交强险保险条款的适用纠纷律师怎么收费

[律师回复] 您好，主要还是要看在房屋买卖过程中是否存在强迫交易的行为。强迫交易罪是指以暴力、威胁手段强买强卖商品、强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务，情节严重的行为。所谓暴力，是指对被强迫人的人身或财产实际强制或打击，如殴打、捆绑、围困等；所谓威胁，是指对被害人实际精神强制、以加害其人身、毁坏其财物、揭露其隐私等相要挟。

[律师回复] 解答如下, 　　近年来我所办理了大量经济适用房买卖合同纠纷案件，经济适用房买卖合同纠纷案件形成纠纷的原因，是房价飞涨，出卖方反悔，要求确认买卖合同无效或者解除;而买受人则主张买卖合同有效，要求继续履行。　　人民处理经济适用房买卖合同纠纷案件，有的判决无效，有的判决有效。判决无效时，出卖人收回房屋，退还购房款;判决有效时，买卖合同继续履行，买受人取得房屋。可见，此类案件判决有效与无效，对当事人的利益影响重大。因此，我们认为有必要把审理经济适用房买卖合同纠纷案件的审判原则和最新变化，加以总结，供读着参考。　　经济适用房是针对中低收入家庭配售的社会保障住房。使用国家无偿划拨土建造，是各类经济适用房的共同特征。经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房具有严格的申购条件，依据《申购经济适用房的规定》，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房δ满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。　　近期北京审理经济适用房买卖合同纠纷案件与以往的不同之处。　　经济适用房δ满五年不得转让的规定，人民以往审理经济适用房买卖纠纷案件，对于δ满五年签订房屋买卖合同，出售经济适用房的，一律判决无效，而不论或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始有法律约束力。但是，这种情况自2010年下半年以来有所改变，即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候δ满五年，但是，只要在作出判决的时候已满五年，就判决经济适用房买卖合同有效。比如本文之后所附的两个案件判例。如此判决的理由为，依据经适房的管理规定，经适房已满五年的可以补交地价款变成商品房上市出售。那既然在判决时经适房已满五年，符合转让条件，就应当判决房屋买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来，审判实践中提倡的合同效力弱化，不轻易判决合同无效和解除，以维护合同的稳定性和交易安全原则。　　基于上述变化，已经出售经适房的当事人，应当尽早提讼，要求确认合同无效，这样才可以达到收回房屋的目的;而作为买受人，应当尽可能拖延时间，一定要在满五年时，再向提出要求房产过户的请求，否则将事与愿Υ。

[律师回复] 解答如下, 　　近年来我所办理了大量经济适用房买卖合同纠纷案件，经济适用房买卖合同纠纷案件形成纠纷的原因，是房价飞涨，出卖方反悔，要求确认买卖合同无效或者解除;而买受人则主张买卖合同有效，要求继续履行。　　人民处理经济适用房买卖合同纠纷案件，有的判决无效，有的判决有效。判决无效时，出卖人收回房屋，退还购房款;判决有效时，买卖合同继续履行，买受人取得房屋。可见，此类案件判决有效与无效，对当事人的利益影响重大。因此，我们认为有必要把审理经济适用房买卖合同纠纷案件的审判原则和最新变化，加以总结，供读着参考。　　经济适用房是针对中低收入家庭配售的社会保障住房。使用国家无偿划拨土建造，是各类经济适用房的共同特征。经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房具有严格的申购条件，依据《申购经济适用房的规定》，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房δ满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。　　近期北京审理经济适用房买卖合同纠纷案件与以往的不同之处。　　经济适用房δ满五年不得转让的规定，人民以往审理经济适用房买卖纠纷案件，对于δ满五年签订房屋买卖合同，出售经济适用房的，一律判决无效，而不论或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始有法律约束力。但是，这种情况自2010年下半年以来有所改变，即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候δ满五年，但是，只要在作出判决的时候已满五年，就判决经济适用房买卖合同有效。比如本文之后所附的两个案件判例。如此判决的理由为，依据经适房的管理规定，经适房已满五年的可以补交地价款变成商品房上市出售。那既然在判决时经适房已满五年，符合转让条件，就应当判决房屋买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来，审判实践中提倡的合同效力弱化，不轻易判决合同无效和解除，以维护合同的稳定性和交易安全原则。　　基于上述变化，已经出售经适房的当事人，应当尽早提讼，要求确认合同无效，这样才可以达到收回房屋的目的;而作为买受人，应当尽可能拖延时间，一定要在满五年时，再向提出要求房产过户的请求，否则将事与愿Υ。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、能动司法，主动深入调查研究。纵观多起农村相邻关系纠纷案件，我们发现，除了大量村民对相邻权的概念认识模糊，因相邻权属不清晰不明确等成为引发农村相邻纠纷的原因外，还有几方面因素导致这些纠纷容易进一步激化。一方面，近年来随着对土地、房屋等不动产中所附含的使用价值和经济价值日益凸显，村民们在修建、装修及行使其不动产权利时，会尽可能地利用每一寸空间。当一方想新建、改建、扩建房屋或修建通道时，通常只考虑如何最大限度地利用宅基地使用面积，但由于历史的原因，原来的宅基地使用面积比较狭窄，一方在行使权利时要受到一定的限制，无论是扩大建房或修路等都需要相邻方的谦让，相邻双方如果协商不好就会产生纠纷；另一方面，相邻双方发生纠纷后碍于情面互不相让，缺乏沟通，心理上争强好胜相互斗气、报复而激化矛盾。相邻双方原本相安无事，因其他生活琐事发生争执后未能很好解决，就故意通过堵塞共同通道、改变排水方向、砌高墙妨碍邻居通风采光等方式，给对方的生产生活设置障碍造成不便，以达到出气报复的目的，人为扩大事态，激化矛盾，以致小争端变成大纠纷，最终对簿公堂。
2、对农村相邻关系纠纷应足够重视，下大力气做好案件的审理与调解工作。始终把疏导与调解作为化解矛盾的优先选择，努力创新调解形式，丰富调解手段，将调解贯彻于诉前、庭前、庭后全过程。通过深入实地调查、分析、掌握第一手资料，及时了解各方想法，为客观准确审理案件和调解矛盾做好铺垫。详细、准确的资料不仅要靠双方当事人提供，更多真实的案件材料需要法官主动深入到争议纠纷现场，很多情况下，当事人由于观点、角度不同，在对宅基地、通行道路等存在争议的关键点上认识不清或发生偏执，法官现场勘察、记录争议现场的具体情况，正好为双方当事人提供了冷静协商的事实依据，有效地避免了很多不必要的纷争，加快了案件的审理进程，也为依法裁判提供了切实、有效的事实依据。
3、审理农村相邻关系纠纷应“调字当头”，因地制宜使用好多种调解方式与手段。
首先，针对当事人是邻里乡亲关系的状况，因地制宜、因时制宜、因案制宜、因人制宜地选择和确定调解方式，更能使调解工作立竿见影。要提高调解技巧，讲究调解艺术，做到不轻不重，彬彬有礼；不紧不慢，抓住时机；不偏不倚，两头满意，充分体现调解方式的灵活性，为缓解、调处矛盾创造一个良好的氛围。
其次，很多时候除了需要法官当庭做工作外，还需要办案人员不辞劳苦深入到当事人家中、疏导，不遗余力地开展诉前调解、送达调解、答辩调解、庭前调解、庭后调解等形式多样化的调解工作，力求调解手段多样化。
第三，重视法官自身调解能力的培养与提升，融情与理于调解始终，合理把握调解时机，懂得充满温情的调处往往比一席判决来得更给力，法官感人至深的言语和行动往往能融化感情的坚冰，比生硬的教导更有效，也更易于当事人接受，不仅有利于加速纠纷的化解，也最大限度维护了当事人的关系。
第四，在处理相邻关系纠纷时，需谨慎应对，随时注意当事人的情绪变化，做好双方的思想工作，防止矛盾激化，有效化解纷争。
4、调处相邻关系纠纷应致力于追求法律效果与社会效果的统一。在办案中，应充分调动各类积极因素参与调解，多方面、多渠道发挥调解效能。要始终将调解工作贯穿于审理的全过程。鉴于村情民情不同，要充分发挥基层调解组织和村民委员会、村干部、人民调解员、人民陪审员在解决纠纷中的作用，辅以法官的适时跟进，让当事人懂法服法，从而有效地化解矛盾，既保证案件质量，又使当事人信服，群众满意。和谐、友善的邻里关系需要广大村民的共同维护，基层法官责无旁贷。可通过动员当事人熟悉的邻里、亲朋参与疏导，巧打“感情牌”；通过邀请有声望、有的善长仁-翁动员说和，巧打“尊长牌”；联手当地乡镇领导、村组干部做当事人的工作，巧打“行政牌”；加之法官于情于理的“说教牌”，调处中拿捏得当，张弛有度的“心理牌”。经过不懈努力后，当事人之间的矛盾最终得以化解调处，不仅促进了案件调撤率的提升，熄灭了可能破坏邻里、乡村平稳状态的不和谐因素，也直接为新农村社会管理工作贡献了力量。

[律师回复] 对于如何解决邻里纠纷最合适这个问题，解答如下,
1、能动司法，主动深入调查研究。纵观多起农村相邻关系纠纷案件，我们发现，除了大量村民对相邻权的概念认识模糊，因相邻权属不清晰不明确等成为引发农村相邻纠纷的原因外，还有几方面因素导致这些纠纷容易进一步激化。一方面，近年来随着对土地、房屋等不动产中所附含的使用价值和经济价值日益凸显，村民们在修建、装修及行使其不动产权利时，会尽可能地利用每一寸空间。当一方想新建、改建、扩建房屋或修建通道时，通常只考虑如何最大限度地利用宅基地使用面积，但由于历史的原因，原来的宅基地使用面积比较狭窄，一方在行使权利时要受到一定的限制，无论是扩大建房或修路等都需要相邻方的谦让，相邻双方如果协商不好就会产生纠纷；另一方面，相邻双方发生纠纷后碍于情面互不相让，缺乏沟通，心理上争强好胜相互斗气、报复而激化矛盾。相邻双方原本相安无事，因其他生活琐事发生争执后未能很好解决，就故意通过堵塞共同通道、改变排水方向、砌高墙妨碍邻居通风采光等方式，给对方的生产生活设置障碍造成不便，以达到出气报复的目的，人为扩大事态，激化矛盾，以致小争端变成大纠纷，最终对簿公堂。
2、对农村相邻关系纠纷应足够重视，下大力气做好案件的审理与调解工作。始终把疏导与调解作为化解矛盾的优先选择，努力创新调解形式，丰富调解手段，将调解贯彻于诉前、庭前、庭后全过程。通过深入实地调查、分析、掌握第一手资料，及时了解各方想法，为客观准确审理案件和调解矛盾做好铺垫。详细、准确的资料不仅要靠双方当事人提供，更多真实的案件材料需要法官主动深入到争议纠纷现场，很多情况下，当事人由于观点、角度不同，在对宅基地、通行道路等存在争议的关键点上认识不清或发生偏执，法官现场勘察、记录争议现场的具体情况，正好为双方当事人提供了冷静协商的事实依据，有效地避免了很多不必要的纷争，加快了案件的审理进程，也为依法裁判提供了切实、有效的事实依据。
3、审理农村相邻关系纠纷应“调字当头”，因地制宜使用好多种调解方式与手段。
首先，针对当事人是邻里乡亲关系的状况，因地制宜、因时制宜、因案制宜、因人制宜地选择和确定调解方式，更能使调解工作立竿见影。要提高调解技巧，讲究调解艺术，做到不轻不重，彬彬有礼；不紧不慢，抓住时机；不偏不倚，两头满意，充分体现调解方式的灵活性，为缓解、调处矛盾创造一个良好的氛围。
其次，很多时候除了需要法官当庭做工作外，还需要办案人员不辞劳苦深入到当事人家中、疏导，不遗余力地开展诉前调解、送达调解、答辩调解、庭前调解、庭后调解等形式多样化的调解工作，力求调解手段多样化。
第三，重视法官自身调解能力的培养与提升，融情与理于调解始终，合理把握调解时机，懂得充满温情的调处往往比一席判决来得更给力，法官感人至深的言语和行动往往能融化感情的坚冰，比生硬的教导更有效，也更易于当事人接受，不仅有利于加速纠纷的化解，也最大限度维护了当事人的关系。
第四，在处理相邻关系纠纷时，需谨慎应对，随时注意当事人的情绪变化，做好双方的思想工作，防止矛盾激化，有效化解纷争。
4、调处相邻关系纠纷应致力于追求法律效果与社会效果的统一。在办案中，应充分调动各类积极因素参与调解，多方面、多渠道发挥调解效能。要始终将调解工作贯穿于审理的全过程。鉴于村情民情不同，要充分发挥基层调解组织和村民委员会、村干部、人民调解员、人民陪审员在解决纠纷中的作用，辅以法官的适时跟进，让当事人懂法服法，从而有效地化解矛盾，既保证案件质量，又使当事人信服，群众满意。和谐、友善的邻里关系需要广大村民的共同维护，基层法官责无旁贷。可通过动员当事人熟悉的邻里、亲朋参与疏导，巧打“感情牌”；通过邀请有声望、有的善长仁-翁动员说和，巧打“尊长牌”；联手当地乡镇领导、村组干部做当事人的工作，巧打“行政牌”；加之法官于情于理的“说教牌”，调处中拿捏得当，张弛有度的“心理牌”。经过不懈努力后，当事人之间的矛盾最终得以化解调处，不仅促进了案件调撤率的提升，熄灭了可能破坏邻里、乡村平稳状态的不和谐因素，也直接为新农村社会管理工作贡献了力量。

[律师回复] 解答如下, 　　近年来我所办理了大量经济适用房买卖合同纠纷案件，经济适用房买卖合同纠纷案件形成纠纷的原因，是房价飞涨，出卖方反悔，要求确认买卖合同无效或者解除;而买受人则主张买卖合同有效，要求继续履行。　　人民处理经济适用房买卖合同纠纷案件，有的判决无效，有的判决有效。判决无效时，出卖人收回房屋，退还购房款;判决有效时，买卖合同继续履行，买受人取得房屋。可见，此类案件判决有效与无效，对当事人的利益影响重大。因此，我们认为有必要把审理经济适用房买卖合同纠纷案件的审判原则和最新变化，加以总结，供读着参考。　　经济适用房是针对中低收入家庭配售的社会保障住房。使用国家无偿划拨土建造，是各类经济适用房的共同特征。经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房具有严格的申购条件，依据《申购经济适用房的规定》，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房δ满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。　　近期北京审理经济适用房买卖合同纠纷案件与以往的不同之处。　　经济适用房δ满五年不得转让的规定，人民以往审理经济适用房买卖纠纷案件，对于δ满五年签订房屋买卖合同，出售经济适用房的，一律判决无效，而不论或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始有法律约束力。但是，这种情况自2010年下半年以来有所改变，即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候δ满五年，但是，只要在作出判决的时候已满五年，就判决经济适用房买卖合同有效。比如本文之后所附的两个案件判例。如此判决的理由为，依据经适房的管理规定，经适房已满五年的可以补交地价款变成商品房上市出售。那既然在判决时经适房已满五年，符合转让条件，就应当判决房屋买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来，审判实践中提倡的合同效力弱化，不轻易判决合同无效和解除，以维护合同的稳定性和交易安全原则。　　基于上述变化，已经出售经适房的当事人，应当尽早提讼，要求确认合同无效，这样才可以达到收回房屋的目的;而作为买受人，应当尽可能拖延时间，一定要在满五年时，再向提出要求房产过户的请求，否则将事与愿Υ。

[律师回复] 解答如下, 　　近年来我所办理了大量经济适用房买卖合同纠纷案件，经济适用房买卖合同纠纷案件形成纠纷的原因，是房价飞涨，出卖方反悔，要求确认买卖合同无效或者解除;而买受人则主张买卖合同有效，要求继续履行。　　人民处理经济适用房买卖合同纠纷案件，有的判决无效，有的判决有效。判决无效时，出卖人收回房屋，退还购房款;判决有效时，买卖合同继续履行，买受人取得房屋。可见，此类案件判决有效与无效，对当事人的利益影响重大。因此，我们认为有必要把审理经济适用房买卖合同纠纷案件的审判原则和最新变化，加以总结，供读着参考。　　经济适用房是针对中低收入家庭配售的社会保障住房。使用国家无偿划拨土建造，是各类经济适用房的共同特征。经济适用房可分为一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房具有严格的申购条件，依据《申购经济适用房的规定》，申购人需符合条件才能申购，此外也有部分拆迁户依据拆迁的优惠政策，取得一类经济适用房名额。此类经济适用房δ满五年不得上市交易，已满五年的补交土地出让金变为商品房后，可以上市交易。二类经济适用房主要是指房改房、集资建房和因为拆迁安置的经济适用房等，房产证上多盖有长条章，注明“按经济适用房管理”字样，此类房屋不受五年不得转让的限制。　　近期北京审理经济适用房买卖合同纠纷案件与以往的不同之处。　　经济适用房δ满五年不得转让的规定，人民以往审理经济适用房买卖纠纷案件，对于δ满五年签订房屋买卖合同，出售经济适用房的，一律判决无效，而不论或者判决的时候是否已满五年。法律依据为《合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始有法律约束力。但是，这种情况自2010年下半年以来有所改变，即虽然买卖双方在签订房屋买卖合同的时候δ满五年，但是，只要在作出判决的时候已满五年，就判决经济适用房买卖合同有效。比如本文之后所附的两个案件判例。如此判决的理由为，依据经适房的管理规定，经适房已满五年的可以补交地价款变成商品房上市出售。那既然在判决时经适房已满五年，符合转让条件，就应当判决房屋买卖合同有效。这样的处理结果也符合近年来，审判实践中提倡的合同效力弱化，不轻易判决合同无效和解除，以维护合同的稳定性和交易安全原则。　　基于上述变化，已经出售经适房的当事人，应当尽早提讼，要求确认合同无效，这样才可以达到收回房屋的目的;而作为买受人，应当尽可能拖延时间，一定要在满五年时，再向提出要求房产过户的请求，否则将事与愿Υ。

[律师回复] 如果是经济适用房，在满足上市条件之前签订买卖合同，可能会被认定无效，其结果是双方返还，有过错的一方赔偿另一方的损失，双方过错的，各自承担

[律师回复] 对于医疗纠纷怎么适用举证责任这个问题，解答如下, 医疗纠纷如何适用举证责任
制度的优化有一个过程，现时条件下的医患纠纷如何使患方在公平的原则下得到较多司法救济已成为当今医事法学界关注的一个重要问题。从世界的潮流来看在特定的情况或事件中加重医方的举证责任也是一个趋势，如日本的医疗诉讼案件，在特定情况下法官适用“过失大概推定原则”，即在患方已证明侵权行为的因果关系、损害事实等构成要件的情况下，就医方是否有过失的问题，原告若能证明依一般情况下损害的发生“非过失不能发生”则法官可以推定被告存在过失，若医方提不出反证，则医方承担败诉的风险。
德国法上“大概的证明”理论也常在一些案件中用来减轻患方的举证责任。所谓“大概的证明”是指以高度可能性的经验为基础，从某种损害事实可以推出“过失”的存在，此时若被告要推翻上述推定则必须提供相应的反证，否则推定成立。如病人术后体内遗留医疗器械，，可直接推出医方过失的存在。
我国的法律体系与德国、日本相似，上述理论是这些国家为了减轻患方的举证责任采取的措施，但可以肯定的讲上述理论均没有像我国这种司法解释这样将过失与因果关系的举证责任都加给医方。根据我国的司法实践医疗侵权案件应适用甚么样的举证责任呢我国医疗侵权案件仍应适用一般的举证原则谁主张谁举证，由患方就过错、因果关系负一般的举证责任，但是考虑到患者没有医学专业知识，掌握资料也不全面等因素，法律可不要求患者的标准达到科学、准确的地步。医疗纠纷诉讼中患方只须大体证明其伤害是由医方的过失造成，当患者尽到上述举证义务后，再由医方提出充分的反证来证明患方的损害不是由医疗行为造成、医方不存在医疗不当;考虑到人类对医学认识的局限性，若医方不能证明这两点也不应主观认定医方有责任，应由法官采用自由心证的原则确定诉讼结果。
这样分配举证责任也只是现行医疗体制下的权宜之计，不应作为今后民事证据法分配医疗侵权举证责任的依据，优良的医疗体制和责任保险体制才是解决医患矛盾的根本出路。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房产纠纷怎么适用定金法则
双方违约时定金罚则的适用
1.1 所谓双方违约，是指在一个合同关系中，负有对待给付的双方当事人，都分别违反合同规定，破坏了合同双方各自期待的合同利益，而应当各自承担责任的情形。
1.2在双方违约的情形中，如果一方违约属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，另一方就其他事项违约，则仅就前者单方适用定金罚则，对后者可以追究其相应的违约责任。如果双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，则对二者均适用定金罚则，即一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人可以收回全部或者部分定金。
1.3实务中，在处理上述问题时，应当注意区分双方违约和抗辩权的适用，防止将成立抗辩权的单方违约误判成为双方违约。
一、 关于定金
1、定金的概念和性质定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时要约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。
2、定金的种类定金是我国《》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。
3、预付款、订金、押金等也可成为定金一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。但是，如果买卖双方在合同中约定，双方不能履行合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还;如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
二、商品房中定金的适用一些房地产开发项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。
1、 认购定金的性质从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
2、所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。
三、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷，诉之。
如何适用定金法则呢?对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以不予退还购房者的定金;另一种观点则认为，只要购房者按期前去签订商品房买卖合同，购房者即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。
笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照
第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房者不能接受，开发商就可堂而皇之地占有定金，这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照
第二种观点，则会出现只要购房者前去开发商处签约，即使购房者漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”具体来说，如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。还有，在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的，并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。
笔者认为，这种情况，购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成，则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。如，购房人与开发商签订认购合同后，购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即购房合同过程中，因补充协议条款而多次协商，争执不下，导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金，开发商认为定金应不予返还。笔者认为，该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由，双方的行为均不构成违约，故开发商应当将定金如数返还购房者。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 网友提问：
商品房主体结构质量不合格可以适用新消法三倍惩罚性赔偿吗
律师解答：
我个人觉得，
首先你如果购买的房屋是用来自己居住，而不是拿来出租或其他投资性使用，就应当认定为购房的消费者，应当适用消费者保护法;
其次，关于房屋主体质量不合格的问题，由于房屋主体结构至关重要，主体结构不合格是不能居住的，如果经房屋质量检测部门认定确为主体结构不合格，开发商隐瞒了不合格的事实，应当被认定为是一种欺诈消费者的行为，应当适用三倍赔偿的规定。
最后，考虑到目前对这一问题法学界有不同认识，我觉得现实中支持三倍赔偿的可能性较小，但是通过可以争取让开发商尽可能多的给予赔偿。
《消费者权益保护法》规定
第二十条经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。
经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务应当明码标价。
第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。
经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋租赁合同纠纷管辖不适用于专属管辖。
房屋租赁合同纠纷，虽与不动产发生牵连，但因诉争法律关系发生的依据是当事人间存在的合同，其性质仍属于债权债务纠纷，并非不动产物权纠纷，不应适用专属管辖，而应适用合同纠纷的特别地域管辖，由被告住所地或者合同履行地即不动产所在地人民管辖。既然该类纠纷仍属于合同纠纷的范畴，根据我国民诉法第三十四条之规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房产纠纷怎么适用定金法则
双方违约时定金罚则的适用
1.1 所谓双方违约，是指在一个合同关系中，负有对待给付的双方当事人，都分别违反合同规定，破坏了合同双方各自期待的合同利益，而应当各自承担责任的情形。
1.2在双方违约的情形中，如果一方违约属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，另一方就其他事项违约，则仅就前者单方适用定金罚则，对后者可以追究其相应的违约责任。如果双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，则对二者均适用定金罚则，即一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人可以收回全部或者部分定金。
1.3实务中，在处理上述问题时，应当注意区分双方违约和抗辩权的适用，防止将成立抗辩权的单方违约误判成为双方违约。
一、 关于定金
1、定金的概念和性质定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时要约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。
2、定金的种类定金是我国《》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。
3、预付款、订金、押金等也可成为定金一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。但是，如果买卖双方在合同中约定，双方不能履行合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还;如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
二、商品房中定金的适用一些房地产开发项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。
1、 认购定金的性质从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
2、所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。
三、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷，诉之。
如何适用定金法则呢?对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以不予退还购房者的定金;另一种观点则认为，只要购房者按期前去签订商品房买卖合同，购房者即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。
笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照
第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房者不能接受，开发商就可堂而皇之地占有定金，这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照
第二种观点，则会出现只要购房者前去开发商处签约，即使购房者漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”具体来说，如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。还有，在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的，并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。
笔者认为，这种情况，购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成，则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。如，购房人与开发商签订认购合同后，购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即购房合同过程中，因补充协议条款而多次协商，争执不下，导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金，开发商认为定金应不予返还。笔者认为，该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由，双方的行为均不构成违约，故开发商应当将定金如数返还购房者。

[律师回复] 您好，针对您的医疗纠纷如何适用举证责任问题解答如下, 医疗纠纷如何适用举证责任
制度的优化有一个过程，现时条件下的医患纠纷如何使患方在公平的原则下得到较多司法救济已成为当今医事法学界关注的一个重要问题。从世界的潮流来看在特定的情况或事件中加重医方的举证责任也是一个趋势，如日本的医疗诉讼案件，在特定情况下法官适用“过失大概推定原则”，即在患方已证明侵权行为的因果关系、损害事实等构成要件的情况下，就医方是否有过失的问题，原告若能证明依一般情况下损害的发生“非过失不能发生”则法官可以推定被告存在过失，若医方提不出反证，则医方承担败诉的风险。
德国法上“大概的证明”理论也常在一些案件中用来减轻患方的举证责任。所谓“大概的证明”是指以高度可能性的经验为基础，从某种损害事实可以推出“过失”的存在，此时若被告要推翻上述推定则必须提供相应的反证，否则推定成立。如病人术后体内遗留医疗器械，，可直接推出医方过失的存在。
我国的法律体系与德国、日本相似，上述理论是这些国家为了减轻患方的举证责任采取的措施，但可以肯定的讲上述理论均没有像我国这种司法解释这样将过失与因果关系的举证责任都加给医方。根据我国的司法实践医疗侵权案件应适用甚么样的举证责任呢我国医疗侵权案件仍应适用一般的举证原则谁主张谁举证，由患方就过错、因果关系负一般的举证责任，但是考虑到患者没有医学专业知识，掌握资料也不全面等因素，法律可不要求患者的标准达到科学、准确的地步。医疗纠纷诉讼中患方只须大体证明其伤害是由医方的过失造成，当患者尽到上述举证义务后，再由医方提出充分的反证来证明患方的损害不是由医疗行为造成、医方不存在医疗不当;考虑到人类对医学认识的局限性，若医方不能证明这两点也不应主观认定医方有责任，应由法官采用自由心证的原则确定诉讼结果。
这样分配举证责任也只是现行医疗体制下的权宜之计，不应作为今后民事证据法分配医疗侵权举证责任的依据，优良的医疗体制和责任保险体制才是解决医患矛盾的根本出路。

[律师回复] 两者之间的程度是不一样的，一般医疗纠纷只是情况比较轻微的纠纷，但是重大医疗纠纷可能涉嫌违法犯罪了。 一般医疗纠纷 医疗纠纷是指发生在医疗卫生、预防保健、医学美容等具有合法资质的医疗企事业法人或机构的纠纷，目前中国的医疗纠纷是特别不好处理的事情。 重大医疗纠纷的情形 　　 1、造成患者死亡或重度残疾、器官组织损伤导致严重功能障碍，来访人数多于5人，情绪较激动。 　　 2、虽未造成患者死亡或重度残疾，但一次来访人数多于10人，情绪较激动。 　　 3、在医疗机构内或周边身着孝服、静坐、下跪、摆设灵堂、烧纸钱、摆花圈、拉横幅标语、张贴大字报、围堵大门、阻塞交通等，不听劝阻，拒不按法律程序处置。 　　 4、患者死亡后拒不将尸体移放太平间，经劝说无效;或将尸体存放时间超过规定时间，又阻碍有关部门按照规定处理;或将尸体从太平间移到医疗场所陈尸。 　　 5、出现打、砸、抢、烧医疗机构，、围攻、殴打、恐吓医院工作人员或限制医务人员人身自由。 　　 6、疑有职业医闹及社会参与。 　　 7、以自杀、跳楼、等方式威胁索赔。 　　 8、其他严重违反《治安管理条例》及严重扰乱正常诊疗秩序的行为。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 不动产纠纷是否适用专属管辖 《民事诉讼法》 第三十三条规定，下列案件，由本条规定的人民专属管辖： (一)因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民管辖。 1、不动产权属纠纷 与不动产有实质联系的纠纷，如土地确权、房屋质量、侵权等纠纷才适用专属管辖，由不动产所在地人民管辖。 2、不动产合同管辖 与不动产仅有表面牵连关系的合同纠纷，如房屋买卖、房屋租赁等纠纷就没有专属管辖的必要，而应按照《民事诉讼法》第24条的规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民管辖。” “不动产纠纷”应根据性质部分适用专属管辖 《民事诉讼法司法解释》 第二十八条对此作出了进一步的规定，明确适用专属管辖的不动产纠纷范围限定为部分物权纠纷，即“民事诉讼法第三十三条 第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地”。 根据民诉法司法解释的上述规定，因商品房买卖合同产生的纠纷并不当然适用不动产专属管辖的原则，只有与不动产物权相关的纠纷方能适用。现实中，因商品房买卖合同引发的纠纷，在房屋没有竣工验收交付业主、办理产权登记之前，房屋的所有权没有转移，开发商与业主因商品房买卖合同产生的纠纷，大多属于合同纠纷，不适用专属管辖原则。

[律师回复] 对于房产纠纷要怎样适用定金法则这个问题，解答如下, 房产纠纷怎么适用定金法则
双方违约时定金罚则的适用
1.1 所谓双方违约，是指在一个合同关系中，负有对待给付的双方当事人，都分别违反合同规定，破坏了合同双方各自期待的合同利益，而应当各自承担责任的情形。
1.2在双方违约的情形中，如果一方违约属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，另一方就其他事项违约，则仅就前者单方适用定金罚则，对后者可以追究其相应的违约责任。如果双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，则对二者均适用定金罚则，即一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人可以收回全部或者部分定金。
1.3实务中，在处理上述问题时，应当注意区分双方违约和抗辩权的适用，防止将成立抗辩权的单方违约误判成为双方违约。
一、 关于定金
1、定金的概念和性质定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时要约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。
2、定金的种类定金是我国《》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。
3、预付款、订金、押金等也可成为定金一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。但是，如果买卖双方在合同中约定，双方不能履行合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还;如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
二、商品房中定金的适用一些房地产开发项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。
1、 认购定金的性质从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
2、所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。
三、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷，诉之。
如何适用定金法则呢?对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以不予退还购房者的定金;另一种观点则认为，只要购房者按期前去签订商品房买卖合同，购房者即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。
笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照
第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房者不能接受，开发商就可堂而皇之地占有定金，这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照
第二种观点，则会出现只要购房者前去开发商处签约，即使购房者漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”具体来说，如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。还有，在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的，并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。
笔者认为，这种情况，购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成，则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。如，购房人与开发商签订认购合同后，购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即购房合同过程中，因补充协议条款而多次协商，争执不下，导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金，开发商认为定金应不予返还。笔者认为，该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由，双方的行为均不构成违约，故开发商应当将定金如数返还购房者。

[律师回复] 对于购房纠纷可以适用三倍赔偿吗这个问题，解答如下, 网友提问：
商品房主体结构质量不合格可以适用新消法三倍惩罚性赔偿吗
律师解答：
我个人觉得，
首先你如果购买的房屋是用来自己居住，而不是拿来出租或其他投资性使用，就应当认定为购房的消费者，应当适用消费者保护法;
其次，关于房屋主体质量不合格的问题，由于房屋主体结构至关重要，主体结构不合格是不能居住的，如果经房屋质量检测部门认定确为主体结构不合格，开发商隐瞒了不合格的事实，应当被认定为是一种欺诈消费者的行为，应当适用三倍赔偿的规定。
最后，考虑到目前对这一问题法学界有不同认识，我觉得现实中支持三倍赔偿的可能性较小，但是通过可以争取让开发商尽可能多的给予赔偿。
《消费者权益保护法》规定
第二十条经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或者引人误解的宣传。
经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。经营者提供商品或者服务应当明码标价。
第五十五条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。
经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房产纠纷怎么适用定金法则
双方违约时定金罚则的适用
1.1 所谓双方违约，是指在一个合同关系中，负有对待给付的双方当事人，都分别违反合同规定，破坏了合同双方各自期待的合同利益，而应当各自承担责任的情形。
1.2在双方违约的情形中，如果一方违约属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，另一方就其他事项违约，则仅就前者单方适用定金罚则，对后者可以追究其相应的违约责任。如果双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，则对二者均适用定金罚则，即一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人可以收回全部或者部分定金。
1.3实务中，在处理上述问题时，应当注意区分双方违约和抗辩权的适用，防止将成立抗辩权的单方违约误判成为双方违约。
一、 关于定金
1、定金的概念和性质定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时要约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。
2、定金的种类定金是我国《》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。
3、预付款、订金、押金等也可成为定金一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。但是，如果买卖双方在合同中约定，双方不能履行合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还;如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
二、商品房中定金的适用一些房地产开发项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。
1、 认购定金的性质从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
2、所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。
三、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷，诉之。
如何适用定金法则呢?对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以不予退还购房者的定金;另一种观点则认为，只要购房者按期前去签订商品房买卖合同，购房者即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。
笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照
第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房者不能接受，开发商就可堂而皇之地占有定金，这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照
第二种观点，则会出现只要购房者前去开发商处签约，即使购房者漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”具体来说，如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。还有，在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的，并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。
笔者认为，这种情况，购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成，则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。如，购房人与开发商签订认购合同后，购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即购房合同过程中，因补充协议条款而多次协商，争执不下，导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金，开发商认为定金应不予返还。笔者认为，该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由，双方的行为均不构成违约，故开发商应当将定金如数返还购房者。

[律师回复] 对于房产纠纷该如何适用定金法则这个问题，解答如下, 房产纠纷怎么适用定金法则
双方违约时定金罚则的适用
1.1 所谓双方违约，是指在一个合同关系中，负有对待给付的双方当事人，都分别违反合同规定，破坏了合同双方各自期待的合同利益，而应当各自承担责任的情形。
1.2在双方违约的情形中，如果一方违约属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，另一方就其他事项违约，则仅就前者单方适用定金罚则，对后者可以追究其相应的违约责任。如果双方违约均属于法定或者约定的适用定金罚则的情形，则对二者均适用定金罚则，即一方丧失定金，另一方双倍返还定金，相互抵消后，给付定金的一方当事人可以收回全部或者部分定金。
1.3实务中，在处理上述问题时，应当注意区分双方违约和抗辩权的适用，防止将成立抗辩权的单方违约误判成为双方违约。
一、 关于定金
1、定金的概念和性质定金是指当事人约定由一方向对方给付的，作为担保的一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签订合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时要约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。
2、定金的种类定金是我国《》明确规定的债权担保的一种形式，依其性质和效力通常可分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金和立约定金。
3、预付款、订金、押金等也可成为定金一般来说，只有买卖双方明确书面约定了“定金”字样，才是法律意义上的定金。但是，如果买卖双方在合同中约定，双方不能履行合同，系因购房人违约造成，则订金、押金不退还;如系因开发商违约，则应双倍返还订金、押金之类的条款，那么，此时订金与押金均属于定金的性质，应认定为购房定金。
二、商品房中定金的适用一些房地产开发项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，双方签订认购书，让购房者交一定金额的定金，称为认购定金。
1、 认购定金的性质从实践中看，认购书起到为购房人预留房号，保证签订商品房买卖合同的作用。尽管认购书的性质在法理上还存在争议，但一般认为，商品房认购书与商品房买卖合同相当于预约合同与本约合同的关系，即预约合同是为签订本约合同而订立的。而通过认购书中定金条款的设定，来约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同这一本约合同的权利义务，正是对当一方出现缔约过失时，对于无过错的另一方的有效补偿。因此，从这个意义上说，购房定金属于立约定金，即为保证正式签订商品房买卖合同而交付的定金。
2、所谓立约定金是指，为保证主合同的订立而签订的从合同。立约定金生效的时间和效力较其他种类的定金是较为特殊的。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。该条内容是对立约定金的解释与适用。立约定金虽然是从合同，但是它并不依赖于主合同的生效而生效，它的生效是的，并且是在主合同成立之前就成立的。其效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。立约定金的上述特点是由它的作用所决定的，即立约定金的主要作用就是保证主合同的签订，当其所担保的定约行为没有发生时，违反承诺的当事人就要受到定金处罚，立约定金也就由此发挥担保作用。
三、商品房买卖合同纠纷中定金法则如何适用当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷，诉之。
如何适用定金法则呢?对此，实践中存在着两种不同的观点。一种观点认为，只要购房者不与开发商签订商品房买卖合同，就违反了认购书的约定，开发商就可以不予退还购房者的定金;另一种观点则认为，只要购房者按期前去签订商品房买卖合同，购房者即履行了认购书中的签订本约的义务，如果开发商不同意购房人提出的签约条件，导致合同无法签订，则开发商应当双倍返还定金。
笔者认为，这两种观点都有失偏颇。按照
第一种观点，开发商可以随意提出各种有利于自己的补充协议，只要购房者不能接受，开发商就可堂而皇之地占有定金，这也是实践中开发商动辄占有购房者定金不予退还的主要原因。按照
第二种观点，则会出现只要购房者前去开发商处签约，即使购房者漫天要价，开发商也必须签订正式买卖合同，否则就必须双倍返还定金，这同样有违公平和诚实信用的基本原则，不利于房地产交易市场的健康发展。因此，笔者认为，定金罚则的适用应当符合公平、诚信的基本原则。今年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”具体来说，如果因为合同一方无故不在认购书中约定的时间内到约定的地点去签订买卖合同或擅自改变在认购书中双方已经确认同意的条款，比如房屋的基本状况、价款等导致买卖合同无法签订的，则系因当事人一方原因造成本约无法签订，应对该方适用定金罚则。还有，在现实中往往存在这样的现象，开发商是在没有取得《商品房预售许可证》的情况下与购房者签订认购书并约定立约定金的，并且在认购书规定的期限内由于仍然无法取得《商品房预售许可证》而无法与购房者签订正式的商品房买卖合同。
笔者认为，这种情况，购房者也可以依据《认购书》中的立约定金条款要求开发商向其支付双倍定金。但如果商品房买卖合同未能签订是因为双方就认购书中没有提及的签约细节和其它条款进行协商不能取得一致所造成，则系非一方原因而是不可归责于当事人双方的事由所造成的本约无法签订，双方互不承担违约责任，开发商应将定金原额返还，而不应适用定金罚则。如，购房人与开发商签订认购合同后，购房者交纳了认购定金。双方按约定时间签订主合同即购房合同过程中，因补充协议条款而多次协商，争执不下，导致买卖合同无法签订。购房者认为开发商应双倍返还定金，开发商认为定金应不予返还。笔者认为，该商品房买卖合同未能签订就是因不可归责于当事人双方的事由，双方的行为均不构成违约，故开发商应当将定金如数返还购房者。