房屋预售合同范本上海请问有哪些法律要求

[律师回复] 您好，针对您的房屋预售证办理要求问题解答如下, 按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，房产商将有关资料送到市住房和城乡规划建设局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需此证)。商品房预售许可证不同于商品房销售许可证，不能将两者混淆起来，商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同，主要表现在：商品房(现房)销售许可证的取得必须符合下列条件：
1、开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2、取得土地使用权证书和使用土地批准文件;
3、持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证;
4、已通过竣工验收;
5、供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期;
6、物业管理方案已落实。买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。法律法规依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋买卖合同解除法定条件如下所述：
1、不可抗力
因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。
2、卖方明示违约
在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。
3、先卖后抵押
商品房买卖合同订立后，卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。
4、一房二卖
5、隐瞒无证售房事实
卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。
6、隐瞒房屋抵押的事实
7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实
8、房屋主体结构不合格
9、房屋存在严重质量问题
10、面积误差比超过3等。
《中华人民共和国合同法》第九十三条
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国合同法》第九十四条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的
(五)法律规定的其他情形。

[律师回复]
一、房屋预售的条件是什么期房，又称预售商品房，是指房地产开发企业将已兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。由于购房人购买的是尚未竣工的商品房，所以具有一定的风险。根据我国有关法律规定，商品房预售应当符合下列条件：
（
1）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
（
2）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。
（
3）按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。
（
4）已经同金融机构签订预售款监管协议。
（
5）已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
二、签订房屋预售合同的注意事项

[律师回复] 您好，针对您的房屋预售合同是什么问题解答如下,
一、商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
二、根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。因此，关于商品房预售合同，主要有以下几个要点：
1、房屋标的在出卖时是不存在的，或者是在建设中尚未竣工；
2、预售商品房大多是房产商已确定的地段、楼房、面积及辅助设施而标明每平方米的房屋价格，购买者只是按房产商所表述的种种条件而在其中选定；
3、预售商品房是附期限的行为，承购人预先支付定金或房屋价款。

[律师回复] 商品房预售的风险有哪些，商品房预售为什么会出现这些风险其
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。

[律师回复] 商品房预售的风险有哪些，商品房预售为什么会出现这些风险其
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。

[律师回复] 对于房屋预售合同能转让吗这个问题，解答如下, 对于购房人来说，在与开发商签署房屋预售合同以后，房本没有办下来之前，持房屋预售合同将房屋转卖给其他人的合同是有效的，只是将来办理过户时需要从开发商处逐步办理过户手续，即先办一手房本，而后办二手房本。对于开发商来说，在与消费者签署商品房预售合同以后，再次将房屋转让给第三方的合同是无效的。值得注意的是：一般情况下，商品房预售合同签署后，不动产登记中心会将买卖双方信息备案在系统中，即一手房网签。网签后除非双方共同办理解除网签手续，否则消费者不能单方解除网签而更换买受人主体，开发商受住建委监管，也不会轻易同意消费者更改买受人的要求。因此，实践中无房本转让房屋预售合同的协议有效，但双方需要依次办理二次房本，缴纳两次税费。《民法总则》第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

[律师回复] 对于什么是房屋预售登记证这个问题，解答如下, 这是中国对商品房预先售卖实行许可证的一种制度，正式名称叫《商品房预售许可证》。意思是：开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后才能在市场上卖房。开发企业申请办理《商品房预售许可证》的程序如下：
一、向房地产管理部门申请办理《商品房预售许可证》，并提交下列证件(复印件)及资料：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
2、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。;
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
5、工程施工合同;
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
二、房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。预备案和预售登记分别是什么意思
1、预备案是指商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
3、预售登记也称预告登记制度根据物权法定原则，作为我国《物权法》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之
一，其性质与法律效力均有明确规定;而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有，将房地产作为债权担保而与债权人达成的明确相互权利义务关系的协议。那么房屋抵押合同丢了要怎么办呢
个人房屋抵押合同丢失了是可以补办的。在贷款合同丢失的情况下，可以携带本人有效身份证到经办贷款银行，让银行重新复制一份原合同的复印件。如果办理的是公积金贷款，那么可以携带本人有效身份证到公积金中心查档当然也可以到房产抵押登记部门查档。
最后，在这里提醒各位需要办理房屋贷款的朋友们，签订完贷款合同后，一定要保管好。因为在还清房屋抵押贷款后，借款人需凭借款贷款合同办理还款证明，最后才能到不动产部门办理产权抵押注销手续。总之，贷款合同日后很有可能有“用武”之地。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、如何辨别房屋预售广告
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料视为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”以及《合同法》第15条第2款第十五条“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，楼盘广告在符合以下三个条件时，应当视为邀约而非要约邀请：
1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺;
2、该说明和允诺是具体明确的;
3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。
二、购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。

[律师回复] 商品房预售的风险有哪些，商品房预售为什么会出现这些风险其
一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。同时，融资渠道单
一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。其
二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。

[律师回复] 商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。
房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。
房屋预售合同是开发商提供的买卖凭证，房产证是房产局颁发的房屋所有权证。房产证需要拿预售合同到房产局办理。

[律师回复] 房屋预售合同与产权证的区别1房屋预售合同只是表示你预定了这套房子。产权证表示这套房子是你的。2房屋预售合同上的面积是开发商计算出来的，房产证上的面积是真实的实际面积。应该在合同上有说明与实际面积允许3%的误差，有些没有这一条因为在法律上以及有这样的规定了。3合同不能当房产证使用，如果拿到房产证表示你的房子以及小区已经经过很多政府部门的验收合格，比如消防、土地局、质量、房管局等等。。。与开发商签约了以后会拿到房管局去备案，但是如果你房子的质量和消防不合格你也拿不到房产证。这样就可以找开发商理赔。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 　　咨询热线内容　　我姓柳，是一名中学教师。经过我和丈夫几年的努力工作，家中已有一笔不少的积蓄。正好儿子也到了谈婚论嫁的年龄，于是我们便决定给儿子买套房。经过筛选，我们选中位于市郊一处正在建设中的三居室。与开发商谈妥价格后，当即签订了房屋预售合同。合同约定的交房时间为2005年10月1日前。　　2005年5月，儿子告诉我，他女朋友在11月份要出国，所以在此之前就要结婚。我心里暗自庆幸，交房应该还采得急。但此时我却得到一个让我吃惊的消息：我们所认购的房屋，开发商至今还未办理商品房预售许可证，后经我到市房产管理部门核实属实。我向开发商询问此情况，并要求退房，但其告诉我这只是程序瑕疵问题，不影响合同效力。　　请问：我可否以开发商未取得预售许可证为由主张合同无效　　律师专线解答　　柳女士，对于您提出的问题我可以明确地告诉您：开发商未取得商品房预售许可证就与您签订房屋买卖合同的行为是无效的，您可以据此解除合同，并要求开发商赔偿您因此所遭受的损失。　　
第
一，您与开发商签订的合同虽然建立在双方自愿的基础上，且已开始履行，但根据我国法律规定，开发商预售商品房时，必须取得预售许可证明。而最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条对此作了更为明确的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”据您所述，开发商在一开始就未取得商品房预售许可证明，而且您发现后向其求证仍未取得，所以您当然可以据此请求宣告此房屋买卖合同无效。　　
第
二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求退还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。在该事件中，开发商从一开始就隐瞒了没有取得商品房预售许可证明的事实，且在诉讼前开发商仍未取得商品房预售许可证。因此，完全符合法律规定的适用条件，故您除了要求开发商返还已付购房款及利息外，还可以要求其承担不超过已付款1倍的赔偿责任。　　症结所在　　本问题的症结在于咨询者对开发商没有取得商品房预售许可证是否能成为购房者认定房屋买卖合同无效的理由这一问题认识不清楚。　　律师提醒与诖意事项　　如果欲根据“商品出卖人未取得房屋预售许可证”这一点解除房屋预售合同，那么就应该尽快，因为根据我国法律有关规定，如果在前商品房出卖人拿到了房屋预售许可证的，此房屋预售合同仍然有效。　　“防患于未然”一词在我们购买商品房，尤其是购买期房时应该牢记在心，在签订房屋预售合同之前应该要求开发商或房地产经营公司出具房屋预售许可证，从而避免不必要的麻烦。　　法律链接　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条、
第九条　　《中华人民共和国合同法》
第五十二条　　《城市商品房预售管理办法》
第六条房产交易法律问题相关知识，推荐阅读：擅自改变房屋的设计结构怎么办交房时发现房屋面积不符该怎么办开发商逾期交房发生纠纷时该怎么办

[律师回复] 对于海南销售合同范本如何写这个问题，解答如下, 甲方：
　　
乙方：
为保护甲乙双方的合法权益，根据国家有关法律法规，本着互惠互利、共同发展的原则，经双方充分协商，特订立本合同。
一、甲方授权乙方为产品在 （地区）的独家经销权,甲方不得在前述渠道内另行从事本产品的销售业务.
二、销售指标
1、市场启动期为三个月(即 ____年__ 月 __ 日 至 ____年__ 月__ 日)，乙方提货不少于 件。
2、其后每月进货量不少于 件，全年累计进货量不少于 件。
3、当乙方完成年进货量指标，甲方给予乙方总进货量的 ____%作为销售奖励，并以货物形式返给乙方。
三、供货价格、付款方式
1、 供货价格：每件___ 元。
2、货款结算方式
（1）原则上现款提货，即在乙方货款汇至甲方帐户后，甲方再行发货。
（2）甲方可按结算货款为乙方开具发票。
四、供货期限、货物运输
1、乙方每次提货必须提前10天通知甲方，并将有效发货申请单传真给甲方。
2、货物到乙方经销城市的铁路或公路零担费用由甲方承担。如乙方需其他运输方式，超出铁路零担运输费用由乙方承担。
3、运输途中如有破损或数量短缺，凭承运部门证明，甲方负责更换补充。乙方在销售和仓储中造成的破损和短缺由乙方负责。
4、乙方在收货（即货到）___ 小时内完成验收，验收时如有问题应立即通知甲方，逾期甲方不再负责。乙方验货后，应在___小时内将收货凭据经签字盖章后传真给甲方，否则视同收货认可。
五、销售价格及渠道管理
1、本产品执行全国统一零售价格政策，每件零售价规定为____ 元。
2、经销商不得进行不正当的价格竞争，不得以任何名义直接降低价格倾销。
（1）乙方保证以不低于甲方规定的零售价格（经甲方同意的打折促销除外），销售本产品。
（2）如乙方在经销期间将甲方的产品低于甲方的供货价销售，一经查实将按该月货款总额的100%赔偿经甲方，同时甲方有权取消乙方的经销商资格。
3、未经甲方书面同意，乙方不得跨区域销售产品，不得到甲乙双方约定的专销地点以外的任何地区销售，一经查实将按该货款总额的100%赔偿给甲方，同时取消乙方的独家经销商或经销商资格（本款所指销售为较大规模的公开销售）。
六、广告宣传
1、乙方对广告宣传的内容和发布方式具有建议权，但最终确定权属于甲方。
2、 地区性的广告、宣传费用由乙方单独承担。
3、 根据乙方销售需求，己方按成本价提供相应的宣传品。其他与产品销售有关的用品由乙方自行负责。
七、双方的权利、义务
1、甲方的权利
（1） 对乙方的经营和推广活动有咨询、知情权。
（2） 在乙方发生违规销售时，有权查看乙方的帐目。
2、甲方的义务
（1）有按照合同规定维护乙方合法权益的义务。
（2）本合同生效后，在乙方未违反本合同约定的情况下，甲方不得在乙方的销售渠道内再以其它任何方式或由任何机构来销售本产品。
（3）有按时供货、保证货物质量和提供经营信息的义务。
（4）有向乙方提品销售必须文件的义务。
（5）产品出现质量问题，有义务无偿退换、并承担运费的义务。
3、乙方的权利
（1）乙方有在合同许可范围内的自主经营权和独家经营权。
（2）对甲方违反本合同的行为，可以直接追究甲方经济、法律责任。
4、乙方的义务
（1）乙方有拓展市场、建立健全有效的销售网络的责任。
（2）乙方有在甲方提供有关手续后三十天内办好本产品上市的一切相关手续的义务。
（3）乙方有对甲方的产品技术、经营情况、市场拓展策略、价格体系等信息保密义务。
（4）乙方不得再经销其它与本产品功效成份相似或构成竞争关系的产品
（5）乙方有义务代表甲方妥善处理当地消费者对产品的质量、功效咨询等相关事宜。
八、合同的解除
1、 乙方的进货量在半年或一年内未达到一定规模，则甲方有权解除本合同。
2、在市场启动期结束后，如甲方在约定的供货期后15日内仍未发货的，则乙方有权解除本合同。
九、解除合同后的有关约定
1、乙方应对甲方经营内容（包括但不限于销售政策、价格体系等）继续承担保密的义务。
2、乙方应退还所有的文件、资料、授权委托书等（包括复制品）。
十、其他
1、甲乙双方均不得以企业性质发生变化等原因终止或违背合同。
2、 乙方应将资质材料（营业执照、保健食品经营许可证、法人证书复印件等加盖公章）于合同签订一并提交甲方备案存档。
3、 合同签定时，乙方须交付市场履约保证金_____元，合同期满后，如乙方无违约行为，甲方将保证金全额退还给乙方（不计利息）。
4、 当市场营销启动一定规模的广告宣传及规范的终端销售管理，则甲方有权根据费用及责任的分担情况相应调整产品的代理价格和销售量指标。
5、 因产品质量问题可随时退、换货。
6、 未经甲方授权，乙方不得在互联网上发布与本产品有关的信息，并严禁进行网上销售。
十
一、违约责任
甲乙双方同意本合同全部条款，如有违约按国家有关法律、法规解决。
十
二、不可抗力
不可抗力是指不能预见、不可避免且无法克服的任何事件，包括地震、塌方、洪水、台风等自然灾害以及火灾、爆炸、战争等类似的事件，具体按照《中华人民共和国合同法》的相关规定执行。
十
三、争议的解决
凡因履行本协议书所发生的或与本协议书有关的争议，各方首先应通过友好协商解决。如协商不成的，任何一方可将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会华南分会按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。
十
四、合同生效及期限
1、本合同有效期为 年（自____年___月___ 日 至 ____ 年___月___ 日），经甲乙双方签字、盖章后生效。合同期满后，在同等条件下，乙方有优先续约权。
2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，共同遵守。本合同涂改处无双方盖章为无效条款。
3、本合同未尽之外，双方可另行签订补充协议，与本合同具有同等法律效律。
甲方： 乙方：
代表人：（盖章） 法人代表：（盖章）
地址： 地址：
电话： 电话：
传真： 传真：
_____年__月 __日 _____年__月__日

[律师回复] 您好，关于上海市商品房预售和出售前提的区别是什么这个问题，我的解答如下, 商品房预售条件
商品房出售条件
取得国有土地使用权证
取得国有土地使用权证
取得规划许可证
取得建设工程规划许可证
取得建设工程施工许可证
取得建设工程施工许可证
七层以下(含七层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层以上(含八层)的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上(不得少于七层)
房屋经竣工验收合格，取得了竣工验收证明
已经确定竣工交付日期，并落实了水、电、煤等配套工程
与银行签订了预售款监管协议
无
制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同
制定了房屋使用公约，并鉴定了前期物业服务合同
确定商品房预售方案，包括商品房的座落、结构、装修与设备标准，商品房建筑明细表、预售分期计划、、预售地点与方式、委托律师、交付使用日期等
确定了商品房销售方案
无
进行了房屋勘测，并取得了勘测报告
无
取得了房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复，确定了房屋的门牌号码
无
(住宅商品房)取得了住宅交付使用许可证并交纳了住宅维修基金交款凭证(由开发商交纳的部分)
无
进行了新建房屋所有权初始登记，并取得了房地产权证(大产证)
由上表可知，商品房预售与出售条件的主要不同在于，预售的商品房是未竣工房屋，其工程质量、公用配套等各方面条件还未定型，仅仅是开发商作出承诺或安排;而出售的商品房则是已竣工房屋，不仅在房屋实体上已经确定了，而且公用配套、交通绿化甚至门牌号码都已经完善了，属于已经可以居住的房屋。
因为有以上区别，所以在预售合同与出售合同中，购房者的风险也是不同的。主要在于：
1、预售合同约定的房屋建筑面积是暂测面积，可能与建成后的房屋实际建筑面积存在误差，需要在合同中约定面积误差的结算办法，而出售合同约定的房屋建筑面积是确定的;
2、签订预售合同的购房者支付的房款应当解入开发商的预售款监管账户，专款用于房屋的建设，而签订出售合同的购房者支付的房款可以不用监管;
3、预售合同中，购房者应与开发商约定合同签订后，开发商不得变更房屋的建筑设计、小区平面布局，同时购房者应当取得户型图、沙盘照片、小区平面图等证据以备证明约定的房屋建筑设计及小区平面布局应该是怎样的，但签订出售合同时，房屋已经是现房，房屋建筑设计和小区平面布局都已确定，购房者不用面临这种风险。
4、预售合同中，购房者应与开发商约定房屋交付的条件及时间，以及开发商迟延交付的违约责任，即便如此，购房者仍须面临房屋不能满足交付条件的风险，而签订出售合同时，房屋一定已经满足了交付条件，购房者一般在付清房款之后就可以入住了。
5、同上，签订预售合同时，应当约定大产证办理的时间以及开发商未能按时办理的违约责任，即便如此，开发商仍然可能由于规划、建设方面的原因不能办理大产证，甚至在交付几年后都无法办理，购房者应要求约定在这种情况下可以解除预售合同，但签订出售合同时，房屋已经有了大产证，购房者付清房款后可以立即办理小产证。
商品房预售，主要功能在于开发商可以用收取的预售房款进行房屋的后续建设，减少开发商的资金压力，因此虽然会对购房者造成一定的风险，但仍为大多数开发商所采用。不过随着近年来预售门槛的提高以及预售款监度、预售合同备案制度和预告登记制度的实行，购房者的风险也得到了越来越好的控制。

[律师回复] 您好，关于房屋预告登记与商品房预售备案的区别这个问题，我的解答如下, 预告登记和商品房预售登记备案的区别
预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：
1、法律性质不同。预告登记是由《物权法》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度。
4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《物权法》
第二十条
第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门;可以是房地产管理部门;也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
预告登记和商品房预售登记备案的特征
(一)预告登记的特征
1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合市场经济建设的需要。
(二)商品房预售登记备案的特征
1、具有行政强制性。《城市商品房预售管理办法》
第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗
第三人的效力。

[律师回复]
1，《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。　　
2，开发商只有在取得了预售证的情况下才可以对外销售房子，收取购房者的房款，未办理出预售证收钱的属于非法行为，法律不保障买卖双方的权利的！　　
3，你可以电话咨询当地房管局的工作人员，预售证是房管局负责审批颁发的，如果办理出来了一是在售楼处会有展示，二是房管局有备案，他们会告诉你的，可以放心的购买！

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋预售需要满足的条件：根据《城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 开发商需要满足下列条件即可取得商品房预售许可证：
一、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
二、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
三、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;
四、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，方可取得商品房预售许可证。