买房备案能退房吗

一、买房备案能退房吗

通常情况下，房屋若已完成房产管理局的备案程序，便无法进行购房退换。

然而在一些特例情况下，却是可行的。

但是，整个过程手续相当繁复。

首先，房主需先与房地产开发商取得一致商议，让开发商同意交换房产，这往往是比较困难的，因为一般的开发商通常更看重销售利润而非房价差距。

即使房价更高，对于他们而言，交换房产而非新增一套销售更能节省成本，同时也不至于额外增加一套销售的难度。

其次，无论选择交换房产还是解除房屋购买合同，都需要撤销已备案的信息。

现在市场上各地区房产管理局对于撤销备案都设有非常严谨的规定与审查流程。

为了撤销已备案的信息，房主要准备以下几个步骤所需的材料：a. 完整的购房合同原件以及备案图表原件；b. 清晰的房款收据（发票）原件及其复印；如果涉及到贷款，还需要提供初始支付款项收据（发票）原件和复印，同时需要提供银行定期内完成按揭业务的完工证书；c.开发商和银行共同签署并盖有印章确认同意撤销备案的《商品房备案撤销申请表》，表格样式可直接向当地房产管理局进行索取；d. 房主夫妇两人的身份证明文件原件及其复印件；e. 与房地产开发商签订的书面协议；f. 关于撤销备案的详细说明文件（譬如采光条件未达到预期或者开发商在销售过程中存在虚假宣传等）。

所有的相关材料准备齐全之后，夫妇二人连同开发商的代表以及开发商自己的员工，需携带身份证明文件原件以及由开发商开出的介绍信，直接去房产管理局进行办理。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；

未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

《中华人民共和国房地产管理法》第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

二、售房定金能退房吗

1、如果交了定金双方就合同内容协商了但不能达成一致而导致合同未能订立的，不适用定金罚则，能退。

2、一方无故不在约定期限进行协商或擅自改变认购书中的内容而导致买卖合同未能订立的，适用定金罚则，不能退。

3、因不可抗力、意外事件、政策调整致使一方有正当理由的，不适用定金罚则，能退。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

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