买二手房需要问明注意哪些问题

[律师回复] 具体应注意以下几点：
1、合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。
2、每项主要义务均应有违约责任一一对应。
3、违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。
4、应约定如解除合同，买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法是以及卖方承担买方装修损失的计算依据。

[律师回复] 第1步：买卖前的产权审核
担心买到产权有瑕疵的房子，
首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;
其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即无效。
第2步：交定金与签合同
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。
第3步：首期及资金监管
除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。买卖双方到银行签一份资金监管协议，
然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。
第4步：签订买卖合同
签订书面协议时，最主要关注四个方面：产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。
1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能
2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。
3.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
4.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。

[律师回复] 二婚应该注意什么，具体如下
再婚的注意事项有哪些——子女问题
俗话说后妈难当。很多再婚女人重新组建家庭都要面临子女问题。首先一定要弄清对方孩子的归属问题。如果你自己也有子女的话，一是看对方对待你子女的态度，另一个是双方能否融合等问题。
再婚的注意事项有哪些——选对择偶渠道
再婚还需注意哪些问题？除以上几点之外，再婚时选对择偶渠道也是很重要的。纯粹的“等待”不主动寻觅缘分最不可取，仅靠亲友介绍圈子又太狭窄，找到条件相当的可能性很小，更别说甄别和注意诸多的问题了。个人建议应该到中高端婚介平台，最好是线下一对一介绍见面为主的形式。离异女人已经不能再冒任何风险了。例如北京真情在线婚恋中心那样的能够人工审核验证会员身份的机构，不止验证身份证，还验证学历、房产、经济证明等个人情况。这样的机构已经有一定的规模，有值得人信赖和可供参观及安排约见的实体店和会客室。会员层次高，再婚成功的可能性才能更大。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 按照二手房交易的惯例，卖房标价往往标的是房屋的总价，而不像一手房销售标明房屋的单价。因此，某些二手房看上去会让购房人觉得总价很低，比较划算。如果仔细分析二手房的使用时间开发商、居室面积等因素，它的单价并不比相应地区的一手房单价低。在购买二手房时，购房者要注意计算单价，并和周边的新房价格做个比较，做到对市场全面了解。 二、不仅要看房龄还要看质量 一些购房者在购买二手房的时候，往往对于房龄比较关心，忽略了房屋的具体质量。在有些购房者看来，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其实不然。每一套房子由于建楼盘 筑材料、施工工艺、施工质量不同，质量存在差异。现实生活中，有些房子虽然年头不长，但由于种种原因，质量不尽如人意；有些房子虽然建设较早，但历久弥坚。在选择二手房的时候，购房者更须仔细考察房屋的质量，而不单是房龄。 三、不仅要看房子还要看物管 要想在购房后的居住中获得满意的生活质量，良好的物业管理是必不可少的。某些社区的业主与物业公司之间矛盾重重，纠纷时常发生。这会对购房者入住后的生活产生不良影房产响。有些小区的物业费用比较高，购房者的生活成本就会相应提高。在购买二手房时，要注意物业服务的质量，以及自己对物业费的承担情况。 四、不仅要看小区还要看周边 许多二手房购买者往往比较在意小区的绿化、保安、清洁、生活配套等细节，但对周边的环境则不太重视。根据汉宇地产市场研究中心的记录显示，某些二手房，由于社区规模不大，生活、商业配套无法做到齐备，绿地面积也有限；但是周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施供周围的住宅小区共享。这在很大程度上弥补了该小区的不足，房屋成交价格往往高于同类产品。而有些二手房所处的小区各方面条件都不错，但周围正在进行大规模的拆迁改造，建设新的房地产项目，施工带来的干扰和不便要持续一两年时间。购买这样的二手房，就要做好一定时期内生活不便的准备。 五、不仅要看眼前还要看将来 大多数二手房购买者在购房时会将短期的各种问题考虑得很周全，但对较长时间以后的许多事情就考虑得不是很全面了。某些小区目交通出行条件不理想，但一两年后轨道交通设施就会贯通。面对这样的二手房，如果价格合理，短期内的不便又能承受，建议购房者不妨购买下来。如果购买者家中有老人，今后，家庭附近有否医院可就诊很重要。这种情况下，购房者需对周边的医疗条件和医院的位置应注意考虑。还有一些购房者购买二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就需要对所购二手房未来出售或出租的市场行情有预先的判断，眼光要放长远一些才行。

[律师回复] 1、写清楚每个程序办理阶段的时间点，例如哪天之前办完赎契、哪天之前办完贷款、哪天之前完成过户手续，避免交易被无限期拖长;
2、买学区房特别要注意，必须在二手房买卖合同里写上：在过户前由卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用—这一点很重要，一定要在过户之前查实，不然后面的手续就会很麻烦;
3、在违约赔偿一栏，要求违约一方赔偿房屋总价的10%，这样卖方就不好随便返价了;
4、写清楚付款的时间点，而且，首期付多少、过户时付多少，收楼时付多少。这里需要注意的是，一定要至少预留1万-2万元尾款，等到顺利收楼之后才付清，而不是过户当天付清，中介费也一定要预留一部分在顺利收楼之后才付清—地产经纪当然会用行规来反复要求你过户当天就要付清，但预留尾款这一条一定要坚持，避免收楼时出现不愉快的状况;
5、物业维修基金卡可以看情况跟卖方协商，如果对方有，必须过户后交给你;如果没有，就要看看这个物业的维修基金卖方有没有交，如果没交，是否需要你承担，具体金额是多少这些一定都要问清楚，因为很多人都不了解，比较容易忽视。

[律师回复] 可以要求其在劳动合同中约定薪资，如未约定，可以协商签订补充协议，娇

[律师回复] 彼此的前爱人，继续有正常往来，对方能否接受，由于孩子的问题，很多再婚夫妻与他们的前妻或前夫有往来，这是再所难免的，但并不是所有再婚夫妻都能处理好这方面关系的，这自然会给现在的婚姻带来麻烦和阴影。因此，再婚夫妻都要注意这一点。以上是对二婚结果注意什么的回答

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 购买二手房时注意的事项 第一步、核查房源信息，分为产权人信息和房源信息两方面。 1、产权人信息 交定金前一定要核查房主信息，重点查看房主信息是否真实，比对身份证和产权证是一定要的。如果不一致，也一定要求提供经公证的委托书和产权人的身份证原件; 共有产权人状况：产权证上如果有多名共有产权人，签字交定金和签合同时所有产权人必须到现场，如果不能到现场，也必须提供经公证的委托书。 配偶是否同意出售：如果产权人已婚，还应要求产权人配偶提供同意出售的有效证明文件，以防万一。 房源现在状况：如果房源处于出租状态，还得要求承租人签字同意出售和放弃购买证明。 房屋是否被抵押：去房管局查房源是否被抵押、被查封等情况。如果处于被抵押状态，应要求房主说明解押条件和解押时间，以确保交易按时完成。如被查封，不建议购买。 2、房源信息 商品房必须拿到房产证才能交易，然后再确定该房产证和契税发票距离现在的时间，年限的区别决定了税费的区别。对于一些老公房，需要业主拿到单位放弃回购的证明才能交易。大多数特殊房产都得征得单位同意，才可出售。 第二步、确定时间 现在很多买二手房的人，是因为换房需求。时间在这里就很关键了，一定要给自己留足换房时间，免得毁约要承担违约金。 第三步、所有承诺都要写入合同 所有和房主谈好的事情，都必须写入合同，特别是一些重要信息，比如定金数额，首付时间、交房时间、过户时间、是否需要迁户口、迁户口时间、是否占用学位等。合同里写清楚了，即使走诉讼程序也不怕。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，因此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。以免产生不必要的法律纠纷。 2、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，也被许多卖房人利用从而引起较多纠纷。 3、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买房人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 4、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 5、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，所有费用买房人有可能要全部承担。 6、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 购买二手房时注意的事项 第一步、核查房源信息，分为产权人信息和房源信息两方面。 1、产权人信息 交定金前一定要核查房主信息，重点查看房主信息是否真实，比对身份证和产权证是一定要的。如果不一致，也一定要求提供经公证的委托书和产权人的身份证原件; 共有产权人状况：产权证上如果有多名共有产权人，签字交定金和签合同时所有产权人必须到现场，如果不能到现场，也必须提供经公证的委托书。 配偶是否同意出售：如果产权人已婚，还应要求产权人配偶提供同意出售的有效证明文件，以防万一。 房源现在状况：如果房源处于出租状态，还得要求承租人签字同意出售和放弃购买证明。 房屋是否被抵押：去房管局查房源是否被抵押、被查封等情况。如果处于被抵押状态，应要求房主说明解押条件和解押时间，以确保交易按时完成。如被查封，不建议购买。 2、房源信息 商品房必须拿到房产证才能交易，然后再确定该房产证和契税发票距离现在的时间，年限的区别决定了税费的区别。对于一些老公房，需要业主拿到单位放弃回购的证明才能交易。大多数特殊房产都得征得单位同意，才可出售。 第二步、确定时间 现在很多买二手房的人，是因为换房需求。时间在这里就很关键了，一定要给自己留足换房时间，免得毁约要承担违约金。 第三步、所有承诺都要写入合同 所有和房主谈好的事情，都必须写入合同，特别是一些重要信息，比如定金数额，首付时间、交房时间、过户时间、是否需要迁户口、迁户口时间、是否占用学位等。合同里写清楚了，即使走诉讼程序也不怕。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意。 2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任 目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。 3、必须标明付款、过户时间 很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。 4、必须注明二手房相关费用的交接时间 这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明细单 随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。 6、通过中介公司购房必须要求与房主见面 现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。 7、必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

[律师回复] 您好具体情况

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 1、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，因此买房人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。以免产生不必要的法律纠纷。 2、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买房人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买房人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买房人及中介公司忽视，也被许多卖房人利用从而引起较多纠纷。 3、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买房人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 4、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买房人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 5、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买房人不知情购买了此房屋，所有费用买房人有可能要全部承担。 6、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

[律师回复]
一、二手车的“软件”检查
（一）最好是4年车龄
目前二手车市场上，经常出现一年甚至几个月的车辆。这类二手车，在车况上基本没问题，且购买之后还可以继续享受厂家的质保期。
2至3年的二手车价格比新车有明显差异，车辆已度过了磨合期，正处于好用时期。只要原车主按时进行常规保养，基本上没问题，但做一些检测还是必要的。建议最好购买有保养记录的，可以根据原车主保养车辆的规律继续维护，能有效的保持车辆使用性能。
4至8年的二手车价格更加便宜，特别是一些原价30万元以上的中高档车，有的甚至10万不到就买到。虽然在外观、配置上不再符合时尚追求，但其中不乏一些在性能上不逊于新车的车辆。对于这类二手车，定期检查和保养就更为重要了。
8年以上的二手车虽然价格很便宜，但建议您慎重购买。因此类二手车基本上不是“二手”，有的甚至“五手”、“六手”，从养护上看是很不划算的。
（二）二手车的行驶里程很重要
汽车的使用寿命是由使用时间和行驶里程决定的。一般小轿车在行驶15万-20万公里以后，车辆的技术性能明显降低，修理费用增加。二手车的行驶里程一般可以从里程表直接读出，部分进口汽车的里程是以英里计算的，查找时应予以注意。有的二手车里程表更换或出现故障，这时只能根据汽车的使用时间和车主的用车频率进行估算。有时也可以通过观察轮胎的磨损程度进行估算。这种估算与实际会有差距，只能作为参考。汽车的行驶里程越少，储备的里程越大。
（三）实践是检验真理的唯一标准
检查了前后“四角”、车漆以及底盘，最后的路试是必不可少的。专家建议说，路试主要目的是了解二手车的操控性、稳定性、制动性能、离合器以及动力等性能。路试要注意四个项目：
1、起步：检查离合器结合是否平稳，分离是否彻底，离合是否发抖、发响。
2、变速器的检查，从起步到逐步加挡，再由高速减挡至低速，看变速器换挡是否灵活，有无乱挡、跳挡、夹排等，是否有异响声音。
3、车辆由原地起步加速至60km/左右，感觉一下有没有振动，如果有，则可能前悬架或车轮有问题，或者传动轴有问题。
4、路试：在40km/时猛然抬起加速踏板，然后再猛然加油，听一下减速器是否有特大声响，如果有，则说明减速器磨损严重。
二、二手车“硬件”检查
选购二手车时，首先应确认车辆各种附属设备工作正常，如雨刮器、反光镜、湿度表、加热器、除霜器、灯具、转向信号和空调设备等。然后重点检查以下项目：
1 车漆
观察车漆有无脱落后重喷的痕迹，查看排气管、镶条和车窗四周是否有多余的喷漆。如果车辆经过翻新，可作为车辆新旧的参考。
2 车身损坏程度
观察车身各接缝，如果出现接缝不直、缝隙大小不
一、线条弯曲、各装饰条有脱落，证明该车出现过事故，进行过整修或车厢大修。
3 车身锈蚀程度
主要检查防护板、车窗、水槽、底板、各接缝处有无锈蚀。如锈蚀严重，证明该车较旧。
4 减震器和悬挂系统的情况
用力压下小轿车一角，放松后车辆应能弹回，并自由跳动两三次。否则证明减震器或悬挂系统弹簧工作不良。
5 前轮定位情况
用千斤顶把前车轮顶起，用手左右、上下摆动前轮，如出现间隙，表示轴承、球头有磨损。观察前轮磨损是否不均和两边是否有裂纹，如果偏磨严重，证明前轮定位不准。
6 转向情况
把车辆停放在平地上，车轮回正，转动方向盘，检查转向自由行程是否过大，看转向拉杆及球头是否松旷等。
通过上述检查，如果各项性能未见异常，则可以证明该车技术状况良好，如果价位合适的话，那就是一辆物美价廉的二手车了。

[律师回复] 二手房卖方注意事项
一：不要全权委托公证如果卖房人的房子存在贷款按揭，在卖房钱又不能自己还贷解除抵押，一般需要委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖楼的目的。而卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。而深圳市公证处要求撤销公证，需将所有的公证书收回，而中介常常卡住公证书，不返还给卖方。常常卖方无法控制自己的房产。二手房卖方注意事项
二：有租约的房屋要先确认优先购买权有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一但忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销，有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。二手房卖方注意事项
三：慎重对待定金是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，定金合同是实践合同，虽然本来约定只是五万，他给十万，你签收了，定金就为十万。如果说定金约定是十万，但你只签收了5万，那定金就是五万。首期款一定要买方做资金监管，最好是找银行，而非中介。一定要看到监管资金，和银行承诺贷款，才去办理。二手房卖方注意事项
四：卖方不可随意违约根据现在中介所提供的房地产买卖合同来看，合同中都约定了解约定金，就是卖方要解约，只需双倍返还定金，而可以不被强制履行也不需要进一步赔偿损失。其实这个解约条款包含有一个条件，那就是卖方应当先启动解约程序。如果说买方先启动强制履行程序，那么可能面临的后果就是会被判决强制履行。如果说买卖双方是个人签定的合同，而非中介操作，那么说如果卖方主动违约，就会面临双倍返还定金再赔偿涨价损失的可能。按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。如果卖方违约要如何赔偿呢其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（
首先是同幢相同楼层及房型；
其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

[律师回复] 解答如下, 注册公司的步骤：
1、核名：到工商局去领取一张“企业（字号）名称预先核准申请表”，填写你准备取的公司名称，由工商局上网（工商局内部网）检索是否有重名，如果没有重名，就可以使用这个名称，就会核发一张“企业（字号）名称预先核准通知书”。这一步的手续费是30元。（30元可以帮你检索5个名字，很多名字重复，所以一般常见的名字就不用试了，免得花冤枉钱）
2、租房：去专门的写字楼租一间办公室，如果你自己有厂房或者办公室也可以，有的地方不允许在居民楼里办公。租房后要签订租房合同，并让房东提供房产证的复印件。签订好租房合同后，还要到税务局去买印花税，按年租金的千分之一的税率购买，例如你的每年房租是1万元，那就要买10元钱的印花税，贴在房租合同的首页，后面凡是需要用到房租合同的地方，都需要是贴了印花税的合同复印件。
3、编写“公司章程”：可以在工商局网站下载“公司章程”的样本，修改一下就可以了。章程的最后由所有股东签名。
4、刻私章：去街上刻章的地方刻一个私章，给他们讲刻法人私章（方形的）。费用大概20元左右。
5、到会计师事务所领取“银行询证函”：联系一家会计师事务所，领取一张“银行询证函”（必须是原件，会计师事务所盖鲜章）。如果你不清楚，可以看报纸上的分类广告，有很多会计师事务所的广告。
6、去银行开立公司验资户：所有股东带上自己入股的那一部分钱到银行，带上公司章程、工商局发的核名通知、法人代表的私章、身份证、用于验资的钱、空白询证函表格，到银行去开立公司帐户，你要告诉银行是开验资户。开立好公司帐户后，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱。银行会发给每个股东缴款单、并在询证函上盖银行的章。注意：公司法规定，注册公司时，投资人（股东）必须缴纳足额的资本，可以以贷币形式（也就是人民币）出资，也可以以实物（如汽车）、房产、知识产权等出资。到银行办的只是货币出资这一部分，如果你有实物、房产等作为出资的，需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资，比较麻烦，因此建议你直接拿钱来出资，公司法不管你用什么手段拿的钱，自己的也好、借的也好，只要如数缴足出资款即可。
7、办理验资报告：拿着银行出具的股东缴款单、银行盖章后的询证函，以及公司章程、核名通知、房租合同、房产证复印件，到会计师事务所办理验资报告。一般费用500元左右（50万以下注册资金）。
8、注册公司：到工商局领取公司设立登记的各种表格，包括设立登记申请表、股东（发起人）名单、董事经理监理情况、法人代表登记表、指定代表或委托代理人登记表。填好后，连同核名通知、公司章程、房租合同、房产证复印件、验资报告一起交给工商局。大概3个工作日后可领取执照。此项费用约300元左右。
9、凭营业执照到公安局指定的刻章社，去刻公章、财务章。后面步骤中，均需要用到公章或财务章。
10、办理企业组织机构代码证：凭营业执照到技术监督局办理组织机构代码证，费用是80元。1
1、去银行开基本户：凭营业执照、组织机构代码证，去银行开立基本帐号。最好是在原来办理验资时的那个银行的同一网点去办理，否则，会多收100元的验资帐户费用。开基本户需要填很多表，你最好把能带齐的东西全部带上，要不然要跑很多趟，包括营业执照正本原件、身份证、组织机构代码证、公财章、法人章。开基本户时，还需要购买一个密码器（从2005年下半年起，大多银行都有这个规定），密码器需要280元。今后你的公司开支票、划款时，都需要使用密码器来生成密码。1
2、办理税务登记：领取执照后，30日内到当地税务局申请领取税务登记证。一般的公司都需要办理2种税务登记证，即国税和地税。费用是各40元，共80元。办理税务登记证时，必须有一个会计，因为税务局要求提交的资料其中有一项是会计资格证和身份证。1
3、申请领购发票：如果你的公司是销售商品的，应该到国税去申请发票，如果是服务性质的公司，则到地税申领发票。最后就开始营业了。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 出生证明公证的注意事项如下： 1、公证书中的当事人姓名要真实，有特殊要求的，必须认真审查核实后再予证明。当事人的姓名一律采用简化字。在外文译文中，要使用汉语拼音。为便于当事人使用公证书，对有曾用名的，经有效证明，应在公证书上同时证明。 2、公证书中当事人的出生日期，是公证证明的核心内容之 一，务必准确、真实，并有确凿的证据。出生日期以身份证为准，没有身份证以户籍证明或出生证明为准，无上述证明，参照其他证明（如档案、护照等），一律采用公历，公证当事人另有要求的，可在括号内注明农历出生日期。 3、公证书中当事人的出生地点应明确、具体，地名应写全称。出生地址应写到市、县，根据使用地（国家）要求，也可写到乡、村或城镇街道。如果当事人出生时的地名已改变，应在现在地名后括号内，写明原地名全称。 4、出生证明当事人父母要写明生父母的姓名，如父母死亡的，要加括号注明，如当事人已被他人收养，应注明养父母姓名，对非婚生子女的出生公证书，可以根据当事人的要求，不写生父姓名。 5、当事人所提供身份证与境外证件上（如护照、通行证等）日期不一致，而提出更改的，如确属原发证机关工作失误造成不一致，当事人需到发证机关要求更正，然后给予公证。如公证当事人当时为了出国而谎报年龄，查清楚后应按真实年龄给予公证。 6、已在国外的当事人申请办理出生公证书，公证处经调查，未找到任何线索的，可为当事人出具“查无档案记载公证书”。在等国家，此公证书可做为次要证据使用。 7、公证处只能为在我国出生的我国公民或外国人办理出生公证书。在国外出生的人，如需要此类证明的，应在当地有关机关取得出生证明。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 出生证明公证的注意事项如下： 1、公证书中的当事人姓名要真实，有特殊要求的，必须认真审查核实后再予证明。当事人的姓名一律采用简化字。在外文译文中，要使用汉语拼音。为便于当事人使用公证书，对有曾用名的，经有效证明，应在公证书上同时证明。 2、公证书中当事人的出生日期，是公证证明的核心内容之 一，务必准确、真实，并有确凿的证据。出生日期以身份证为准，没有身份证以户籍证明或出生证明为准，无上述证明，参照其他证明（如档案、护照等），一律采用公历，公证当事人另有要求的，可在括号内注明农历出生日期。 3、公证书中当事人的出生地点应明确、具体，地名应写全称。出生地址应写到市、县，根据使用地（国家）要求，也可写到乡、村或城镇街道。如果当事人出生时的地名已改变，应在现在地名后括号内，写明原地名全称。 4、出生证明当事人父母要写明生父母的姓名，如父母死亡的，要加括号注明，如当事人已被他人收养，应注明养父母姓名，对非婚生子女的出生公证书，可以根据当事人的要求，不写生父姓名。 5、当事人所提供身份证与境外证件上（如护照、通行证等）日期不一致，而提出更改的，如确属原发证机关工作失误造成不一致，当事人需到发证机关要求更正，然后给予公证。如公证当事人当时为了出国而谎报年龄，查清楚后应按真实年龄给予公证。 6、已在国外的当事人申请办理出生公证书，公证处经调查，未找到任何线索的，可为当事人出具“查无档案记载公证书”。在等国家，此公证书可做为次要证据使用。 7、公证处只能为在我国出生的我国公民或外国人办理出生公证书。在国外出生的人，如需要此类证明的，应在当地有关机关取得出生证明。

[律师回复] 对于租房合同中该如何注明拆迁问题这个问题，解答如下, 房屋租赁期间遇到拆迁，尽管是不可抗因素，但是双方签订的租房合同是具有法律效力的。为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意：
1.房屋租赁必须签订租赁协议；
2.租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任；
3..租赁期限约定要明确。
房屋租赁在房屋拆迁中有几种处理方式场迁政策规定
1、房屋所有人与承租人协商解除租赁关系；
2、房屋所有人另行提供房屋租赁给房屋承租人。如拆迁人与被拆迁人、房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的,实行产权调换安置，该项规定一般适用法定租赁和历史形成的租赁关系，对于市场租赁,建议通过解除租赁关系途径协商解决；
3、关于房屋租赁拆迁租房只要是合法的承租人才可以得到一定的补偿，同时在补偿当中有几种经常出现的合理的处理方式。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 二手房交易的注意事项 1、核实卖方的身份 主要是看卖方是不是房屋的真正所有权人，要看房屋所有权证、土地证(或者二合一的房地产权证)、契证及身份证，这些证件上的人是否一致。另外，如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，即使房产证上只有他/她一个人的名字，买方与其签订的购房合同，也属于无效合同。 2、核实房屋权属 买房时，看看房屋的产权有无争议。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有权属转让的情况，避免付款后房屋无法交付。必要时，我们可以去房管局了解相关的信息。 3、注意房屋共有人 如果该房屋存在共有人，那么，卖房时，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必须在买卖合同上签字。要注意核对签字人的真实身份，必须为房屋共有人本人，不得。比如，夫妻婚后买的房子，只写了一方的名字，卖房时，必须夫妻双方均在合同上签字才可。 4、注意房屋是否违章或待拆迁 买二手房时，要留意这个房屋是否为违建建筑，如果为违建建筑，则很有可能钱财两空。另外，买二手房尤其是老旧的二手房，要特别留意是否待拆迁。别以为房屋拆迁，自己就赚了，真这样的话，房主又为啥卖房，又为啥有那么多钉子户，以及因拆迁而引发的各种纠纷。 5、房屋是否被出租 买卖不破租赁，假如租户的租期还未到期，那么，买方就暂时不能入住。买房时，一定要多次实地查看核实房屋是否存在出租的情况;如果有，应尽量要求卖方在交易前处理好租赁事宜。有新闻报道过，某女士买了一套房，过户收房时发现该房屋有租户，租约10年，且租户已交清3年 10.8万的房租，不肯搬走。此外，租户在同等条件下有优先购买权，买房的时候，这一点也需要注意。 6、注意土地使用年限 住宅的土地使用期限一般是70年，但早些时候的老房子，土地使用期限比70年短，有些只有20年、30年。买房的时候，一定要核实下该房屋剩余的土地使用期限。因为其是影响房价的重要因素，此外，剩余的土地使用期限多久，关系到土地使用年限什么时候到期，以及到期后续费的问题。 7、明确各类税费 买二手房的税费比较多，很多时候本应该是卖家承担的费用，比如增值税、个人所得税等，均转移到买家身上。另外，很多黑中介收取一些莫名的费用，也有的是原本说的某项费用一个价，到最后又变为另外一个价格。在实践中，需对各项税费的承担作明确的约定。 8、明确违约事项 比如，卖家没有按时迁出户口、房子涨价卖家毁约了、买家没有获得银行贷款等，出现这样的问题，应该如何解决，事先就要约定好，避免日后产生纠纷。 9、明确房屋内部设施 很多二手房都是装修好了的，带家具家电。买房时，要明确这些内部的装修是原房主带走还是留下。不要不在意，真的有房主卖房了，将马桶、抽烟机、厨柜等带走的。 10、明确佣金 不同的中介，其佣金也是不一样的，一开始就要对中介佣金有一个明确的规定。此外，有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。 1 1、避免阴阳合同 买房时，为了避税，很多人喜欢签订阴阳合同，即签订两份房屋买卖合同。比如，一份写明房款为50万，用于在房产交易大厅过户时使用，只按50万缴纳税费;另一份写明房款为80万，是双方实际成交的数额，由双方私下保存。像这样的二手房交易存在较大风险，一旦发生纠纷，就比较麻烦。 1 2、相关费用是否结清 二手房的物业费、水电费、取暖费、网费、燃气费等各项费用，务必要结清，以免出现需要由买家承担其“后遗症”的情况。此外，过户时，像水电卡、燃气卡、有线电视等，也些是需要过户的。