商铺返租陷阱怎么处理

[律师回复] 您好，关于商铺租赁合同签订陷阱有哪些这个问题，我的解答如下, 商铺租赁合同在日常生活中较为常见，商铺租赁合同签订过程中需要注意以下事项：<br/>1、出租方是否为产权人，或者具有转租权并能提供相应的产权证明或转租权授权文件的出租方。<br/>2、合同签订的期限不得超过20年。<br/>3、承租商铺是否经过了竣工验收、消防验收等内容，是否具备使用的基本条件，特别需要注意承租商铺运营餐饮业的情况，对于消防、排污、卫生均有较为严格的要求。<br/>4、承租商铺是否可以办理商事登记或该地址是否存在重复商事登记办理的情况。<br/>5、承租商铺的装修问题，不仅需要业主方的同意，实践中物业管理方也需要出具相应的装修许可文件才可以正式入场装修。<br/>6、承租商铺涉及到装修物的补偿或处置条款，装修投入巨大，合同期限届满或中途解除，对于该部分损失的分配较为重要。

[律师回复] 对于商铺租赁合同签订陷阱有哪些这个问题，解答如下, 商铺租赁合同在日常生活中较为常见，商铺租赁合同签订过程中需要注意以下事项：　　<br/>1、出租方是否为产权人，或者具有转租权并能提供相应的产权证明或转租权授权文件的出租方。　　<br/>2、合同签订的期限不得超过20年。　　<br/>3、承租商铺是否经过了竣工验收、消防验收等内容，是否具备使用的基本条件，特别需要注意承租商铺运营餐饮业的情况，对于消防、排污、卫生均有较为严格的要求。　　<br/>4、承租商铺是否可以办理商事登记或该地址是否存在重复商事登记办理的情况。　　<br/>5、承租商铺的装修问题，不仅需要业主方的同意，实践中物业管理方也需要出具相应的装修许可文件才可以正式入场装修。　　<br/>6、承租商铺涉及到装修物的补偿或处置条款，装修投入巨大，合同期限届满或中途解除，对于该部分损失的分配较为重要。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商铺租赁合同在日常生活中较为常见，商铺租赁合同签订过程中需要注意以下事项：<br/>1、出租方是否为产权人，或者具有转租权并能提供相应的产权证明或转租权授权文件的出租方。<br/>2、合同签订的期限不得超过20年。<br/>3、承租商铺是否经过了竣工验收、消防验收等内容，是否具备使用的基本条件，特别需要注意承租商铺运营餐饮业的情况，对于消防、排污、卫生均有较为严格的要求。<br/>4、承租商铺是否可以办理商事登记或该地址是否存在重复商事登记办理的情况。<br/>5、承租商铺的装修问题，不仅需要业主方的同意，实践中物业管理方也需要出具相应的装修许可文件才可以正式入场装修。<br/>6、承租商铺涉及到装修物的补偿或处置条款，装修投入巨大，合同期限届满或中途解除，对于该部分损失的分配较为重要。

[律师回复] 您好，针对您的商铺租赁合同签订陷阱包括哪些问题解答如下, 商铺租赁合同在日常生活中较为常见，商铺租赁合同签订过程中需要注意以下事项：<br/>1、出租方是否为产权人，或者具有转租权并能提供相应的产权证明或转租权授权文件的出租方。<br/>2、合同签订的期限不得超过20年。<br/>3、承租商铺是否经过了竣工验收、消防验收等内容，是否具备使用的基本条件，特别需要注意承租商铺运营餐饮业的情况，对于消防、排污、卫生均有较为严格的要求。<br/>4、承租商铺是否可以办理商事登记或该地址是否存在重复商事登记办理的情况。<br/>5、承租商铺的装修问题，不仅需要业主方的同意，实践中物业管理方也需要出具相应的装修许可文件才可以正式入场装修。<br/>6、承租商铺涉及到装修物的补偿或处置条款，装修投入巨大，合同期限届满或中途解除，对于该部分损失的分配较为重要。

[律师回复] 你好，拟定农贸市场商铺租赁合同应该注意这几项，<br/>1、调查商铺的产权<br/>　　承租商铺之前，应当去该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息：<br/>　　<br/>（1）、房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业执照，以及非法使用房屋的风险。<br/>　　<br/>（2）、房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。<br/>　　<br/>（3）、房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。<br/>　　<br/>2、免租装修期<br/>　　商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。<br/>　　<br/>3、租赁保证金<br/>　　俗称“押金”，主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此建议押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用，另外，还需要特别注意的是，承租人在承租过程中，不断地拖付相关费用，押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案，即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后，承租人应当在合理期限内补足支付“押金”，如果经出租人通知后一定时间内补足的话，则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定，则可以有效整治承租人“老赖”行为。<br/>　　<br/>4、租赁登记<br/>　　租赁合同登记备案，属于合同备案登记性质，此登记的效力主要包括以下内容：<br/>　　<br/>（1）、登记与否不影响合同本身的生效，即使没有办理备案等记，合同依然在生效条件满足时就生效;<br/>　　<br/>（2）、经登记的案件，具有对抗第三人的法律效力，比如，若出租人将房屋出租给两个承租人的，其中一个合同办理了租赁登记，另一个没有办理租赁登记，则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人，出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。<br/>　　因此，建议及时赴该商铺所在地房地产交易中心办理租赁备案登记。另外，大多数工商部门在办理营业执照时，均要求租赁合同经过租赁备案登记。<br/>　　<br/>5、转租问题<br/>　　商铺市场中经常会遇见许多“二房东”“三房东”情形，这其中就存在转租的问题。俗称的“转租”其实涵盖了法律规定的两种变更方式：“转租”和“承租权转让”，依法律规定，“转租”是指上手租赁关系不解除，本手在此建立租赁关系，而“承租权转让”是指上手租赁关系，新承租人直接替代原承租人与出租人(业主)建立租赁关系。<br/>　　<br/>6、买卖与租赁<br/>　　许多承租人经常担心承租商铺之后，业主将商铺出售了怎么办，其实，承租人完全无须担心此种风险，因为法律对于承租人赋予了两重特殊保护：<br/>　　<br/>（1）、出租人在出售时，承租人享有同等条件之下的优先购买权，即若承租人在等同于其他购买人的条件下主张购买该商铺的，则业主必须将该商铺出售给承租人，以此保障了承租人的使用利益。<br/>　　<br/>（2）、即使承租人不想购买承租商铺的，业主出售后，新的业主也应当履行租赁合同，否则，新业主应当承当租赁合同中的违约责任。