雷州农村房屋纠纷怎么处理

最新修订 | 2024-05-24
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专家导读 关于农村房屋产权所产生的争议,通常情况下,可先由涉及其中的各方当事人自行进行友好的商讨与协议来予以处理,同时,若有必要,他们亦有权寻求所在村庄的村民自治组织或所属乡镇人民政府等第三方机构的协助和调解加以解决。然而,如果当事人之间无法达成有效的沟通和协议,或者之前的商议和调解过程因各种原因宣告失败的话,那么他们便有权利选择向农村土地仲裁机构提出仲裁申请,或者直接向当地的人民法院提起诉讼。
雷州农村房屋纠纷怎么处理

一、雷州农村房屋纠纷怎么处理

关于农村房屋产权所产生的争议,通常情况下,可先由涉及其中的各方当事人自行进行友好的商讨与协议来予以处理,同时,若有必要,他们亦有权寻求所在村庄的村民自治组织或所属乡镇人民政府等第三方机构的协助和调解加以解决。

然而,如果当事人之间无法达成有效的沟通和协议,或者之前的商议和调解过程因各种原因宣告失败的话,那么他们便有权利选择向农村土地仲裁机构提出仲裁申请,或者直接向当地的人民法院提起诉讼

《土地管理法》第十四条规定土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。

单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。

二、农村房屋产权纠纷怎么处理

发生农村房屋产权纠纷,双方应按平等互利、协商一致的原则协商处理,协商不成的可以请求村民委员会、乡镇人民政府进行调解。

除此之外,可以由双方指定的机构进行仲裁,仲裁未解决的,可以携带相关材料向辖区人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国仲裁法》第二条

平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。

《中华人民共和国民法典》第二百三十三条

物权受到侵害的,权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。

法律的力量不仅仅在于它的约束力,更在于它的教育和引导作用。它教育我们如何正确地行事,如何尊重他人的权益,如何维护社会的公正和公平。正如本文的标题所提出的问题,“雷州农村房屋纠纷怎么处理”,我们可以从中得到许多有价值的启示和教训。我们应该珍视这些教训,将它们内化为我们的行为准则,以便更好地遵守法律,更好地生活在这个法治社会中。

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2、推行政府指导价的律师服务收费标准,要依照价钱主管机构会与司法部门行政机关建立的收费标准实行。
3、实行市场调节价的律师服务收费,由法律事务所与受托人商议明确。法律事务所理应考虑到服务项目成本费、资信评估水准、法律事务管理的难度水平、刑事辩护律师很有可能担负的隐患和义务等要素,依据不一样的业务內容,采用计件工资收费标准、按标的额占比收费标准和记时收费标准方法,与当事人公平商议、有效明确律师服务收费标准价钱。其范围、标准和方法如下:
【按件收费】
推行市场调节价的民事案件案子(含附带民事诉讼仅就民事法律一部分代理商的案子),不涉及到财产关系的,可以计件工资收费标准。每一件收费标准金额可在3000元至30000元力度内商议,实际价钱可以由法律事务所与受托人商议明确。
【按标的额收费】
推行市场调节价的民事案件案子(含附带民事诉讼仅就民事法律一部分代理商的案子),涉及到财产关系的,代理商每一个起诉环节的收费标准金额可按以下标的额占比按段总计测算:
标的额10万余元(含)下列的一部分按8%扣除,不够3000元的按3000元扣除;
标的额在10万余元至100万元(含)中间的一部分按6%扣除;
标的额在100万余元至1000万元(含)的一部分按4%扣除;
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【记时服务项目收费】
推行市场调节价的法律服务项目事务管理,可商议按记时收费标准,记时收费标准可在每工作中钟头500元至3000元力度内商议,实际价钱由法律事务所与受托人商议明确。
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[律师回复] 律师服务收费实行以市场调节价为主、政府指导价为辅的价格管理方式。
<一>律师事务所依法提供下列法律服务的收费实行政府指导价。
(一)担任刑事案件犯罪嫌疑人、被告人的辩护人以及刑事案件自诉人、被害人的代理人;
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(三)担任公民请求国家赔偿案件的代理人。
律师事务所提供其他法律服务的收费实行市场调节价,收费标准由律师事务所与委托人协商确定。
<二>实行政府指导价的律师服务收费标准如下。具体收费标准由律师事务所与委托人在指导价收费标准的区间范围和比例幅度内协商确定。
(一)计时收费
1、适用范围:适用于实行政府指导价的全部律师服务事项。
2、收费标准:200—3000元/小时。
(二)计件收费
1、适用范围:一般适用于不涉及财产关系的法律事务。
2、收费标准:
(1)刑事诉讼案件:
①侦查阶段:2000—20000元;
②审查起诉阶段:2000—20000元;
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为刑事自诉案件或者公诉案件被害人代理的,按照以上标准收费。
(2)民事、行政诉讼案件:2000—20000元。
(三)按照标的额比例收费
1、适用范围:适用于涉及财产关系和代理国家赔偿案件的法律事务。
2、收费标准:
按照争议标的额分段按比例累加计算收费。
争议标的额
收费标准
10万元以下(含本数)部分6%
10万元(不含本数)—50万元(含本数)部分5%
50万元(不含本数)—100万元(含本数)部分4%
100万元(不含本数)—500万元(含本数)部分3%
500万元(不含本数)—1000万元(含本数)部分2%
1000万元(不含本数)—5000万元(含本数)部分1.5%
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<三>以上是办理诉讼案件一个审级(阶段)的收费标准。
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农村房屋纠纷怎样解决
第一,对于发生在农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,如果查明无欺诈、显失公平情形存在,应当认定房屋买卖合同有效,驳回当事人要求退房退款的诉讼请求。第二,对于将房屋出售给本集体经济组织以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可认定合同有效,判决驳回当事人要求确认合同无效的诉讼请求。
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房产纠纷
海南州农村房屋遮阳纠纷律师费多少钱
[律师回复] (一)按计件方式收费的标准:
1、刑事案件:
(1)侦查阶段:3000元/件;
(2)起诉阶段:5000元/件;
(3)审判阶段:6000元/件;
(4)办理自诉案件:5000元/件。
因案件时间、地域跨度大、集团犯罪或案情复杂、影响重大的,可以与当事人协商收费,但最高不得高于收费标准的3倍。
2、不涉及财产的民事、行政诉讼收费标准:6000元/件。
3、涉及财产的民事、行政诉讼收费标准:按其争议标的额分段按比例累进计算收取:
    标的额 收费费率
(1)10万元(含10万元)以下 5.5%;
(2)100001元—200000元的部分  5%;
(3)200001元—500000元的部分 4.5%;
(4)500001元—1000000元的部分  3.5%;
(5)1000001元—2000000元的部分 3%;
(6)2000001元—5000000元的部分2%;
(7)5000001元以上1%;
4、国家赔偿案件收费标准:
(1)计件收费标准:3000—10000元/件;
(2)涉及财产关系的,比照民事诉讼案件标准按照标的额收费。
(二)提供非诉讼法律事务、担任法律顾问、解答法律咨询、代写各类法律文书等,由律师事务所和委托人协商确定收费。
(三)风险代理:
代理涉及财产关系的民事诉讼或仲裁案件,经双方协商一致,可以实行风险代理,即律师事务所只收取基本办案费用,代理胜诉后委托方按约定标的额的百分比支付律师代理费。
风险代理具体收费比例由委托方与律师事务所在标的额的30%的范围内协商收取。
(四)代理仲裁案件:按照民事案件收费标准收费。
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湖州农村房屋买卖政策有什么?
主要是看土地证性质是国有还是集体;是否能上市交易;能上市是可以买的;不能上市交易则是小产权房;由于是拆迁户安置房是政府补贴给当事人的 所以必需是当事人才能办到房产证;一般都比较长时间才能办下来!拆迁户安置房要5年才能上市交易的;故要5年之后才能过户而且要补完国有地税。
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房产纠纷
雷州入户的车,能在雷州买车吗
[律师回复] 解答如下,   办理车辆过户需要双方当事人到车辆登记车牌的城市所属车管所申请办理,异地不能办理车辆过户。  车辆如果是在湛江的车管所登记的车牌,就可以在湛江车管所办理过户手续。  《机动车登记规定》:  第十三条机动车所有人的住所迁出车辆管理所管辖区域的,车辆管理所应当自受理之日起三日内,在机动车登记证书上签注变更事项,收回号牌、行驶证,核发有效期为三十日的临时行驶车号牌,将机动车档案交机动车所有人。机动车所有人应当在临时行驶车号牌的有效期限内到住所地车辆管理所申请机动车转入。  申请机动车转入的,机动车所有人应当填写申请表,提交身份证明、机动车登记证书、机动车档案,并交验机动车。机动车在转入时已超过检验有效期的,应当在转入地进行安全技术检验并提交机动车安全技术检验合格证明和交通事故责任强制保险凭证。车辆管理所应当自受理之日起三日内,确认机动车,核对车辆识别代号拓印膜,审查相关证明、凭证和机动车档案,在机动车登记证书上签注转入信息,核发号牌、行驶证和检验合格标志。  第十八条已注册登记的机动车所有权发生转移的,现机动车所有人应当自机动车交付之日起三十日内向登记地车辆管理所申请转移登记。  机动车所有人申请转移登记前,应当将涉及该车的道路交通安全违法行为和交通事故处理完毕。  第十九条申请转移登记的,现机动车所有人应当填写申请表,交验机动车,并提交以下证明、凭证:  
(一)现机动车所有人的身份证明;  
(二)机动车所有权转移的证明、凭证;  
(三)机动车登记证书;  
(四)机动车行驶证;  
(五)属于海关监管的机动车,还应当提交《中华人民共和国海关监管车辆解除监管证明书》或者海关批准的转让证明;  
(六)属于超过检验有效期的机动车,还应当提交机动车安全技术检验合格证明和交通事故责任强制保险凭证。  现机动车所有人住所在车辆管理所管辖区域内的,车辆管理所应当自受理申请之日起一日内,确认机动车,核对车辆识别代号拓印膜,审查提交的证明、凭证,收回号牌、行驶证,确定新的机动车号牌号码,在机动车登记证书上签注转移事项,重新核发号牌、行驶证和检验合格标志。  现机动车所有人住所不在车辆管理所管辖区域内的,车辆管理所应当按照本规定第十三条的规定办理。  第六十四条本规定下列用语的含义:  
(四)身份证明是指:  3.居民的身份证明,是《居民身份证》或者《临时居民身份证》。在暂住地居住的内地居民,其身份证明是《居民身份证》或者《临时居民身份证》,以及公安机关核发的居住、暂住证明;
我父母年轻的时候到深圳打拼,现在也算是闯出了自己的一番天地,他们已经很多年没有回赣州老家了,所以他们就想把在赣州的老房子给卖了,但是在过程中产生了赣州农村宅基地房屋买卖纠纷,怎么解决呢?
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1、协商
协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下,互谅互让,协商解决纠纷。购房者和开发商对双方所发生的纠纷进行协商,提出一个双方都满意的解决方案,并就此达成一个纠纷解决协议。由双方协商解决纠纷,对购房者和开发商来讲都是最好的解决纠纷的方式,因为这种方式既省时省力又省钱。
2、调解
这是指在非仲裁机关和诉讼外的第三人主持下,房屋买卖纠纷的当事人达成协议解决纠纷。
3、仲裁
仲裁是指买卖双方当事人依据他们事先或事后达成的协议,自愿将其争议提交给双方同意的仲裁机关,由该仲裁机关依据有关法律和事实作出裁决,以解决纠纷。仲裁解决是终局的,对双方当事人都有约束力,不存在当事人上诉的问题,加上仲裁简单、灵活,因此它能比诉讼更迅速处理纠纷,同时费用更低廉。但是要采用仲裁方式解决纠纷,发生纠纷的双方中有一方不愿将纠纷提交仲裁解决,那么就木能采用这种方式来解决纠纷。
4、诉讼
诉讼是指买卖双方当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实作出判决以解决纠纷的一种方式。人民法院经过审理后,就双方之间的纠纷作出解决。由于我国实行的是二审终审制,当事人对一审法院作出的判决不服的,可以向上一级人民法院上诉。
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刘某某与雷某某房屋买卖合同纠纷
在生活中我们可能会遇到很多法律问题,因此就需要我们平常多了解一些法律方面的知识,可以更好的帮助我们解决问题。对于x刘某某与雷某某房屋买卖合同纠纷问题,我们整理了一些相关的法律知识,希望能够为您提供帮助,可以通过文章中的内容进行了解。
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我是福州人,在福州有一套房子,因为要搬到别的地方所以想把房子卖了,现在房屋买卖出现了一些纠纷,福州房屋买卖合同纠纷怎么解决?
[律师回复]
一、逾期交付的违约责任。
  出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人,而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任?
  【处理方法】按照双方当事人的合同约定,买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件,因此,无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件,还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋,双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定,那么,如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间,买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。
  
二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定?
  【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的,按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。
  
三、 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当如何处理?
  【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额,则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。
  
四、对于出卖人交付不合格房屋的,买受人可采取的救济措施有哪些?
  【处理方法】买受人采取的补救措施有:
  
(1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题,如果通过加固等能够修复,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则,是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性,如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等,均不宜采取此种补救措施。
  
(2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后,难以通过修复办法解决的,买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施,一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。
  
(3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行还是解除合同,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。
  
(4)违约侵权责任。
  
五、出卖人交付不合格房屋,买受人采取违约侵权责任措施予以补救的,应注意哪些问题:
  【处理方法】
(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的,即使当事人之间存在着合同关系,也应按侵权责任予以处理,因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。
  
(2)当事人之间存在合同关系,而不法行为仅造成受害人财产损失的,则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。
  
(3)责任竞合的情况下,若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任,原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任,在此情况下,受害人享有两种权利。
以上是对福州房屋买卖合同纠纷怎么解决的回答。
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3、如果乡镇不受理,当事人双方可直接向县政府或国土局申请,若符合受理条件,可指定受理或直接受理。受理机关对受理的宅基地权属争议,可先行调解;调解无效的,应当作出处理决定。
4、当事人对处理决定不服的,可在收到处理决定通知之日起15日内向上一级处理机关申请复议,也可以在接到处理决定后30日内,直接向人民法院起诉。上一级处理机关接到复议申请后,应在3个月内作出复议决定。当事人对复议决定不服的,可在接到复议决定通知之日起15日内向人民法院起诉。在宅基地权属争议处理期间,任何一方不得改变宅基地现状和破坏其房屋。
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黄南州农村集体产权房屋买卖纠纷律师费多少钱
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1、刑事案件:
(1)侦查阶段:3000元/件;
(2)起诉阶段:5000元/件;
(3)审判阶段:6000元/件;
(4)办理自诉案件:5000元/件。
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2、不涉及财产的民事、行政诉讼收费标准:6000元/件。
3、涉及财产的民事、行政诉讼收费标准:按其争议标的额分段按比例累进计算收取:
    标的额 收费费率
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(2)100001元—200000元的部分  5%;
(3)200001元—500000元的部分 4.5%;
(4)500001元—1000000元的部分  3.5%;
(5)1000001元—2000000元的部分 3%;
(6)2000001元—5000000元的部分2%;
(7)5000001元以上1%;
4、国家赔偿案件收费标准:
(1)计件收费标准:3000—10000元/件;
(2)涉及财产关系的,比照民事诉讼案件标准按照标的额收费。
(二)提供非诉讼法律事务、担任法律顾问、解答法律咨询、代写各类法律文书等,由律师事务所和委托人协商确定收费。
(三)风险代理:
代理涉及财产关系的民事诉讼或仲裁案件,经双方协商一致,可以实行风险代理,即律师事务所只收取基本办案费用,代理胜诉后委托方按约定标的额的百分比支付律师代理费。
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(四)代理仲裁案件:按照民事案件收费标准收费。
本来爸妈在北京农村住的好好的,后来觉得我又不回来家里房子空着也不好,他们就把房子卖给不同村的人,结果后面过户不成功,对方就不依不饶的,我就想问问农村房屋买卖事实纠纷怎么处理?
[律师回复]
一、农村房屋买卖合同的界定
农村房屋买卖合同是出卖人转移农村房屋的所有权于买受人,买受人支付价款的合同,既包括同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,也包括本集体经济组织成员与本集体经济组织以外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同。与其他房屋买卖合同不同的是,农村房屋买卖合同的标的物为农村房屋,即在农村集体土地上建设的房屋。2011年2月18日修订的《民事案件案由规定》将“农村房屋买卖合同纠纷”单列为“房屋买卖合同纠纷”项下的第四级案由。
“小产权房”并非严格的法律概念,结合《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》(国土资电发[2013]70号),我们将“小产权房”界定为违反土地和城乡建设管理法律规定,在农村集体土地上开发建设,向本集体经济组织以外的单位或个人出售的房屋。不难看出,我们通常所称的“小产权房”为农村房屋的子概念。
二、农村房屋买卖合同的法律效力
司法实践中,对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同,各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同,各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。
(一)一般裁判规则
1、最高人民法院
《最高人民法院关于印发lt;全国民事审判工作会议纪要gt;的通知》(法办[2011]442号)第15条明确,在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售,应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定,认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同,不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的,应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外,值得关注的是,《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的,农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员,该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民法院
根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日),对于农村房屋买卖合同纠纷的处理,北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来,买卖双方都是同一集体经济组织的成员,或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。除此之外,农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第1
3、14条之规定,城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件,非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同,也应当认定为无效合同。
根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定,当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。
根据《上海市高级人民法院民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号),对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
(二)特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区法院处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法,深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见,买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区法院近两年的裁判案例来看,北京地区法院一般都以起诉前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准,通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来,对于农业户口的买受人,购房后至一审辩论终结前,已将户籍迁入房屋所在地村委会的,则认定其为该村集体经济组织成员。反之,对于非农业户口的买受人,即使其户口已迁入房屋所在地的村委会,在该村参加选举等,也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是,在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时,北京地区法院一般以购房家庭为参照系,只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效,是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之,出卖人签订合同时为城镇居民,或起诉前已成为城镇居民,或起诉前已成为其他集体经济组织成员的,是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?
从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,合同无效为自始无效,出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效,即使出卖人起诉时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的,其仍然有权起诉主张农村房屋买卖合同无效。若起诉时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,法院则会支持出卖人的诉求,进而裁判认定合同无效。但是,有极少数法院裁判认为,出卖人起诉时不是房屋所在地集体经济组织成员的,即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的,农村房屋买卖合同为有效合同。
3、连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给第一手买受人,第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人,甚至接连转让给其他买受人,由此发生连环交易,出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时,如何认定农村房屋买卖合同的效力?
从北京地区法院的裁判案例来看,多数法院认为,若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转,损害了集体经济组织的权益,农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之,第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员,但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员,因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员,农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之,只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员,那么前面多手的连环买卖合同均有效,无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区法院认为,合同无效系自始无效,单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效,不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后,当事人主张返还财产、损害赔偿的请求,应当适用诉讼时效期间的限制。
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