开发商违约如何解决

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中，应当属于购房合同的一部分，具有法律效力，开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话，可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大，建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条　【合同形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
这里可以敲墙，那里可以改造，很多市民在买房的过程中都会听到售楼处销售人员这样那样的承诺。
南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后，决定认购房屋，并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时，售楼小姐却又说将来不可以砌墙，这令董星辰顿感受骗，多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金，均没有成功。开发商的理由是，工作人员口头承诺无效。为此，董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前，朗润公司的销售人员钱梦承诺，可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙，做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日，董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元，出于慎重考虑，其让钱梦与销售组长确认，钱梦往返确认了两次，
第一次说要与物业协商，
第二次答复是不可以砌墙。
董星辰深感受骗，多次要求朗润公司退房退定金无果，遂将朗润公司告到，认为朗润公司构成欺诈销售，要求朗润公司返还定金2万元，并赔偿损失2万元。朗润公司提交《认购协议》、《签约须知》和样板间照片称，按照《认购协议》约定，董星辰、韦倩应于8月12日前与其签订预售合同，董星辰、韦倩无故未按时与其签订预售合同，违反了约定，所以不能退定金。说朗润公司存在欺诈行为，也与事实不符。
公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态，《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭，是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情，朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为，双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙，而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张，董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议，但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间，并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为，《认购协议》是朗润公司提供的格式合同，明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元，并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定，增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为，《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效，也就是说，即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺，董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识，所以朗润公司存在过错，董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元，驳回其他诉讼请求。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 开发商口头承诺违约怎么解决
口头承诺如果是在订立购房合同过程中，应当属于购房合同的一部分，具有法律效力，开发商应当遵守合同约定。口头承诺算作是合同的约定内容!但这需要证据证明如果证明是为事实并且是开发商故意的另外造成了损失的话，可以认定是欺诈!但实务中口头承诺证明难度较大，建议采取适当方式固定证据。
《合同法》
第十条　【合同形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
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罗双江售楼小姐承诺变卦买房人告开发商
董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
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第二次答复是不可以砌墙。
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公司在样板间用图文的形式明确告知购房人房屋次阳台交付时的状态，《签约须知》亦明确写明交付时房屋阳台不封闭，是否封闭阳台是购房人成为业主后的事情，朗润公司作为建设单位无须作出所谓承诺。买房人认为自己的权利被限制董星辰、韦倩则认为，双方争议的是朗润公司是否承诺过可将次阳台侧壁凿掉并可重新砌墙，而不是房屋交付时阳台是否封闭。
为证明自己的主张，董星辰、韦倩提供了录音资料和样板房照片等证据。朗润公司对录音的真实性无异议，但认为只能证明销售人员向董星辰、韦倩说明可将阳台与储藏室改造成房间，并不能证明向董星辰、韦倩承诺可将次阳台侧边墙壁凿掉并重新砌墙。董星辰、韦倩还认为，《认购协议》是朗润公司提供的格式合同，明显限制了他们的权利。朗润公司应返还定金2万元，并按《消费者权益保护法》有关欺诈销售的规定，增加赔偿损失2万元。
认为售楼人员承诺存在误导一审审理后认为，《签约须知》已明确载明朗润公司工作人员个人的任何口头承诺均为无效，也就是说，即使朗润公司工作人员存在上述口头承诺，董星辰、韦倩亦应知晓该口头承诺是无效的。判决驳回董星辰、韦倩的诉讼请求。
董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
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第十条　【合同形式】当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
【相关案例】
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南京市民董星辰、韦倩在得到售楼小姐表示可以将次阳台侧边凿掉并重新砌墙的承诺并再三确认后，决定认购房屋，并支付了定金2万元。在准备支付剩余首付款时，售楼小姐却又说将来不可以砌墙，这令董星辰顿感受骗，多次要求开发商南京朗润房地产开发有限公司退定金，均没有成功。开发商的理由是，工作人员口头承诺无效。为此，董星辰和韦倩将朗润公司告到了。
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董星辰、韦倩一审诉称，8月8日，其与朗润公司签订《商品房认购协议》(以下简称《认购协议》)一份，约定购买朗润公司开发的“未来家”项目某幢1503室商品房。同日，董星辰、韦倩向朗润公司支付了定金2万元。
协议签订前，朗润公司的销售人员钱梦承诺，可将次阳台侧边墙凿掉并重新砌墙，做成与样板房一样的房间。董星辰、韦倩与钱梦再三确认后决定认购上述房屋。同年8月15日，董星辰等前往朗润公司售楼处准备支付剩余首付款11万元，出于慎重考虑，其让钱梦与销售组长确认，钱梦往返确认了两次，
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董星辰、韦倩不服判决，向南京中院提起上诉。
南京中院审理后认为，《签约须知》中约定的工作人员口头承诺无效，显然属于免除朗润公司责任的条款，亦有违诚信原则，故应当认定上述约定条款无效。
录音证据可以反映出钱梦的介绍致使董星辰等产生错误认识，所以朗润公司存在过错，董星辰作为购房者亦存在过错。南京中院判决朗润公司返还董星辰、韦倩定金2万元，驳回其他诉讼请求。

[律师回复] 你也要起诉才行，每个房子就是一个案子，有了前人胜诉的机会，你基本上不会输

[律师回复] 由于施工进度原因导致开发商能按期交房合同约定延期交房违约方每日应支付购房人已付房款万分之三。违约金对于次性付款业主来说毫无疑问开发商应该按照已付房款计算违约金。开发商延期交房的违约金首先按照双方当时签订的商品房买卖合同的约定进行支付，如果没有约定的情况下，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 向法院提起诉讼，要求商场赔偿因商场违约所给当事人造成的损失和合同规定的违约金等，违约金应按照合同的约定进行计算。违约是指合同当事人完全没有履行合同或者履行合同义务不符合约定的行为。

[律师回复] 依据我国相关司法解释的规定，开发商不按时办理房产证时违约金过低的，购房者可以向要求按实际造成的损失进行赔偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 商品房开发商违约的退房流程 第一步 买房人发出退房通知 买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商违约导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。 第二步 15天内办好各种手续 买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。 第三步 开发商退还房款 开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。如果无法办理完成前述内容，自买房人发出退房通知后第16日至买房人取得全部房款之日，开发商应当每天向买房人支付总房款千分之一的违约金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, (一)先找开发商协商，协商不成再诉讼。如果满足合同约定的退房条件，最好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。 (二)索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等，这些都算入消费者实际损失范围内，由开发商补偿。 (三)首付、月供利息都可获赔。在退房款方面，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是开发商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息，即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中，若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

[律师回复] 对于开发商违约却不承担违约责任这个问题，解答如下, 对于开发商恶意违约的责任承担方式，主要体现在在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定中，我们了解一下：
如果出现商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或者是出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，针对先卖后抵、一房数卖的行为适用惩罚性赔偿，规定无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同、返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并且可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
同出卖人恶意违约相同，在存在欺诈行为的情况下，出卖人也需要承担较重的责任，即在出卖人订立商品房买卖合同时，如果故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，或提供虚假商品房预售许可证明；或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人，或者隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实，最终导致合同无效或被撤销、解除的，买受人也是可以请求返还已付购房款以及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的。

[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。” 根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
　　影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。

[律师回复] 请具体询问银行你签订贷款合同违约金的计算方式

[律师回复] 你好，逾期交房违约金一般是按日计算的，开发商每逾期一日并产生一日的违约金，违约越久，违约金总数会越多。在诉讼时，开发商会援引《民法通则》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，以违约金过高为由要求人民或者仲裁机构适当减少违约金数额。
　　按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　二、开发商延期交房要分情况处理
　　
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
　　
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。

[律师回复] 你好，开发商违约，你可以起诉追求对方违约责任。约定违约金或直接经济损失，只能择其一主张。违约金数额不得超过实际经济损失的30%，超出的部分无效。如果商品房买卖合同约定了违约金，但开发商拒绝支付的，那么购房者则可以直接向法院起诉要求开发商支付违约金，在法院判决支持购房者的要求后，如果开发商继续拒绝支付违约金的话，那么购房者则可以拿着法院的判决书申请对开发商进行强制执行。
如果商品买卖合同没有约定违约金，但是法院根据法律的规定判决开发商支付违约金的话，此时若开发商拒绝支付违约金，那么购房者则不需要再起诉要求开发商支付违约金，而是直接向法院申请强制执行。按照法律的规定，法院的强制执行措施主要有：查询、冻结、划拨被申请执行人的存款；扣留、提取被申请执行人的收入查封、扣押、拍卖、变卖被申请执行人的财产；搜查被申请执行人隐匿的财产；强制被申请执行人交付法律文书指定交付财物；强制被申请执行人迁出房屋或者退出土地；强制执行法律文书指定的行为；强制加倍支付迟延履行期间支付迟延履行金；强制办理有关财产权证照转移手续。
以上就是对“开发商的违约金好要吗”所作的解答。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商家违约工商如何处罚
找工商局只能进行调解，但工商局的调解不具有强制性，对方完全可以不配合，达成调解协议对方也可以不履行。工商局不能对合同违约进行行政处罚或者强制执行。
消费者在利益受损害时如何通过工商执法机构维权
首先，尽量保存证据。然后，当你认为凭借自身能力已无法从经营者处讨还应有权益时。
第
一，拨打12020。当然这个电话不是百分百能够接通，请在上班时间多试几次。
第
二，拨打12020非紧急求助热线。
第
三，通过邮寄书信的方式向工商局提供申诉举报材料和相应证据。
第
四，携带相关材料前往辖区工商行政管理机关消费者保护部门。(消协什么的其实只是工商局的附庸)相信我，如果你真的是一般的消费者(你不是职业打假人),而且你的权益真正受到了侵害。工商局会尽量为你做主的。即便有时候你并不在理。工商局多半会强压经营者赔偿的。消法是向消费者倾斜的。工商机关基本也是向消费者倾斜的。但是，不要指望
第一天投诉
第二天就有结果，做任何事情都需要时间。北京的申诉处理时限是，7工作日决定是否受理，然后45天做出结果。45天是所有北京执行的规定里最短的一个。以上的先决条件是：当你的权益真正受到了侵害。当你的权益真正受到了侵害。当你的权益真正受到了侵害。还不行的话，你还可以呢。
案例分析
某烟草公司与某农科业服务站签订合同，约定由生产商农化公司向烟草公司供应“甲基托布津”产品，后产品被工商局查处，认定该产品侵犯了某日本公司的注册商标专用权，并对烟草公司处以60000元罚款，被工商局查处罚款的事，烟草公司没有告知某农科业服务站、农化公司。在缴纳了部分罚款后，烟草公司向某农科业服务站和农化公司，要求连带赔偿其60000元。
【分歧】
就本案是否属于民事案件受理范围的问题。一种意见认为，烟草公司虽被工商局以侵犯注册商标专用权进行了行政处罚，但这种损害后果是由行政处罚造成的，行政处罚不属平等主体之间的财产关系，不属于民事案件的受理范围，应当驳回烟草公司的。另一种意见认为，本案是合同纠纷案件，因农科业服务站和农化公司违约，导致烟草公司被行政处罚造成损失，需通过民事诉讼途径解决，应作为民事案件受理。
关于赔偿责任的承担问题。一种意见认为，农科业服务站应根据合同约定提供不存在任何瑕疵的货物，其提供侵犯他人商标专用权的货物，导致烟草公司被处罚，构成违约，应承担全部赔偿责任。另一种意见认为，烟草公司在被工商局行政处罚后，没有告知农科业服务站和农化公司，也没有提起行政复议，导致农平业服务站和农化公司无法在行政处罚中行使抗辩权，不能充分行使法律赋予的程序救济权，由此造成的损失，烟草公司也应承担一些。
【评析】
笔者认为，本案为合同纠纷案件，应作为民事案件受理;农科业服务站违反了其作为出卖人的标的物权利瑕疵担保义务，应承担全部赔偿责任。理由是：
(一)本案是一起平等主体之间的合同纠纷案件，应作为民事案件予以受理。
烟草公司、农科业服务站以及合同中的供货方农化公司均为平等的民事主体。烟草公司与农科业服务站签订的合同，是约定由
第三方(即农化公司)向烟草公司供应货物的合同，属买卖合同性质，由于农化公司供应的货物侵犯某日本公司的注册商标专用权，违反了出卖人的标的物权利瑕疵担保义务，给买受人造成损失，所产生的责任应为合同领域的违约责任，由此产生的纠纷属于人民受理民事案件的范围。虽然本案烟草公司所受的损失是因工商局以侵犯注册商标专用权而进行的行政处罚所致，但出卖人的违约行为是造成此行政处罚的根本原因，烟草公司在受到损失后，依《合同法》向农科业服务站和农化公司主张权利符合法律规定，亦符合《民事诉讼法》规定的民事案件条件，应作为民事案件予以受理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商家违约工商如何处罚
找工商局只能进行调解，但工商局的调解不具有强制性，对方完全可以不配合，达成调解协议对方也可以不履行。工商局不能对合同违约进行行政处罚或者强制执行。
消费者在利益受损害时如何通过工商执法机构维权
首先，尽量保存证据。然后，当你认为凭借自身能力已无法从经营者处讨还应有权益时。
第
一，拨打12020。当然这个电话不是百分百能够接通，请在上班时间多试几次。
第
二，拨打12020非紧急求助热线。
第
三，通过邮寄书信的方式向工商局提供申诉举报材料和相应证据。
第
四，携带相关材料前往辖区工商行政管理机关消费者保护部门。(消协什么的其实只是工商局的附庸)相信我，如果你真的是一般的消费者(你不是职业打假人),而且你的权益真正受到了侵害。工商局会尽量为你做主的。即便有时候你并不在理。工商局多半会强压经营者赔偿的。消法是向消费者倾斜的。工商机关基本也是向消费者倾斜的。但是，不要指望
第一天投诉
第二天就有结果，做任何事情都需要时间。北京的申诉处理时限是，7工作日决定是否受理，然后45天做出结果。45天是所有北京执行的规定里最短的一个。以上的先决条件是：当你的权益真正受到了侵害。当你的权益真正受到了侵害。当你的权益真正受到了侵害。还不行的话，你还可以呢。
案例分析
某烟草公司与某农科业服务站签订合同，约定由生产商农化公司向烟草公司供应“甲基托布津”产品，后产品被工商局查处，认定该产品侵犯了某日本公司的注册商标专用权，并对烟草公司处以60000元罚款，被工商局查处罚款的事，烟草公司没有告知某农科业服务站、农化公司。在缴纳了部分罚款后，烟草公司向某农科业服务站和农化公司，要求连带赔偿其60000元。
【分歧】
就本案是否属于民事案件受理范围的问题。一种意见认为，烟草公司虽被工商局以侵犯注册商标专用权进行了行政处罚，但这种损害后果是由行政处罚造成的，行政处罚不属平等主体之间的财产关系，不属于民事案件的受理范围，应当驳回烟草公司的。另一种意见认为，本案是合同纠纷案件，因农科业服务站和农化公司违约，导致烟草公司被行政处罚造成损失，需通过民事诉讼途径解决，应作为民事案件受理。
关于赔偿责任的承担问题。一种意见认为，农科业服务站应根据合同约定提供不存在任何瑕疵的货物，其提供侵犯他人商标专用权的货物，导致烟草公司被处罚，构成违约，应承担全部赔偿责任。另一种意见认为，烟草公司在被工商局行政处罚后，没有告知农科业服务站和农化公司，也没有提起行政复议，导致农平业服务站和农化公司无法在行政处罚中行使抗辩权，不能充分行使法律赋予的程序救济权，由此造成的损失，烟草公司也应承担一些。
【评析】
笔者认为，本案为合同纠纷案件，应作为民事案件受理;农科业服务站违反了其作为出卖人的标的物权利瑕疵担保义务，应承担全部赔偿责任。理由是：
(一)本案是一起平等主体之间的合同纠纷案件，应作为民事案件予以受理。
烟草公司、农科业服务站以及合同中的供货方农化公司均为平等的民事主体。烟草公司与农科业服务站签订的合同，是约定由
第三方(即农化公司)向烟草公司供应货物的合同，属买卖合同性质，由于农化公司供应的货物侵犯某日本公司的注册商标专用权，违反了出卖人的标的物权利瑕疵担保义务，给买受人造成损失，所产生的责任应为合同领域的违约责任，由此产生的纠纷属于人民受理民事案件的范围。虽然本案烟草公司所受的损失是因工商局以侵犯注册商标专用权而进行的行政处罚所致，但出卖人的违约行为是造成此行政处罚的根本原因，烟草公司在受到损失后，依《合同法》向农科业服务站和农化公司主张权利符合法律规定，亦符合《民事诉讼法》规定的民事案件条件，应作为民事案件予以受理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 代理商违约责任是怎样的 一、甲方丢失证据原件或因其他原因拒不按乙方要求向法庭出示证据原件，致使因证据不足而败诉者，应支付违约金贰仟元，并按标的10%向乙方支付代理费; 二、未经乙方同意甲方放弃请求、和解、撤诉，擅自放弃实体或程序上的权利或与案件对方当事人恶意串通的，代理费依案件总标的额30%比例收取。 三、甲方如捏造事实，弄虚作假、或坚持不合法的要求、或利用乙方律师从事违法活动的、或无故中断与承办律师的联系、或不按本合同约定交纳要求交纳的有关费用，均视为甲方违约，应支付违约金叁仟元，并按标的10%向乙方支付代理费，乙方有权单方终止代理。 四、甲方无正当理由单方解除合约，乙方所支出的费用由甲方负担并支付案件标的额30%的违约金;

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 出现上述违约行为时，购房者应首先看购房合同中是否有对上述违约责任的处理约定，如有约定，按合同约定处理，如未约定违约责任的处理办法，按法律规定可对开发商的违约行为要求赔偿，赔偿的标准以直接损失为限，具体处理办法如下：
1、逾期交房
合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
2、面积出现误差
合同未约定房屋面积误差处理办法的，如开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差，根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，面积误差按下列办法处理：
(1)面积误差比绝对值在3以内(含3)的，据实结算房价款
(2)面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
3、设备、装修不符合合同约定
出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的，购房者应拒绝接收房屋，并视出卖人未交付房屋，因此造成逾期交付房屋的，应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房，发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定，购房者可要求出卖人限期更正，因更正造成房屋不能正常使用的，可要求出卖人承担赔偿责任，赔偿金可按此期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。出卖人拒绝更正或在合理期限内未更正的，购房者可要求出卖人承担相应赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限，实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。
4、变更规划、设计
按照《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
5、房屋质量不合格
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定，开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的，购房者可要求解除购房合同，并要求开发商承担赔偿责任(具体参阅本节第四项退房纠纷的处理)，其它房屋质量问题，购房者可要求开发商限期修复，出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的，购房者可以自行或委托他人修复，修复费用由出卖人承担，因修复造成交房延误的，可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据，购房者对房屋质量存有疑虑的，可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。
6、未按期办理产权过户手续
按《商品房销售管理办法》第34条规定，开发商应在商品房交付使用后60日内，将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料，致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的，开发商应承担相应的违约责任。前述“规定期日”按下述方法计算：合同未约定的房屋权属证书取得日期，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，按房屋交付使用后90日计算商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，按合同订立之日起90日计算。出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的，商品房买卖合同约定了违约金处理办法的，按合同约定处理商品房买卖合同未约定违约金处理办法的，按已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算(现行为日万分之二点一)。因出卖人未按期提交房屋权属登记材料，致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的，购房者可要求解除合同，并可要求损失赔偿，损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。