商品房销售广告纠纷如何界定法律责任

[律师回复] 1、如果生产者、销售者在商品中掺杂、掺假，以假充真、以次充好或者以不合格产品冒充合格产品，即触犯了本法第140条的规定，同时生产者、销售者又以虚假广告的方法对商品质量作引人误解的欺骗宣传的，在此情况下只能定生产、销售伪劣产品罪，不能再定虚假广告罪。
2、因为凡是生产、销售伪劣产品的，通常都有以嘘假广告作欺骗宣传的行为，这符合牵连犯的规定，故择一重罪处罚，而不适用数罪并罚的原则。但是对于广告经营者和广告发布者来说，在明知或应知的情况下仍为生产、销售伪劣商品者代理、设计、制作、发布虚假广告，情节严重的行为，应单独成立虚假广告罪。

[律师回复] 有效。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复] 对于商品房销售广告性质如何判定这个问题，解答如下, 关于商品房销售广告是否对出卖人具有约束力，亦即商品房销售广告到底是要约邀请还是要约问题，实际上《合同法》有明确规定。该法第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”该条规定明确了商业广告的内容如符合要约规定的，视为要约，因而具有要约的约束力。在此基础上，意味着：买卖双方订立合同的，如对广告中的该要约事项没有作特别的变更或重新约定，只要合同订立，即意味着买受人对此项要约的承诺，该要约事项即随着合同的订立而成为合同条款，并因此具有合同的约束力。但是，建设部《商品房销售管理办法》第十五条却规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”该规定弱化了符合要约规定的商业广告为要约的法律地位，明显与《合同法》、《广告法》的规定不相符合。当然，建设部的《商品房销售管理办法》仅属部门规章，从效力层次上讲明显低于《合同法》与《广告法》，但该规定在实践中毕竟造成了对此问题理解上的混乱。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对此问题进行了澄清，并规定了具体的适用条件。
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据《合同法》有关规定以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第三条的规定，对销售广告和宣传资料的性质与作用宜作以下理解：
1.在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，应依据《合同法》第十五条第一款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。
2.当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同的条款。
3.将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准。
4.出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，即对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该商品房销售广告内容的对象就已特定化;根据《合同法》第十四条关于要.约的规定，《商品房买卖合同纠纷解释》明确规定应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。在这种特定的情形下，虽然该说明和允诺未订人商品房买卖合同文本中，但这些说明与允诺与正式合同条款共同构成商品房买卖的完整的交易条件，这些说明与允诺即具有合同条款的效力，亦应视为合同内容的组成部分。出卖人违反该合同内容的，应承担违约责任。该点有两个重要问题：
(1)最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第三条的适用限制在对“开发规划范围内”的房屋及相关设施所作的说明和允诺。广告中对开发规划范围(俗称“红线”)以外的说明和允诺，是不能视为合同条款的。而目前很多房屋买卖纠纷，是来自于房地产开发商对周边环境的承诺，如地铁、轻轨、水景、公园，等等。
(2)何谓对合同“订立以及房屋价格的确定有重大影响”?买受人可能认为采光问题对订立合同有重大影响，也可能觉得小区内的会所按时交付对房屋价格有重大的影响，等等。这涉及对各种“影响”是否“重大”的理解。法官应当根据社会生活的一般观念，合理运用自由裁量权进行判定。

[律师回复] 《中华人民共和国刑法》
第二百一十八条【销售侵权复制品罪】以营利为目的，销售明知是本法第二百一十七条规定的侵权复制品，违法所得数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以下有期徒刑，并处或者单处罚金。

[律师回复] 对于应该如何防范商品房销售广告风险这个问题，解答如下,
一、怎么防范商品房销售广告风险
(一)广告设计
法律风险：用没有合法来源的、文字资料、音像制品等素材进行设计，容易引发著作权侵权纠纷。
防范措施：
1、以自行拍摄、撰写、制作等方式直接取得相关素材;
2、通过签订有偿协议购取正版资料;
3、委托他人设计时，应在委托合同中约定著作权侵权责任由设计方承担。
(二)销售广告
法律风险：销售广告中实际并不确定的内容在广告中过于具体确定，在法律上将会被视为合同内容，一旦实际操作与广告内容有差别容易承担违约责任。
防范措施：
1、在直接采用具体广告形式时，应注意符合相关法律“真实、合法、科学、准确”的标准;
2、在对不确定内容宣传时，采用形象、描述性表述，不要采用数字或确定具体的表述;
3、在广告后面加上“具体以现场实物为准”的救济性用语。
《最高人民在审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》中明确规定，商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承当违约责任。由此看以看出，对房屋开发项目的宣传也是有法律的明确限制的，不能任意宣传，对于有些宣传或说明，虽然没有在商品房买卖合同中明确规定，仍然可以作为合同条款，一旦交付房屋时达不到宣传的条件和标准，开发商就要承担相应的法律责任。所以，在制作和设计期房销售广告时，应当讲究一定的策略，做到既能充分宣传我们的楼盘，又能避免承担责任。
二、怎么预防商品房交楼风险
(一)注意明确约定交楼的方式是以书面通知还是以交钥匙为准。书面通知的，必须注意保存已通知的书面证据，如以快件投寄，须在邮件上写明邮寄文件的具体内容，并获取邮政单位证明对方签收或拒收的证据;
(二)明确约定交楼标准;
(三)合同中注明我方有权以同等的规格和质量代替指定的装修装饰材料;
(四)明确配套设施的责任主体，如管道煤气、有线电视、电视电话等的开通，由相关单位负责。

[律师回复] 您好，关于商品房销售广告不实陈述责任怎么认定这个问题，我的解答如下, 　　最高《解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。　　宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的发展。　　审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：
1.对商品房环境性质量的陈述；
2.对商品房使用功能质量的陈述；
3.对商品房美观性质量的陈述；
4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；
5.承诺“还本销售”、“售后返租”等；
6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口；
7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。　　案例一：某开发商发布一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不仅有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，由于该房产远离闹市区，价格低廉，同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带，房子出售情况出奇的好。但是，一年以后，停车场被停止使用，开发商在这一地块上盖起一栋新的商品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起，指责开发商恶意欺诈，要求开发商退房并赔偿损失。经审理查明，开发商在房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。

[律师回复] 对于这种情况只能报警

[律师回复] 《解释》的相关内容规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：
1、出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺;
2、该允诺和说明具体确定;
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

[律师回复] l、侵犯的客体不同。生产、销售假药罪侵犯了国家药政管理制度和公民的生命权、健康权;而生产、销售伪劣产品罪侵犯了国家质量监督管理制度和消费者合法权益。
2、犯罪对象不同。生产、销售假药罪仅限于药品;而生产、销督伪劣产品罪则包括所有产品。
3、构成犯罪的标准不同。生产、销售假药罪是危险犯，必须“足以严重危害人体健康”才能构成;而生产、销售伪劣产品罪则是数额犯，只有生产、销售伪劣产品销售金额达五万元以上才构成犯罪。

[律师回复] 约定了商品房位置、单价、总价等，补充协议中约定，买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请。
为了更好地理解，就以一个案例为例。
被告某房地产公司在销售商品房时，通过广告及宣传资料等形式，对其商品房项目的相关配套设施作了介绍。本案原告张某某于2014年4月27日与该房地产公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定了商品房位置、单价、总价等，补充协议中约定，买卖双方确认楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，交屋的标准。同日，原告在被告提供的确认函中签字，明确表示知悉上述内容。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2015年5月将涉案房屋交付给原告。入住后，原告发现该小区并不是像被告宣传的那样，宣传中承诺的配套设施均未建成使用，致使合同目的无法实现，遂诉至。
(案例索引：
(2015)旅民初字第2178号)
认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》的签订是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行权利义务。原、被告在合同及协议中约定，被告的广告为要约邀请，对原、被告没有约束力，同时被告未在广告中对涉案商品房配套设施建成时间作出明确具体的规定，因此被告对其在广告中所作的说明和允诺不承担法律后果。最终驳回原告张某某的诉讼请求。
在上述案件中，争议的焦点在于开发商的广告及宣传资料是否为要约邀请的问题。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，开发商在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，并不能作为承诺的对象。但是在一定情况下，商品房销售广告及宣传资料也能作为要约而约束开发商。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。在该案中，开发商的广告及宣传资料实际已经能够视为要约，但由于双方在协议中明确约定将其视为要约邀请，同时原告亦在确认函上签字表示同意，从而将双方争议的事实明确约定下来，造成了广告及宣传资料不能视为要约，对原、被告双方无法产生约束力。

[律师回复] 你好，依据我国《合同法》第15条的规定，商业广告原则上是一种要约邀请，没有订入合同中的广告、宣传资料不能作为合同条款。如果将商品房销售广告一概笼统地认定为“要约邀请”，那能通过请求开发商承担缔约过失责任弥补，而无法使自己的损失得到全面补偿。这对购房者来说．显然是不公平的。

[律师回复] 您好，针对您的虚假广告罪与生产、销售伪劣产品罪的区别问题解答如下, 生产、销售伪劣产品罪和非法经营罪均来源于投机倒把罪。两罪经常发生竞合，但两者不可以任意替换。它们在证据要求、立案标准、刑罚等方面有明显区别。
1、证据要求不同
在销售伪劣产品罪中，对产品的鉴定结论起着至关重要的作用，如果没有检测报告，或者检测报告的结论不是伪劣产品，属于主要证据不足，案子将被退回而非法经营罪中，犯罪嫌疑人经营的是否是伪劣产品可能成为量刑的酌定情节，但不影响定罪。鉴定结论不是非法经营罪的必要证据，是否具有相关许可证件才是定罪的关键因素。
2、刑罚不同
根据《刑法》规定，销售伪劣产品罪最高刑时无期徒刑，但起点刑是两年以下，非法经营罪最高刑是有期徒刑，但起点刑是5年以下。
3、立案标准不同
销售伪劣产品罪是以销售金额作为主要计算依据，如果产品未销售，货值达到15万元才能定罪非法经营罪是以经营金额作为主要计算依据。

[律师回复] 您好，针对您的虚假广告罪与生产、销售伪劣产品罪的区别问题解答如下, 生产、销售伪劣产品罪和非法经营罪均来源于投机倒把罪。两罪经常发生竞合，但两者不可以任意替换。它们在证据要求、立案标准、刑罚等方面有明显区别。
1、证据要求不同
在销售伪劣产品罪中，对产品的鉴定结论起着至关重要的作用，如果没有检测报告，或者检测报告的结论不是伪劣产品，属于主要证据不足，案子将被退回而非法经营罪中，犯罪嫌疑人经营的是否是伪劣产品可能成为量刑的酌定情节，但不影响定罪。鉴定结论不是非法经营罪的必要证据，是否具有相关许可证件才是定罪的关键因素。
2、刑罚不同
根据《刑法》规定，销售伪劣产品罪最高刑时无期徒刑，但起点刑是两年以下，非法经营罪最高刑是有期徒刑，但起点刑是5年以下。
3、立案标准不同
销售伪劣产品罪是以销售金额作为主要计算依据，如果产品未销售，货值达到15万元才能定罪非法经营罪是以经营金额作为主要计算依据。

[律师回复] 您好，针对您的虚假广告罪与生产、销售伪劣产品罪的区别问题解答如下, 生产、销售伪劣产品罪和非法经营罪均来源于投机倒把罪。两罪经常发生竞合，但两者不可以任意替换。它们在证据要求、立案标准、刑罚等方面有明显区别。
1、证据要求不同
在销售伪劣产品罪中，对产品的鉴定结论起着至关重要的作用，如果没有检测报告，或者检测报告的结论不是伪劣产品，属于主要证据不足，案子将被退回而非法经营罪中，犯罪嫌疑人经营的是否是伪劣产品可能成为量刑的酌定情节，但不影响定罪。鉴定结论不是非法经营罪的必要证据，是否具有相关许可证件才是定罪的关键因素。
2、刑罚不同
根据《刑法》规定，销售伪劣产品罪最高刑时无期徒刑，但起点刑是两年以下，非法经营罪最高刑是有期徒刑，但起点刑是5年以下。
3、立案标准不同
销售伪劣产品罪是以销售金额作为主要计算依据，如果产品未销售，货值达到15万元才能定罪非法经营罪是以经营金额作为主要计算依据。

[律师回复] 在商品房买卖中，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请。
但《司法解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《住房公积金管理条例》第二十五条
职工提取住房公积金账户内的存储余额的，所在单位应当予以核实，并出具提取证明。 职工应当持提取证明向住房公积金管理中心申请提取住房公积金。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。

[律师回复] 你好，广告语可以申请著作权。可以作为文字作品登记著作权（版权），但是必须要具有独创性。一般到所在地省级版权局或中国版权保护中心办理著作权登记即可。　　版权登记应提交的材料及要求主要有：
（1）按要求填写完整的作品著作权登记申请表；
（2）申请人的身份证明；
（3）权利归属证明；
（4）作品的样本（可以提交纸介质或者电子介质作品样本）；
（5）作品说明书（请从创作意图、创作过程、独创性三方面写，并要作者签字）；
（6）委托他人代为申请时，代理人应提交申请人的授权书；
（7）代理人的身份证明。　　办理步骤一般为：申请人提交登记申请材料登记机构核查接收材料通知缴费申请人缴纳登记费用登记机构受理申请审查制作发放登记证书公告　　办理时限一般在30天左右。　　办理费用100元。

[律师回复] 直接电话我，我需要了解更多案情

[律师回复] 商品房的销售广告和宣传资料是否有合同效力？
一般不具有合同效力，只是要约邀请。但就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即有合同效力。
[合同法]第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
(一)内容具体确定;
(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。
[最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释]第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

[律师回复]
1、发票以后会获到，目前已经付款了。可先做预付之类的，发票到了再列入成本花费：借预付账款。贷库存现钱等科目，借管理花费等科目，贷预付账款，
2、发票以后不能获到，货款已付，能够先直接先列入成本花费：借管理花费等科目，贷库存现钱等科目，但是因为不能获到发票，在以后计量公司所得税的时候，这笔花费不能在税前列支。

[律师回复] 你好，你说的情况属于侵犯肖像权的行为，可以依法提起诉讼，索要赔偿。《中华人民共和国民法通则》第一百条规定：公民享有肖像权，未经本人同意，不得以营利为目的使用公民的肖像。《中华人民共和国民法通则》第一百二十条规定：公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失。刑法第一百四十三条：生产、销售不符合食品安全标准的食品，足以造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾病的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金;后果特别严重的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。