买房存在租赁合同纠纷怎么处理

[律师回复] 房屋租赁协议纠纷是属于民事纠纷，可以向提起民事诉讼。民事需要准备状两份(案情简单的话可以直接到填写诉状)。状写明被告的基本情况、诉讼请求。还需要准备身份证及复印件、欠条及复印件。　　民事基本流程是：　　<br/>一、当事人，首先应提交书，并按对方当事人人数提交相应份数的副本。当事人是公民的，应写明双方当事人的姓名、性别、年龄、籍贯、住址;当事人是单位的，应写明单位名称、地址、法定代表人或负责人姓名。书正文应写明请求事项和事实、理由，尾部须署名或盖公章。　　<br/>二、根据"谁主张谁举证"原则，原告向应提交下列材料：　　<br/>1、原告主体资格的材料。如居民身份证、户口本、护照、港澳同胞回乡证、结婚证等证据的原件和复印件;企业单位作为原告的应提交营业执照、商业登记证明等材料的复印件。　　<br/>2、证明原告诉讼主张的证据。如合同、协议、债权文书(借条、欠条等)、收发货凭证、往来信函等。　　<br/>三、当事人向提交书证，应填写一式两份证据清单，详细列明提交证据的名称、页数。证据经承办人核对后，由承办人在证据清单上 签字盖章，一份交当事人，一份备案。　　<br/>四、立案庭在当事人履行必须的手续和交齐有关证据材料之后，在七天内，对符合立案条件的，办理立案手续;对不符合立案条件的，依法裁定不予受理。　　<br/>五、当事人应在收到受理通知书之日起七天内预交案件受理费和其他诉讼费用，如确有困难，可在预交期内向本院提出减、缓、免交的书面申请，逾期不交或者书面申请缓、减、免交未获批准而仍不预交的，本院将裁定按自动撤诉处理。　　<br/>六、立案手续后，案件由排期开庭，当事人应服从的各项工作安排，并于结案后到财务室结算诉讼费用，多退少补。

[律师回复] <br/>一、房屋租赁合同纠纷需证明当事人主体适格的证据<br/>1、当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等;<br/>2、当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本、工商注册登记资料或社团法人登记证等;<br/>3、法人或其他经济组织的名称在诉争的法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。<br/>二、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁法律关系成立的证据<br/>1、证明房屋产权的证据;<br/>2、租赁许可证及租赁登记证明;<br/>3、证明转租合法性的证据;<br/>4、房屋租赁合同。<br/>三、房屋租赁合同纠纷需证明房屋租赁合同履行情况的证据<br/>1、证明出租人是否已将房屋交付承租人使用及交付时房屋状况的证据;<br/>2、承租人履行合同情况的证据，如交付定金(或保证金或押金)、租金、管理费、水电费等费用的发票或收据等。<br/>四、房屋租赁合同纠纷需当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, <br/>1、租金支付纠纷<br/>这是房地产租赁中最为常见的纠纷。出现租金支付纠纷后大致会出现三种处理方法：<br/>(1)租赁双方协商一致，要么房客及时付清租金，要么房东同意延期支付，不涉及租赁合同的其他方面。<br/>(2)比前一种情况更进一步，在解决如何支付拖欠租金的同时，租赁双方还就由此产生的违约责任问题，在分清责任的前提下一并解决，并继续履行租赁合同。<br/>(3)解除租赁合同。这主要是租赁双方失去继续履行合同的基础，或由双方协商解除合同，或由一方从而终止租赁关系。<br/>2、损害赔偿纠纷<br/>房地产租赁关系中的损害赔偿纠纷同其他法律关系中的损害赔偿一样，主要是由侵权行为引起的，常见的有房屋损坏赔偿、人身或财物损害赔偿、侵犯房屋共有人合法权益赔偿等。从司法实践看，目前颇有争议的是租赁关系结束后，房客对房屋所作的装修如何赔偿。对此，法律法规并无明文规定，目前只有上海市高级人民内部对此有审判指导意见，大致内容是，凡是房东同意房客装修的，无论什么原因提前解除合同，房东都要向房客赔偿经评估后的装修费的残值部分，以此体现公平原则但如果合同对此有约定的，按约定处理。但这一规定未必能体现公平原则，因为如果是因房客拖欠租金造成合同提前解除的，而房东又并不需要房客对房屋所作的那些装修，那么要房东赔偿房客的装修残值(该残值可能是80或者90)就有所不公，否则岂非保护了合同违约方而损害了守合同条约方的利益。<br/>3、其他方面的纠纷<br/>房地产租赁除前述违约金和损害赔偿纠纷外，还有诸如房地产租赁期间出售的优先权纠纷、转租纠纷、变更房屋用途纠纷以及租赁合同未经登记致使承租人不能对抗第三人的纠纷等。

[律师回复] 房屋租赁纠纷的管辖应适用民事诉讼法所规定的一般地域管辖还是特殊地域管辖，认识不尽一致。大体有两种意见：<br/>　　一种意见认为，按照“民事诉讼法”第二十九条的规定，只有执行特殊地域管辖有困难的，才适用一般地域管辖。涉及房屋租赁关系的诉讼，从两便原则考虑，应当适用特殊地域管辖。否则，如适用一般地域管辖，对于房屋座落地与被告所在地不一致的纠纷，不便于受诉法院查明案情和判决后的执行。但持这种意见的同志，对适用具体条款又有两种不同的看法，有的认为应适用民事诉讼法第二十三条的规定，由房屋所在地即履行地法院管辖。理由是，凡在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，均属于合同纠纷，因为这类纠纷产生的根据是双方实际存在的租赁合同;民事诉讼法第二十三条所称“合同纠纷”并未指明只限于经济合同，自然，这类民事合同也应适用第二十三条的规定。有的则认为应适用民事诉讼法第三十条第(一)项的规定，由房屋所在地法院管辖。理由是这类纠纷虽不涉及不动产产权的确认或变更，但它涉及到了产权人对不动产使用方式的变更和承租人有无使用权的问题，也属于“因不动产提起的诉讼”;<br/>　　审判实践中，不少是由房屋所在地法院管辖的。<br/>　　第二种意见认为，根据审判实践中的一贯做法，应适用一般地域管辖。<br/>　　理由是，民事诉讼法第二十三条所称“因合同纠纷提起的诉讼”，指的是经济合同，不包括民事合同，因为民事合同范围较广，显然房屋租赁纠纷不能按合同纠纷确定管辖;民事诉讼法第三十条第(一)项所称“因不动产提起的诉讼”，指的是不动产产权，房屋租赁纠纷，实质上是合同履行中的争议，不涉及不动产的产权问题，<br/>　　所以，也不能适用对不动产的专属管辖规定。<br/>　　根据1986年1月7日《最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复》，在租赁关系存续期间发生的房屋修缮、租金、腾退等纠纷，一般应由房屋所在地法院管辖，个别由被告所在地法院管辖更符合“两便”原则的，也可由被告户籍地或居所地法院管辖。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 1.对于共有物的处分行为一般应征得所有共有人的同意，这在实践中是极为困难的，部分甚至一个共有人不同意时，就不能处分共有物，不免会影响共有物的有效利用，妨碍社会经济的发展。 所以，近几年来，一些国家和地区的立法突破传统民法关于共有物处分的规定，在处分共有物的问题上，采用多数决原则。 2.出租行为是利用行为，一般不会改变房屋的性质，对房屋没有太大的损害。 而现在民法大多提倡物尽其用，仅因少数共有人的不同意见，而影响房屋的利用，不符合社会的价值取向。