购房合同约定的定金有效吗

[律师回复] 您好，针对您的收购要约的效力是该如何样的问题解答如下,
1、收购人需要变更收购要约的，必须事先向中国提出书面报告，同时抄报派出机构，抄送证券交易所和证券登记结算机构，通知被收购公司;经中国批准后，予以公告。
2、收购要约期限届满前15日内，收购人不得变更收购要约，但是出现竞争要约的除外。
3、收购人对收购要约条件作出重大变更的，被收购公司董事会应当在3个工作日内提交董事会及财务顾问就要约条件的变更情况所出具的补充意见，并予以报告、公告。
4、收购人作出提示性公告后至要约收购完成前，被收购公司除继续从事正常的经营活动或者执行股东大会已经作出的决议外，未经股东大会批准，被收购公司董事会不得通过处置公司资产、对外投资、调整公司主要业务、担保、贷款等方式，对公司的资产、负债、权益或者经营成果造成重大影响。
5、在要约收购期间，被收购公司董事不得辞职。
三、收购要约的时间收购要约的期间是指要约的有效期限。《股票条例》第49条规定收购要约的有效时间从收购要约发出之日起计算，不得少于30个工作日，但对最长要约期间没有规定。《证券法》第83条规定了最长要约期间，即“收购要约的期限不得少于30日，并不得超过60日。”
四、收购要约的变更与撤销
①收购要约的变更。《证券法》第84条规定：“在收购要约的有效期内，收购人需要变更收购要约中事项的，必须事先向证券监督管理机构及证券交易所提出报告，经批准后，予以公告。”《股票条例》第52条规定：“收购要约发出后，主要要约条件改变的，收购要约人应当立即通知所有受要约人。通知可以采用新闻发布会、登报或者其他传播形式。”
②收购要约的撤销。《证券法》第84条第一款规定“在收购要约的有效期内，收购人不得撤回其收购要约。”《股票条例》第49条，该条规定：“自收购要约发出之日起30个工作日内，收购要约人不得撤回其收购要约。”

[律师回复] 该协议是否有效，需要根据其约定的内容是否包含商品房买卖的实质要件来确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定为名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：
（
1）当事人名称或者姓名和住所；
（
2）商品房基本状况；
（
3）商品房的销售方式；
（
4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（
5）交付使用条件及日期；
（
6）装饰、设备标准承诺；
（
7）供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（
8）公共配套建筑的产权归属；
（
9）面积差异的处理方式；
（
10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。二是出卖人已按约定收取了购房款。只要满足上述条件，该预约合同就相当于商品房买卖合同，是具有法律效力的。

[律师回复] 该协议是否有效，需要根据其约定的内容是否包含商品房买卖的实质要件来确定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定为名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：
（
1）当事人名称或者姓名和住所；
（
2）商品房基本状况；
（
3）商品房的销售方式；
（
4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（
5）交付使用条件及日期；
（
6）装饰、设备标准承诺；
（
7）供水、供电、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（
8）公共配套建筑的产权归属；
（
9）面积差异的处理方式；
（
10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。二是出卖人已按约定收取了购房款。只要满足上述条件，该预约合同就相当于商品房买卖合同，是具有法律效力的。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 有啊。看你贷多少年，银行有规定的啊。签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同(期房)和出售合同(现房)区别：购房合同一般包括商品房预售契约(期房)和商品房买卖契约(现房)两种。二者区别在于：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居(竣工验收合格取得房地产权证的商品房)销售。因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。

[律师回复] 要看具体的协议约定，请问你的具体诉求是想解除这个协议吗还是想继续履行

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 合作建房(开发)合同的几种如果农村集体土地流转制度不改革，按现行法律的规定，协议违法无效。市区土地昂贵，能不能到农村买块便宜地块，由市民出钱、农民出地合作盖房共同享受很多城里人都有这样的梦想，按现行法律规定：市民和农民签订协议，在宅基地上合作建房，这样的协议违法无效。
1、土地管理法的规定，城镇居民不能到农村购买宅基地建设房子。另外根据我国合同法的规定，违反国家法律强制性规定的合同无效。
2、合作建房协议书无效，产生的损失应根据各自过错的程度予以分担。由于签订合同时，双方均知晓合同项下地块的性质是农村集体土地，因此双方对于合同无效负有同等的过错，原则上，损失应由双方平均分摊。
3、的认定：无论双方所签订的合同文书形式如何，本质上是违反法律规定的，属于试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地的非法目的，不能得到支持的。土地管理法规定，村民一户只能拥有一处宅基地，禁止宅基地进入市场交易。而合作建房协议书，实际上是非法转让宅基地的协议。形式及效力认定合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。合作开发房地产合同，要求合同一方当事人具备房地产开发经营资质，如双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但前一方当事人已取得房地产开发经营资质或者依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应认定合同有效。土地使用权性质与合作方式不同，合同性质及效力也不一样：
1、利用宅基地与他人合作建房的，虽然提供土地使用权的一方取得了建房所需的两证一书(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、居民(个人)兴建住宅用地批准通知书)，但因宅基地属集体土地，仅供集体所有制的成员使用，合作建房合同应认定无效。
2、未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，应当认定合同无效;但前已经办理了批准手续的，应认定合同有效。
3、合作双方所签合作合同约定提供土地使用权的一方当事人不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方所签合作合同为土地使用权转让合同。
4、合作双方所签合作合同约定提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋、只收取固定数额货币或者只使用房屋的，应认定双方所签合同为房屋买卖合同、借款合同或者房屋租赁合同。

[律师回复] 具有相应民事权利能力和民事行为能力的当事人出于真实意思表达签订的不违反法律强制性规定和社会公共利益的的书面合同，都是有效的。具体您想咨询什么问题可以电话联系。

[律师回复] 民法通则第137条的规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之时起计算”。根据该条规定，当事人追究房产公司逾期交房之违约金的诉讼时效应从约定的交房之日起算，这也是大多数人的观点。
《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》关于持续侵权行为之诉讼时效自侵权行为终了计算的规定，并不适用买房人追究房产公司违约责任的诉讼时效起算。前者应以约定的交房日期为起算点，但在实际操作中，也并不是说一旦超过2年时间，买受人就一概丧失了追究违约责任的权利，而是应对具体情况具体分析：
(一)合同约定“出卖人逾期交房，按合同总价款固定比例支付买受人违约金”。那么从债权的角度分析，此时的违约金是一个可以确定的数额，属于一时性债权，应当从约定的交房之日起算诉讼时效;
(二)合同约定“出卖人逾期交房，每逾期一日需向购房人支付房款总价固定比例的违约金”。此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金从债法的角度讲叫个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。

[律师回复] 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： (一)逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (二)逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 怎样签订房屋买卖合同 房屋买卖双方，房屋买卖合同的签订非常重要，有些二手房买卖双方由于较熟悉甚至没有任何书面协议，导致纠纷产生时没有任何证据，不仅给审理工作增加了难度，也不利于维护自己的权利。 要与房屋销售方签订房屋买卖合同应着重审查合同的以下条款： (一)房屋所占土地的使用权。如果卖方未合法取得该土地的使用权，应责成卖方首先向国家缴纳土地使用金; (二)标的及质量条款。您要问明拟买的商品房位于何处何路几号几层，是砖混结构还是砖木结构，朝向如何，建筑面积及居住面积各为多少。 (三)价款及支付条款。合同中应明确规定每平方米价格及总价，如果包括其他费用如水暖、煤气的初装费等、应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款，是现金支付还是票据支付。若消费者购买的是期房，最好争取分期付款方式，签合同时先付总价款的百分之四 十，待工程完工过半时再付百分之三 十，等工程竣工交付时付清最后的百分之三 十，这样，就可以给房地产开发商设定对等的义务，减少消费者的购房风险; (四)违约条款。应列明一方违约时支付违约金的合理数额或违约金计算办法。如房屋开发商在格式合同中私自定下诸如“若开发商不能按时交付房屋，按该房屋合同价款0.001%支付违约金”的不合理条款时，您应对此坚决，因为这是房地产开发商不想履约的一个征兆。若合同未约定违约金条款时，依法律规定由违约方支付对方合同总价1%至5%的违约金;

[律师回复] 解答如下, 协议收购与要约收购的区别根据《证券法》的有关规定，要约收购与协议收购的区别主要表现在：
(1)要约收购只能通过证券交易所的证券交易进行，协议收购则可以在证券交易所场外通过协议转让股份的方式进行。
(2)《证券法》虽然未对要约收购与协议收购所收购的股份类型作出明确规定，但依据现时上市公司收购的实际情况并结合《证券法》的有关规定，要约收购的股份一般是可流通的普通股，而协议收购的股份一般是非流通股(包括国有股和法人股)。
(3)由于协议收购是收购者与目标公司的控股股东或大股东本着友好协商的态度订立合同收购股份以实现公司控制权的转移，所以协议收购通常为善意收购;要约收购的对象是目标公司全体股东持有的股份，自然不需要征得目标公司经营者的同意，因此要约收购多为敌意收购所采用。
(4)要约收购主要发生在目标公司股权较为分散，公司的控制权与股东分离的情况下;协议收购则多发生在目标公司股权比较集中，存在控股股东的情况下，收购人可通过协议方式实现控制权的转让。

[律师回复] 解答如下,
1、要约收购的价格。价格条款是收购要约的重要内容，各国对此都十分重视，主要有自由定价主义和价格法定主义两种方式。
2、收购要约的支付方式。《证券法》未对收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购上市公司的价款但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司股东选择。
3、收购要约的期限。《证券法》第90条第2款和《收购办法》第37条规定，收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日，但是出现竞争要约的除外。
4、收购要约的变更和撤销。要约一经发出即对要约人具有拘束力，上市公司收购要约也是如此，但是，由于收购过程的复杂性，出现特定情势也应给予收购人改变意思表示的可能，但这仅为法定情形下的例外规定。如我国《证券法》第91条规定，在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。收购人需要变更收购要约的，必须事先向证券监督管理机构及证券交易所提出报告，经批准后，予以公告。

[律师回复] 合同是有效的，但是你付房款没有让对方写收条是个大的隐患，如果你是支付现金的活，就无法证明自己已经付了多少款了。

[律师回复] 你好，根据你的描述，若购买合约机双方没有签订合同，则不存在违约的问题，因为使用事实已经存在，若任意一方没有按照约定收费项目规定，可去法院起诉解决。

[律师回复] 两年，从合同约定的履行期限届满之日起算。但在具体案件中确定诉讼时效时，要考虑是否存在诉讼时效中断的情形。如果存在中断情形，诉讼时效从中断之日重新计算。

[律师回复] 你好，对于购房合同违约的诉讼时效 的事，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止。从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。

[律师回复] 什么是要约收购 要约收购是指收购人向被收购的公司发出收购的公告，待被收购上市公司确认后，方可实行收购行为。 它是各国证券市场最主要的收购形式，通过公开向全体股东发出要约，达到控制目标公司的目的。要约收购是一种特殊的证券交易行为，其标的为上市公司的全部依法发行的股份。 要约收购的内容 1、要约收购的价格。价格条款是收购要约的重要内容，各国对此都十分重视，主要有自由定价主义和价格法定主义两种方式。 2、收购要约的支付方式。《证券法》未对收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购上市公司的价款;但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款;以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司 股东选择。 3、收购要约的期限。《证券法》第90条第2款和《收购办法》第37条规定，收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日，但是出现竞争要约的除外。 4、收购要约的变更和撤销。要约一经发出即对要约人具有拘束力，上市公司收购要约也是如此，但是，由于收购过程的复杂性，出现特定情势也应给予收购人改变意思表示的可能，但这仅为法定情形下的例外规定。如我国《证券法》第91条规定，在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。收购人需要变更收购要约的，必须事先向证券监督管理机构及证券交易所提出报告，经批准后，予以公告。

[律师回复] 需要。要约收购是指收购人通过向目标公司的股东发出购买其所持该公司股份的书面意见表示，并按照依法公告的收购要约中所规定的收购条件、价格、期限以及其他规定事项，收购目标公司股份的收购方式。
主要内容：
1、要约收购的价格。价格条款是收购要约的重要内容，各国对此都十分重视，主要有自由定价主义和价格法定主义两种方式。
2、收购要约的支付方式。《证券法》未对收购要约的支付方式进行规定，《收购法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购上市公司的价款；但《收购法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款；以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司股东选择。
3、收购要约的期限。《证券法》第90条第2款和《收购法》第37条规定，收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日，但是出现竞争要约的除外。
4、收购要约的变更和撤销。

[律师回复] 如果合同约定要盖章才生效的话，那么如果未盖章合同就不生效

[律师回复] 根据你的问题解答如下, (一)要约收购的适用条件 1、持股比例达到30%.投资者通过证券交易所的证券交易，或者协议、其他安排持有或与他人共同持有一个上市公司的股份达到30%(含直接持有和间接持有)。 2、继续增持股份。在前一个条件下，投资者继续增持股份时，即触发依法向上市公司所有股东发出收购上市公司全部或者部分股份的要约的义务。 只有在上述两个条件同时具备时，才适用要约收购。 (二)收购要约的期限 收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日。 (三)收购要约的撤销 在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。 (四)收购要约的变更 收购要约期限届满前15日内，收购人不得变更收购要约，但是出现竞争要约的除外。在要约收购期间，被收购公司董事不得辞职。 收购要约的支付方式。《 证券法》未对 收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购 上市公司的价款;但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款;以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司 股东选择。

[律师回复] 什么是要约收购 要约收购是指收购人向被收购的公司发出收购的公告，待被收购上市公司确认后，方可实行收购行为。 它是各国证券市场最主要的收购形式，通过公开向全体股东发出要约，达到控制目标公司的目的。要约收购是一种特殊的证券交易行为，其标的为上市公司的全部依法发行的股份。 要约收购的内容 1、要约收购的价格。价格条款是收购要约的重要内容，各国对此都十分重视，主要有自由定价主义和价格法定主义两种方式。 2、收购要约的支付方式。《证券法》未对收购要约的支付方式进行规定，《收购办法》第36条原则认可了收购人可以采用现金、证券、现金与证券相结合等合法方式支付收购上市公司的价款;但《收购办法》第27条特别规定，收购人为终止上市公司的上市地位而发出全面要约的，或者向中国提出申请但未取得豁免而发出全面要约的，应当以现金支付收购价款;以依法可以转让的证券支付收购价款的，应当同时提供现金方式供被收购公司 股东选择。 3、收购要约的期限。《证券法》第90条第2款和《收购办法》第37条规定，收购要约约定的收购期限不得少于30日，并不得超过60日，但是出现竞争要约的除外。 4、收购要约的变更和撤销。要约一经发出即对要约人具有拘束力，上市公司收购要约也是如此，但是，由于收购过程的复杂性，出现特定情势也应给予收购人改变意思表示的可能，但这仅为法定情形下的例外规定。如我国《证券法》第91条规定，在收购要约确定的承诺期限内，收购人不得撤销其收购要约。收购人需要变更收购要约的，必须事先向证券监督管理机构及证券交易所提出报告，经批准后，予以公告。