房管局怎么评估房子的价格

最新修订 | 2024-07-29
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专家导读 房地产估价通常由房地产管理部门依据相关交易数据集进行,综合考虑地理位置、套型设计和建筑结构等因素,以中间值作为最终估价参考。此举防止了不法分子通过偷逃税费获利。但评估非由管理部门直接执行,如需详细准确的房产价值信息,应寻求专业第三方评估机构的帮助,运用专业技术和综合因素进行精准判断。
房管局怎么评估房子的价格

一、房管局怎么评估房子的价格

房子估价工作通常由房地产管理部门负责,其主要依据是已完成的相关交易数据集。在此基础上,结合具体房源的地理位置、套型设计以及建筑结构等多方面要素,以求得各个因素对应的中间值作为最终的估价参考标准。如此操作在很大程度上有效地防止了部分不法分子企图通过恶意偷逃税费而获利的行为发生。若评估所得结果低于实际成交金额,便依据交易价格收取相应的税费;反之,如果评估结果高于买卖双方的实际交易价格,那么即依照评估出来的金额征收税费。

然而,有必要强调的是,房地产管理部门并未直接执行此项评估工作。如需获取更为详尽且准确的房屋评估信息,如明确房产在市场中的价值等情况,则须寻求专业的第三方房地产评估机构提供援助服务。他们将运用专业化的评估技术手段,综合考虑包括房屋所在地点、周围环境条件、房屋实际状况、市场需求与供应等多重影响因素,以此为基础做出更具精准性及参考性的房屋估价判断。

《中华人民共和国资产评估法》

第三条自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的,可以自愿委托评估机构评估。

涉及国有资产或者公共利益等事项,法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估),应当依法委托评估机构评估。

第二十三条委托人应当与评估机构订立委托合同,约定双方的权利和义务

委托人应当按照合同约定向评估机构支付费用,不得索要、收受或者变相索要、收受回扣

委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责。

二、房管局出租屋可以转租

1、在我国法律规定下,房管局所管理的房产并非绝对禁止租赁使用,然而,必须首先获得房管局的审核批准,并按照相关程序进行严格的登记注册才能够进行正常的租赁活动。反之,如若房管局未予认可,那么此项租赁事宜便无法进行。

2、关于房屋的再分配出租,这是法律上允许的行为,但前提是要遵循合法合规的程序,同时还需遵守以下两个关键的准入条件:

(1)租赁方必须征得该房屋财产权所有者的明确同意;

(2)在转租过程中所产生的租金收益不得超过最初的租金数额,确实需要上涨租金,也应当适度且合理,且增加的租金收入应当归还给该置业权的所属主体。

民法典》第七百一十六条

承租人出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同

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一、主观因素
1、房屋户型,房屋利用率越大,评估价越高,“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10左右;
2、房屋楼层,塔楼:中间层>高层>底层;板楼:中间层>1层>
5、6层,若1层为基准价,2层和6层则会在此基准下减3,3层和4层会增加3,若是楼顶就会减5;
3、房屋的使用年限会影响价格的评估,房屋使用年限长,房龄大,估价较低,使用年限越短,房龄越小,估价则较高;
4、房屋朝向,塔楼:东南>西南>双南>东向>西向>西北>北;板楼:南北>双南>东西>东向;除此之外,房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋的评估价的高低。
二、客观因素
1、地理位置,房屋所处的位置不同,价格就会有所不同。交通方便,距离市中心较近的位置价格自然高;
2、市场行情,房屋评估值受市场影响比较大,一般情况下,如果某区域房价持续上涨,银行就会根据市场行情,调整房屋每平米估值上限,从而达到与市场价格协调的目的;
3、前景规划,城市的未来发展影响着房价的走向,同时也影响着银行对房屋的评估值的高低;
4、消费者心理,购房者的偏好及交易心态对二手房的评估价格也有一定影响,如果购房者普遍偏爱某一区域的房屋,或者某区域急于买房的人较多,那么,供求关系的影响下,这些房屋的评估价格在一定程度上也会提高。
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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 房地产价格评估必须做到客观。公平、科学。合理,必须遵循房地产价格形成运动的客观规律。这是房地产价格评估的基本原则,具体说,房地产价格评估必须遵循如下原则:1.价值决定价格原则房屋是商品,凝结着社会必要劳动,具有价值。商品房价格决定于它的价值。2.供求原则房地产价格与其他商品一样,受供求关系变动的影响。进行房地产评估时,必须充分考虑房地产的供求状况。由于房地产具有地理位置的固定性。地区性和个别性,这种供求状况主要指当地房地产市场的供求状况。分析房地产供求变化时,除了要分析一定时间内供求总量的变化外,还要分析供求结构的变化。此外,由于房地产在某地区、某城市的供给量是有限的,故分析房地产供求,应侧重于分析房地产需求的总量与结构。3.房地分离评估、综合计价原则该原则是指分别对房屋和土地进行评估,然后把房和地两个因素进行综合分析,最终以一个价格体出来。这一原则是由房地产价值构成的特殊性所决定的。房屋价格与土地价格的形成不同。房屋价格是房屋商品价值的体现,可采用与其他商品价格相似的计算方法求得。但土地价格则不同,有一套评估制度,须通过一定的估价程序后获得。4.依法原则房地产价格评估,要以有关法律为依据,如《城市规划法》规定了土地的用途、容积率,建筑物高度与建筑风格等,房地产评估就必须考虑这些规定。评估人员必须熟悉有关的法律、法规,才能做到依法评估,保证评估结果的实际可靠。5.替代原则根据经济学理论,在同一市场上,具有相同使用价值和质量的物品,应具有同一的价格,即具有完全的替代关系。房地产价格也符合这一规律。在评估中,房地产价格可由效用均等的替代房地产来决定。由于房地产具有个别性特性,很难找到完全相同的房地产。但是,在同一市场上,同类型房地产的效用可以相互替代,如住宅与住宅,办公楼与办公楼。在选择比较对象时,应选择具有较大替代性的房地产,替代原则是市场比较法的理论基础。6.最有效使用原则房地产具有用途的多样性,每一种用途为使用者带来的收益可能都不同,所谓最有效使用原则,就是以获取最大收益的使用方式来衡量房地产价格。例如,在评估某一闹市区的土地时,当然要考虑建高层建筑用作商业楼或写字楼来评估其价格,而不应按照一般地区,用作建造普通房的效益来测算价格。对当前最有效使用的确定,往往是基于对未来效用的预测并与当前效用对比的结果。预测的准确性直接关系到这种判断的可靠性。7、边际收益先递增后递减原则进行房地产投资时,一种生产要素可变,其他生产要素不变财,开始时每增加投入一单位该生产要素,收益递增。但收益达到某一数值后,如果再追加投资该生产要素,每增加一单位投入,其收益则递减。理解此原则,即可找出房地产的边际有效使用点。8、评估时日原则房地产市场是变动的。评估某一房地产价格时,必须假定市场情况停止在某一时日。一般选择现查勘日期为评估时日,或因特殊需要将其它日期定为评估时日。该原则意义在于,评估时日是确定房地产权益责任的界限和评估时值的界限。如政府有关房地产法规的发布、变更。实施日期均可能影响房地产权益人的利益和房地产的价值。故确定评估时日非常重要。9.预测原则及变动原则对房地产价格的评估,重要的并非过去,而是未来。房地产价格是由反映其未来的预期收益所决定的。预期收益越大,房地产价格越高。预测原则与变动原则是相关联的。变动原则的含义:房地产价格是多种因素相互作用的结果。随着这些因素的变动,房地产价格也必然随之增减。进行房地产估价时,应密切关注各种因素的动态,并对这些因素变动造成的房地产价格的波动作出合理的判断。
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