预售合同和首付一起是否构成有效购房协议

[律师回复] 答案是退不了，但还是要看具体个案。以下我分出六种情况，为大家做出介绍。 1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。 2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”。 3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。但这种情况非常罕见。 4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。 5、认购书中约定当事人不得申请对已签订的商品房买卖合同条款进行修改的，买受人以出卖人拒绝对商品房买卖合同条款进行修改为由，请求解除预约合同也就是认购书并返还定金的，不会支持。但是当出卖人在签订认购书时，未向买受人出示准备签订也就是拟签订的商品房买卖合同文本，并且没有尽到相应提示义务的，买受人可要求返还定金。 6、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。如在前开发商还未得未取得《商品房预售许可证》，你们说签订的房屋认购书就是无效的。

[律师回复] 期房已交首付款,但正式按揭手续还没办下来,合同已经签好了,可以退房的，但是需要征得开发商的同意才可以。因购房个人的原因退房的，开发商有权按照购房合同约定收取购房人相应的违约金，以购房合同为准。n

[律师回复] 您好，如果协商不了可以起诉，需要帮助可以联系我

[律师回复] 你想说的应该是提取公积金是吧？rnrn如果要提取公积金的话需要购房合同贷款合同还款流水就可以提取了

[律师回复] 当时支付首付款的时候是银行转账的话就问题不大，售楼处主要是不想承担额外的责任

[律师回复] 一般都是先签个预定合同，付定金后，可以签订预售合同的时候，对方在 日内通知你前来签合同，若你不来签的，定金才可能会没收。你这个收据完成是对方刻意要骗你上钩的。7日内补齐30%首付款。。。
你可以主张对方收据上的条款为格式条款，主张条款无效！

[律师回复] 你好，你好，需要签署正规的商品房买卖合同，由开发商开具收据。

[律师回复] 给银行转账才是正常的

[律师回复] 你好，开发商预售房屋需要有预售许可证，否则属于违法行为。

[律师回复] 双方协商处理，按照合同约定处理

[律师回复]
1.注册淘宝号
2.注册支付宝号（可以和淘宝号一个邮箱），绑定一张有网上支付功能的银行卡，进行实名认证。
3.购物
4.付款到支付宝
5.收货
6.通过支付宝付款给卖家并评价

[律师回复] 根据法律的规定，开发商必须持有《预售商品房许可证》才能卖楼花，而且不管是预售商品房还是正式的商品房买卖，都必须签订书面合同。而《担保法》规定“定金应当以书面形式约定”，定金条款又只能是主合同的从合同，那么在房屋买卖合同没有形成的情况下，客户向开发商交的2万元钱就可能是“定金”，也就不存在开发商可以“没收”这2万元的问题。那么客户交付的只可能是“订金”，而“订金”是应当退还的。但是，如果当时双方签订了书面的预售商品房合同，则可以在合同中约定“定金条款”，那么买方反悔不买时，开发商就完全有权没收定金。消费者与开发商即使签订了书面商品房预售合同，实际上也还只是一种意向书。在房屋实际交付时，双方须另行签订正式的房屋买卖合同。购房者只有在与开发商签订房屋买卖合同，交付了购房款、拿到开发商开具的发票后，才能向主管部门申办产权证。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 是的。
房地产企业采用预收款方式销售自行开发的房地产项目，收到预收款时可向购房者开具收据。如购房者要求开具发票，房地产企业可选择开具税率为零的增值税普通发票，在发票备注栏注明：“仅作为预收款凭证，不用于产权办理”。房地产企业按上述方式开具增值税普通发票，纳税义务发生时间，应填报《增值税预缴税款表》，并按照相关规定预缴增值税，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。纳税义务发生后，房地产企业应收回预收房款时开具的增值税普通发票并进行冲红，冲红时开具的红字发票不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。购房者索取发票的，房地产企业应根据实际交易金额重新开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。

[律师回复] 不是想打击你，房地产商采用定金方式就是怕你这样中途退款的人，所以这边早就做好这种情况的准备，退的话难度很大，这个主要看你跟当时的销售员好好说说情况，如果能帮上忙，看能否退还一部分，或者介绍客户买房子等方式来置换退还定金，直接想全额拿回，可能性不大，反过来想想，如果你是卖房子的，定金交了，却不买，你会退吗？

[律师回复] 只要房产证还没有办理，原则上开发商都是可以办理换房
1，个人购买期房要看具体的流程办理到哪一步了，只要是还未在银行签订《借款合同》，就可以换房子的。
2，首先是需要购房者和开发商取得一致意见后（同意调换房子），去当地房管局办理撤销购房合同备案手续，然后就是去地税局窗口办理退契税流程（如果还没有交纳契税，这一步就不需要的）。
3，待房管局交易所撤销购房合同备案后，房管局工作人员会收回所签订的购房合同，然后，购房者就可以跟开发商就换房后的房屋重新计算和交纳首付款（房款）签订新的购房合同，拿去房管局做备案就可以了。
4，期房即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

[律师回复] 根据你们签订的协议约定，起诉对方承担相应的违约责任

[律师回复] 你好，你要问什么呢。没有预售证，你可以要求退双倍定金或者房款。并要求利息。

[律师回复] 你所有问题的关键就是所购项目有没有取得预售许可证！如果已经取得，交首付办理贷款手续是合理合法的，这时你在交了“定”金的情况下是不可以退的；反过来，如果开发商尚未取得预售资格，则不管你交了什么钱都是可以要求退的，因为相关法律规定开发商在取得预售之前是不允许收取任何费用的，所以你不仅可以把钱要回来，还可以视情况保留追究开发商违法的权力。第二个问题，其实已经回答了，再明确一下，有预售证情况下，定金不可以退，认购书中明确的最迟的缴纳首付时间之前，开发商是不会动你房子的，但过了这个时间，就相当于你弃权了，开发商是有权处理这套房子的；如果没预售证就另当别论了。祝你买到满意的房子！

[律师回复] 你好，办贷款前肯定会签正式的《商品房买卖合同》的，如果你不配合，可能会构成违约。

[律师回复] 商品房预售指的是房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。预售是一种附加期限的交易行为，即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。正因为这样的一个特点，说明商品房预售的不同之处。那么，购买预售商品房要交定金吗？如果不需要的话，购房者又该如何签订商品房预售合同呢？对于这些问题，下面为大家详细介绍。
一、商品房预售的条件是什么根据我国法律的相关规定，商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）取得商品房预售许可证。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。房地产开发企业在具备前三个条件的情况下，向市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管理部门申请《商品房预售许可证》，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活动。
二、商品房预售的程序有哪些
（一）订立预售合同。开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
（二）登记备案。预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
（三）收取预付款。开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。
（四）办理商品房的权属登记手续。预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。
三、购买预售商品房要交定金吗签订商品房预售合同之前先签订认购协议书并交纳定金不是商品房预售合同履行的必须程序，购房人可以与开发商直接签订商品房预售合同。在购买商品房时，最好将该项目了解清楚，然后直接与开发商签订买卖合同，这样如果在签约谈判中补充协议达不成一致意见，或者又发现了对自己不利的新问题，都可全身而退，不必再为解决定金的问题而烦恼，也避免了可能的定金损失。或者在签认购书时加上“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还全部定金或订金”、“在认购书有效期内，买方有权随时解除此认购书，卖方应将定金或订金无条件全部退回”的约定。
四、如何签订商品房预售合同
1、确认开发商已经取得商品房预售许可证为保护购房人的基本权利，国家对商品房预售实行许可制度。没有取得商品房预售许可证的预售合同是无效合同，无效合同规定的当事人的权利义务得不到法律保护。因此，购房人在签订预售合同前，应当首先查验开发商在售楼现场公示的商品房预售许可证，确认自己拟购房屋在预售许可的范围内，避免不必要的法律风险。
2、认真阅读开发商制定的格式条款按市场通常做法，在签订正式预售合同前，买卖双方当事人往往会先行订立认购协议。认购协议的主要作用是双方当事人约定在未来的某个时候签订买卖合同。开发商就商品房预售的通用条件，一般都会制定针对大多数购房人都适用的格式条款，作为将来与购房人签订预售合同的依据。购房人应事前认真阅读了解，不明白的地方需让开发商当即给予解释，不满意的地方需及时与开发商磋商，并将协商一致变更的内容以书面形式予以固定。实际生活中，许多购房人不重视这个环节，常常导致签订正式合同时的纠纷和矛盾。
3、注意土地使用年限出让土地的年限是从开发商拿地时开始起算，只有剩余年限才对购房人有实际意义。有的开发项目的开发周期很长，可能导致商品房售出时的实际土地使用年限已经大幅缩水。有的具有居住功能的商品房，其对应的土地用途并不一定是居住用地，土地使用年限也大大短于一般住宅。购房人应注意甄别，以免签订合同后才后悔。
五、预售商品房能转让吗我国《城市房地产管理法》第45条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预售商品房可以转让，但同时也说明转让是有条件的：
1、依照法律、法规等规定，允许预售的商品房转让的可以转让；不允许转让的不得转让。
2、转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才能成为转让人，预售合同未经登记备案，其合同标的的商品房不得转让。
3、预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的商品房。如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权后，将商品房再转让给他人，应按商品房买卖关系处理。
4、预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则转让无效。
5、预售商品房转让必须签订转让合同，并符合我国合同法的一般规定。预售转让合同依法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，原预购人和新预购人均不得反悔，但预购人符合转让条件时仍可以再行转让。