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签了预售合同能换房吗
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2024-05-23
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专家导读
在进行购房交易并签署相关合同时，通常情况下是允许进行房产替换的。然而，若在此过程中买卖双方并未进行相关备案操作，所涉及的换房事宜便应由当事人自行协商处理。若卖方已向当地政府管理部门提交了备案申请且获得确认，则若需进行房产替换，则必须要求当事人双方首先前往房屋登记管理部门解除备案事项，然后再另行签署新合同以启动备案程序。
一、签了预售合同能换房吗
在进行购房交易并签署相关合同时，通常情况下是允许进行房产替换的。
然而，若在此过程中买卖双方并未进行相关备案操作，所涉及的换房事宜便应由当事人自行协商处理。
若卖方已向当地政府管理部门提交了备案申请且获得确认，则若需进行房产替换，则必须要求当事人双方首先前往房屋登记管理部门解除备案事项，然后再另行签署新合同以启动备案程序。
《民法典》第五百零二条
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规合同应当办理批准等手续的，依照其规定。
未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
签了定金合同能否退房，要看情况：
1、如果全款房不想要了是因为房屋因主体结构质量不合格不能交付、交付后，经核验主体结构质量不合格、交付后出现质量问题且严重影响正常生活居住，或者是签订合同后，开发商将房屋出卖给第三人或擅自抵押给第三人的情况下，购房者有权申请退房。
即若能证明卖方有合同法规定的可以解除合同的行为，可以要求退房，在该情况下解除合同不用承担违约责任。
2、但如果购房者只是单纯的后悔不想要的情况，一般很难退房。
实际上房屋买卖合同已经事实成立了的话，无正当理由退房属于违约，应承担违约责任。
《民法典》第五百六十二条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。
解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
法律的力量不仅仅在于它的约束力，更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题，“签了预售合同能换房吗”，我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训，将它们内化为我们的行为准则，以便更好地遵守法律，更好地生活在这个法治社会中。
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签了预售合同能换房吗
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预售合同签了可以换房吗
在购房过程中，若是双方已经签署了相关合同，那么是允许交换房屋的。假设房屋买卖双方尚未完成备案程序，则可以通过双方自行协商的方式来实现房屋的交换。但是，若开发商已向政府行政管理部门递交了备案申请并成功进行了备案登记。
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房产纠纷
期房首付交了，开发商还没有预售，想换房能
[律师回复] 只要房产证还没有办理，原则上开发商都是可以办理换房
1，个人购买期房要看具体的流程办理到哪一步了，只要是还未在银行签订《借款合同》，就可以换房子的。
2，首先是需要购房者和开发商取得一致意见后（同意调换房子），去当地房管局办理撤销购房合同备案手续，然后就是去地税局窗口办理退契税流程（如果还没有交纳契税，这一步就不需要的）。
3，待房管局交易所撤销购房合同备案后，房管局工作人员会收回所签订的购房合同，然后，购房者就可以跟开发商就换房后的房屋重新计算和交纳首付款（房款）签订新的购房合同，拿去房管局做备案就可以了。
4，期房即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。
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我有一个好朋友在外地上班呢，通过自己的努力，在房地产公司买了一个房子，商品房预售合同换商品房买卖合同的规定
[律师回复] 商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。
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商品房预售契税什么时间交，预售契税什么时候交，预售
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 实际中，如果你确定要购买看中的房产，想要签订商品房预售合同的，需要首先确定商品房预售必须符合一定条件，只有这种的才能对外销售，只要开发商具备预售商品房的条件，你才可以和开发商签订预售合同。
按照法律上规定，开发商预售商品房需具备的条件包括下面几种：
1、预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。
2、预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
3、预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。
4、预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
5、预售方必须取得商品房预售许可证明。
相对于开发商，你也就是所谓的预购房也要具备一定的条件，具体包括下面几个：
首先你必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，实际中有两种特别情况：
1、根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，需要提交允许向境外销售的批准文件
2、按照规定，无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。因此，你要是没当地户口的人，那么想要买卖本地城镇房屋的，将取决于你当地政府制定的房屋买卖法规。
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3、预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。
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签了预售合同可以换房吗
在购房交易中，只要签署好了相关合同，就具备了调换房产的资格。若在交易过程中尚未完成房屋备案手续，则可由买卖双方自行协商进行替换。然而，如果开发商已将此房屋向当地行政主管部门提交了备案申请并获得批准，那么在这种情况下，买卖双方便需先行前往房屋登记管理机关撤销原备案记录，然后再依照流程重新签署新的购房合同并予以备案。
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房产纠纷
预售住宅能否修到几楼才能预售
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 预售不是以住宅修到多少楼为条件的。商品房预售应符合的条件是：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。决定购房前，考察一下开发商的资质，内容包括：开发商是否具有合法的企业法人营业执照和资质证书；该商品房是否属于共同开发的房地产，如属合作开发则售楼合同应经共有人同意；开发商是否具备了法律规定的预售商品房的主体资格；要仔细验证“五证”，即开发商出具的国有土地使用权证书、建设用地许可证、建设工程规划许可证、设计方案与施工许可证、房地产预售许可证。为防“移花接木”，开发商出示的证件都应当是原件，特别应仔细查验《国有土地使用权证》和《商品房预售许可证》两个重要文件，它们表明所售房屋是合法项目。此外，还应注意《国有土地使用权证》上有无抵押记录，如购买有抵押记录的商品房，购房者要承担的风险会很大；《商品房预售许可证》每个栏目和内容都要确实无误，与所售房屋相一致。如果以上证件不齐全或过期则不要购买。
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快速解决“房产纠纷”问题
同事现在准备在公司的附近买一套商品预售房了，对方不然签订合同，买房要签预售合同吗？
[律师回复] 通常没有签订合同，不构成违约，可以申请退款，通过协商解决。
首先，可以和开发商协商解决，能协商好即可以退款；
其次，看合同有没有约定可以退款的情形，你是否符合；如果没有退房的情形，开发商可以拒绝；
再次，看开发没有违约的情况，或者解除合同的情形，如果有，你可以解除合同并要求退还房款。
如果以上都通不通的话，这个时候违约很难要求退还定金和首付款。还不如继续办理按揭手续
然后转手卖掉。
首先，可以和开发商协商解决，能协商好即可以退款；
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什么是预售房，预售商品房怎样转让？
[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
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车位预售后没有预售许可证怎么办
[律师回复]
1，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
2，开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的！
3，你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，可以放心的购买！
1，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。
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签订了预售合同能换房吗
在购买房产并签署合同时，确实有权利更换所购之房。然而，若房屋交易双方尚未对该交易进行备案，此时便可通过双方共同协商来完成房屋的替换手续。若是开发商已于政府相关管理机构办理了备案登记手续，那么想要实现房屋的替换则需双方首先前往房屋登记管理部门申请撤销原备案记录，然后再重新签订新的合同并进行备案登记。
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房产纠纷
无预售许可证，预销售属于非法经营罪
[律师回复] 【法律意见】
按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。
开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。
以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之，发生商品房欺诈纠纷后，购房者应当及时与开发商沟通，如果无法协商解决问题，那么则应当及时向。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为，购房者不仅可以要求返还房款，还可以要求惩罚性赔偿。
【法律依据】
《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
按照我国法律的规定，开发商必须在办理商品房预售许可证的情况下，才能与购房者签订认购协议和商品房买卖合同。开发商明知自己没有商品房预售许可证，但是却又与购房者签订认购书或者房屋销售合同的，其行为属于欺诈。
开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下与购房者签订商品房买卖合同的话，属于欺诈行为。购房者可以根据上述法律规定，向要求确认合同无效，或者主张撤销商品房买卖合同。
商品房买卖合同被确认无效或者被撤销以后，开发商不仅需要退还购房者已经支付的购房款和利息，而且还要赔偿购房者因此遭受的损失。此外，值得注意的是，在商品房预售许可证欺诈的情况下，上述司法解释还规定了开发商的惩罚性赔偿责任。也就是说，购房者可以要求开发商额外支付与已付房款等额的赔偿。比如，购房者签订商品房买卖合同后支付首付20万，银行按揭贷款80万，如果发现开发商没有取得商品房预售许可证，则可以要求开发商返还房款100万及利息，而且还可以要求开发商再支付100万的赔偿。
以上就是对“没有房屋预售许可证开发商是欺诈吗”所作的解答。总之，发生商品房欺诈纠纷后，购房者应当及时与开发商沟通，如果无法协商解决问题，那么则应当及时向。开发商没有房屋预售许可证的情况下签订商品房买卖合同的行为属于欺诈行为，购房者不仅可以要求返还房款，还可以要求惩罚性赔偿。
【法律依据】
《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
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快速解决“公司经营”问题
商品房预售合同的性质预售合同与预约合同的区别
[律师回复]
一、商品房预售合同的性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。
二、预售合同与预约合同的区别商品房交易预约合同是预约合同，而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同，因为在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
一、商品房预售合同的性质商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。
二、预售合同与预约合同的区别商品房交易预约合同是预约合同，而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务，相当于商品房认购书。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有的是履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。在合同法中，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力。预约合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。商品房预售合同在成立之时房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同，因为在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。
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有一个亲戚买了一套预售房，就要和开发商签订购房合同了，买房时预售合同签几份有效呢？
[律师回复] 购房合同有几份要看买房全款还是做房贷的，全款的3份，做房贷需要4份。
全款买房3份，开发商一份，住建局一份，业主一份。
房贷买房4份，开发商一份，住建局一份，业主一份，银行一份。
全款买房3份，开发商一份，住建局一份，业主一份。
房贷买房4份，开发商一份，住建局一份，业主一份，银行一份。
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我家这现在有卖预售房的，我家人很心动，请问预售房是什么？买预售房需要注意什么呢？
[律师回复] 预售房是房子还未建好,就开始销售。商品房预售应当符合以下条件:
1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
2、持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;
3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
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签了预售合同想换房怎么办
在房地产交易过程中，即便是签订了合法有效的购房协议，也是允许进行房源调换的。只要买卖双方尚未向相关政府职能机构进行正式备案，便可通过协商的方式达成更换房源的共识。然而，若开发商已就房产买卖的事宜前往相关政府管理部门完成了备案登记手续，那么欲实现房源调换，则需买卖双方共同前往房屋登记管理部门，申请撤销原备案记录，然后再根据实际情况重新签订购房协议并进行备案登记。
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房产纠纷
朋友在看毕业之后就自己创业了有了电商，在网上卖衣服，现在有商品需要预售，请问网购预售流程是什么？
[律师回复]
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2.注册支付宝号（可以和淘宝号一个邮箱），绑定一张有网上支付功能的银行卡，进行实名认证。
3.购物
4.付款到支付宝
5.收货
6.通过支付宝付款给卖家并评价
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快速解决“房产纠纷”问题
什么是预售证
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商品房预售许可证的定义：
《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
商品房预售许可证的相关规定：
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。
商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。
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什么是预售商品房转让，预售商品房怎么转让
[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
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预售商品房如何转让，预售商品房的转让流程
[律师回复]
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
一、什么是预售商品房再转让在我国目前的市场实践中，预售商品房再转让活动较为普遍。预售商品房的再转让，也称“期房转让”或“楼花转让”，是指商品房预售后，承购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房承购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。预售商品房再转让的目的虽然也是使受让人取得房屋所有权，但承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权。预售商品房经转让后，原承购人从商品房预售法律关系中脱离出来，而由受让人取代其在合同中的当事人地位，享有原承购人应享有的合同权利。负担原承购人应承担的合同义务，是一种合同转让行为。
二、预售商品房如何再转让在实践中，预售合同中承购人承担的主要义务是支付房款。依据承购人履行该义务的程度，可以将商品房预售合同的再转让分为债权让与和债权债务的一并转让。由于商品房从开工到建成要经过较长的一段时间。在这段时间里，承购人完全可能履行完所负义务。在不采取按揭形式的商品房预售中，承购人按照约定如期付清全部房款即可视为完成所负义务。在按揭购房中，承购人支付首期房款并授权贷款银行存入开发商专设账户，即可视为履行完毕所负义务。这两种情况下发生的预售商品房转让是债权让与行为。在商品房建成之前，还有可能出现承购人未支付或者只支付部分房款的情形。在这种情况下，预售商品房的让与是债权转让和债务承担的结合。被让与人的权利主要是房屋所有权之期待权，第三人所承担的义务是原承购人为履行或者未履行完毕的合同义务。由于承购人在预售商品房再转让中转让的是取得房屋所有权的期待权，而不是现存的房屋所有权，而这又与传统的物权及财产权制度有所背离，因此，预售商品房再转让行为是否合法是一个争论已久的问题。支持者认为，商品房预购人将尚未竣工交付使用的预售商品房再行转让，能够使开发商更快地回笼资金，降低开发成本，减少投资风险，也能使承购人及时收回投资。解决资金需求。对于房地产市场有活跃作用。反对者认为，商品房预售后再行转让，有较大的投机性，它使大量的资金流入少数投机者的腰包，使企业生产成本上升，使房地产价格上涨，损害了消费者的利益，容易造成短期行为，影响房地产市场秩序，主张在法律规定上予以禁止。尽管禁止预售商品房的再转让有一定道理，但也不能因噎废食，完全禁止预售商品房的再转让行为。该行为的存在有其合理性，而且目前市场活动中预售商品房再转让现象也是较为普遍的。
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预售合同签了还可以换房吗
在争议金额大于等于1万美元但小于10万美元的情况下，应当依据相等于该房屋标价的2.5%的比例来计算应缴纳的费用；而当争议金额介于10万美元和20万美元之间时，其应支付的司法费用将会根据房屋标价的2%来进行计算。
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房产纠纷
商品房预售按揭贷款开发商可否解除预售合同
[律师回复] 按揭贷款借款人必须同时具备下列条件：有合法的身份；有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；有所购（大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保笭长蒂短郦的垫痊叮花证人；贷款行规定的其他条件。
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快速解决“债权债务”问题
没有车位预售许可证，可以签订房屋预售合同吗
[律师回复] 不得收取费用，否则，签订车位的预订合同（非销售合同：没有取得预售许可证，是否有后果，仅明确购买意向及车位价格、签订正式合同的时间及交费时间，个人认为没有违法所得，风险可控，类似房屋认购书），效力如何，是行政违法，但是，这里不是预售合同。二问题，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的结论。这里存在解释的空间、合同效力如何。依现行司法解释，没有取得预售许可证，预售合同是无效的、销售管理办法，没有取得预售许可证，不得销售，而是预订合同，个人认为司法实务中有可能被认定为无效合同：第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，不收费，要受处罚。但法律未明确规定不收费的意向认购书签订，是否属于销售行为、依现行房地产管理法：一。参考
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预售合同电子版
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商品房买卖预售合同范本
出售方(甲方)：
地 址：___________________________________
邮 码：_______________
电话：_____________
购买方(乙方)：_________________________
姓名： 性 别：
出生 年 月 日 国藉：
身份证号码：
地址：
邮 码： 电话：
第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。
地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。
第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。
第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。
如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：
1.人力不可抗拒的自然灾害;
2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;
3.其他非甲方所能控制的因素。
上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。
第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。
付款方式：乙方按甲方指定收款银行：
帐户名称：________________帐号：_______________
分期(一次)付款(见附表一)。
第五条 乙方如未按本合同
第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。
第六条 甲方如未按本合同
第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日
第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。
第七条 甲方出售的楼宇须经××市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。
第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。
乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。
第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。
乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。
第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。
第十一条 后面的附表
一、二均为本合同内容的组成部分。
第十二条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决：
1.由仲裁机关仲裁;
2.由人民裁判;
第十三条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。
甲 方：____________ 乙 方：____________
代 表：____________ 代 表：____________
年 月 日 年 月 日
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