买卖房屋与中介产生纠纷怎么处理

[律师回复] 具体情况是什么呢？

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖与合同纠纷问题解答如下,
1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖与合同纠纷问题解答如下,
1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复] 您好，针对您的房屋买卖与合同纠纷问题解答如下,
1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复] 可以不用中介的，仲裁一般是当事人根据他们之间订立的仲裁协议，自愿将其争议提交由非司法机构的仲裁员组成的仲裁庭进行裁判，并受该裁判约束的一种制度，不涉及中介。

[律师回复] 农村房屋买卖合同有没有效，如果无效应该怎么赔偿rr关键词：农村房屋买卖合同无效无效赔偿rr随着社会的快速发展，城市郊区正逐步纳入城市化的进程。在这种城市快速扩张的大背景下，土地、房屋的增值成为客观现实。在巨大的拆迁利益下，多年前私下流行的农村房屋买卖突起波澜，买卖双方纠葛不断。出卖人看到房屋增值及房屋拆迁后带来的巨大利益，于是反悔，向人民，要求判决确认合同无效，归还房屋。那么，对于该类纠纷该如何处理。A律师根据多年以来处理的农村房屋买卖案件r，现总结如下。r
一、农村房屋买卖合同的效力r
1、农村房屋买卖合同有效的情形r（
1）出卖人和买受人均是同一村的村民。如果出卖人和买受人均是同一个村的村民，那么该合同是符合法律规定的，买卖合同当然有效。r（
2）买受人在买卖房屋时与出卖人不是同一个村的村民，但是，之后将户口迁入到该村。那么，由于买受人具备了同一个村村民的资格，属于同一集体经济组织成员，买卖合同有效。r（
3）房屋买卖合同经过多次流转，最后流转到同一个村村民手里，那么该房屋买卖合同也有效。r（
4）农村房屋买卖合同的买受人在购买房屋时是村民，后又转为居民的，不影响合同的效力。r
2、农村房屋买卖合同无效的情形r
（1）农村村民将农村房屋卖给城镇居民。农村房屋买卖合同的买受人无论是将农村房屋出卖给本市的居民还是外省市的居民，合同都是无效的。r
（2）农村村民将农村房屋出卖给其他村的村民。农村房屋买卖合同的购买人无论是本市的村民还是外省市的村民，都是无效的。r
二、农村房屋买卖合同无效后的处理r农村房屋买卖合同被确认无效后，为平衡双方的利益在合同无效后果的处理上，要全面考虑农村房屋买卖合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地增值、拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失两方面因素，平衡买卖双方的利益。对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。此外，让购房人返还、腾退房屋的同时，应当注意为购房人留出合理的腾退时间，购房人无房居住的，应当予以妥善安置。农村房屋买卖合同无效后，出卖人应当赔偿买受人的损失包括：r
1、返还原购房价款及房屋原购买价款和现房屋价款之间的差价r
2、买受人因扩建、改建、装修使房屋增值的部分r
3、该房屋因拆迁而使出卖人获得的拆迁利益及土地的增值部分r以上损失，需要委托有资质的评估机构进行评估，然后确定损失数额。对于土地增值和拆迁部分补偿，合同无效后，根据出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任的过错分配原则予以处理。rr律师建议：rr由于农村的土地属于集体所有，目前国家对不符合条件的农村房屋的买卖一般原则是按无效处理。所以，在购买农村房屋时，一定要谨慎。要考虑到如果无效后，怎样保护自己的权益。如果确实要买，需要指定一份详细的协议，将房屋今后如果拆迁或者出卖人反悔，具体的赔偿计算标准约定具体明确。同时，如果购买后，房子翻建、装修，一定要保留证据。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 依据我国相关法律的规定，因房屋买卖合同产生纠纷提讼的，是有时效的，时效为三年，从知道权利被侵犯时开始计算，如果是请求返还房屋的，不受时效限制。
《中华人民共和国民法总则》
第一百八十八条向人民请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民不予保护有特殊情况的，人民可以根据权利人的申请决定延长。
第一百九十六条下列请求权不适用诉讼时效的规定：
(一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险
(二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产
(三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费
(四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。

[律师回复] 一、虚假宣传 促成交易、赚取佣金是中介虚假宣传的原动力。例如将不符合免税条件的房屋说成符合免税条件，对不具有购房者个人的购房人，承诺解决购房资格等。 二、隐瞒房屋重大事实 房屋的重大事实会直接影响购房者决定，比如凶宅、房屋主体结构有问题。中介隐瞒重大事实会导致购房者在违背真实意愿的情况签合同。 三、故意欺诈 中介为了赚取高额中介费，出现类似“一房二卖”的欺诈行为。 四、审核不到位 中介居间服务很重要的一部分就是审核房源，但部分中介在房源审核方面并未尽职尽责。如部分业主在挂牌时提供虚假材料，中介未核实就挂牌交易。这种不严格的审核流程，致使交易纠纷增加，甚至为合同诈骗提供了通道。 五、不履行告知义务 中介作为专业机构，在提供居间服务时，有义务向交易双方告知合同重要条款。但现在的合同以制式合同为主，很多有关中介减责或免除责任的条款未显著提示。 六、以口头承诺代替书面 中介为了促成交易，经常会允诺购房者的各种要求，比如保证过户、帮助报哪里购房资格、提供贷款服务等。但在签合同时，却以制式合同无法更改为由拒绝将所有承诺写入合同。发生纠纷时却予以否认，而购房者也没有足够理由证明中介曾经做过承诺。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 二手房交易过程中，对中介费作如下规定：
1、通过中介进行二手房屋交易的，即便房屋最终未成交，交易一方或双方依照合同仍可能需要支付约定的中介服务费用。但同样情况下，即使在买受人签署佣金确认书，在交易未成就的情况下，亦可能会从等价有偿的民事活动基本原则出发，酌定中介机构应收取的劳动报酬。
2、约定以过户作为居间费用支付条件的，在过户手续已办理情况下，交易一方或双方主张以房产中介工作人员办理过户过程中的行为瑕疵要求退还中介费的，不会支持。
3、二手房交易因买受人一方不符合贷款条款而未成就，后以房产中介工作人员承诺“能贷款，能代为出具有单位、有收入的证明”为由，拒付居间服务费的，如无无充分有效的证据证明，一般不会支持。
4、就未取得权属证书的房屋进行交易并不必然导致合同无效，买受人以之作为房产中介“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益”而拒付中介费的，可能不会被支持。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四百二十六条
居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
《中华人民共和国合同法》第四百二十七条
居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

[律师回复] 怎么预防房屋中介纠纷,房屋中介纠纷怎样防范
(一)消费者选择中介公司提供服务前应查看中介机构的营业执照、执业资格证书等证件，必要时可以向工商部门、房产管理部门进行查验;
(二)对中介公司提供的格式合同要认真审查，如发现有不公平之处应及时提出，并要求改正;
(三)全权委托中介公司卖房的，应明确委托权限和违约责任，并认真审查中介公司代签的合同及核查所有手续，以防隐瞒价款等行为;
(四)对于房产中介方的广告、店堂招贴等宣传资料上，凡标明符合合同要约要件的内容，均视为合同的附件，一并写入合同中，以此约束对方;
(五)办理产权过户手续时，购房者应当亲自办理，这样房产买卖中存在的一些问题才有可能被发现并及时解决。

[律师回复] 您好，请问具体发生了什么情况？还请您详细描述一下。

[律师回复] 通过中介签定房屋买卖合同，因为种种因素，致使终究合同无法实行，想要回中介费，中介公司却不退回，索要中介费纠纷也是多见的房产纠纷之一。这种状况要具体疑问具体分析，看一下致使合同无法终究实行的因素是不是是中介方面的因素导致的。签定三方协议时，能够在协议中对中介费的退回状况进行具体的约好，合同适用意思自治准则，合同内容不违背法令强制性规则，对合同签定方均具有法令效力。

[律师回复] 在房屋买卖合同纠纷中，如果中介存在责任的，买卖一方可以在起诉时将买卖另一方及中介同时列为被告，或者将买卖另一方列为被告，将中介列为第三人。笔者认为，中介作为合同一方参与订立的二手房买卖三方合同与日常生活中常见的“三方协议”在诉讼纠纷中各方的诉讼地位处理应是一样的。
分别由中介与买卖方签订居间合同、买卖双方另签订房屋买卖合同与由中介、买方、卖方共同签订的三方合同在出现纠纷时处理则不一样。如果在二手房买卖中，存在单独的居间合同，房屋买卖合同中的当事人并无中介，如需要解决中介责任问题，则不能追加中介作为第三人，法院也一般会释明应另案在居间合同纠纷中解决中介责任问题。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 中介不退押金如何 中介不退押金的流程，和一般民事案件的流程一样。 一、立案受理 原告向，应递交状和有关的证据材料，并按照被告人数递交状副本和证据副本。经审查，符合受理条件的，应当即受理，并办理相关立案手续。不符合受理条件的，应在收到诉状之日起七日内向原告送达不予受理裁定书。 二、庭前准备 在受理案件后五日内向被告送达状副本、应诉通知书、诉讼权利义务告知书、举证通知书、开庭传票。被告应诉后，向原告送达开庭传票。在依法传唤双方当事人的同时，应做好开庭的各种准备，如通知必须共同诉讼的当事人参加诉讼，调查必要的证据，向当事人告知合议庭的成员，主持庭前交换证据等。对当事人而言， 首先，当您或您单位被后，为了维护自身的合法权益，您或您单位应当依法应诉，并应在收到状后十五日内向人民提交答辩状及副本，在指定的举证期间内提交相关证据。 其次，应做好出庭参加诉讼的各种准备，依照人民的传唤，按时参加庭审。 三、开庭审理 开庭审理时，首先由书记员宣布法庭纪律，由法官查明当事人到庭情况并询问当事人是否申请回避。开庭分为法庭调查、法庭辩论、法庭调解或判决。法庭调查主要是在法官的主导下，查明案件的事实，当事人在此阶段应当充分的举证、质证。法庭调查结束后法官根据案件情况归纳本案的焦点，审理即转入辩论阶段。当事人在辩论阶段可以围绕本案焦点阐述自己的观点，充分行使辩护权。法庭辩论结束后，在法官主持下调解，双方当事人可以自愿达成调解协议，无法达成调解协议的一般由法官当庭作出判决。如果案件复杂不适宜当庭宣判的，则定期宣告判决。 通过中介租房的注意事项 1、要选择合法的、信誉度较高的房屋中介机构，可以在网上或到工商行政管理机关查询所选中介机构的登记情况和信用情况，并认真查证其是否具备相应资质;通过有租房经验的人了解公众对该中介机构的评价。 2、不要轻信中介机构从业人员对标的房屋的介绍，一定要实地考察所租房屋的状况、设施和环境。 3、要搞清楚所租房屋是与房东签订合同，直接与房东发生关系;还是与中介机构签订房屋租赁合同，不与房东直接发生关系。 4、查看所租房屋的产权证书、房东的身份证明等，确定出租方有权利出租标的房屋。如与中介机构签订出租合同，要查看中介机构与房东的委托代理协议，了解中介机构的代理时间，确定中介机构有权签订合同。 5、要认真研究合同的条款，看双方权利和义务是否对等，违约责任是否具体明确，不要轻信中介机构的口头承诺，应要求中介机构将其承诺写入合同并签字确认; 6、注意中介机构所开票据的内容描述，应注明是“押金”、“租金”等，并妥善保管各种书面资料和收费票据;有定金条款的，合同和票据上均应注明“定金”而不是“订金”。 7、在未达成协议前，不要交纳费用。

[律师回复] 如果中介有意误导，买方也很难就被中介误导的事实进行举证，因而会将自己陷入很不利的地步，所以买方不能轻信中介或房东对房屋情况的描述，一定要自己亲自查看，仔细询问。

[律师回复] 因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。
1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。
因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。
对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为合同无效。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下,
1、出卖方必须具有房屋所有权或土地使用权。非房屋所有人和土地使用人不得出卖他人的房地产。
2、买卖双方当事人必须具有完全行为能力。未成年人和被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的公民不能签订房地产买卖合同，其房地产买卖行为由其法定代理人代为进行。单位买房者如需购买私房的须得到有关机关的批准。
3、房地产买卖双方当事人的意思表示必须真实可信。这是指房地产买卖双方当事人在买卖合同中表示出来的意思必须与当事人的真实意思相一致。如果一方以欺诈、胁迫等手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的房地产买卖合同，或者双方恶意串通签订损害国家、集体或第三人利益的房地产买卖合同都属于无效合同。行为人对房地产买卖合同内容有重大误解或合同显失公平的，一方当事人可以要求撤销或变更合同。
4、房地产买卖合同不得违反法律或者社会公共利益，也即合同的内容必须合法。如果公民通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋转让必须办理土地使用权出让手续，或者将其中的土地收益按规定上缴国家，否则不得买卖。
5、房地产买卖合同的形式必须符合有关的法律规定。房地产买卖合同应该采用书面形式并且应该按照法律规定办理房屋所有权转权登记和土地使用权变更登记。

[律师回复] 剩余的部分房主依然应当赔偿。在有可供执行的财产时，你可以随时申请执行。这种情况房主的债权人可能不止你一个，建议尽快启动诉讼。

[律师回复]
1、继续履行
　　如果当事人一方不履行合同，首先另一方可要求违约方继续履行合同。例如，在房屋买卖中，如果买方已支付价款，但卖方迟迟不交付房屋，买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款，卖方就有权要求买方继续支付价款。同时，继续履行不影响违约方仍然要向守约方赔偿损失或支付违约金等。
　　但有下列情况的则不适用继续履行：
　　
（1）法律上或者事实上不能履行；
　　
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
　　
（3）债权人在合理期限内未要求履行。
　　
2、解除合同
　　合同法规定，当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，当事人可以单方解除合同。此外，在房屋买卖交易中，如果当事人一方明确表示自己将不履行债务，或者以自己的行为表明不履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行的，当事人也可以依法解除合同。
　　解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
　　
3、定金罚则
　　如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20%，超过部分将不被视为定金。
　　
4、违约金
　　违约金可以由买卖双方协商确定，双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，只要约定不违法，也无明显不合理的，就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷，并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失，守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失，违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。
　　需要注意的是，在一方稍有违约情形时，另一方就马上要求高额的违约金，其实是很难得到法律支持的。因为合同法鼓励交易，因此只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　
5、赔偿损失
　　在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：
　　
（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。
　　
（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失，包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

[律师回复] 你好，我是龚律师，请问你想解决上述纠纷去那个方面呢？