开发商延期交房两年咋办

最新修订 | 2024-05-25
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包敬立律师
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专家导读 中国人民法院作为民事权益保护的重要机构,即使诉讼时效长达三年,买受人在开发商延期交房两年后仍有权利行动。买受人可在开发商三个月未改进逾期交付情况后解除合同,解除权有效期一年,解除通知需在一年内发出。买方有权追究违约责任并索赔损失。如遇不可抗力导致延期,开发商可能部分或全部免责。
开发商延期交房两年咋办

一、开发商延期交房两年咋办

关于诉讼时效期长达三年之久的审判机构,人民法院,其位业主提供的请求保护民事权益的途径在超过两年的情况下依然有效可用。

针对位于开发商处的延期交房问题,具体解决方案可从以下五点切入:1. 开发商因自身原因而未能按时交付房屋,在经过买受人的催促之后,若在三个月的合理期限内仍未有任何进展,那么买受人便可行使解除合同的权力。

2. 买受人所拥有的解除合同的权力自催告之日起算,历经三个月后正式生效,并持续至一年后终止,换言之,解除权的有效期为整整一年。

在此期间内,买受人均可随时通知开发商解除合同,但若超过此期限,则解除权将自动失效。

3. 买受人有权依据合同条款,向开发商提出违约责任追究,并要求赔偿相应损失。

4. 若延迟交房系由不可抗力因素引发,根据相关法律法规,开发商有权部分或全额免除其应负的责任。

不可抗力因素包括政策变动、极端气候影响以及地震等自然灾害。

民法典》第一百八十八条

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。

法律另有规定的,依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

法律另有规定的,依照其规定。

但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

二、开发商延期交房该怎样办

延期交房后不少开发商却以各种“不可抗拒”的理由推脱责任,这让很多购房者气愤不已,却又不知该如何维权,开发商延期交房怎么办。

1、购房者首先要弄清楚开发商延期交房的原因,一般可以通过咨询开发商或者相关政府部门得到答复。

如果是开发商自身的原因导致的延期交房,购房者可以催促开发商尽快交房,并保留要求开发商支付违约金的权利。

2、需要注意的是,遇到开发商延期交房,购房者是不能直接要求解除合同退房的,因为《最高法院关于商品房买卖若干问题的解释》中第十二条和第十三条明确规定,房屋存在主体结构质量,或者影响居住的其他重大质量问题,购房者可以要求解除合同。

延期交房并不是法定的可以解除合同的条件。

3、经过催告,开发商仍然没有交房,但是给出延期的原因并承诺交房时间的,比如气温过高无法施工,等天气转凉马上复工这种情况,购房者可以给予开发商一定的时间,同时要求开发商赔偿违约金。

一再催告,始终不能交房,也没有明确原因和答复的,购房者可以向法院提起诉讼要求解除合同,并由开发商赔偿自己的损失。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

法律是一种普遍的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益,更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题,“开发商延期交房两年咋办”,法律的学习和理解是一项长期的任务,需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程,把它看作是一次自我提升的机会,以便更好地适应社会的发展和变化。

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(一)不可抗力。不可抗力是开发商出现延期交房时最常见的抗辩理由。
所谓“不可抗力”,在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。必须同时具备不能预见、不能避免和不能克服三个条件才可构成不可抗力。
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开发商常常对“不可抗力”作扩大解释,比如将下雪、雨水多、夏天天气热、甚至高考期间禁止施工这些作为不可抗力来狡辩。这里提醒购房者注意,下雨下雪都是自然现象,如果没有形成灾害是不能作为不可抗力的。而高考亦是每年都举行的,这些事件均是在双方签订合同时可以预见的,不符合不可抗力的构成条件,这样抗辩理由是不能成立的。
(二)以交钥匙时间为房屋交付时间。
商品房交付应当符合法律的规定以及合同的约定,有的开发商在房屋没有任何竣工验收合格凭证的情况下,以各种方式通知购房者收房,在向购房者交钥匙的同时,要求购房者签下“房屋接收单”,在接收单上往往会注明房屋质量合格,本人无异议之类的文字。很多业主缺乏经验,签下“接收单”,在产生纠纷到的时候,开发商以已经交房为理由抗辩,使购房者陷入被动。
为了避免争议,购房者在房开商拟交付的房屋未符合条件的情况下,比如无法提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等,此时完全可以不接收钥匙,更不能在“房屋接收单”之类的文件上签名。
(三)诉讼时效。
在超过合同约定的交房日两年才交房的情况下,开发商一般会以超过诉讼时效进行抗辩。这里提醒购房者,在诉讼时效期间的起算上,应当区分具体情况:房屋具备法定交付条件,诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算;如果房屋尚不具备法定的交付条件,诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。
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开发商延期交房赔多少?
通常情况下,在买卖双方签订的房屋买卖合同中会约定逾期交房的违约金。如果认为违约金约定的过高或者过少,进入诉讼程序后,当事人可以请求调减或者调增,法院会参照实际损失来衡量是否调减或调增违约金。
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[律师回复] 对于开发商延期交房,能退房吗这个问题,解答如下, 一般约定的延迟交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等(具体要看合同当中对于延期交房时间长短不同处理的规定),如果超过这个期限开发商还不能交房,购房人就可以要求开发商退房,并要求双倍返还订金或支付房款利息。
可以要求退房的情形有:

一,开发商缺少有效证件与批文,导致合同无效。

二,开发商没经购房人同意变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。

三,拿不到产权证。由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。

四,无法得到贷款。在签订合同时,除一次性付款或分期付款外,都有对商业贷款或公积金贷款的约定。

五,实测房屋面积与暂测面积的误差超过3。

六,房屋质量不合格。

七,商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的,买受人有权退房。

八,房屋质量导致严重影响使用。

九,开发商把房子抵押。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 开发商需不需要承担违约责任?
延期交房是指开发商没有按照合同约定的时间或者约定的交付条件向购房者交付房屋。按照物价局的有关规定,交房的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。也就是说,如果在上述日起内不是由于买方的原因导致交房不成的,就应视为逾期。
当双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效,开发商没有按照约定时间交付房屋,构成违约,应承担违约责任。
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