付了定金签了购房合同可以毁约吗

[律师回复] 一、买方因缺少支付房款能力而对房屋买卖合同反悔。房屋买卖合同签订后，因买方经济状况恶化或缺少后续支付房款能力而无法支付合同约定房款，导致违约。　二、以卖方房屋质量瑕疵为由，要求解除房屋买卖合同。二手房不同于预售商品房，一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，所以，或多或少会存在一些质量瑕疵。如果买方认为卖方售房时故意隐瞒房屋质量瑕疵或者房屋存在违章搭建等情况，就可能导致买卖纠纷产生。三、房屋过户前或者过户中交易被限制，导致买方权利不能实现，要求解除合同、赔偿损失。从签订房屋买卖合同到买方拿到房屋产权证期间，如果卖方故意隐瞒房屋已被法院查封的事实，或者在过户手续办理过程中，因卖方原因导致房屋买卖交易无法继续履行下去，即使买方已经缴付了首期款并实际入住，只要房屋尚未完成过户登记，买方利益就无法受到法律保护。　四、因贷款政策变化原因导致买方无法买房。二手房市场贷款政策先是银行提高贷款首付额，提高贷款利率，后是严格限制第二套房屋买卖贷款等，由于政策变化导致买方贷款申请五、因限外政策原因导致买方无法买房。境外人士作为买方在我国大陆购房受到严格限制，必须要在我国大陆居住或工作满一年时间，且严格禁止购买第二套房屋，如果买方不符合条件就可能导致对卖方的违约。没有通过，从而构成合同违约。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、房贷新政下毁约能否要回购房定金毁约后定金能否退还，则要根据不同情况进行处理，一般情况下，如果是购房者毁约那么这个定金就是不进行退换的，如果开发商毁约或者是出现的违约行为就可以要回定金。在商品房开发过程中，开发商经常采取商品房预售的方式筹集开发资金。商品房预售时，买卖双方往往不签订正式合同，而签订一份认购、订购、预订协议，由买受人交纳一定数量的定金，作为对双方签订正式合同的担保。上述定金由买卖双方在认购协议中约定，具有我国《合同法》规定的定金的性质，即交付定金的一方不履行合同的，无权收回定金;收受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。只是《合同法》规定的;定金是履约定金，而上述定金的性质则属于订约定金，即合同双方当事人保证与对方签订正式合同。由于《合同法》未规定订约定金，故在司法实践中争议很大。于2003年6月1日实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条对订约定金的性质予以明确，该条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据上述规定，毁约后定金能否退还，则要根据不同情况进行处理。对于一手房买卖，购房人同开发商签订了认购书并交付了定金，若购房人在新政出台后，预期房价下跌不按照约定时间去签订正式合同，则要承担违约责任，定金不能要回。如果按照约定时间同开发商商谈正式合同的签订问题，双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款，进行协商不能取得一致原因而未能签订正式合同，则系非因一方原因，而是因不可归责于当事人双方的事由造成本约的无法签订，双方对此互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。因根据楼市新政中关于停止给异地置业者贷款的规定，买方无法贷款购房，则可视为情势变更，在没有约定按揭不成合同如何处理的情况下，应当依据公平原则免除买方的责任，定金应予退还。而对于二手房买卖，买方签约并交了定金后，若预期房价下跌而毁约，定金也要被没收。此外，买方还应承担违约责任，赔偿卖方的预期利益损失，即房屋贬值损失。比如由于政策出台后房价迅速下跌，买方毁约，导致卖方因房价贬值损失50万，则卖方除没收定金外，认为仍不足以弥补损失，可以向买方追讨房屋贬值损失。二、交购房定金需注意啥1、定金不能超过房价的20%。2、如果你购买的是期房，开发商应该向你出示预售许可证，如果你购买的是现房，那开发商应该向你出示大产证，住宅使用证及商品房质量保证书。3、你的房款是直接支付给开发商的，如果你觉得想留下痕迹为以后有纠纷做铺垫的，就向开发商要银行账户，直接划入开发商账户，自己留好存根，在备注里注明是谁购买哪套房子的房款。4、按现在政策，只有没有中华人民共和国身份证的人(包括军官证)，才要公证，例如持护照、回乡证、大陆来往证的。5、房款一般都在交房前付清给开发商的，开发商一般也只有收到全部购房款及具备相应手续才会把房子交给你。

[律师回复] 可以，毁约后需要按约定赔付违约金。但是签订购房合同后，当事人一方违约，另一方可以按照法律规定和合同约定追究违约方的违约责任。出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。