租房转租是否算违约

最新修订 | 2024-07-21
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王淳律师
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专家导读 房屋转租的法律效力需视情况而定。一般而言,要合法转租,需满足两个条件:一是获得房东的同意和许可,否则视为非法使用;二是转租租金不得超过原租金,如有必要调整,过高部分应归还房东,因为租金是房产经营利润的一部分,应归房东所有。
租房转租是否算违约

一、租房转租是否算违约

关于房屋转租是否具有法律效力,需要依照特定的情景加以判断。通常而言,房屋转租在具备以下两大必要因素时才能被视为合法行为:

首先,转租应当经过房产所有者的认同与许可,若未经其同意,此类行为将被视作非正当使用,因此无效;

其次,转租所得的租金不应超过原始租金水平,当确有必要进行适当的价格调整时,过高的收益部分应归还给房产所有者,因为租金作为房地产经营利润的重要组成部分,理应由房产所有者享有。

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条

承租人出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

二、租房转租是否需要房东同意

依照相关法规规定,房屋转租须经房东充分授权,即在承租方出租方达成共识后,并得到其许可,方可将所租用之租赁物转租予第三方进行使用。

在此过程中,如在双方签署的租赁合同中有明确声明允许实施转租条款,或者虽然合同本身未对此事项加以明确规定,但是出租方已对此予以默许,那么此时所签订的转租合同方具有法律约束力,不可随意解除。

然而,如果在上述情况下,出租方明确表达了不支持转租或者在协商沟通期间拒绝认可转租,那么此类情况下的转租合同便无法具备法律效力,出租方有权按照法定程序解除此项合同。

而另一方面,若承租方在无征得出租方许可的前提之下擅自进行转租操作,那么出租方有权根据客观事实解除该份合同。

《中华人民共和国民法典》第七百零三条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“租房转租是否算违约”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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店面房怎么样转租不算违约?
店面房经过出租人同意转租的就不算违约,但是如果是转租人未经出租人同意就擅自将房屋进行转租的,出租人有权主张解除租赁合同,并且要求承租方,即转租房支付相应的违约金,违约金额数额一般是三个月的租金,但是如果是双方在租赁合同中有约定的,就按照约定进行支付。
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房产纠纷
应该怎么被认定转租违约
[律师回复] 您好,关于应该怎么被认定转租违约这个问题,我的解答如下, 怎么被认定转租违约
根据《合同法》
第二是二十四条的规定,只有在经过过出租人的同意的情况下才是符合法律的规定的。当然若在最开始的出租合同里面有约定,可以转租的,也是符合约定的。因此,综上所述,只有在出租人同意的情况下,转租才是符合约定的。
【案情简介】
2010年9月,张某将一套自己所有的店面出租给李某,租期为两年。双方约定:李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。8月,李某将该店面转租给赵某,租期为一年,并约定期满可以续签。1月,赵某被房主张某告知将收回该店面,赵某认为李某隐瞒真相,擅自将店面转租给自己,导致自己无法继续承租。于是赵某将李某告上,请求确认租赁合同有效。在案件的审理过程中,就该转租合同是否有效存在两种不同的意见。
【分歧】
第一种意见认为,转租合同无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给
第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。李某与赵某的转租合同无效,赵某的诉讼请求不应得到支持。
第二种意见认为,转租合同有效。我国《合同法》第224条的规定,仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权,并未涉及承租人与次承租人之间合同的效力。从维护合同稳定性及保护各方当事人合法权益角度出发,在承租人与次承租人之间所签转租合同未出现法律规定合同无效的情形下,转租合同不宜认定为无效合同。
【分析】
笔者同意
第一种意见。本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。
对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。笔者认为,该转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。
在本案中,张某和李某已在原租赁合同中明确约定,李某不得转租,否则张某有权解除租赁合同。李某隐瞒真相,将该店面转租给不知情的赵某,李某此时并无转租的权利,转租合同应当视为无效。因而笔者认为,赵某的诉请不能得到支持。不过依据无效合同的处理规定,即《合同法》第58条:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”故,赵某可以向要求李某赔偿其相应的损失。
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承租人转租出租人解除合同是否构成违约
承租人转租导致出租人解除合同的话不构成违约,除非在原先的房屋租赁合同当中房东允许租客转租,不然的话,即使租赁合同当中没有提到关于转租的条款,这不代表承租人就可以在不经房东同意的情况下私自转租了,次承租人可以向原承租人追责。
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房产纠纷
租赁合同未约定转租能转租吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗
1、租赁合同规定转租要得到房东的同意,因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定,所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。
2、我国《合同法》第224条的规定,:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上,转租合同的效力不以出租人的意志为转移,但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。
房屋转租合同的效力
合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定,民事法律行为应当具备下列条件:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。
民法通则的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:
1、房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
2、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
3、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。
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租房违约金怎么算,一年的违约金怎么算,租房违约金
[律师回复] 这属于双方当事人的意思表示,是可以作此约定的租房子没到期押金退还吗正常情况下不可以,但不排除合同规定范围内:如果当初签订合同的时候,有明确规定,承租方有提前周期内通知出租方,将不算违约的情况,且承租方也在规定的周期通知了出租方不在租住出租方的房屋,那么出租方需要退还承租方押金。但是如果,合同内没有规定以上的这项权益,那么承租方在合同未到期的情况下就退租的话,出租方是有权不退还押金的。交租房押金要注意哪些事项一租房合同中对于房屋情况一定要约定清楚租房合同中还存在一个共性问题,这就是虽然合同上说明某些情况下会扣掉违约金,但并未清楚的指明什么情况下会归还押金。租房之前租客一定不能偷懒,除了简单的家具和电器的试用外,租客应该和房东或中介协商,列出所有的家具、电器状况清单,有些如果有必要,还需要房东提供电器的购买发票,并通过照相的形式保存租房时的现状,避免押金纠纷。二为避免纠纷,押金条款应详细为了避免因租房押金引起的纠纷,双方一般都会在租房合同中加入租房押金这一项,以下是针对于租房押金的详细说明:
1、租房押金一般是房客与房东双方约定,实际押金一般不会超过两个月。
2、房东为确保房屋及其家电不被非法转卖,及水电费的扣除,租客一般同意支付房东租房押金,在收到押金后会有相应的发票。
3、其中要寻找正规的中介公司,最好是全国连锁的那种中介公司,最好由中介介绍房主出面审查相关证件后签订租房合同,这样更有利于保护自己的权益。
4、除租房合同另有约定外,租客应于租赁关系消除且房东迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还租客。三房屋设施无毁损的话,押金应全额退还租房者合同期满要求退租时,房主可能会以房屋设施损坏或者其他借口作为条件来克扣租房者押金,造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时,双方就应当注明租约期满后多少个工作日内,在房屋及其设施无毁损的情况下,业主应退还押金。由此可见,对于要付押金的情况,最好事先跟房东协商一致,以免造成纠纷。
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租房时的押金是否算违约金
其实租房押金在一定的情况下算是违约金的,但是需要有一个前提,租房押金主要交房保证金,在以下情况算违约金23:11一种情况:如果房主未按签署合同履行承诺,应当退还押金及同等款的违约金:主要表现在房主将房屋再租他人;房主未到合同期选择自用。
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房产纠纷
租客房租违约金200% 违法吗
[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、租房违约金200合理吗
房屋租赁的违约金为百分之二百肯定是不合理的,租赁方可以向请求减少违约金,人民应当受理当事人的请求。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法
第一百一十四条
第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、租赁房屋要注意什么问题
1、综合比较各公司的服务模式,货比三家,尽量不交或少交看房金或看房费等,以免发生纠纷。
2、要审查对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书,工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目,以上两证也应有“年检合格”的印章。
3、在与公司看房前,要认真阅读对方提供的“中介代理合同”,这一环节至关重要,要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥后再签字,因为一旦签字合同生效,有可能有些条款将来会对您十分不利。
4、不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交。有些客户为节省中介费,向经纪人支付回扣私下做单,这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富,这样做已经违反双方合同,会遭到公司;其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下,有可能等你入住后看准你不敢声张,继续索要钱财;其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗,诈取钱财后逃之夭夭,使客户白白遭受损失又无处追偿。
5、在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件,三证俱全才可付款。虽然说中介公司有审查证件的责任,但有些经纪人并不负责,所以自己必须要亲自审查,以免被假房东诈骗,据中介公司实际操作的经验来看,一般出现的诈骗事件都是房东证件不全,而当事人没有防范意识造成的,这点要特别注意。
6、一旦发生自己利益受损的情况,应该立即到工商部门或房地局部门投诉。
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租赁合同未约定转租可以转租吗
[律师回复] 您好,关于租赁合同未约定转租可以转租吗这个问题,我的解答如下, 租赁合同未约定转租可以转租吗
1、租赁合同规定转租要得到房东的同意,因为是权利义务主体变更也就是债权主体变更要得到债权人认可否则无效(租赁是债权)。但由于合同没有直接规定,所以只能要求转租方放弃转租或直接解除合同(如果有三个月期限的约定的话对方坚持转租倒可以收取押金)。因转租方方面产生房屋损失赔偿问题有原租赁方承担。
2、我国《合同法》第224条的规定,:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。在法理上,转租合同的效力不以出租人的意志为转移,但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。
房屋转租合同的效力
合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定,民事法律行为应当具备下列条件:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律或者社会公共利益。
民法通则的规定,基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。笔者认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:
1、房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。
2、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。
3、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原租赁合同,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下,转租合同应予以解除。
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根据法律规定分组算违约转租吗?
根据法律规定分组算违约转租,转租必须是在房东同意的情况之下才能够进行。只要是经过房东同意的转租,都不是属于一种违约的行为,但是注意的是必须转租合同的有效期不能够超过之前的租赁合同有效期。
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房租违约金如何约定
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时,约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金,那么一旦违约,出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金,作为违约赔偿。
约定的违约金过高或过低可以请求变更,约定的违约金超过实际损失30的可认为约定过高,可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元,而约定的违约金数额达到了一万元,那么违约的一方可以请求降低。
房屋租赁合同中对违约金没有约定,应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。
不过需要注意的是,根据“损益相抵”规则,即使一方行为被认定为违约,另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式,在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时,违约方具有补足差额的义务,因此,通过重复累加的方式,无端加重违约方的责任,违约一方大可不必理会,对此也是不会支持的。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
房租违约金100% 违法吗
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一、租房违约金200合理吗
房屋租赁的违约金为百分之二百肯定是不合理的,租赁方可以向请求减少违约金,人民应当受理当事人的请求。
依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法
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第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、租赁房屋要注意什么问题
1、综合比较各公司的服务模式,货比三家,尽量不交或少交看房金或看房费等,以免发生纠纷。
2、要审查对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书,工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目,以上两证也应有“年检合格”的印章。
3、在与公司看房前,要认真阅读对方提供的“中介代理合同”,这一环节至关重要,要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥后再签字,因为一旦签字合同生效,有可能有些条款将来会对您十分不利。
4、不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交。有些客户为节省中介费,向经纪人支付回扣私下做单,这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富,这样做已经违反双方合同,会遭到公司;其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下,有可能等你入住后看准你不敢声张,继续索要钱财;其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗,诈取钱财后逃之夭夭,使客户白白遭受损失又无处追偿。
5、在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件,三证俱全才可付款。虽然说中介公司有审查证件的责任,但有些经纪人并不负责,所以自己必须要亲自审查,以免被假房东诈骗,据中介公司实际操作的经验来看,一般出现的诈骗事件都是房东证件不全,而当事人没有防范意识造成的,这点要特别注意。
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