开发商土地增值税什么时候缴纳

[律师回复] 根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。本通知自2008年11月1日起实施。因此，个人销售住房暂免征收土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

[律师回复] 解答如下, 是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，期间费用及利息可否按比例扣除若认定为直接转让土地，但期间费用及利息不得扣除。如你公司实质上属于未进行开发即转让的，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款：对取得土地使用权后投入资金，则根据第六条一款规定：对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金【问题】我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计等。因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计【解答】根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除、交纳的有关费用

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 根据1988年7月通过的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，征收城镇土地使用税的工作从1988年11月1日起正式执行。在此之前，许多城市一直是征收土地使用费，征税法规实施后，收费的做法即停止执行。 城镇土地使用税的纳税人，指在城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住户不交土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。征税的目的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地地差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。 城镇土地使用税以纳税人的实际占用(使用)的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等等。业主分摊住宅楼宇的占地面积计税，税额的测定和分摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。为能使住户合理地负担税赋，国家对城镇土地使用税按照城市规模的大小分别规定不同的税额。按每平米税额计算，大城市 1.5元至30元;中等城市 1.2元至24元;小城市0.9元至18元;县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 。城镇土地使用税一般按年计算，分期缴纳(分期标准为半年、一季等等)。税收工作由当地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下,
1、依据《土地增值税清算管理规程》要求，土地增值税的清算条件为:第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第
(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、企业所得税一般是按月(季)度预缴，预缴在月(季)度终了后十五日内;年度汇算清缴，汇缴在年度终了后五个月内。希望我的回答能够帮助到您。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下,
1、依据《土地增值税清算管理规程》要求，土地增值税的清算条件为:第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
(三)直接转让土地使用权的。第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
(四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第
(三)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
2、企业所得税一般是按月(季)度预缴，预缴在月(季)度终了后十五日内;年度汇算清缴，汇缴在年度终了后五个月内。希望我的回答能够帮助到您。

[律师回复] 与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点： （1）以转让房地产的增值额为计税依据。土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。 （2）征税面比较广。凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。 （3）实行超率累进税率。土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。 （4）实行按次征收。土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

[律师回复] 1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
(1)关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
(2)关于合作建房的征免税问题
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。
2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)
第五条规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

[律师回复] 与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：
（1）以转让房地产的增值额为计税依据。
土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。
（2）征税面比较广。
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。
（3）实行超率累进税率。
土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；增值率低的，税率低，少纳税。
（4）实行按次征收。
土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

[律师回复] 对于土地出租是否要缴纳土地增值税这个问题，解答如下, 　　一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。　　二.《土地增值税暂行条例》（令【1993】第138号）第2条：　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。　　三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担（谁收钱税上税），涉及以下税种：　　
1，营业税（租赁业，税率5%）及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等；　　
2，企业所得税；　　
3，印花税（财产租赁合同），税率0.1%；　　
4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。　　5.承租方至涉及一个税种：印花税（财产租赁合同）税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。

[律师回复] 对于土地出租是否要缴纳土地增值税这个问题，解答如下, 　　一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。　　二.《土地增值税暂行条例》（令【1993】第138号）第2条：　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。　　三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担（谁收钱税上税），涉及以下税种：　　
1，营业税（租赁业，税率5%）及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等；　　
2，企业所得税；　　
3，印花税（财产租赁合同），税率0.1%；　　
4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。　　5.承租方至涉及一个税种：印花税（财产租赁合同）税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。

[律师回复] 对于土地出租是否要缴纳土地增值税这个问题，解答如下, 　　一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。　　二.《土地增值税暂行条例》（令【1993】第138号）第2条：　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。　　三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担（谁收钱税上税），涉及以下税种：　　
1，营业税（租赁业，税率5%）及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等；　　
2，企业所得税；　　
3，印花税（财产租赁合同），税率0.1%；　　
4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。　　5.承租方至涉及一个税种：印花税（财产租赁合同）税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。

[律师回复] 营改增后土地出租纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。

[律师回复] 在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人。
营业税改增值税主要涉及的范围是交通运输业以及部分现代服务业
交通运输业包括：陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输。
由于增值税实行凭增值税专用发票抵扣税款的制度，因此对纳税人的会计核算水平要求较高，要求能够准确核算销项税额、进项税额和应纳税额。但实际情况是有众多的纳税人达不到这一要求，因此《中华人民共和国增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。
(1)生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者提供应税劳务为主(即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售额占应税销售额的比重在50以上)并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的
(2)从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的。
小规模纳税人
(1)从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及从事货物生产或者提供应税劳务为主(即纳税人的货物生产或者提供劳务的年销售额占年应税销售额的比重在50以上)，并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应征增值税销售额(简称应税销售额)在50万元以下(含本数)的。
(2)除上述规定以外的纳税人，年应税销售额在80万元以下(含本数)。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 　　一.土地出租不涉及土地增值税，因为所有权没有发生转移。　　二.《土地增值税暂行条例》（令【1993】第138号）第2条：　转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。　　三.土地租赁涉及的税收主要由出租方承担（谁收钱税上税），涉及以下税种：　　
1，营业税（租赁业，税率5%）及附加征收的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等；　　
2，企业所得税；　　
3，印花税（财产租赁合同），税率0.1%；　　
4，可能有土地使用税，关键看这土地是否在当地的城区范围，即土地使用税和房产税的征税范围。　　5.承租方至涉及一个税种：印花税（财产租赁合同）税率0.1%，因为合同类印花税有个特征：合同双方都得缴纳。

[律师回复] 您好，针对您的拆迁补偿是否缴纳土地增值税问题解答如下, 若符合城市实施规划，如取得的政府部门支付的房屋拆迁补偿不需要缴纳土地增值税。同时，因为企业已经在取得补偿之前将土地使用权交回给政府机关，所以企业从开发企业取得搬迁或拆迁补偿，不是因为向支付补偿的开发企业转让土地使用权，仅是开发企业对企业发生额外搬迁或拆迁费用的弥补，不属于土地增值税的征税范围，不需要缴纳土地增值税。但如果在拆迁过程中，对一些固定资产和存货进行处理过程，取得固定资产和存货处理收入属于增值税的征税范围，需按规定缴纳增值税，并按规定开具增值税发票。

[律师回复] 1.土地房屋拆迁获得的拆迁补偿，不需要缴纳土地增值税。
2.《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
（二）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

[律师回复] 根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》【财税字[1995]048号】的规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免缴土地增值税。建成后转让的，应缴纳土地增值税。

[律师回复] 债务重组不缴纳土地增值税。
《土地增值税暂行条例》第二条
土地增值税缴纳范围为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当缴纳土地增值税。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房地产开发企业以其建造的非商品房（依法证明）进行转让投资，暂免征收土地增值税。否则，应视同销售房地产，缴纳土地增值税。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
1、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2020]21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
3、《土地增值税清算管理规程》第十九条规定，非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产；
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

[律师回复] 您好，针对您的拆迁安置房如何缴纳土地增值税问题解答如下, 拆迁安置房如何缴纳土地增值税
房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理：
(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2020]187号第三条第
(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
什么是安置房
安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。即因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。