郑州商铺出租纠纷怎么处理

[律师回复] 解答如下, 《房屋租赁合同司法解释》第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的
(二)已经办理登记备案手续的
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者依法查封的
(二)租赁房屋权属有争议的
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

[律师回复] 解答如下, 《房屋租赁合同司法解释》第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的
(二)已经办理登记备案手续的
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者依法查封的
(二)租赁房屋权属有争议的
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、店铺租赁合同纠纷应该谁 店铺租赁合同纠纷一般的是店铺租赁的出租方或承租方。 二、商铺租赁合同纠纷诉讼需要准备的材料 １、原、被告的诉讼主体资格的证明材料，有身份证、常口信息、企业营业执照、组织机构代码证等； ２、原、被告租赁合同关系的证明材料：租赁合同，中介签订的居间合同等； ３、租赁房屋系合法出租的材料：房产证、土地使用权证、公房租赁证等； ４、原告按约履行义务的证明材料：比方租金收条、打款记录等； ５、被告未按约履行义务的证明材料：催其履行的通知函、律师函等。 三、商铺租赁合同纠纷打官司的注意事项 １、打官司最主要的还是靠证据，所以租赁合同签订前必须了解清楚自己的房屋是否可以出租，出租后是否受法律保护。 ２、签订租赁合同时，对于租赁合同拟定条款一定要把握“约定清楚原则”，我最近一个案子因对于缴纳房租的时间约定不明，就导致了损失租金１个月。 ３、租房后，要保存好双方履约的凭证，什么时候交房的，什么时候缴纳房租的，什么时候对方开始拖欠租金的，什么时候对方开始违约的，最好都留有书面的凭证。

[律师回复] 解答如下, 《房屋租赁合同司法解释》第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民按照下列顺序确定履行合同的承租人：
(一)已经合法占有租赁房屋的
(二)已经办理登记备案手续的
(三)合同成立在先的。
不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。
第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民依照合同法第二百一十九条的规定处理。
第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者依法查封的
(二)租赁房屋权属有争议的
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。
第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民按照下列情形分别处理：
(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持
(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿
(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

[律师回复] 你好。建议咨询房管部门。

[律师回复] 可以起诉要求退款或维修

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面： 1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照; 2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照; 3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照; 4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照; 5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。 对于上述第 1、 2、 3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。 租赁合同登记备案 属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容： 1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效; 2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。 因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。 转租需要注意 1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。 2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、店铺租赁合同纠纷应该谁 店铺租赁合同纠纷一般的是店铺租赁的出租方或承租方。 二、商铺租赁合同纠纷诉讼需要准备的材料 １、原、被告的诉讼主体资格的证明材料，有身份证、常口信息、企业营业执照、组织机构代码证等； ２、原、被告租赁合同关系的证明材料：租赁合同，中介签订的居间合同等； ３、租赁房屋系合法出租的材料：房产证、土地使用权证、公房租赁证等； ４、原告按约履行义务的证明材料：比方租金收条、打款记录等； ５、被告未按约履行义务的证明材料：催其履行的通知函、律师函等。 三、商铺租赁合同纠纷打官司的注意事项 １、打官司最主要的还是靠证据，所以租赁合同签订前必须了解清楚自己的房屋是否可以出租，出租后是否受法律保护。 ２、签订租赁合同时，对于租赁合同拟定条款一定要把握“约定清楚原则”，我最近一个案子因对于缴纳房租的时间约定不明，就导致了损失租金１个月。 ３、租房后，要保存好双方履约的凭证，什么时候交房的，什么时候缴纳房租的，什么时候对方开始拖欠租金的，什么时候对方开始违约的，最好都留有书面的凭证。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 【法律意见】
第
一，律师费即律师代理费，是指律师为委托人代理法律事务应当收取的报酬。同时，律师费用是没有统一的标准的，可以由双方协商确定。
第
二，根据《律师服务收费管理办法 》
第九条规定，实行市场调节的律师服务收费，由律师事务所与委托人协商确定。
律师收费考虑以下主要因素：
（一）耗费的工作时间；
（二）法律事务的难易程度；
（三）委托人的承受能力；
（四）律师可能承担的风险和责任；
（五）律师的社会信誉和工作水平等。
【法律依据】
《律师服务收费管理办法》
第十四条　律师事务所应当严格执行价格主管部门会同同级司法行政部门制定的律师服务收费管理办法和收费标准

[律师回复] 可以，需要可以来我单位面谈或者加我微信细聊

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 商铺租赁纠纷要如何赔偿
这一问题，解答如下：
依据相关司法解释的规定，民事赔偿的标准不同地区是一样的，要依据具体的案情才能确定怎样赔偿。一般赔偿标准按以下规定确定：
《人身损害赔偿司法解释》规定， 受害人遭受人身损害，因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，赔偿义务人应当予以赔偿。
受害人因伤致残的，其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费，赔偿义务人也应当予以赔偿。
受害人死亡的，赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿本条第一款规定的相关费用外，还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 在承租商铺之前，需要了解该商铺的商业规划和有关政策等，如果承租人将要经营的业态不符合相关的商业规划和有关政策，比如承租一个不可经营餐饮行业的房屋准备开设酒店，必将导致人力、财力的损失。在无法确定的情形下，承租人可以在租赁合同别约定相关事宜作为解约条件，以此避免遭受不必要的违约责任。 承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息： 1、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。 2、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。 3、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。 承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面： 1、原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照; 2、商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照; 3、房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照; 4、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照; 5、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。 对于上述第 1、 2、 3、5条情形，可在合同中设定为出租人义务，并给予出租人合理宽限期，超过一定期限还无法解除妨碍的，应当承担相应的违约责任;上述第4条情形，可设定为无责任解约情形，以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。 租赁合同登记备案 属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容： 1、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效; 2、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。 因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。 转租需要注意 1、转租必须取得出租人书面同意，同样承租权转让中，解除原租赁合同和重潜心租赁合同，也需要征得出租人同意。 2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费，主要补偿装修损失等，此笔费用不属于法定承租人应承担费用，但法律亦没有明确禁止，因此，只要双方当时协商同意的，亦会受到法律保护。建议承租人在支付此笔费用时，应当考虑分批次与转租或承租权转让错作环节结合起来支付，以此降低资金风险，并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 租商铺纠纷应该怎样赔偿
这一问题，解答如下：
依据相关司法解释的规定，民事赔偿的标准不同地区是一样的，要依据具体的案情才能确定怎样赔偿。一般赔偿标准按以下规定确定：
《人身损害赔偿司法解释》规定， 受害人遭受人身损害，因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入，包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费，赔偿义务人应当予以赔偿。
受害人因伤致残的，其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失，包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费，以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费，赔偿义务人也应当予以赔偿。
受害人死亡的，赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿本条第一款规定的相关费用外，还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。

[律师回复] 如果因为店面租金而发生纠纷，可以找当地居委申请调解。
　　也可以找当地司法机关申请调解。
　　还可以向人民法院起诉，申请调解。
　　法院如果调解不成，可以直接依法做出判决。

[律师回复] 以下就是对郑州土地承包合同纠纷怎么解决的具体回答，希望对你有帮助！
　
1、法律和政策的变化引起的纠纷。
　　新的《农村土地承包法》进一步规定实行“家庭联产承包”，而自80年代中期，我国很多地区根据国家政策实行的是“两田制”，即“责任田和口粮田”区分承包制度，导致村民要求及时收回责任田并按照家庭联产方式重新分配，而原来的承包合同没有到期，从而引发纠纷。
　　
2、管理混乱引起的纠纷。
　　农村干部素质相对较低，对土地承包不依法进行管理;很多土地荒废多年，没有积极的纳入正规管理;土地开发过程中没有认真核实所有权;层层转包渔利现象大量发生引发纠纷。主要有以下几种类型：
　　
(1)村干部利用手中权力，不经过民主议定原则私自发包，有的甚至以明显的低价格发包。该种情况下村民本来就有意见，一旦出现土地价格上涨或土地收益提高，就容易引发群体性矛盾和纠纷。
　　
(2)土地所有权界限不明确。因为历史原因，有些土地确权不明确，没有核准颁发土地使用证书，在开发和种植时引发争议。特别是原来有些离村较远的荒地，逐渐被离土地比较近的农户开发种植，产生收益后引发纠纷。
　　
(3)土地大面积开发引发纠纷。主要有两种类型：
　　
①土地开发形成事实，而所有权没有界定。因为开发的是大面积的荒地，开发前没有人耕种，因此开发前没有核实所有权，而开发方没有所有权，开发后和所有权方发生矛盾。
　　
②乡镇集体大片开发和农户小片开发形成矛盾。农户对以前没有耕种的荒地小面积开发种植，后来乡镇集体进行大面积集体开发，发生冲突引发纠纷。该种类型主要存在于土地较多的地区。
　　
(4)土地层层转包甚至一地多包渔利，有的未经土地所有权人同意转包，有的转包合同违法等等，导致土地关系混乱引发纠纷。

[律师回复] 房屋买卖合同的效力认定《合同法》第八条规定：“依法成立合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解合同。依法成立的合同，受法律保护。”该条规定对合同依法成立后的法律效果——当对事人的法律约束力作出了规定。《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政规定应办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”该条规定，对合同的生效要作了规定。上述两条规定，对合同的约束力与合同的效力(生效)进行了区分。
1、房屋买卖合同应当符合一般合同生效要件：
(1)当事人具有相应的民事行为能力;
(2)意思表示真实：
(3)合同的内容合法。另外，不得违反《合同法》第五十二条的规定。
2、房屋买卖合同未采取书面形式的效力。《城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同。因此，房屋买卖合同为要式合同。未采用书面形式，合同不能有效成立。另外，当事人申请房屋权属移转登记时，必须向登记机关提交书面的房屋买卖合同，否则无法办理产权移转登记。
3、没有进行土地过户登记不影响合同的效力。作为房屋所有权变动要件的登记行为并非房屋买卖合同成立的法定要件，欠缺这一要件并不影响房屋买卖合同的效力。

[律师回复] 借名买房纠纷中，借名人主张房屋确权最主要的理由之一就是房屋的“真实权利状态与登记状态不一致”，其为该房屋的真实权利人。“真实权利状态与登记状态不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律赋予不动产登记（簿）在不动产物权的归属和内容的认定上具有权利推定效力，这就意味着不动产登记簿记载的物权权属状态并不总是会与真实物权状态相一致。
（一）不动产登记簿的权利推定力与权属争议
《物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”就登记生效的物权变动而言，该条规定体现的精神是，法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。这主要包括了两层含义：
一方面，不动产登记（簿）的推定力是指法律上的权利推定。理论上，被推定的法律要件可以是一个事实（事实推定），也可以是一种权利状态（权利推定）。前者是指法律规定以某一事实的存在为前提，并以此来认定待证事实存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的权利或法律关系不待对有关的要件事实进行证明就直接对其现状是否存在予以推认的情形，即直接根据前提事实而并非要件事实来推定该项权利存在或不存在的法律状态。从不动产登记簿的制度演进和法律赋予的功能看，不动产登记簿对有关不动产的面积、坐落、结构、层数、用途等自然状况的记载不能适用推定力。
另一方面，不动产登记（簿）推定力作为一种权利推定，本质上是对证明责任的分配。也就是说，法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范，与实体权利的归属并不直接相关。因此，诉讼中，若当事人就登记簿上记载的不动产物权归属发生争议，则登记簿上记载的物权人首先被推定为真实物权人，对此无需再行举证证明。但作为一种法律拟制事实，登记表彰的物权状态并不总与真实物权状态相一致，故在民事诉讼中允许对此提出异议的当事人通过举证证明真实的物权状态，如果其能够证明真实物权状态与不动产登记簿的记载不一致，人民法院可以推翻登记簿记载所证明的物权状态，根据当事人提交的证据确认不动产物权的权属。例如，在离婚诉讼中，当事人对登记在夫妻一方名下的房屋所有权归属产生争议时，应首先推定登记权利人享有房屋所有权，非登记一方如能提出房屋为夫妻关系存续期间取得、双方对房屋所有权的归属没有特别约定等证据足以推翻不动产登记簿记载的权利状态、证明房屋为夫妻共同所有的，也就是说，此时，提出权利主张的一方有证据证明房屋所有权的真实状态与登记簿记载不一致，而其为该房屋的共同共有人，则人民法院对此应当据证据规则认定房屋为夫妻双方共同所有。又如，张三在其享有土地使用权的土地上在办理了合法手续后盖房三间，但将房屋所有权登记在其胞弟张四名下，后双方就房屋所有权归属发生争议，此时根据不动产登记簿的权利推定力，应首先推定房屋所有权为张四享有，但如果张三能够提供土地使用权登记在其名下，建房资金由其提供，以及以其名义办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证据，则根据《物权法》第三十条的规定，张三基于合法建造行为取得了房屋所有权，则此时虽然登记簿上记载的房屋所有权人是张
四，但亦应依法确认张三对房屋的所有权。
（二）物权关系与债权关系之区分与房屋权属确认
对于借名购买的房屋，在是否存在房屋所有权的真实权利状态与登记状态不一致，是否借名人实际上应为该房屋的真实权利人，从而应当据此确认借名人为房屋所有权人的问题上，实践中主要存在两种观点。
一种观点认为，如根据当事人提供的购房款支付、房贷的偿还、双方之间关于借名买房及所有权归属的约定等证据，能够证明在双方之间形成了借名买房关系，则当事人之间的真实意思是借名人购买房屋并取得所有权，被借名人虽然根据相应的房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但这并非当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记因此而不具有原因行为的基础，从而导致最终形成的登记权利状态与真实权利状态不一致，此时，不动产登记簿的权利推定力将因有证据证明权属的真实状态而遭到否定，从而应回归真实权利状态，故当事人请求确认物权的，应予支持。这种观点可称为“物权说”。
有观点在基本认同“物权说”结论的基础上，对于“物权说”的论证过程提出了不同看法。该观点认为，当事人之间通过借名的方式购买房屋，其本质是当事人之间通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示的形式，当事人之间借名购买房屋构成虚伪表示，其签订房屋买卖合同并将房屋所有权登记在被借名人名下的行为则构成隐藏行为。而虚伪行为在此种情况下应被认定为无效，故据此作出的权属登记因此而丧失了不动产物权变动的基础关系，从而不发生相应的物权效力，至于被隐藏的行为实为借名人买房，其是否有效，则应根据法律、行政法规的强制性规定加以认定，如不存在无效情形，则借名人确认物权的请求应当被支持。
另一种观点则认为，在借名买房中，登记权利人与第三人之间的房屋买卖合同是真实有效的，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权登记，故是唯一合法的房屋所有权人，借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定只能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。这一观点可称为“债权说”。如北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条中即规定：“借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

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笔者赞同后一种观点。究其根本，对于此种类型的权属争议，应作何种处理，实取决于对于物权关系与债权关系之区分以及不动产登记在此类法律行为中作用的正确认识。
在借名买房关系中，实际上主要存在两个合意：一个是存在于借名人与被借名人之间的关于房屋所有权归属的合意；另一个是借名人（或被借名人）与第三人之间达成的买卖房屋，并据此向登记机构表达的关于房屋所有权登记的合意。这两个合意在一般情况下应当是一致的，但在借名买房的情形下则出现了分离。对于这两个合意以及由此形成的法律关系和权利的性质，应作区分理解。
对于前者，首先应当承认的是在当事人之间形成了合同关系，这点并无异议，当事人的合同约定在法律规定的框架下直接发生法律效力。但对于当事人该约定的意思仍需根据合法性解释原则加以理解。由于房屋买卖关系中，法律赋予不动产登记物权移转的效力，未经登记，不发生物权效力，故房屋权属不能仅仅依据当事人约定而发生变动，还需登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。因此，当事人虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权因此并未转移由借名人享有，只是在借名人与被借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。
对于后者，不论房屋出卖人是否知道借名人和登记权利人之间的借名买房关系，房屋出卖人与登记权利人之间已经达成了房屋买卖的合意，房屋买卖合同依法成立，在该合同不因违法而无效的情形下，登记权利人据此完成了房屋所有权登记，就当然合法取得了房屋所有权。至于“物权说”中有人提出的当事人之间通过借名的方式购买房屋，系虚伪表示，在性质上属隐藏行为，从而应否定登记权利人取得物权的论断。笔者认为不能成立。虚伪表示指表意人与相对人通谋，不表示内心真意的假装实施法律行为的意思表示。在虚伪表示中，表意人没有作出意思表示的真意，相对人对此明知并达成合意，因此该意思表示在当事人之间无效。而在借名买房关系中，借名人与被借名人以及被借名人与房屋出卖人之间的法律行为均不构成虚伪表示。在借名人与被借名人之间，借名人确有通过被借名人购买房屋，并将房屋登记于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在这个意义上为允诺；在被借名人与房屋出卖人之间，基于借名人与被借名人的前述合意，被借名人与房屋出卖人签订了房屋买卖合同，在这一合同关系中，被借名人从房屋出卖人处购买房屋的意思表示是真实的，对于房屋出卖人而言，无论其是否知晓借名人与被借名人之间是否就借名购买房屋达成的合意，也均不对房屋出卖人将房屋出卖给被借名人的意思构成影响。因此，借名买房关系中的相关合同并不构成虚伪表示
“物权说”的支持者认为，在借名买房的情形下，借名人已经享有了事实物权，故确认其物权自是当然之义。笔者认为，理论上所谓的“事实物权”，是与“法律物权”相对的概念。所谓法律物权，是指权利正确性通过法定公示方式予以推定的物权；而事实物权则是与法律物权分离的真正物权，它是指“在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权”。借名人对房屋享有的所有权就属于事实物权中的“符合当事人本意的事实物权”。在这种情况下，本应取得法律物权的权利人以保留物权的意思表示，委托或者指令他人就同一标的物享有法律物权，则该权利人享有事实物权。该学说提出是在《物权法》实施之前的2001年，如果说在当时尚有实践中的适用空间的话，那么，在《物权法》已经确立物权法定原则以及债权形式主义为主的物权变动模式的今天，所谓的“事实物权”至少在以登记生效为要件的基于法律行为发生的不动产物权变动情形下，已经不再有具有法律上的依据或者是合法性基础了。正如前文所述，在借名买房情形下，根据《物权法》的规定，要取得房屋所有权，则不仅需要有效的原因行为作为要件，而且需要具备登记作为生效要件之
一，两者缺一不可，因此，所谓的“事实物权”因欠缺法律规定的设立或变更一个物权所应具备的生效要件而不能成其为物权，既如此，又何来确认借名人享有房屋所有权呢？
“物权说”在认为借名买房情形下应当确认借名人的房屋所有权的基础上，还主张应当区分对内和对外关系。在不涉及第三人利益的情况下，物的支配秩序即物权的静态利益，相对于物的交易秩序即物权的动态利益，更具有重要性，故法律以保护事实物权为基本出发点。但在涉及借名人与登记权利人以外的第三人也就是对外关系时，立法和司法保护的基本出发点是法律物权，原则上保护登记权利人的法律物权。保护法律物权的目的，是以此保证交易第三人取得物权的可能性，维持交易秩序的畅通与安全。维持法律物权的正确性，对保护第三人利益和维护交易安全意义重大。其法理基础在于，因借名登记而产生的法律物权与事实物权的分离，归因于借名当事人双方，该双方之间的法律关系相对于第三人来说，是一种内部关系，这种内部关系很难抗衡代表社会交易秩序的外部关系。因而，法律物权与事实物权分离所产生的权属冲突，对第三人来说，仅是借名双方的内部冲突，而与其无关。进一步说，第三人作为该内部关系的局外人，没办法也无义务了解其中的内容，只能且只需根据物权公示的形式即登记作出判断，推定登记权利人享有正确、合法的物权。因此，一旦法律物权与事实物权分离涉及到第三人利益，就必须采用能够保护第三人利益的标准，即物权公示原则。实践中的第三人主要可分为两种：一类是登记权利人的一般债权人，其已经获得生效法律文书对其债权的认可，并据此申请强制执行借名登记的房屋。另一类与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易的人，该第三人依是否已经办理房屋所有权转移登记为标准，又可分为针对借名登记房屋享有请求权的合同债权人和已经办理完毕登记而取得物权的人。
对于第一种情况，依据“物权说”，显然应当保护登记权利人的一般债权人的强制执行债权。在“债权说”下，由于借名人对登记权利人亦只是一般债权人，故一般情况下也不能够阻止其他债权人强制执行借名房屋以实现债权。在结论上，两者是一致的。
对于第二种情况，按照“物权说”，登记权利人并非真实权利人，则其处分房屋的行为当属无权处分，究竟应保护真实权利人还是第三人的权利，应看第三人能否善意取得房屋所有权。如此，则在未完成登记的情况下，因不符合善意取得的构成要件，故不能取得房屋所有权；在完成登记的情况下，则看是否符合善意取得的其他构成要件。在“债权说”下，由于登记权利人就是真实物权人，其享有的是合法的房屋所有权，故登记权利人将房屋出卖给第三人，虽然违背了其与借名人的约定，但这仅仅是对借名人的违约行为，并不能否认其对外的处分行为系有权处分。因此，不论第三人是否已经进行了不动产登记，认定被借名人与第三人之间的合同效力及第三人取得房屋所有权是否有效，并不需要审查是否符合善意取得的构成要件。在结论上，“物权说”与“债权说”截然不同。
笔者认为，“物权说”在这一问题上存在重大缺陷。第
一，其区分内外部关系的初衷与效果虽然不错，但在仅涉及内部关系时，认为应确认借名人的房屋所有权，即裁判只是对借名人本来就享有的所有权这一事实的确认，而在涉及外部关系时，又对借名人确认物权的请求不予支持，从而在实际上否认了借名人享有物权；而且，如果当事人单独通过内部关系诉讼完成了确权，则在法律上登记权利人就不是真实物权人，则如何解释在此后又有第三人提起针对登记权利人的债权债务诉讼后，又将该不动产确认为其对第三人承担债务的责任财产。可见，“物权说”在这里出现了逻辑混乱。第
二，其支持登记权利人的强制执行债权人可针对借名登记的房屋实现债权，但在第三人与登记权利人发生以该不动产物权转移为目的的交易时，却以能否构成善意取得来区分是否保护第三人的权利，实际上导致了针对该借名不动产享有债权或者通过合同取得登记的人想要获得保护所需要的条件，远高于债权并不直接针对该借名不动产的第三人的债权获得保护所需的条件，“物权说”在这里出现了权利保护的失衡。相反，笔者认为，“债权说”则保持了逻辑上的一致，在对外关系上仍然基于借名人是债权人的基本点，处理与相关权利的冲突问题。上述第一种情况无需多言，第二种情况下认定属于有权处分，也并不会造成价值追求方面的短板。在此情况下，因属有权处分，故即使第三人主观上明知或应知登记权利人与借名人之间的借名关系，在已经完成登记的情况下仍可取得房屋所有权，在未完成登记的情况下则可参考一房数卖时的处理规则对由谁取得房屋所有权作出裁判。有观点认为，在第三人已经取得房屋所有权后，借名人无权向第三人主张权利，仅得向登记权利人请求违约损害或根据不当得利请求获利之返还，借名人借他人名义进行登记虽存在一定的可非难性，但因此承担如此巨大的风险，则有悖比例原则。笔者认为，此观点不能成立，相反，借名人借名买房往往是为了规避政策而追求自身的某种利益，其就应当承担由此带来的房屋所有权得不到法律认可所带来的相应风险，与比例原则并不背离。
从实践中的借名买房纠纷案件看，当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。虽然这些政策性文件均非法律、行政法规，但如保障性住房限购政策，是为了保障城市中的低收入群体和住房困难群体的住房需求，普通商品房限购政策、信贷政策，是为了实现国家对房地产市场的宏观调控目的，当事人之间通过借名买房行为，实际上是对这些政策的架空，故在法律上具有一定的可非难性。如持“物权说”，以为规避普通商品房限购政策而借名买房为例，则此时可确认借名人的房屋所有权，但这将导致限购政策所要实现的目的的落空，无疑有违“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的原则。“物权说”在借名购买保障性住房的问题上，则试图通过否定借名买房合同效力的途径来最终回避其确认权属在结论上的不恰当。但在“债权说”下，则可较为圆满地得到解决。无论是借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房，借名人只享有对登记权利人的债权，并不对这些房屋享有所有权，故其确认所有权的请求不能得到支持，其对登记权利人提出的协助过户登记的请求，则应区分不同情况：在借名人于诉讼时仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易的条件的情形下，其请求因法律上的履行不能而不应得到支持；但当借名人于诉讼时符合了购房条件或者该房屋具备了再行转让交易的条件时，因并不存在继续履行合同的障碍，故可支持借名人主张登记权利人协助办理过户登记的请求。可见，正确认识了借名人对房屋权利的性质，相应问题将迎刃而解。而且，笔者认为，这样的处理结果，使借名人在不具备购房条件时始终只能对登记权利人享有债权，而不能取得对房屋的所有权，借名人通过借名买房所要达成的目的将不能实现，其在此期间亦将不得不面对登记权利人将房屋转卖他人、登记权利人的债权人执行该房屋以实现债权等危及其最终实现房屋所有权目的的风险，而这正是这种行为应当受到法律非难的体现。可见，“债权说”在处理这类房屋的借名买房问题上较好地实现了法律效果与社会效果的统一。
综上所述，对于借名买房纠纷中房屋权属确认的正确处理，离不开对“真实权利状态”涵义的正确理解，从根本上应建诸于对不动产登记的法律效力以及物权与债权区分的准确把握。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。若支持借名人依据借名买房协议确认对其房屋享有法律上的所有权，则违背了物权变动的法定原则，混淆了债权关系与物权关系。借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，既然如此，其提起物权确认的请求就因依据不足而不应得到支持。
实际上，上述分析及结论不仅适用于借名买房纠纷中的房屋权属认定，而且也普遍适用于合资买房、合作开发房地产、夫妻关系之外的当事人之间约定共有以及夫妻离婚后的财产分割约定但未办理变更登记等纠纷中的不动产权属确认问题。

[律师回复]
1、解决农村土地纠纷的一个最好办法是因地制宜。
在农村，无论是村民之间还是村民与村集体之间发生的土地纠纷，大部分是一些鸡毛蒜皮的小事，尤其是村民之间的土地纠纷，多是为了地邻之间某家多种了一垄半垄、某家地边过了一点界、甚至于某家拔草时往自家地里扔了一把草。对于类似这种气死公安、难死法院的纠纷，一板一眼地管，根本没法管。如果不管，为了争一口气，村民之间的纠纷又往往会升级为与土地相关的案件甚至刑事案件。这样的案件看起来简单，但如果只是就事论事地解决却不简单。解决这样的纠纷的根本原则是因地制宜、切合农村实际。如果完全死搬硬套政策与法律，解决起来就会很复杂。只有了解纠纷的内在原因和当事人纠纷以外的原因，调动村级因素尤其是地缘和人缘因素，以合情合理、大致均衡、顾及双方面子为目标才容易化复杂为简单，解决纠纷，平息矛盾。
2、解决农村土地纠纷的原则应当是多管齐下。
完善的纠纷解决机制是农村土地纠纷解决的有效途径和手段。根据本地这些年土地纠纷解决的统计资料来看，复杂的农村土地纠纷能够较好地解决多是由乡村两级以及上级土地管理、司法等有关部门相互配合的结果。解决农村土地纠纷的大量工作在农村基层，基层的调解组织和调解工作是解决土地纠纷的基础，且往往能收到明显的效果，但由于土地纠纷源于多个层面，只靠基层的调解工作远远不够，应当尽快完善农村土地纠纷解决机制，实现农村土地纠纷多管齐下、综合解决。
一是司法机关和乡镇政府要加强对农村基层调解组织的业务指导，强化基层调解，充分发挥基层调解组织在调解农村土地纠纷中的作用。
二是建立和完善县级土地仲裁工作机构，充分发挥土地仲裁机构的作用。
三是加强司法部门在涉及农村土地承包纠纷案件的审理中的监督，体现司法公正，严厉打击土地纠纷中的不法行为，保障村民和村集体等利益主体的合法权益。
四是强化农村法制宣传工作，提高农民的法律意识和法制观念，自觉守法、护法，使其自觉运用法律武器保护自身的合法权益，从而有效防止各种土地矛盾纠纷的发生。
3、解决农村土地纠纷的根本应当是标本兼治，治本为主。
经过对本地土地纠纷发生的原因调查，笔者发现大量的涉及村民与集体之间的土地纠纷和村民之间的宅基地纠纷，存在着诸多的历史原因和客观原因。由于存在问题的时间较长，事件相关证据难以查找，甚至有的事件当事人已经不在了，这些原因往往导致一些土地纠纷处于难以理清事实、难以核对证据、难以依法解决的三难境地。因此，对于大量的农村土地纠纷的根本解决应当是标本兼治，治本为主。
一是规范农村土地承包行为，尤其村干部的行为，对涉及村民利益的各业承包加大监督力度，重点审查在承包中需要订立的相关协议，监督相应的发包程序，加强协议履行的效果反馈，以此减少因协议不完善和操作不规范带来的土地纠纷，这是减少农村土地纠纷成因最有效的治本之法。
二是规范村级档案工作管理。村级档案是当前一个薄弱的环节，直接制约和影响着农村土地纠纷的解决。许多村的各种协议和合同保管是谁主管谁负责保管，或者由村会计、出纳保管，重要的文件由村主要干部保管，不仅没有完善的保管制度和工具，连交接手续也没有相关的规定。由于村干部的变化带来的村级档案丢失，进而出现的土地纠纷事出有因、查无实据的情况比比皆是。因此加强村级档案管理，形成完整的村级档案保管、交接制度是解决村级土地纠纷的有效保障。
三是定期开展村级土地纠纷隐患排查处理，对发生时间较长、村级相关记录不完整、涉及村民比较多、存在历史争议的土地问题及时补充有关手续，澄清有关事实，搜集相应证据，做好相关记录，力争将问题解决在萌芽状态，消除问题发生的内在因素。

[律师回复] 公租房是由政府政策支持，限定户型面积、供应对象和租金标准的公共租赁住房，而廉租房则为解决低收入家庭的基本居住问题所提供的政策性住房。以郑州为例，郑州公租房面向的群体为本市中等偏下人群，新就业职工和来郑务工人员。而廉租房则针对的是郑州市常住户口且住房困难的低收入人群。公租房由政府出资，符合条件的人群可以申请入住，但不得转租、转让、赠与等。廉租房则有两种保障形式，一种是低租金承租，另外一种是以租金补贴形式发放给住房困难户。以郑州公租房为例，家庭成员中至少有1人取得本市常住户口3年以上;家庭成员有户口迁入的，迁入时间必须在两年以上;无自有住房或未租住公有住房;家庭人均月收入低于城镇居民最低生活保障标准的5倍，单身年龄应在28岁。另外，就业职工及外来务工人员各自条件，如已与用人单位签订劳动合同，月工资低于城镇居民最低生活保障标准的5倍等等。而廉租房则除了对户口有要求外，还需有《城镇居民最低生活保障金领取证》或者家庭人均月收入低于我市城市居民最低生活保障标准的 2.5倍的低收入家庭认定证明，人均住房建筑面积低于16平米。一般情况下，廉租房要比公租房的租金要低上很多。廉租房月租金标准约为0.8- 1.2元/平方米。而公租房则根据地段不同，租金也有变化，一般是同地段同品质房屋的60%。公租房租赁总年限不超过5年，廉租房租赁总年限则没有明确标准。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、商铺租赁合同纠纷如何解决
1、承租租赁房屋产权不明或瑕疵的房屋，承租人的权益将无法得到很好保障。因此，律师建议：
第
一，承租前核实权属。承租方在签订商业地产租赁协议前需要核实房屋产权证书的原件，必要时还应在房屋交易中心查询房屋权属登记情况。通过对出租方 主体资格的审查，可以核实房屋租赁协议的出租方与产权证书登记的所有权人是否一致。同时如果出租方并非房屋所有权人，而是代理出租、委托出租，则需要出租 方提供房屋所有权人的委托书等法律文件;如果出租房屋是两人以上共有的，则需要得到全体房屋所有权人的同意或授权。通过对该物业的权属情况进行调查，还可 以确认租赁房屋是否存在权利负担或瑕疵。例如司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的，权属有争议的物业就不能进行租赁。
第
二，关于租赁房屋设立抵押的问题。《物权法》
第一百九十条规定：“订立抵押协议前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后 抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”因此，如果房屋出租后设立抵押的，该租赁关系不受影响。如果房屋先抵押，后出租的，出租方应该书面 告知承租人，律师建议双方在租赁协议中明确约定当抵押权实现造成租赁协议解除的，出租方应承担的法律责任。
2、在商铺租赁过程中，承租人通常会按照自己的要求对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。对此，律师建议：
第
一、关于装修范围必须书面征得出租人的同意。承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可;明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。
第
二、不能损害原房屋主体结构，影响房屋建筑安全。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。
第
三、协议期满或提前终止时，装修折旧与补偿方式一定要约定清楚。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。双方还应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。
3、商户租用商铺经过多年经营后，在一定的范围内会形成一定的商业影响，这无疑是一种无形资产。如果租期届满后出租人将商铺收回，他们就要承受着这种无 形的损失。为此，大多数承租人希望能享受该商铺的优先承租权，但是全国性法律并没有明确规定承租人的优先承租权，面对如何要保障自己的优先承租权，律师建 议承租人可以协议中约定。
第
一，明确定义什么是“出租人继续出租”，比如出租人要自用，那么自用的期限可以加以限制，比如至少自用1年，否则视为出租人违约，应承担一定数额的违约赔偿责任。这样可以防止出租人收回房屋自用1天然后出租以阻断“继续出租”的情形。
第
二，约定什么是“同等条件”，如租金上下不超过10%就算同等条件，比如原租金是10000元，其他人员出的价格只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租，这样可以防止侵害优先承租权的情形出现。
4、租赁协议的解除也涉及到多方原因，将其分别在协议中加以明确可以更好地保护当事人的权利。
第
一，约定出租方的义务及其违约导致协议解除的责任承担方式。例如，明确出租方对于相关手续的协助办理义务，如果相关手续无法办妥或者由于其他非承租人原因导致无法开业的，承租人有权解约退租并获得损失赔偿。
第
二，约定由于
第三方原因使协议无法继续履行时的协议解除条款。比如由于政府规划的变化，导致商铺被拆除。这种情况下，房东可以得到相应的补偿，但承租方却不能直接得到这种补偿。对此，可以在协议里约定在双方都没有过失的情况下，须解除协议的，承租方应得到一定的补偿。
第
三，约定承租方在欠租达到一定金额和时间时，出租方享有协议解除权。在满足协议解除条件的情况下，如出现商户拒绝腾退房屋和不偿还欠款的情形，开发企业大都会采取强制收回房屋的措施。但是律师建议：开发企业不能以商户欠租为由而随意侵犯商户财产的所有权，双方当事人可以事先在租赁协议中作出约定：例如租赁协议到期或提前解除协议的，租赁人遗留在商铺内的物品应当在3日内处理完毕，否则，该物品视为弃置物，由出租方任意处理。
租赁协议到期或提前解除协议的，应将该商铺恢复原状，恢复原状的费用由承租方承担。如未将该商铺恢复原状的，出租方可代为进行，费用由承租方承担。
二、店铺租赁合同的违约责任条款可以这么约定
1.符合本合同
第九条第
1.2项的约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的_______支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失;
2.乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有关要求乙方按当年租金的_______支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失;
3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交还。甲方有关要求乙方按当年租金的_______支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。