实真相，开展调解工作，避免行政干涉的干扰。
合同当事人亦可选择向合同管理机关、仲裁机构、法院等单位提出调解需求。
再次，若合同各方未能就争议事项达成一致，且不愿接受调解，那么他们有权按照合同内所规定的仲裁条款或者双方在争议出现之后达成的仲裁协议，向相应仲裁机构递交仲裁申请。
最后，若合同中并未设立仲裁条款，也未在事后达成仲裁协议，合同当事人仍有权将争议提交至法院，寻求合法渠道予以解决。
《民事诉讼法》第一百二十二条
当事人起诉到人民法院的民事纠纷，适宜调解的，先行调解，但当事人拒绝调解的除外。
二、租房纠纷找谁解决
1、根据私法自治原则，应当先由双方自主协商解决，双方不能协商解决的可以向居民自治组织或者是居委会请求调解；
2、也可以找房管所相关工作人员解决；
3、直接法院起诉。
农村土地承包经营纠纷调解和仲裁，适用本法。
农村土地承包经营纠纷包括：
(一)因订立、履行、变更、解除和终止农村土地承包合同发生的纠纷；
(二)因农村土地承包经营权转包、出租、互换、转让、入股等流转发生的纠纷；
(三)因收回、调整承包地发生的纠纷；
(四)因确认农村土地承包经营权发生的纠纷；
(五)因侵害农村土地承包经营权发生的纠纷；
(六)法律、法规规定的其他农村土地承包经营纠纷。
因征收集体所有的土地及其补偿发生的纠纷，不属于农村土地承包仲裁委员会的受理范围，可以通过行政复议或者诉讼等方式解决。
在我们日常生活中，法律是一种无形的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。无论是在工作中，还是在生活中，我们都需要充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥，但是只要我们愿意花时间去学习和理解，就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题，“卖商品房纠纷找谁解决”，每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会，我们应该抓住这些机会，不断提高我们的法律素养，以便更好地适应社会的发展和变化。
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商品房买卖纠纷找谁解决
当涉及到购置商铺之际，倘若支付了定金之后又决定放弃购买计划的话，那么定金该如何处置呢？这主要取决于买卖双方是否能够就解除合同事宜达成一致性意见以及是否存在违反合同内容之行为。若买卖双方达成共识选择解除合同，那么接受定金的一方就有义务全额归还定金。
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房产纠纷
商品房买卖合同纠纷和商品房销售合同纠纷的区别
[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房买卖合同纠纷案例
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
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四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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商品房买卖合同纠纷如何解决？
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
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如何处理商品房买卖合同纠纷
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
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卖商品房纠纷找谁解决好
商品房买卖合同争议解决途径包括友好协商、请求调解机构、仲裁申请、及民事诉讼。调解应遵循公平原则，防止行政干涉。选择仲裁需依据合同条款或达成的协议。若无明确仲裁条款，可通过民事诉讼解决。
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房产纠纷
商品房买卖合同纠纷要怎么解决
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。
3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。
4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。
【温馨提醒】
商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避合同纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范合同纠纷的发生。
3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。
4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。
【温馨提醒】
商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避合同纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范合同纠纷的发生。
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快速解决“房产纠纷”问题
能怎么处理商品房买卖合同纠纷
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
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该怎么处理商品房买卖合同纠纷
[律师回复] 对于该怎么处理商品房买卖合同纠纷这个问题，解答如下, 如何处理商品房买卖合同纠纷
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
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商品房的地下室归谁所有，解决商品房纠纷的途径有哪
[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
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商品房买卖合同纠纷找谁解决
依据相关法律法规，住宅质量问题分重大与一般两类。重大问题涉及建筑结构、设计、施工、材料等，严重影响安全性，具有高风险且修复成本大。一般问题指不影响正常使用的轻微瑕疵或缺陷。判定问题重大性，须综合考量潜在危害程度、修复经济负担等因素。
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房产纠纷
商品房地下室归谁所有，解决商品房纠纷的方式有哪些
[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品房买卖合同纠纷，应该怎么解决。
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一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
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商品房买卖后发生贷款纠纷怎么办？
[律师回复]
一、商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
3、买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常放款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要5个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
二、发生房屋贷款纠纷怎么办现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料，或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。因此，购房者贷款时要谨慎，尤其是合同中也涉及贷款的情形，最好请专业律师协助，避免纠纷。
一、商品房买卖如何转按揭
1、买卖双方签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。
2、在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按（注：卖方还贷不满一年的，通常选择同行转按或者同支行转按；已满一年的，则可以选择跨行转按）。
3、买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用（银行正常放款时间为过户后三个工作日内）。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。转按揭贷款中的担保费用由此产生，数额在贷款金额的千分之三至千分之八之间。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。
4、在转按揭申请通过银行审核后（审核通常需要5个工作日），且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
5、办理完结还贷手续，由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。
6、办理完结注销抵押手续，双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。
7、由担保公司或中介机构代为领取房产证，在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。
二、发生房屋贷款纠纷怎么办现实中购房者一般委托开发商代为办理贷款手续，因为开发商与银行合作关系，办理起来比购房者个人更快更熟练，也更易通过。合同中应约定贷款申请银行不批的情况下，购房者是自筹资金交付全款还是解除合同，开发商返还已付购房款。并应对不能办理贷款手续的责任清楚约定。因此开发商不具资质或其他原因导致贷款不能通过的，可以解除合同，开发商应返还购房者已付购房款并支付较高利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如因购房者原因不能办理贷款的，购房者不构成违约，可以解除合同，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息，并约定还款期限，逾期逾期开发商承担逾期违约责任。如果贷款不能通过即不是开发商的原因也不是购房者的原因，比如二套房贷款首付和利息上调原因，不构成违约，开发商应退还购房者已付购房款并支付利息。银行拒绝贷款后，将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的，除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料，或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。因此，购房者贷款时要谨慎，尤其是合同中也涉及贷款的情形，最好请专业律师协助，避免纠纷。
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商品房纠纷找谁解决
商铺买卖纠纷应向房地产管理部门申请调解，调解不成或争议可依据仲裁协议向仲裁机构提起仲裁。对仲裁结果有异议，当事人可向商铺所在地基层法院提起诉讼，维护自身权益。遵循法律规定，确保公平处理。
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房产纠纷
商品住宅地下室的房屋归谁所有, 解决商品房纠纷的途径
[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
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快速解决“房产纠纷”问题
商品住宅房屋产权归谁所有，解决商品房产权纠纷的途径
[律师回复]
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
一、商品住宅地下室归谁所有《物权法》颁布以后，关于地下室的权属问题一直备受关注。《物权法》规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其中第74条又单独对建筑区划内的车位、车库做了特殊说明，明确车位、车库归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，除此之外建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房归属没有赋予当事人约定的权利。因此按《物权法》理解，地下室在车位、车库使用时应被认定属于全体业主共有部分。《物权法》颁布之前，凡涉及建筑面积计算及公用面积分摊等问题都遵照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》执行。该《规则》至今仍是我国建筑工程立项、规划审批、房屋销售、产权面积测绘等普遍适用的部门规章。关于地下室是否作为公用建筑面积部分由全体业主共有，《规则》做了的以下规定：《规则》第8条⑴规定，公用建筑面积由以下部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，即地下室属于公用建筑面积。但是《规则》第9条又专门对地下室做了除外的规定，即凡已作为使用空间销售或出租的地下室不应计入公用建筑面积部分。就是说按《规则》规定，开发商有权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租，成为专有部分享有权利。《物权法》和《规则》在该问题上出现了矛盾的规定。按照法律适用层次，《物权法》的效力应高于《规则》，那么可以得出下面的结论：地下室在车位、车库使用时，开发商无权与某个业主约定将地下室作为使用空间销售或出租。地下室应属于全体业主共有部分。
二、解决商品房纠纷的途径有哪些
1、商品房争议解决途径：与开发商交涉协商解决。协商的好处是避免开发商与购房者彻底翻脸，可以节省很多的人力物力。因此，如果有条件的话，购房者应当首先寻求通过与开发商协商解决商品房争议。
2、商品房争议解决途径：请行政主管部门或消费者协会等作为第三方介入争议的调解。我国《消费者权益保护法》规定，购房者在发生购房纠纷后，可以请求消费者协会调解，也可以向有关行政部门申诉。这里的有关部门，包括土地局、质监局等相关的监督部门。
3、商品房争议解决途径：根据与开发商约定的仲裁协议提请仲裁委员会仲裁。仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非官方身份的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度。仲裁活动和的审判活动一样，关乎当事人的实体权益，是解决民事争议的方式之一。购房者通过仲裁解决商品房争议时，必须与开发商签订了仲裁协议，否则不能申请仲裁。
4、商品房争议解决途径：向人民提讼。向时购房者保护自己权益、解决商品房纠纷的最重要的途径，如果无法通过协商、调解和仲裁解决商品房纠纷，那么购房者就只能向。
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商品房买卖合同纠纷申请仲裁的费用
[律师回复] 对于商品房买卖合同纠纷申请仲裁的费用这个问题，解答如下, 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后，王某依约支付了约定的合同价款，房地产开发公司将商品房房交付王某使用，未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同，约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨，王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效，李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何，对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效，理由为：买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定，理由为：王某未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效，理由为：王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己，这一债权转让合同符合当事人的意思自治，并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力，结合上文的分歧意见，我们归纳出本案中有争议的法律问题为：王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分，那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分，那这一行为是否属于债权让与。现分析如下：
《合同法》第52条第1款的第5项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此，违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定，故为无效。我们认为，这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款，第
一、在法理上，凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款，也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律，此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩，在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况，有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发，对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用，所以在审判实践中，应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明，其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物，即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上，以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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卖商品房纠纷找谁处理
商品房买卖合同纠纷可通过协商、调解、仲裁、诉讼四途径解决。协商是首选，双方友好沟通以化解矛盾；若协商不成，可请求上级主管部门或合同监管机构调解，确保公正公平；若仍有争议，可依据合同仲裁条款或协议提交仲裁机构裁决；若无仲裁条款或协议，可向法院提起诉讼。
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房产纠纷
商品房买卖合同纠纷的诉讼费是多少
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 诉讼费是指当事人为向人民提讼程序应当缴纳的费用，包括案件受理费和其他诉讼费用，金额可以按标的额的3-8收取。
1、律师费即律师代理费，是指律师为委托人代理法律事务应当收取的报酬，律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式，律师服务收费实行政府指导价和市场调节价。
2、收费方式律师服务收费可以根据不同的服务内容，由律师和委托人根据具体情况协商确定，通常采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式，计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务，按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务，计时收费可适用于全部法律事务。
3、办理涉及财产关系的民事案件时，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费，但下列情形除外。
1、律师费即律师代理费，是指律师为委托人代理法律事务应当收取的报酬，律师服务收费可以根据不同的服务内容，采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式，律师服务收费实行政府指导价和市场调节价。
2、收费方式律师服务收费可以根据不同的服务内容，由律师和委托人根据具体情况协商确定，通常采取计件收费、按标的额比例收费和计时收费等方式，计件收费一般适用于不涉及财产关系的法律事务，按标的额比例收费适用于涉及财产关系的法律事务，计时收费可适用于全部法律事务。
3、办理涉及财产关系的民事案件时，委托人被告知政府指导价后仍要求实行风险代理的，律师事务所可以实行风险代理收费，但下列情形除外。
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快速解决“行政类”问题
商品房买卖合同纠纷要应该如何处理
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。
3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。
4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。
【温馨提醒】
商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避合同纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范合同纠纷的发生。
3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请强制执行。
4、诉讼。一方向提出请求，由裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。
【温馨提醒】
商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避合同纠纷的产生。尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等;在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范合同纠纷的发生。
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关于商品房买卖合同面积差异处理纠纷
[律师回复] 您好，关于关于商品房买卖合同面积差异处理纠纷这个问题，我的解答如下,
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
一、逾期交付的违约责任
出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任
按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定
按合同约定的违约责任为标准来计算违约金合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理
按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30为限来进行适当调整。
四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些
买受人采取的补救措施有：
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
(4)违约侵权责任。
五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
(2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
(3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。
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商品房买卖合同纠纷，装修款违约金问题
[律师回复] 你好，具体是什么问题呢？本团队专业办理房地产案件，将根据您的具体情况制定专业高效的解决方案，可不成功不收费，欢迎来电或微信咨询。
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