购房交付定金后注意事项有哪些

最新修订 | 2024-05-27
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专家导读 在进行定金协议签署时,需要遵守以下几个重要步骤:首先,务必确立书面形式的定金合同;其次,关于定金金额的约定应清晰明了,然而其最高数额不应超过主合同标的额的20%;第三,签订定金合同时,需对各方当事人的权利和义务予以明确规定;最后,务必关注违约责任方面的具体条款,以确保各方权益得到充分保障。
购房交付定金后注意事项有哪些

一、购房付定金后注意事项有哪些

在进行定金协议签署时,需要遵守以下几个重要步骤:首先,务必确立书面形式定金合同;其次,关于定金金额的约定应清晰明了,然而其最高数额不应超过主合同标的额的20%;第三,签订定金合同时,需对各方当事人的权利和义务予以明确规定;最后,务必关注违约责任方面的具体条款,以确保各方权益得到充分保障。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

`

二、买房交定金注意事项有哪些

买房交定金注意事项如下:

1、将退定金写进协议书。

在购买新房时,交的定金能不能退,成为大多数购房者关心的问题。

如果不能保证之后买房交易顺利进行,在签订协议的时候,将退定金的相关条款写入协议书中。

到时按协议书中的规定解决问题,以避免不必要的纠纷

2、分清订金与定金

订金不是一个法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质,因此并不具有定金罚则的效力。

定金是一个规范的法律概念,是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。

商品房交易中,购房者履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;

若购房者没有履行合同,则无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应当双倍返还定金。

在签订认购书时,要看清认购书上写的是哪种金,以免自己无法维护自身权益。

3、交定金一定要签协议。

交定金时一定要和开发商签订定金协议或购房协议书,不能只在口头上承诺,交了就算交了定金了。

如果没有签订协议,定金就没有法律效力

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;

但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

在我们日常生活中,法律是一种无形的约束,它既保护我们的权益,也规范我们的行为。无论是在工作中,还是在生活中,我们都需要充分了解和理解法律,以便更好地保护自己的权益。虽然法律可能看起来复杂和深奥,但是只要我们愿意花时间去学习和理解,就能够掌握它的基本原理和应用。正如本文的标题所提出的问题,“购房交付定金后注意事项有哪些”,每一篇文章都是一次学习和理解法律的机会,我们应该抓住这些机会,不断提高我们的法律素养,以便更好地适应社会的发展和变化。

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(1)定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;
(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;
(3)虽然已订立了定金条款,但只有消费者在交付了定金后,合同才生效;
(4)要分清定金和预付款的区别,预付款就是预先支付,但预付款,不能适用定金的罚则。
(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验,在某些条款内容上设下陷阱,故意让消费者违约。
(6)定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款,不具备担保的性质,如果收取订金的一方不能履行约定,则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
如何合理约定购房定金
一般来说,如果买方违约了,那就不能要求返还定金,如果卖方违约了,那就需要支付双倍定金,所以,在双方约定购房定金时,较好不要过高也不能过低,否则双方都有可能承担较大数额的损失。根据《担保法司法解释》第1百二十一条规定,“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民不予支持。”也就是说,双方所约定的定金数额较好是房款的20%,这样既可以不用冒着损失重大的风险,个人权益也可以受到法律的保护。
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[律师回复] 您好,关于购房交付定金有哪些注意事项这个问题,我的解答如下, 购房交付定金有什么注意事项
(1)定金条款并不具有强制性,它仅是指导性的,消费者可以依法自主决定是否订立定金条款;
(2)应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况;
(3)虽然已订立了定金条款,但只有消费者在交付了定金后,合同才生效;
(4)要分清定金和预付款的区别,预付款就是预先支付,但预付款,不能适用定金的罚则。
(5)谨防有的开发商利用购房者缺乏相应的购房知识和经验,在某些条款内容上设下陷阱,故意让消费者违约。
(6)定金和订金在法律上性质是不同的。依据担保法的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款,不具备担保的性质,如果收取订金的一方不能履行约定,则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。
如何合理约定购房定金
一般来说,如果买方违约了,那就不能要求返还定金,如果卖方违约了,那就需要支付双倍定金,所以,在双方约定购房定金时,较好不要过高也不能过低,否则双方都有可能承担较大数额的损失。根据《担保法司法解释》第1百二十一条规定,“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的,超过的部分,人民不予支持。”也就是说,双方所约定的定金数额较好是房款的20%,这样既可以不用冒着损失重大的风险,个人权益也可以受到法律的保护。
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交定金时一定要和开发商签订定金协议或购房协议书,不能只在口头上承诺,交了就算交了定金了。如果没有签订协议,定金就没有法律效力,分清订金与定金
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听说三叔给他儿子买了一套房子,已经签订了一份购房合同了,快要到交付了,签购房合同交付需要注意什么?
[律师回复] 购房签合同一般要注意一下事项:
  
1、基本的“五证”齐全。一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了房地产开发证、国有土地使用证、建设工程开发许可证、工程规划许可证共五证。这是买房能否办房产证的关键。
  
2、使用规范的合同文本。一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》,并按照文本中所列条款认真填写,了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。
  
3、相关证明文件有效。如果是买期房(在建、未完成建设、不能交付使用的房屋)要查看开发商是否有预售许可证,并要确认自己所购之房在预售范围内;买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证(预售许可证之后取得,即由期房变现房了)和《新建住宅交付使用许可证》。并且还要核对一下其营业执照和开发资质证书,要注意这些证照文件的单位名称是否一致。
  
4、买期房要约定条件和时限。所谓交房有两个意思:一是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。应当在预售合同中对实物交付和产权过户均约定清楚,不能接受没有取得《新建住宅交付使用许可证》的房屋使用交付。
  
5、明确具体时间和违约责任。对于期房,由于资金不足而延期交房是常有的事,甚至交不了房的都有。如果不是规范的《文本》,则开发商在合同上务必会大做文章,对买房者极为不利。如只注明竣工日期,而不无交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
  
6、检查房屋质量。在签约时,应查看并检查《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》的内容,并将《商品住宅质量保证书》作为合同的附件,检查是否有开发商对质量问题的责任。
  
7、明确物业管理事项。一个不好的物业管理公司,一定让你永远觉得不舒畅。所以要多看看物业管理公司具体如何,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
  
8、重点约定违约责任。对于期房,甚至现房,都有可能与开发商的描述不一样,此时应该明确合同违约或与描述不一致时开发商应承担的责任。可参考:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。别漏了违约责任的平等性。
公司的同事前几天因为家里人拿钱让他去购买一套房子,因为他没有时间自己去看,就先了一中介然后觉得房子不错,所以在中介购房付首付签合同需要注意什么事项?
[律师回复] 您好, 签订购房合同,需要注意以下事项:
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b、采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款认真填写。
c、注意合同条款中双当所填写的内容中权力与义务是否对等,如发现条件不对等的可提出意见。
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f、认准交房日期是否确定,将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”并注明开发商企业不能按时交房所需承担的责任。
g、为了防止开发企业将不可售的房产再出售,在签合同时,可到房管局交易所查询房产是否可售。 降低首付,虽然暂时起到缓解购房者资金压力的作用,但在短时间内消费者不仅要偿还开发商垫付的剩余首付款,同时还要偿还银行按揭贷款。购房者的负担不但没有减轻,相反还款压力更大。这种方式对收入稳定,但积蓄不多,的确需要置业的年轻人帮助较大。而对于经济收入不稳定或经济实力较差的消费者来说,面对低首付的诱惑,不仅要在购房前做好预算,而且还要考虑自己今后是否有能力承担首期款和银行按揭贷款的双重压力。 而根据购房者与开发商的协议规定,假如购房者超过了规定的时间还未能偿还,可能面临着违约的风险,进而使开发商与购房者签订的购房合同无效。“若出现这种情况,根据协议规定,在交房时,开发商有权利收回房子,而且购房者也无法取回已经付给开发商的购房首付款。对此,需要酌情考虑以后的偿还能力。
儿子结婚需要买房,看中了一个小区的房子,楼层和面积都挺满意,售楼处说如果看中需要交定金,不然会被其他人买走,交了定金就是你的,购房付定金合同注意事项?
[律师回复] 首先,“认购金”与“定金”是需要澄清的两个概念。从法律角度上看,二者是不尽相同的。特别需要说明的是,签订认购书和交纳认购金并不是法律规定的必须过程,而是房地产交易领域的一种习惯做法,它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议,通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后,约定一个期限,买方需要此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权,而在此期限内,卖方不得将该房屋售与他人,如果买方决定不购买,卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买,认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿,不退给买方。
定金与认购金不同,定金是一种合同履行的担保。根据我国民法通则和《担保法》规定,签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。如果购房者交了定金之后改变主意决定不买,发展商有权以购房者违约为由不退定金;如果发展商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。另外,如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同,但因购房合同或补充协议的个体条款双方存在争议,不能达到一致意见,致使购房者不能购买认购房屋的,发展商应当退还定金。
因此,您需要记住的是,当认购书中标明的是“订金”时,购房者可要回;如标明的是“定金”而您又未在认购书中规定的期限内进行进一步协商,从理论上讲,要回定金就比较困难了。
在签订认购书后,购房者后悔的情况相当普遍,而由此引发的纠纷更是难于解决。所以,对于购房者来说,为了避免丧失认购金或定金,千万不要急于在签订认购书时马上交钱,而是要考虑清楚后再说。一旦决定交钱认购,不妨在认购书中书面约定,如果购房者决定放弃认购的房屋,发展商应当将定金或认购金退不。
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(1)定金条款并非强制性条款;(2)应当于定金条款中明确阐述未能履行合同所涉及到的具体事宜;(3)虽然已经签订定金条款,然而若仅有消费者方在支付定金之后,相应的合同才能生效;(4)对于预付款项而言,其为预先支付性质,因此并不适用于定金罚则等相关规定。
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弟弟挣了一笔钱想要给爸爸买一套城中村的房子方便回去的时候居住,签订了合同,购房合同发票注意事项是哪些?
[律师回复] 消费者在签订商品房买卖合同前,先要看开发商是否具备“五证”,即房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销(预)售许可证。
  其次,要签订规范的商品房买卖合同,最好请律师代理或介入。
  值得注意的是,2000年版的《商品房买卖合同》实施后,某些房地产开发商在合同上翻花样,损害消费者利益,如在预售合同中,几乎所有的空白处都已被划掉或者已事先填好,只要购房者签名即可;附件中的建筑结构和小区布局只是草图,没有标明距离,没有文字说明;合同中对房地产商不利的条款都被无一幸免地划掉了。因此,千万不要在合同未签、还缺乏深入了解时,贸然交纳定金,甚至连发票和收据都不要。因为一旦发生争议,只要开发商有房子给购房者,就是“履约”了,如果你不要,他就可以不退定金。原则上应该先签约后付定金,保留合同、发票等证据。而在签《商品房买卖合同》时,应在所有空白处划线;双方另有约定的,在每句话末了盖章或者划线。
  最后,消费者发觉自己签订了“不平等条约”,也不要自认倒霉,可与经销商或开发商协商,找消费者协会协调,到工商和建设主管部门申诉,或通过法律途径解决购买中遇到的问题。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的有关规定,“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的,可以认定为显失公平。”《中华人民共和国消费者权益保护法》也规定了格式合同中不公平、不合理的内容无效。因此,购房者可以在行为作出之日起一年内向当地人民法院请求变更或撤销该合同或合同中显失公平的条款。
我朋友买一套房子,于是需要首付。我朋友就首付,但是请问购房签合同交首付注意事项?
[律师回复]
1、要核实开发商的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、销售许可证这五证,最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证,这两证看准确了,一般原则上没有问题,特别是预售许可证。特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。这也是将来能否办产权证的关键所在。
2、注意阅读合同条款房屋买卖合同文本一定要规范,小伙伴们可以到房产局网站上下载打印就可以,自己先审视阅读一遍,待签订合同时要在仔细阅读并认真填写!
3、明确交房时间、违约责任出卖人逾期交房的违约责任,注意延期交房是否有赔偿,就是说一定要确认交房日期,交房日期一定要明确到年月日,不要接受任何抠字眼的不合理条款,若合同中未约定违约金条款时,依法律规定由违约方支付对方合同总价的1%至5%的违约金,特别要注意延期交房违约金的比例问题。
4、确认计价方式及支付方式条款看清计价方式与总价款及支付条款,合同中应明确规定每平方米价格,如果包括其他费用(如水暖、煤气的初装费等)应一并列明;该房款是一次付清还是分期付款?是现金支付还是票据支付等。
5、确认面积以及面积差异处理商品房销售管理方法中明确说明了,如购买的商品房有面积差异,合同上有约定的按照约定执行。3%是个分水岭,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,要么同开发商协商!所以只有在合同中对面积差异有了详尽的说明后,才能避免出现此类问题。
6、确认合同条款中权利和义务是否对等一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等,及时提出自己的修改意见,主要研究的地方是开放商的合同的补充这一部分,注意不要伤害自己的利益或者放弃自己的相关的权利,签约是非常严肃的事情,也是一个法律行为,因此签约前的了解十分重要!
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交付购房定金有什么事项要注意
1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议,在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。2、与中介公司签订书面的中介协议,该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。
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签购房合同注意什么,购房合同注意事项
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 签购房合同,这10大事项要约定好: 一、 贷款不成的约定 在签订购房合同后,购房者如果因个人信用记录不良等原因,导致银行不予放贷,则购房者的合同履约能力就可能会出现问题。如果在购房合同中没有事先妥善约定,则购房者要承担不能按约付款的违约责任。因此购房者应当争取约定,要求开发商在合同中注明:如果因申请银行贷款达不到预期金额或银行拒绝贷款,而导致购房失败的,买卖双方均可解除本合同,购房者可免责并要求开发商退回所交款项。 二、明确违约责任 违约责任包括:签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房,不按期交房;达不到交房条件却强行交房;开发商存在一房二卖,将房屋抵押的情况;办理过户手续时不符合规定和约定等。 相对来讲,购房者违约的情形和可能性比较小,基本就是拖延房款而已,但开发商违约的情况却各式各样,从延期交房到质量问题、变更规划到办证遇阻等等,违约的可能性也相对较大。约定违约金时,需要注意: 1、在合同里应当约定较高的违约金,在形式上对等的前提下实质上对购房者是有利的。除非购房者对自己的付款预期实在没有把握,可以将延期付款和延期交房的违约金约定为房价款的万分之五以上(一般开发商会约定为万分之三)。 2、解除合同返还房款时将同时返还同期银行存款利息改为银行贷款利息,存款和贷款利息的差别非常大。 3、在履约延迟的情况下,务必按日累积计算违约金而不是约定一次性定额违约金,要给开发商持续增加的压力才对。 4、在可能的情况下,将开发商的各种违约情形列举出来并分别约定相应的违约责任,比如没有按期交房、没有按期办理产证、没有使用约定的装修材料、规划设计变更未通知、质量缺陷或质量瑕疵等等,分别约定切实可行的违约责任或赔偿损失的计算方法。 如果只是约定“一方违约的,应当向对方承担损失赔偿责任”,这样的条款有等于无。约定得越详细越好,才能使违约条款落到实处。 三、 广告内容写入补充条款 很多购房者买房,往往都是被开发商所宣传的广告吸引。如果让购房者真正决定购买的是广告或楼书中的绿地、水景、会所或即将实施的市政规划的话,则最好将广告内容写入补充条款,使其真正成为开发商应当承担责任的承诺。并约定如果届时不能实现,可以解除合同,并要求开发商承担一定的违约责任并明确违约金如何计算。 四、面积差异咋处理 交房时,最常见的问题就是套内面积缩水。应在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有面积多少,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差的处理方式。并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等。一般误差超过3%,可要求退房。 五、明确计价方式与价款 很多人买房都有这样的遭遇,签订了购房合同,你再去交首付的时候,开发商告诉你说,我们的房子涨价了,要么按照涨价后的价格来执行,要么退房。这就要求我们在签订购房合同时,对于价格条款的约定,要准确到单价的具体数额,明确房屋的计价方式和房屋的总价。并明确万一涨价了,仍然按照购房合同上的价格来执行。 六、签约时要注意房屋质量问题 购房者在签约时,应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容,并将质保书作为合同的附件。墙体、地面、顶棚平直度,顶棚、厨房、卫生间防水情况,表面裂缝等进行必要约定。 七、签约时明确物业管理事项 合同中要确定前期物业管理公司,以及双方约定的物业管理范围和收费标准。 八、明确费用由谁出 交房时,开发商可能会列出的相当多的费用交纳清单。其中部分为合理,但有很大部分很可能为不合理收费。除了契税、公共维修基金、印花税、物业费之外,其余配套类费用均属于不合理收费。 九、明确公共配套设施能否按期交付使用 买房时,承诺1:1的停车位,小区有超市、娱乐设施等各种公共配套,但这些有可能在交房时,并不能兑现。购房人可要求房地产商在合同上写明,按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所,与住房同时交付使用。还应在“如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理”的空行中,写明购房人是否可以选择退房。如不退房,是否可在使用条件达到前拒收房屋,房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等,就此做出具体约定。 十、明确基础设施的使用时间 基础设施包括:与小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、电视系统(公共电视天线、有线电视、卫星电视)、道路、绿化等设施。 供水:购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水,还是小区自备井地下水供水。属于前者,购房人应要求房地产商在合同上写明,交房时小区供水已纳入国家自来水管网;属于后者,购房人则应要求房地产商在合同上写明,交房时,地下水的使用已经过管理部门审核批准,并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。 供电:购房人应要求房地产商在合同上写明,房屋交付使用时,用电已纳入城市供电网络,不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的,则应让房地产商在合同上写明,房屋交付使用时具备双路供电的条件。 供暖:购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的,应要求房地产商在合同上写明,房屋交付时,小区供热已纳入城市供热管网;自供暖的,应要求房地产商在合同上写明,房屋交付时,小区锅炉房已建成并已具备供热条件。 供气:供气是最复杂的问题,入住后“没气”,意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口,仅承诺入住达到70%后通气,这种承诺显然存在太多不定因素。购房人至少应要求房地产商在合同上写明,房屋交付使用时,供气设施已入户并与市政网连通,在入住后多长时间内有“气”供应,并约定在通气前,由房地产商负责采取措施(例如:提供煤气罐及更换服务),解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。 通讯、电视:现在人们对生活质量的要求越来越高,能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的,购房人都应要求房地产商在合同上写明,一入住就能直接使用。 其它:还有一些项目,购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等,都应在合同上写明具体交付使用的日期。
购房注意事项置业顾问的注意事项有哪些?
[律师回复] 房产买卖的主战场—售楼部,常常是房产买卖双方上演“拉锯战”的“阵地”。对卖方而言,售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训,从购房者踏入售楼部开始,就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言,却很容易就在这“循循善诱”中“沦陷”。那么,购房者如何在买房时“保持清醒”,应该如何应对这些“销售说辞”呢初级篇:价值地挖掘与还原统一完善的“销售说辞”及“营销方法”是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲,常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握,对语言的深刻锤炼。常言道,知己知彼方能百战不殆,所以在进入售楼部前,也请各位购房者,逆向思考。踏进售楼部,购房者就进入了销售人员的“包围圈”。一般情况下,新客户到访,销售方的置业顾问常会询问“您是
第一次到我们项目吗”“您购房打算自己居住还是为儿女购房呢”在这样的问题中,置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。而后,置业顾问则开始向准购房者们“推销”。一般说来,置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地“挖掘”,将最具价值和吸引力的“卖点”变着花样地摆在在购房者面前。在这个价值链条挖掘过程中,通常从“土地价值”开始。项目所在的土地价值有哪些片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化……这些,统统都是销售方会“挖掘”的价值。其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值,也是房产销售中常打的“卖点”牌。此外,园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等“价值点”,都是销售团队在项目销售之前,就会进行深度挖掘的对象。因此,准购房者们在去售楼部前,最好对这些“价值点”有所了解。当然,直接进入售楼部了解,也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向,再逆向推导、还原:为什么主打这些价值点,是否真的具备价值,主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点将卖点一一还原,冷静分析是否契合你的购房需求。提升篇:售楼部提问有讲究在对一个项目有了一定的了解后,购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下,面对售楼部置业顾问的“花言巧语”,购房者要做的就是—保持冷静。置业顾问都是经过专业培训的,购房者在选择房子的时候,一定要知道:置业顾问的答复。同时注意,置业顾问的“承诺”,不能作为购房后发生纠纷时的法律依据,一切都需要以“购房合同”及“补充协议”为准。在深入了解某个楼盘项目的时候,售楼部依然是重要的“阵地”,这个时候,提问咨询也是有讲究的。
第一销售方式明确答复是,按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于:建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含)。有些楼盘是按照套内建筑面积销售,但为显示项目的“均价”优惠,在销售说辞中,也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。
第二具体价格在项目的“楼书”上,购房才常会看到“均价”这个词。顾名思义,“均价”是项目的平均价格,但购房者常会发现心仪的房子与打出的“均价”会有很大差距。所以在深入了解项目时,一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层在6层-8层,一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%,高层是在15%-20%之间。
第三交房时间是否能按时交房入住,入住时是否能取得“建筑工程竣工验收备案表”、“商品房面积实测技术报告书”、“住宅质量保证书”、“住宅使用说明书”,这些都是购房者需要明确的地方。
第四入住条件入住时,水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用,以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常,装修期间装修垃圾等处理方式,物业管理费用收取等都需要了解。
第五小区车位小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证“一户一位”,车位面积、收费标准、预计开售时间等,需要购房者明确。高级篇:售楼部内外要警惕售楼部外的
第三方销售员一般情况下,热销的项目售楼处里面或周围常常人头攒动,热闹非常。这时候,购房者很容易产生“这里房子好火哟,肯定卖得好,我也可以考虑”的从众心理。这时候要注意,在售楼处排队的,并不一定都是购房者,还有可能是“房托”或者第三方的销售员。“房托”,一般是年纪稍大一些的“购房者”,他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。而第三方销售员,则分为场外的“小蜜蜂”和场内的“代理公司”和“分销公司销售人员”。值得注意的是,有代理公司来代理的楼盘通常花样较多,比如排队买号等,但是开发商直接销售就不会搞很多花样,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。“卖完了”等热销假象现在,不少消费者都反映“买房难”,要是想买到自己心仪的房子,那就更是“难上加难”。好不容易选好了项目,但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子,置业顾问却说:“对不起,这个户型卖完了。”在销售现场,开发商为了营造销售兴旺的气氛,常会在售楼中心的房源公示栏上打出“售完”等字样,或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元,让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛,让购房者产生紧张感,在没考虑清楚的情况下,一冲动就签了合同,交了“诚意金”。在这个时候,购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目,不排除有售完的情况。而对不易分清的“售完”现象,可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外,在看房的时候,还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫“销控”的本子。这个本子上,记录着该楼盘真实的销售情况,可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。
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