正在还房贷中的房子怎么卖

最新修订 | 2024-08-06
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包敬立律师
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专家导读 你可以尝试向银行申请转按揭,按规定将剩余贷款转移给购房人。若剩余房贷不多,也可考虑一次性结清,再推进房产交易。若买方全款购房,卖方可用买方预付款还贷款,贷款还清后再办理房屋所有权变更手续。这样既能保障交易顺利进行,也能避免不必要的风险。
正在还房贷中的房子怎么卖

一、正在还房贷中的房子怎么卖

首先,你可尝试向银行提出申请,按照相关规定办理转按揭手续,将尚待偿还的按揭款项转移至购房人名下。

其次,倘若剩余的房贷金额较小,你也可考虑申请一次性的将所有房贷结清,然后再开展房产交易的事宜。

最后,若买方是选择全额付款方式,卖方便可借助于买方预先支付的房款来归还贷款,等到贷款本金全部偿清后,再行办理房屋所有权变更手续。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

二、正在还房贷的房子能抵押贷款

正在进行贷款偿还的房屋亦可作为抵押物办理抵押贷款业务。所谓的“按揭尚未偿清”的房产,确实具备向金融机构申请抵押贷款的资格,这种情况被称之为“二次抵押”。

然而,能否成功申请抵押贷款,这点则需根据个人的实际状况(主要考察借款人的年龄、还款能力、薪资水平等因素)以及按揭银行是否给出肯定回复来决定。

《民法典》第三百九十四条

担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。

您可以积极地与银行取得联系,沟通并申请转按揭服务,以此合规合法地把尚未偿还的贷款款项转移到新的购房者名下。如果剩余的房贷金额并不算多,那么我们也建议您考虑通过一次性还款结清的方式来推进房产销售流程。若是买方选择以全额付款的形式购买房屋,作为卖方的您则可以利用买方预先支付的款项来偿还贷款,待贷款全部还清之后,再着手办理房屋所有权变更的相关手续。如此一来,不仅能够确保整个交易过程得以顺利进行,同时也能够有效规避可能出现的各种潜在风险。

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至于是否需要公证,则视具体情况而定。如果房屋由于某些客观原因不能顺利过户、更名,在买卖双方都协商同意的情况下,买方支付房款后需要公证合同。
据悉,公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请,依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。必须通过公证机构公证证明的法律行为,只有公证后方能发生效力,否则无效。而不需要公证就能生效的法律行为,通过公证过后,具有更强的证据力,但并不代表着公证赋予了其法律效力。房屋买卖合同便是属于这种类型。
因此,房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响,但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力,法院一般予以直接采用。
根据相关规定,申请办理房屋买卖合同公证,当事人应当提交申请人的身份证件及复印件;委托代理人代办的,代理人应提交身份证件和授权委托书;卖方要提供房屋产权证书及复印件;出卖共有房屋时,卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见。除此之外,还需要卖方提供房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟。如果是购买单位的私房,买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件,公证处认为需要提供的其他证明材料,如房屋蓝图、房屋管理部门对房屋的估价报告等。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 想买车的客户一定仔细看完,什么都不重要省钱才是王道强买不买看自己!别那功夫劝你!
1:首先你要查实要买车辆不是上网的盗抢车辆,其他性质的车辆公安一般是不会介入的,除非是租赁的车子,那公安也要介入的,如果你可以拿出车主身份证复印件,抵押协议和借条等复印件的话,车子原籍地公安来了你可以说人家借你钱抵押给你的,当地公安有点关系的话,这个车原籍地公安是取不走车子的,你也当时当地报案说被诈骗,要你们本地公安立案,这个车就是证据,原籍地公安是取不走车子的,关键自己地方上多少要有点关系,然后要车主拿钱出来自己赎回车子!可以律师那里咨询一下!
2:查封原因就是车主有债务被查封,还有就是银行按揭被抵押的,这个情况只要不被知道车子在哪里就没有事情的,一般跨地区没有关系还不肯来执行呢!
3:最关键的是如何处理被定位的问题,一般你买车不会叫上汽车电路工一起去买车吧,那就自己上网去买一个屏蔽器或干扰器,淘宝上就有的,200左右就可以买到,买了车子一上高速就用上,让卖车的人不知道车子的去向,然后安全到家后再解决如何拆掉这些定位器。现在和大家说一下一般定位器的安装位置:首先把驾驶室门槛饰板拿下来,下面有车子的主线路,看有没有不是原车 线接在那里,如果有顺藤摸瓜,或把后座椅拿下,找到油箱,上面有油泵线,一般定位的话肯定有一条接油泵的线,是为了遥控断油的,一般这条断油线是比较粗的红色线,找到这条线也顺藤摸瓜把主机给揪出来,找到主机把卡取出来,自己去买一个专门定位用的卡装上就可以自己定位了,淘宝上可以买到,如果有两个或三个的,那就是单纯的为了定位的,朋友们可以在以下地方查找一下,立柱保险带下面,中间过道扶手箱下面,档位杆下面,方向盘下面护板内,仪表右杂物箱后面也可能在副气囊后面,后档玻璃挡板下面,后立柱饰板下面,车顶篷里面,前面座椅下面,后备箱里面那就把所有地毯什么拿掉就可以看到的,一般很少装那么容易找的地方。还有车子外面叶子板内衬里面。自己实在找不到,找一个汽车电工那就简单多了。实在找不到上网买一个感应器,买屏蔽器的卖家都有的卖的,那就10个定位都找出来了。
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《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条
下列房地产,不得转让:
(一) 以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二) 司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
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除此以外,人民对于14岁以上不满16岁未成年人犯罪的案件,一律不公开审理;对于16岁以上不满18岁未成年人犯罪的案件,一般也不公开审理。因为未成年人的心理和生理尚处于成长、发育状态,思想不稳定,很容易受外界的影响,不公开审理有利于对他们的教育和挽救。
对上述案件不公开审理,是指对上述案件的审理过程不公开,不允许群众旁听,也不允许记者报道,但宣判一律公开进行。对不公开审理的案件,应当当庭宣布不公开审理的理由。
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一、买卖双方共同向公证处提出公证申请,卖方需要提交如下材料:身份证、护照、军官证、户口本、房屋产权证、土地证、结婚证等,买方需要提供身份证、护照、军官证、户口本等;如果一方当事人不能亲自到场委托他人办理的还必须提交经过公证的授权委托书;如果交易房产是多人共有的,则卖方应为所有共有人(以及其配偶),需要全部到场。
二、公证员根据当事人提交的证明材料进行如下审查:
1,申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致;
2,申请人的行为能力是否完全具有,不存在限制行为能力或无行为能力的情形;
3,申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿;
4,申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致;
5,买卖双方对于交易的主要条款(如交易标的、交易金额、付款方式等)认识无异议,或者至少已经基本达成一致;
6,交易的房产所有权明确,不存在限制或者禁止交易的情形;
7,如果交易房产存在多个所有权人,则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示;
8,当事人的申请符合公证管辖的规定。
三、公证员在进行完上述八项初步审查后,认为都不存在问题,符合公证受理的条件的,通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》,按照规定交纳公证费用。公证员履行告知义务,告诉当事人所提交的材料以及所有的陈述都必须是真实的,如果公证员经过调查发现有虚假材料当事人必须承担相应的法律责任甚至是刑事责任,而且所交的公证费也不予退还。当事人接受的,公证处正式受理买卖双方的公证申请,启动公证程序。
四、公证员受理申请后首先重点审查当事人之间的买卖契约。对于交易房产的坐落、建筑面积、建筑年代、权属状况、交易金额、付款方式和时间、交付时且要逐向询问双方当事人是否清楚且没有任何异议,如果对于其中的任何一项持有异议的都要暂停公证程序,等当事人协商一致后再恢复。此外,公证员还要审查买卖合同是否对于房屋的附属设施、微小瑕疵以及水、电、气、电视、电话、宽带、家电、家具、物业、户口、税费承担、面积误差约定、风险转移等有关相对次要但也容易引起纠纷的事项作出明确的约定,如果约定不明确的公证员要提示买卖双方,并在公证谈话笔录内注明。房屋买卖合同内容复杂,而且不仅仅是房产的买卖,涉及到很多附随义务,法律术语也多,一般当事人可能难于理解。而现在房产管理部门提供的是制式合同,留给当事人制作的空间很小,实践中不很规范,而且不能适应不同当事人的需要,千变万化的交易情形只使用同一种合不少当事人进行二手房交易时会签定两种合同:交房产部门一份,自己又签定了另一份合同。对此我们要求申请二手房公证的当事人只能签定同一份合同,而且只能以公证处公证过的合同为准。根据当事人的申请,公证员可以为当事人完善或者重新起草房屋买卖合同。
五、公证员根据买卖双方的实际情况以及买卖合同按照《公证程序规则》的要求分别与买卖双方谈话并且制作谈话笔录。
六、公证员对交易的各个相关环节进行调查。如:
1,核查卖方的身份是否是真正的房主;
2,卖方的婚姻状况,如果卖方已婚则要求其配偶到场并书面表示同意卖方出售上述房产;
3,是否所有的共有人及其配偶都已经到场并且同意出售;
4,卖方提交的房产证和土地证是否属实,如有需要应当到房产部门查档或者到房屋现场考察;
5,房屋的土地使用权是以何种方式取得的,是否存在禁止买卖的情形,
6,如果土地使用权是划拨取得的,应当补交土地出让金,对土地出让金是否作了明确的约定;
7,房产是否存在被抵押的情形,如果已经被抵押是否已经征得抵押权人的同意;
8,是否存在被出租的情形,如果已经被出租是否承租人已经放弃了优先购买权;
9,房产是否存在快被拆迁得风险,如果存在对此是否买方已经认识到;
10,双方约定的付款方式和产权过户方式是否存在对于一方具有相当大的风险而该方当事人却没有发现的情形;1
1,当事人对于合同条款的约定是否存在与现行法律法规相违背的地方等。公证员如果到登记机关查询登记档案应当现场制作查档记录,对房屋现场考察的也应当制作现场笔录,还可以根据实际需要使用拍照、摄像等一些辅助手段。
七、公证员出具房屋买卖合同公证书。出具公证书必须符合下例要求:对交的各个环节都调查核实后,发现买卖双方提供的材料和交易意图都是真实的;至少对于买卖合同的主要条款都是约定明确、具体的;对于那些可能带给一方当事人不利的条款经过公证员提示后当事人仍然坚持接受的。公证员出具公证书后提示双方当事人应当在合同生效后三十天内凭借公证书到房产部门办理权属变更手续,房屋权利转移的时间是房产部门准予变更登记的时间,而不是房屋实际交付的时间。
八、如果当事人有需要,公证处可以提供延伸服务。在接受买卖双方的委托后:
1,指派专人向房产登记机关提起过户申请,办理产权变更的所有手续,代理买方领取权证,并按照约定的方式将两证交给买方;
2,提供资金监管服务,对于二手房交易的买卖双方而言,除了过户以外最重要的环节就是付款。卖方的核心利益就是能够顺利的安全的收到全部房款,买方也关心支付的购房款能不被他人占用,而最近常发生的中介恶意占用客户房款或定金的案例则揭示了该环节存在的极大风险。公证处提供全程资金监管,可以按照双方的约定有计划的支付中介费以及其他杂费等,而对于房款则可以办理提存公证,这样只要卖方凭借约定的条件在所有过户手续全部办理完毕后就能单方到公证处领走房款。公证处如果同时提供代领两证和房款监管服务,就可以使二手房交易达到只有传统动产交易才能做到的“一手交钱一手交货”的绝对安全状态。
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