房屋面积缩水如何解决

[律师回复] 买房是人生中的一件大事。当我们买好了房子，却在交房后发现房屋的实际面积和合同上面约定的面积存在误差时该怎么办呢
首先应当明确一个概念，即面积误差比，面积误差比等于产权登记面积减去合同约定面积后的值，与合同约定面积的百分比。依照相关法律法规的规定，新商品房发生面积误差时，如当事人之间无其他约定，应当按照下列方式解决：
1、面积误差比绝对值在3以内的据实结算，多退少补
2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房，买受人退房的，开发商应当在买受人提出退房之日起(一般为30日)内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
3、买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内部分的房价款由开发商返还买受人，绝对值超出3部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
《商品房销售管理办法》第二十条
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款
2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
3、因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

[律师回复] 合同法、商品房买卖合同纠纷司法解释等法律、司法解释以及广西本地的地方性法规都是可以的

[律师回复] 商品房面积由套内建筑面积与分摊的公用面积组成，业主们对面积的质疑无非就是对套内建筑面积与公摊的公用面积的质疑，如果购房者对面积有异议怎么办业主都希望套内面积比较大，但是开发商往往不按合同行事，业主如何预防套内面积缩水呢请看下文的具体介绍。
一、购房者对面积有异议怎么办对于哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以，业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查；如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。另外，需要说明的是，房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的法律法规，同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。
二、如何预防套内面积缩水购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。购房者对面积有异议之后，在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，纠纷很难解决。因此，建议购房者在发生纠纷后向专业的房产律师寻求帮助。

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一、购房者对面积有异议怎么办对于哪些面积是否可以分摊不是由测绘部门来确定，它实质上是一种确权行为，而目前业主的大部分纠纷主要集中在公摊面积上，所以，业主们如果对公摊有疑义，应要求发展商对分摊部位进行具体说明，了解是否符合房地产主管部门的政策规定，如果要投诉，应向房地产产权主管部门申请复查；如果对面积数据有疑义，可以要求原测量单位进行复测，如果还有疑义可以向上级房地产测绘主管部门申请复查。另外，需要说明的是，房产测绘从纯粹的技术角度讲，它属于测绘领域比较简单的一种，但是从专业角度讲，房产测量与其他的测绘有很大的不同，房产测量涉及到大量的测绘技术知识、建筑知识、房产的政策与相关的法律法规，同时涉及到千家万户的利益，因此它具有很强的专业性、政策性及法律性。
二、如何预防套内面积缩水购房人与开发商签订合同时，一定要严格按照《办法》的规定，与开发商详细约定所购房屋面积确认及面积差异的处理方式。特别要详细约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差的处理方式。这样才能有效防止所购房屋套内建筑面积变小。另外，购房人还应注意，虽然《办法》对许多问题作了有利于购房人的规定，但在现实生活中，某些不法开发商还是会采取各种手段，胁迫、诱使购房人与其签订不利于购房人的协议，以达到其规避《办法》不利规定的目的，对此，购房人千万要当心。购房者对面积有异议之后，在纠纷处理当中常常涉及到政策性、法律性和权属争议的问题，导致对个别住户的面积纠纷投诉，处理有其一定的难度。由于测量要同时进入其他没有投诉的人家，一些邻居并不配合或长期家中无人，纠纷很难解决。因此，建议购房者在发生纠纷后向专业的房产律师寻求帮助。

[律师回复] 应当以产权证确认的面积为准。房产证上的面积就是国家认可的面积。应当以产权证确认的面积为准。房产证上的面积就是国家认可的面积。应当以产权证确认的面积为准。房产证上的面积就是国家认可的面积。

[律师回复] 当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：
（一）申请产权初始登记的房屋；
（二）自然状况发生变化的房屋；
（三）房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。
然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。
二、发现房屋面积缩水如何维权？
购房人请专业测绘公司对所购买房屋进行测绘后，发现实测面积比约定面积小，该如何维权呢？
（一）弄清测算依据。商品房销售一般建筑面积计价，也可以按套内建筑面积或者按套（单元）计价；商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。
首先弄清合同中规定的到底是何种计价方式，
其次要注意自己测量方法是否正确，测量数据是否精确。在这些前提下，才能够得出实际面积是否小于合同规定的面积的结论。
（二）查看合同相关条款，按该条款处理。
（三）如果合同没有约定或约定不明的，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第14条的规定处理：
1、如果差值在3%以内（含3%0，则开发商据实退款；
2、如果差值在3%以外，
首先可以退房，开发商应当在你提出退房之日起30日内将你的已付房价款退还并支付同期银行存款利息。
其次，有权不退房，差值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发商返还给，面积差值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还。

[律师回复] 您好！需要您提供更多具体情况，以供分析。可直接来电咨询，将为您细心解答。维护您的最大合法权益是我追求的目标！

[律师回复] 房屋证是房屋所有权和房屋面积的唯一凭证，它一经产生，只要未被撤销或宣告无效便具有法定的公信力，成为认定房屋所有权及房产面积的法定凭证。房产管理部门对房屋权属和面积的登记行为是代表政府对房屋所有权以及房屋他项权利进行登记并依法确认房屋产权归属关系的具体行政行为，如果房屋产权人认为房产管理部门登记的房屋面积有误侵害了自己的合法权益，房屋产权人可以向人民法院提起要求撤销房产管理部门的错误登记的行政诉讼。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 这属于习惯，没有硬性法律规定，建设管理部门规定滴水尺寸（单方）为不低于30公分。
农村中在旧房子的基础上新建楼房：以旧瓦房滴水线为界，也就是说瓦房下雨天时候瓦缘滴水滴到的地方，把房墙砌到上面合不合法？所谓的滴水，也称滴水檐，是防止房檐滴雨水溅到邻居开着的窗户的礼貌建筑习惯，地界划分，滴水属于自己的地皮，盖房时需要后退，留出滴水的地皮。再则，邻居都有建筑，两家的滴水形成胡同，以便维修作为通道。一般情况下，有檐的房子都留滴水，无檐的建筑（如楼房）可以不留滴水。

[律师回复] 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

[律师回复]
一、商品房与样板房不一样怎么办房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工和监理等单位进行竣工验收。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致，不一致的，按合同违约处理。
二、商品房面积缩水怎么办出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。样板房把人们对于未来居所的想象变成了可以触摸的现实，凡是购买过商品房的人可能都对开发商的样板房留有深刻的印象，可是真到收房的时候却发现与样板房不一致怎么办，如果还发现商品房面积缩水了怎么办，这些纠纷该怎么解决，又该如何收集这方面的证据，这些问题不妨请教专业的房产律师，也可以让律师帮忙搜证。

[律师回复] 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：
1、面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

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1、面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

[律师回复]
一、怎么认定面积误差我们通常称面积误差为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，房屋面积不但有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符，比如前边案例所提到的这位买受人的遭遇；有些是套内使用面积与约定的不符，也就是我们所说的使用率问题。在房屋预售活动中，开发商声称自己房屋的使用率为75%，结果最后只有70%，这就产生了误差，就会在买卖双方之间产生纠纷；有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能，就是公摊面积绝对数不变，但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积，消费者也会受到损害。实际上，在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划（试行）》中明确规定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。
二、房屋面积误差纠纷怎么解决最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条规定：出卖人交付的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，而合同没有约定或约定不明确，以面积误差比绝对值在3%（含3%）以内或以外作为是否支持解除合同及承担不同责任的标准，即：
（一）面积误差比绝对值在3%（含3%）以内，购房者应当按照合同约定的价格据实结算支付房款，购房者不得以此为由解除合同；
（二）面积误差比绝对值超过3%，则购房者有权解除合同并要求开发商返还已付的房款及利息。如果购房者愿意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由购房者按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的所有权归购房者，并且对超出部分可不支付房款。房屋实际面积小于合同约定面积的，购房者可要求开发商返还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款及利息，并双倍返还超出3%部分的房款。买卖双方在签订商品房预售合同时，合同约定的房屋建筑面积为预测面积，买卖双方往往约定允许与房屋实测面积有一定幅度的误差。为避免房屋交付时出现误差的面积超出了双方合同约定的幅度，发生不必要的纠纷，建议双方请专业律师在房屋买卖合同中约定相关事宜。

[律师回复] 解答如下, 　　土地使用年限问题一直以来被人们忽视，买完房子才发现土地使用年限“缩水”，购房者直呼上当。那么，土地使用年限到期后怎么办应该怎样计算土地使用年限呢本文提供良方。　　土地使用年限及其计算方法　　按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关条款的规定，土地使用权出让的最高年限按不同的土地用途为：住宅用地为70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或其他用地为50年。　　据了解，造成这种现象的原因很多，有的是由于建设资金不到位，有的是因为建设手续不全，有的又牵扯到债务纠纷，有的则因为拆迁补偿等原因，这样一来，不可避免的使土地使用年限缩短了若干年。　　那么，土地使用年限是如何计算的根据颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》12条规定：：“居住用地的土地使用最高年限为70年。”期限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算(通常在土地出让合同中有明确约定)。　　土地使用期限到期后如何处理　　按照《物权法》规定，住宅产权70年，到期自动续期，而其他性质土地如何续期无明确政策。土地使用年限期满后交纳出让金，一般是谁使用谁交钱的原则，到期后，需向国土部门提交一份申请，他们会组织评估机构对土地价格进行评估确定需要交纳的出让金数额。而如今许多开发商为了追求利益的最大化，往往会追逐市场的热点，这就出现了一些楼盘在建设时实际上导致土地性质发生了变化，有的在工业用地上建起了住宅;有的在住宅用地上建起了商业物业等等，这些做法都会牵扯到土地使用年限及土地出让金的问题，从现实情况分析，一般都是购买者的权益受不到保护。而国家的法律又没有明确的规定，所以由于开发商“晒地皮”而损失的土地使用年限，往往会转嫁到购买者的头上。　　土地使用年限减少应索赔　　因而，购房人在购买房屋时，需要谨慎考虑的一个问题，在购买之前一定要看清楚该项目的土地性质是什么。以防止在土地使用期满后，将来至少要多支出几年甚至几十年的一笔额外的土地出让金。如果出现这种情况，购房者可以就此与开发商协商解决，由开发商在房款中减去相应年限的土地出让金，或者在房款外额外补偿一笔将来用于土地出让金的费用，用来补偿购房者的损失。　　那土地使用年限减少时，按照什么标准来索赔，是值得商榷的。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定住宅用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。也就是说如果我们的土地使用权在第51年时到期，国家因社会公共利益需要收回土地使用权，实际上我们的房屋也会被无偿收回。可见，对我们潜在的损害是很大的。等于我们的总财产(房屋)实际减少了七分之二，如果是70万，就减少了20万，购房者应该按照这个标准来索赔。　　但在实际中，购房者处于弱势地位，这样的要求很难获得开发商的认可和同意。那么，只有依靠主管部门出台相应的法规，将其责任明确化，以保护购房者的利益。　　在办理房产证时，最好载明房屋及所在土地使用年限，少一年，就应当减去一年的土地出让金。这样，既保证了购房者的利益，在客观上又会减少开发商钻空子的现象。

[律师回复] 这事还骂架？？也不解决问题的。干脆不要骂架了，找个解决方式吧。
首先还是要彼此尊重对方，协商解决一下这些问题。
然后彼此依照原来改建前的距离进行重建或达成书面的协议。
最后如果都难以执行原来的协商，那么可以依据你们的房屋所有权证书上面的勘测面积，请求房产部门进行重新勘测

[律师回复] 土地局咨询