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商铺返租被骗了怎么追回
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2024-04-28
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王淳律师
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专家导读
人民法院对小产权房案件采取统一管理与登记立案制度。同一集体成员间的小产权房买卖合同，在真实意愿且不违背法律和社会利益下，通常认定为有效。法院将依据事实和证据，对此类争议案件进行公正裁决。
人民法院依据相关法律规定，对民事诉讼采取统一管理与登记制度。
在这一前提下，小产权房屋的案件则需首先办理登记立案手续。
同时，由于同一集体中的成员享有相应的民事权利及行为能力，当他们签署涉及小产权房屋的买卖合同时，其真实意愿应当得到尊重和保护。
在未违背现行法律及社会公众利益的情况下，此类小产权房屋的买卖合同通常会被认定为有效。
而针对涉及此类争议的案件，法院将会依据事实及证据依法做出公正裁决。
《中华人民共和国宪法》第十条
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；
宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地的使用权可以依照法律的规定转让。
一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
《中华人民共和国合同法》第一百二十八条
当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的，可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。
涉外合同的当事人可以根据仲裁协议向中国仲裁机构或者其他仲裁机构申请仲裁。
当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的，可以向人民法院起诉。
当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书；
拒不履行的，对方可以请求人民法院执行。
《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第一条
人民法院对依法应该受理的一审民事起诉、行政起诉和刑事自诉，实行立案登记制。
第二条
对起诉、自诉，人民法院应当一律接收诉状，出具书面凭证并注明收到日期。
对符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当当场予以登记立案。
对不符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当予以释明。
二、小产权房租赁纠纷法院立案吗
小产权房租赁纠纷法院立案。
《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规定》第一条，人民法院对依法应该受理的一审民事起诉、行政起诉和刑事自诉，实行立案登记制。
第二条，对起诉、自诉，人民法院应当一律接收诉状，出具书面凭证并注明收到日期。
对符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当当场予以登记立案。
对不符合法律规定的起诉、自诉，人民法院应当予以释明。
法律是一种强大的工具，它可以保护弱者，制约强者，维护社会的公正和公平。但是，法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚，更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题，“小产权房纠纷法院宣判吗”，我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律，去遵守法律，去维护法律的尊严和权威。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。
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商铺返租被骗了怎么追回
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民法典商铺租赁合同纠纷损失如何追回？
《民法典》中规定，关于商铺租赁合同纠纷损失的追回，需要根据合同约定的内容进行确定。如果合同对于损失有约定的，则按照约定进行赔付。如果合同没有约定的，则需要根据损失的具体情况进行判断。
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合同事务
我想开间商铺想办理返租，但是据说流程啊，还有步骤都特别的麻烦，而且大多数返租都是没有成功的，商铺返租成功的有么？
[律师回复] 为什么会出现“返租”呢？其实是由于回流现金和统一运营两个矛盾点造成的。大家都知道商业物业是在自持前提下统一规划运营中得到升值，但是自持大体量商业物业对于大多数开发商来说，都要沉淀非常大的现金流，而商业物业的升值又是一个不断运营不断调整的漫长过程，时间成本较高，也导致财务成本会非常重。
所以会出现通过销售部分物业来回流部分现金流，避免过重的资金沉淀，保障后续的良性滚动开发；同时为了保证统一的业态规划，只有重新把卖出去的商铺通过成立的子（分）公司或第三方商管公司从小业主手中重新租赁回来，才能保证对商业物业的统一规划和正常的开业和运营。
所以，简单来说，“返租”，就是商铺的投资开发者为了销售商铺回笼资金，同时又为了保证对整个商业有统一规划的权限，在商铺出售后的一定年限内由子（分）公司或第三方运营商以代理出租的方式进行管理与运营，期间由运营方按照返租合同的约定回报定期支付给小业主租金的一种商铺运营方式。
返租模式：固定回报和浮动回报
1、 固定回报模式：N年租约，前两年或者前三年的返租回报抵扣房款，剩余的N-2(N-3)年的返租回报按照约定的固定回报率来支付；
2、 浮动回报模式：N年租约，前两年或者前三年的返租回报抵扣房款，第3（4）年到第5年按照固定的返租回报支付租金，第6年到第N年按照实际租赁的租金进行分成，通常以小业主和运营商按照一定比例进行分成，小业主占高比例。
上述举例的年限为市场通常的返租年限，不同项目有不同的返租年限操作。
返租关系：运营商、小业主、商户
返租，从销售阶段开始，涉及到开发商、运营商、小业主、商户四方的权益，返租实际就是协调好各方关系，让物业得到升值。
开发商：负责建造商业物业，是物业的投资方，对商业物业进行销售，回笼现金流。
运营商：一般是由开发商成立的子（分）公司或外聘第三方商管公司作为运营商，来进行后期运营的实际管理，小业主与开发商签订商业物业买卖合同后，与运营商签订返租合同。
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返租商铺是不合法的
[律师回复] 1、商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。
2、商铺返租对于开发商来说可以快速回笼资金；对普通投资者来说，商铺返租是一个诱人的蛋糕，每年可以拿到如此高的投资回报，比投资住宅、写字楼的回报高得多。但是，根据《商品房销售管理办法》第11条规定，房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
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商铺返租，开发商违约怎么办
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那么，购房人应如何行使合同解除权解除合同呢
首先，应注意解除权行使的期限，
《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确，该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
据此，在合同没有约定的情况下，解除权行使的期限为3个月或一年。
其次，如何行使合同解除权呢
根据合同法等法律规定，行使解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，据此，行使合同解除权应当向对方发出合同解除的书面通知。
如果购房人不想解除合同，那么可以追究开发商逾期交房的违约责任，要求开发商支付违约金或赔偿损失。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的
(二) 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三) 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五) 法律规定的其他情形。
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什么是商铺返租是非法集资吗？
一些投机者认为商铺返租是一种自我盈利的行为，它不属于非法集资，商铺返租存在着高收益高风险的情况，同时在法律层面上也是禁止的。
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刑事辩护
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[律师回复] 请问协议书是怎样约定的？
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快速解决“土地房产”问题
已买了返租商铺怎么办
[律师回复] 1、购买商铺开发商违约不到返租，可以到当地的司法部进行起诉或进行私下的协调。
2、国家已经明令禁止“售后返租”这一怪异的商业地产营销模式，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
3、法律依据：《商品房销售管理办法》
第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
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你好，关于商铺返租问题，商铺拿不到产权证，收不到租金
[律师回复] 关于商铺返租问题，商铺拿不到产权证，收不到租金，可以委托我们帮您通过法律途径解决，维护您的合法权益
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商铺分割卖返租属不属于非法集资？
如符合以下条件的，则应当定性为非法集资。1、通过发行有价证券、会员卡或债务凭证等形式吸收资金。2、对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。3、利用民间会社形式进行非法集资。 一些人认为这是一种自营行为，不属于非法集资。
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你好，我今年6月10号在光谷东奥山光谷世纪城购买力一套商铺，是售后返租的那种（开发商强制要求与开发商下面的运营公司签订15年的租赁合同，前5年租金作为房款折扣，6-10年返租7%每年，10-11年返租12%），并交了首付和签订合同，但尚未贷款。后来了解到国家命令禁止开发商以售后返租的形势销售未竣工的商品房。后来觉得风险太大，想与开发商协商解除合同，开发商虽同意退房但不同意退回5万的定金，请问我能通过法律手段解除合同，并让开发商退回全部已付房款吗？
注：商铺是我和我女朋友一起凑钱购买的，但她在国外出差，购买商铺以她的名义购买，不过她的所有签名都是我代替她写的，开发商也未要求有委托书
[律师回复] 【法律意见】
通常不可以，已经签订合同，如果不购买会产生违约的，需要承担违约责任。
房屋买卖中，以下六种情况属于卖方违约的责任问题：
一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
五、关于房屋朝向、间距、位置不符合约定或规定的违约责任承担。对于景观房而言，如果房屋朝向、间距、位置的误差直接导致观看风景遭受严重影响，都使买受人赢利的合同目的受到极大损害，买受人可以行使解约权。对于一般商品房而言如果朝向、间距、位置位置的改变导致日照、通光受到严重影响的，买受人可以行使节约权。
六、关于绿化、配套设施以及装潢不符合约定或规定的责任承担。出卖人为吸引买受人，在预售时都会对绿化率、配套设施等作出承诺，但许多出卖人在交付房屋时，往往不能兑现允诺。一般认为，这些违约并不导致生命财产遭受危险，也不严重影响生活质量，因此不能认定为根本性违约，不应行使解除权，买受人可以就此主张违约金或赔偿损失。
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一、交付不能。当出卖人不能向买受人交付标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承担违约责任。
二、交付迟延。商品房买卖合同中，出卖人的给付，实际应由两部分组成，一是将房屋交付使用，二是交付产权过户手续。此两种的给付迟延，只是给买受人造成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可主张违约赔偿即可获取补救，所以法律不应提供直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可主张某些不可抗力事由为抗辩。
三、商品房的质量瑕疵。《商品房买卖解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《商品房买卖解释》第13条第1款规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
四、商品房面积短少的责任承担。依照《商品房买卖解释》第14条的规定，如果双方当事人未有约定，对于依据计算房款的面积误差超过3部分，费用由出卖人承担：即超过部分，买受人无需另行支付费用，不足部分，则由出卖人双倍返还买受人。这样处理，是将出卖人交付面积误差超过3的房屋视为瑕疵给付。这样规定，一方面能促使出卖人规范开发、销售楼盘，另一方面给买受人比行使解除权获得更多的优惠，通过经济手段来促使合同有效，避免出现房地产逆向流转的后果。
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《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
可以诉讼到人民认定无效合同，退回房款。
烂尾楼是指已办理用地、规划手续,项目开工后,因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷,停工一年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多,如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法等。烂尾楼说明开发商没有销售许可证，属于违法销售给业主的，因此可以诉讼到人民解决。
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（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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