商品房买卖合同纠纷如何主张损失

[律师回复] 根据《民法通则》第122条的规定，因产品质量不合格造成他人财产、人身损害的，产品制造者、销售者应当依法承担民事责任。此处，产品制造者、销售者是并列的，受害人可以要求二者共同承担责任。<br/>根据《产品质量法》第43条的规定，因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。属于产品生产者的责任，产品的销售者赔偿的，产品的销售者有权向产品生产者追偿。属于产品销售者责任的，产品生产者赔偿的，产品的生产者有权向产品的销售者追偿。该条规定了受害人可以要求生产者赔偿的权利，也可以要求销售者赔偿的权利。但本案中受害人同时向生产者、销售者主张权利，应当如何处理，有不同意见。<br/>生产者、销售者承担责任后，根据法律的规定，属于生产者责任的，销售者承担责任后，可以向生产者追偿；属于销售者责任的，生产者承担责任后，可以向销售者追偿。生产者、销售者内部如何承担责任、如何追偿是其内部关系的问题，不应因此影响其对受害人的责任承担问题。在生产者与销售者的内部关系上，销售者承担责任的前提是以其有过错为前提的，即最终来说销售者承担的是过错责任。

[律师回复] 第一条被告因过错侵犯著作权人或者与著作权有关的权利人的合法权利且造成损害的，应当承担赔偿损失的民事责任。<br/>原告应当提交被告侵权的相关证据。被告主张自己没有过错的，应当承担举证责任，否则须承担不利的法律后果。<br/>第二条被告具有下列情形之一的，可以认定其具有过错：<br/>经权利人提出确有证据的警告，被告没有合理理由仍未停止其行为的;<br/>未尽到法律法规、行政规章规定的审查义务的;<br/>未尽到与公民年龄、文化程度、职业、社会经验和法人经营范围、行业要求等相适应的合理注意义务的;<br/>合同履行过程中或合同终止后侵犯合同相对人著作权或者与著作权有关的权利的;<br/>其他可以认定具有过错的情形。

[律师回复] 商品房买卖合同的解除后，买卖合同双方应当恢复到商品房买卖合同订立前的状态。但因商品房买卖合同的解除，也将导致商品房按揭关系中其他法律关系的解除和破坏，也是在商品房买卖合同解除后需要平衡的问题。<br/>《商品房买卖合同解释》第25条第2款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”本条仅规定了利息损失，对其他损失未作规定，容易产生误解。<br/>我们认为，本条的规定，未区分商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的原因系开发商(出卖人)行为还是买受人行为。若不加区分，一概要求开发商承担利息损失，对出卖人不公平。在基于购房者原因或者其他因出卖者原因造成商品房买卖合同解除的，开发商(出卖者)不应当承担赔偿损失的责任，损失应由过错方承担。<br/>同时，在商品房担保贷款合同也解除的情况下，贷款合同当事人的损失由谁来承担，在上述解释中也没有明确的规定。我们认为，在因为购房者(借款方)原因，致使商品房买卖合同及商品房担保贷款合同解除的合同解除所发生的损失应当由买受人承担。由于开发商的原因致使商品房买卖合同及商品房贷款合同解除的人民法院在处理案件时可以直接判决由开发商向银行承担赔偿损失赔偿责任。但也有观点认为，依据《合同法》第97条、第121条的规定，因合同当事人以外的第三人造成损失的，由一方到事人承担责任后，再向第三人主张。因此，对于银行因解除商品房担保贷款合同的损失，应当由购房者承担后再向开发商主张。我们认为，在法院将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同并案处理的情形下，法院应当依据审判经济性、效率性原则，从减少当事人和法院讼累立场出发，判决要求开发商直接向银行承担损害赔偿责任。<br/>在商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也解除，但二者不能并案处理或者没必要并案处理的情况下，银行可否直接向开发商主张损害赔偿责任?我们认为，如果拘泥于合同相对性原理及《合同法》第121条的规定，按揭权人银行只能起诉按揭人，这样做银行利益受损害的程度可能更大，且社会效果不佳。我们认为，这种情况属于第三人侵害债权的行为，我国法律应承认第三人侵害债权的制度，并允许受害人径行起诉该第三人。在立法例上，受害人直接起诉第三人在我国也有先例可循。例如，《劳动法》第99条规定“用人单位招用尚未解除劳动合同的劳动者，对原用人单位造成经济损失的，该用人单位应当依法承担连带赔偿责任。”所以，银行可运用第三人侵害债权的理论直接起诉开发商。<br/>此外，对于因商品房买卖合同的解除所造成的其他损失，由双方按照过错程度的大小承担责任。这里的损失包括：房屋装修损失、房屋产权过户所发生的税费及房屋跌价损失等。

[律师回复] 你好，根据我国的知识产权法，著作权侵权纠纷可以主张哪些损失的答复如下：可以主张名誉权损失，出版稿费损失，售书损失等

[律师回复] 在实践中，可得利益没有非常明确的计算方法，案件不同，可得利益的差别就非常大。但可按照以下几点原则计算可得利益损失： １、可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中，生产者、销售者或服务者因对方的违约行为而受到的预期纯利润损失。通常包括生产利润、经营性利润损失、转售利润损失三种主要类型。但可得利益是合同履行后的纯利润，不包括主观推测的损失以及为取得利润所支付的费用。 ２、可得利益损失应当是可以预见的损失，包括合理预见的损失数额和根据对方身份所能预见到的可得利益损失类型。 ３、计算可得利益损失，应包括守约方采取合理措施防止损失扩大的合理费用。但守约方未采取防损措施的，应自行承担扩大的损失。 ４、可得利益应扣减守约方因损失发生的同一违约行为而获得的利益。 ５、据此，可得利益损失的计算公式基本是：可得利益损失赔偿额＝可得利益损失总额－不可预见的损失－扩大的损失－受损害方因违约获得的利益－必要的成本 如果案件复杂，或可得利益数额大，可以委托专业违约损害赔偿律师协助处理，积极通过法律途径进行追偿，往往能够获得最大的赔偿金额。