一房二卖20万判几年

最新修订 | 2024-04-26
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包敬立律师
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专家导读 一房二卖通常涉及民事违约责任,但若以非法占有为目的,欺诈对方处理财产,可能触犯刑法上的合同诈骗罪,最高可判三年以下有期徒刑或拘役,并处罚金或单独罚款。购房需谨慎,了解法律风险,及时维权。诚信交易,共建和谐市场。
一房二卖20万判几年

一、一房二卖20万判几年

通常情况下,诸如一房二卖等交易行为所涉及的是民事领域中的违约责任问题;但若行为人本意在于非法侵占他人财产,并且凭借欺诈手段诱使对方同意其处理财产事宜,在此种情况之下,便存在触犯刑法上的合同诈骗罪的风险。

此罪最高可判处三年以下有期徒刑拘役,并处以罚金或单独罚款。

《刑法》第二百二十四条

 有下列情形之一,以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;

数额巨大或者有其他严重情节的,处三年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;

数额特别巨大或者有其他特别严重情节的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产

(一)以虚构的单位或者冒用他人名义签订合同的;

(二)以伪造、变造、作废的票据或者其他虚假产权证明担保的;

(三)没有实际履行能力,以先履行小额合同或者部分履行合同的方法,诱骗对方当事人继续签订和履行合同的;

(四)收受对方当事人给付的货物、货款、预付款或者担保财产后逃匿的;

(五)以其他方法骗取对方当事人财物的。

二、一房二卖判几年

一房二卖属于民事纠纷,不会判刑

当事人可以收集对方一房两卖的相关证据,写好起诉状,向人民法院提起诉讼。

民法典》第二百零九条

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;

未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖20万判几年”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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未经烟草专卖行政主管部门许可,无生产许可证、批发许可证、零售许可证,而生产、批发烟草制品,以个人非法经营数额达5万元,或者违法所得数额满1万元为基准,法定基准刑为有期徒刑一年。
非法经营烟草经营数额个人五万以上、单位五十万以上的涉嫌非法经营罪,经营数额成到二十万,依法可处五年以下有期徒刑或拘役,并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金。
具体量刑要根据案件的实际情况,并结合犯罪分子自首、立功、坦白、积极退脏的情况从轻从宽处罚。
二、烟草相关法律
《中华人民共和国刑法》
第二百二十五条
违反国家规定,有下列非法经营行为之
一,扰乱市场秩序,情节严重的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处违法所得一倍以上五倍以下罚金;情节特别严重的,处五年以上有期徒刑,并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产。情节特别严重的,处五年以上有期徒刑,并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产:
(一)未经许可经营法律、行政法规规定的专营、专卖物品或者其他限制买卖的物品的;
(二)买卖进出口许可证、进出口原产地证明以及其他法律、行政法规规定的经营许可证或者批准文件的;
(三)未经国家有关主管部门批准非法经营证劵、期货、保险业务的,或者非法从事资金支付结算业务的;
(四)其他严重扰乱市场秩序的非法经营行为。
非法经营烟草专卖品,具有下列情形之一的,应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节严重”:
(一)非法经营数额在五万元以上的,或者违法所得数额在二万元以上的;
(二)非法经营卷烟二十万支以上的;
(三)曾因非法经营烟草专卖品三年内受过二次以上行政处罚,又非法经营烟草专卖品且数额在三万元以上的。
具有下列情形之一的,应当认定为刑法第二百二十五条规定的“情节特别严重”:
(一)非法经营数额在二十五万元以上,或者违法所得数额在十万元以上的;
(二)非法经营卷烟一百万支以上的。
三、卖真烟违法的情形
1、非正常渠道进货的卷烟不能卖。非正常渠道进货的卷烟,指不是从当地烟草专卖批发企业进货的卷烟,一般没有本商店32位激光码,包括从外地购入、向同行“借调”或朋友寄放的用于销售的真品国产卷烟。
2、无专门标志的卷烟、出口倒流卷烟不能卖。无专门标志的卷烟是指无印有“由中国烟草总公司专卖”或无加贴由国家烟草专卖局制定的“没收非法进口卷烟”的国外品牌卷烟。
3、无烟草专卖零售许可证不能零售卷烟。《中华人民共和国烟草专卖法》第十六条规定,无烟草专卖零售许可证经营烟草制品零售业务的,由工商行政管理部门或者由工商行政管理部门根据烟草专卖行政主管部门的意见,责令停止经营烟草制品零售业务,没收违法所得,处以违法经营总额20%以上50%以下的罚款。
4、无烟草专卖批发许可证不能批发卷烟。取得烟草专卖零售许可证的零售户只有经营卷烟零售业务的资格,不得从事批发卷烟业务。
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关于“一房二卖”,应视情况而分别处理:
1、在房屋尚未交付的情况下,已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。
2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,我们应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。
4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。
5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
6、还有一种情况是,一份合同在先,且房产已实际交付使用,但未办理商品房过户登记手续,另一份合同在后,未实际交付房屋,但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权,具有对抗相对人的请求权,以及对抗
第三人的支配权的性质,即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任,只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
7、如果上述所列的几种情况均未发生,则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行,而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房一房二卖如何处理
在一房二卖情况下,由于标的物的特定性,一般而言,不可能出现出卖人同时履行两个合同的情况。也就是说,出卖人在履行了一个合同后,对另一合同的履行必然产生违约问题。对一房二卖纠纷,实务中应分别不同情况予以不同的处理:
1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
一房二卖中,这种情形最为普遍。在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。此时,前后两个购房者享有的请求权性质是不同的。后一个购房者因为已经取得了产权,对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权,所以应负返还房屋的义务。
2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后,又与他人就同一房屋签订买卖合同。
出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,即属于无权处分行为。因无权处分并最终导致合同无法履行的,由卖房向后一个购房者承担违约责任。
3、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。
在一房二卖中,签订了两次购房合同但都没有办理过户登记的情形下,房屋所有权仍为开发商享有,而两个购房人都未取得房屋的所有权。原则上讲,买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。两个购房者是平等的法律地位,那么就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征、返还房屋是否可能等因素决定是否确认原关系无效。也就是说,如果两个买卖合同都没有办理过户,会区别不同情况,予以合理的处理。
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二手房买卖卖方反悔怎么办
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定,可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定,非金钱义务的合同,可以要求继续履行。
依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则,就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口,要求确认房屋买卖合同无效。但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中,按照最高的司法文件,区别不同的情形分别处理:
一是房屋出售时,权利登记仅为卖方一人的,基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错,与卖方恶意串通,损害其他共有人利益的除外。
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1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。后一个购房者因为已经取得了产权,对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权。
2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后,又与他人就同一房屋签订买卖合同。
因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后一个购房者承担赔偿责任。
3、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。
房屋所有权仍为出卖人享有,而两个购房人都未取得房屋的所有权。两个购房者是平等的法律地位,那么就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征等因素决定是否确认双方房屋买卖合同关系的效力。
法律依据:
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。后一个购房者因为已经取得了产权,对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权。
2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后,又与他人就同一房屋签订买卖合同。
因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后一个购房者承担赔偿责任。
3、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。
房屋所有权仍为出卖人享有,而两个购房人都未取得房屋的所有权。两个购房者是平等的法律地位,那么就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征等因素决定是否确认双方房屋买卖合同关系的效力。
法律依据:
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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一房二卖的房子归谁,买方怎么防范一房二卖风险
[律师回复] 一房二卖房屋归属
(一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权;
(二)两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序;
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买方如何防范一房二卖风险
在购房过程中,买方要有风险防范意识,要以合理方法限制卖方违约的可能性。
1、交易时间越短越好
建议从签订合同到最终过户交付,时间不要拖得太长,时间越长,发生变化的可能性越大,产生纠纷的可能性自然就增加了。
这里就要特别提醒一下,很多购买暂时未取得房产证的二手房,由于签约到办下原房主的房产证时间较长,等真能过户时房价可能已大涨,经常会发生此类一房二卖的纠纷。这种情况下,要特别谨慎。
2、尽早办理网签。
签订二手房买卖合同后,应尽快办理网签手续,这样可以避免卖方把房屋过户给其他人。
3、尽早实际占有房屋
可能的话,将付一定款项后,即使暂时不能过户,也要先交付房屋,房屋交付后,房主再想把房子卖给其他人,往往不那么容易。
4、约定适当的违约金。
在合同中,最好约定适量的且有一定约束力和制裁力的定金或违约金条款,使对方在违约时成本增加。有些几百万的房产,定金或违约金才约定几万元,明显没有力度。
5、发生纠纷及时处理
发生纠纷,一定要及时处理,建议在第一时间带齐资料找专业律师研究后分析,如果有认为有机会拿到房产,应及时并申请财产保全,查封房产。如果律师认为没机会拿到房产,也应尽快采取合理措施主张权利。
给卖方的忠告:一房二卖未必能占便宜
一房二卖,房主即使能成功把房产过户给后来的买家,表面看达到了多拿到卖房款的目的。但却未必是最终结果。
很多房主之所以明知违约还要一房多卖,无非是经过计算,就算赔前面买家合同中约定的违约金,也合算。但是愿意按合同支付违约金就真的能免除其他责任吗?
按合同法规定,守约方在主张违约责任时,可以主张约定的违约金,但如果实际损失超出约定违约金,守约方可以主张实际损失。
房屋买卖合同中,房价上涨时由于卖方违约导致合同不能履行,经过适当举证,房价上涨的数额是可以作为买方的实际损失主张的。也就是说,房主毁约转卖多得的房款,可能要作为赔偿款赔给不能得到房产的房主。这样的判决,在各地已经不少见了。
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二手房买卖合同该如何写,怎么写二手房买卖合同?
[律师回复] 二手房交易,避不开买卖合同的签署。如果通过中介服务公司交易,正规的中介公司会提供格式性的合同文本指导双方填写。如果买卖双方属于自行交易,则需要自己拟定合同或者直接使用房管部门的提供的参考范本。无论是哪一种,首先都要明白签署合同的目的不仅仅是为了配合网签(备案)等行政部门的管理需要,也是作为双方协商内容的书面证据,在后期交易履行过程中发生纠纷时能够有凭可证,有据可依。因此二手房买卖合同最基本的应当包含几方面信息:
一、买卖双方的身份信息
二、交易房屋的状况
三、房款及各项税费的支付方式、支付时间
四、办理备案、过户、交房的各项时间
五、违约处理方式。上述几个方面是完善的房屋买卖合同不应当缺少的基本条款,当然要根据每笔交易中的实际情况和买卖双方协商的内容去补充、细化。二手房买卖合同涉及的资金数额一般较高,从更好的保护自己,尽可能转移风险的角度考虑,建议委托专业律师代拟或者审核。
《中华人民共和国合同法》第十二条
合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
(一)当事人的名称或者姓名和住所
(二)标的
(三)数量
(四)质量
(五)价款或者报酬
(六)履行期限、地点和方式
(七)违约责任
(八)解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
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二手房买卖卖家违约如何处理
[律师回复] 您好,关于二手房买卖卖家违约如何处理这个问题,我的解答如下, 二手房买卖卖家违约可以根据《合同法》第一百零七条要求承担违约责任。
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(2)损害赔偿.损害赔偿:是指因合同一方当事人的违约行为而给对方当事人造成财产损失时,违约方向对方当事人所作的经济补偿。
(3)继续履行.继续履行:是指由或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令,强迫债务人在指定期限内履行合同债务。
(4)其他补救措施.第一百一十一条 质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依 照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。
虽然《二手房交易资金监管协议》迟于合同约定的时间签订,但卖方未予追究并签署了该协议,是以自己行为表示对延期行为的认可,买方已实际履行了合同义务。卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户,违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件,因此无论是否因卖方过错导致房产被查封,卖方都应该承担违约责任。卖方后明确表示不予履行出售义务,拒绝履行合同构成根本违约。
二手房买卖卖方反悔怎么样办
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定,可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定,非金钱义务的合同,可以要求继续履行。
依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则,就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口,要求确认房屋买卖合同无效。但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中,按照最高的司法文件,区别不同的情形分别处理:
一是房屋出售时,权利登记仅为卖方一人的,基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错,与卖方恶意串通,损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
二手房买卖卖方反悔该如何办
[律师回复] 您好,关于二手房买卖卖方反悔该如何办这个问题,我的解答如下, 二手买卖卖家反悔了怎么办
根据《合同法》一百零七条的规定,可以要求承担违约责任。也可以根据《合同法》一百一十条的规定,非金钱义务的合同,可以要求继续履行。
依据现行法律,如果出售的房屋是共有财产,卖方在出卖时需经全体共有人协商一致同意;否则,就可能导致买卖合同无效。司法实践中,常有共有人以出售房屋时没有征得己方同意或者追认为借口,要求确认房屋买卖合同无效。但是,当房屋产权登记在一人名下时,买方在买房时很难判断其所购房屋是一人所有或是共同共有。
《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:
(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;
(二)以合理的价格转让;
(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。”
最高人民法院《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释
(一)》第17条第
(二)项和《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条也有类似的规定。可见,我国法律已经确立了不动产物权的善意取得制度。只要符合善意取得的条件,即买方受让房屋时出于善意,并支付了合理对价并进行了登记,则从保护善意第三人、维护交易安全的目的出发,认定房屋买卖合同有效,允许买方取得房屋的所有权。
在审判实践中,按照最高的司法文件,区别不同的情形分别处理:
一是房屋出售时,权利登记仅为卖方一人的,基于不动产的公示、公信原则,买方有理由相信卖方系房屋的完全权利人,其与卖方之间签订的买卖合同,应认定为有效;但如有证据证明买方存有过错,与卖方恶意串通,损害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售时,权利登记为数人的,基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定,在其他权利人事后不予追认的情况下,应认定买卖合同无效;但买方有理由相信卖方有代理权,符合表见代理构成要件的,应确认买卖合同有效。
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二手房一房二卖应该如何处罚
[律师回复] 对于二手房一房二卖应该如何处罚这个问题,解答如下,
1、在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后一个购房者履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的购房者已实际取得房屋所有权。后一个购房者因为已经取得了产权,对房屋享有的是物权请求权。前一个购房者产生的是债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,但是对房屋来说前一个购房者没有取得产权。
2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前一个购房者签订合同并办理了产权过户登记之后,又与他人就同一房屋签订买卖合同。
因无权处分并最终导致合同无效的,由出卖人向后一个购房者承担赔偿责任。
3、在一房二卖中,二次买卖均未完成过户登记的处理。
房屋所有权仍为出卖人享有,而两个购房人都未取得房屋的所有权。两个购房者是平等的法律地位,那么就会考虑当事人双方未登记的原因、双方或一方的过错情况、买受人长期占有房屋的事实、买卖关系的特征等因素决定是否确认双方房屋买卖合同关系的效力。
法律依据:
《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
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一房二卖需要承担哪些法律后果,如何避免一房二卖
[律师回复] 所谓“一房二卖”,就是指房屋所有人先后将自己所有的房子出卖给两个人(包括自然人和法人)的行为,并都签订了房屋买卖合同。最后,在两个买房人中,出卖人只能向其中一个人交付房屋并办理产权手续,而另一个买房人则不能依法取得房子,甚至出现房款不能收回,导致钱房两空的悲剧。
房屋买卖取得所有权以登记为要件,只有变更房屋产权登记方可,不因为房屋买卖合同订立的先后及是否实际居住而改变。一般而言,房屋在买卖交易关系中分为两个阶段:合同订立阶段和转移登记阶段。房屋买卖需要完成以上两个阶段才是合法有效的。依据我国现有的《物权法》等法律法规规定,房屋买卖可以采用预告登记制度,这将从根本上解决房屋双重买卖问题。
避免“一房二卖”的建议措施
对于购房者而言,应重视从源头、从最初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。
一、买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。
根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。
二、购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。
从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。
三、购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。
这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款,使购房者蒙受巨大经济损失。
一房二卖需要承担哪些法律后果,要如何避免一房二卖
[律师回复] 所谓“一房二卖”,就是指房屋所有人先后将自己所有的房子出卖给两个人(包括自然人和法人)的行为,并都签订了房屋买卖合同。最后,在两个买房人中,出卖人只能向其中一个人交付房屋并办理产权手续,而另一个买房人则不能依法取得房子,甚至出现房款不能收回,导致钱房两空的悲剧。
房屋买卖取得所有权以登记为要件,只有变更房屋产权登记方可,不因为房屋买卖合同订立的先后及是否实际居住而改变。一般而言,房屋在买卖交易关系中分为两个阶段:合同订立阶段和转移登记阶段。房屋买卖需要完成以上两个阶段才是合法有效的。依据我国现有的《物权法》等法律法规规定,房屋买卖可以采用预告登记制度,这将从根本上解决房屋双重买卖问题。
避免“一房二卖”的建议措施
对于购房者而言,应重视从源头、从最初就开始防止和避免掉入“一房二卖”的陷阱。
一、买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。
根据目前的房屋买卖交易设置,二手房网签可以使房产交易透明化,通过规范合同文本,充分保障买卖双方当事人的合法利益,通过备案有效防止一房二卖。同时,买房者在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定,并加重此种行为的违约责任。
二、购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。
从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间。由于房地产市场价格的波动,卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生,购房者可以调查所购房屋产权,提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。
三、购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。
这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款,使购房者蒙受巨大经济损失。
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