房子面积误差15%该如何处理

最新修订 | 2024-08-18
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专家导读 在遭遇房屋面积误差超过百分之三的情况下,买方可选择行使法定权利解除合同,同时要求卖房方退还已支付的全部购房款项以及相应的资金利息;而当面积误差未超过百分之三的范畴内时,买家和卖家可依据面积误差的具体比率及事先协议好的定价策略来共同确定解决办法,包括由买家对误差部分作相应补充、卖方向买家全额退款以弥补差价损失,或由卖方向买家进行差价双倍返还等形式的救济方案。
房子面积误差15%该如何处理

一、房子面积误差15%该如何处理

在遭遇房屋面积误差超过百分之三的情况下,买方可选择行使法定权利解除合同,同时要求卖房方退还已支付的全部购房款项以及相应的资金利息;而当面积误差未超过百分之三的范畴内时,买家和卖家可依据面积误差的具体比率及事先协议好的定价策略来共同确定解决办法,包括由买家对误差部分作相应补充、卖方向买家全额退款以弥补差价损失,或由卖方向买家进行差价双倍返还等形式的救济方案。

商品房销售管理办法》第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在百分之三以内的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出百分之三时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在百分之三以内部分的房价款由买受人补足;超出百分之三部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在百分之三以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出百分之三部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

二、房子面积误差怎么算出来的

对于建筑面积的误差比率这一关键性指标的精确评估,我们采用了如下计算方式:面积误差比=(实际测量所得面积—预计面积)×100%÷预计面积。当涉及到商品房销售时,若合同中并未有详细约定或存在约定不明晰的情况,则可参照以下原则进行处理:面积误差比的绝对值在3%以内(包括3%)的,按照实际测量结果进行房价款项的结算;而当面积误差比的绝对值超过3%时,购买方将享有退房的权利。

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

若房屋面积存在超过原约定总面积百分之三的误差,买方有权根据相关法律法规,解除购销合同并促使卖方全额退还已支付的所有购房款项及对应资金所产生的利息;相反,倘若面积误差没有超过这一约定范围,买卖双方需依照实际测量面积与约定总面积之间的差距,以及预先制定的价格策略综合考虑,对有关问题寻求妥善解决之道。其中可能涉及到的解决方式包括:由买方对误差部分进行相应的补偿,卖方则向买方全额退款以弥补差价损失;或者卖方向买方进行差价双倍返还等多种形式的补救措施。

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1、面积误差比绝对值在3%以内的据实结算,多退少补;
2、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房,买受人退房的,开发商应当在买受人提出退房之日起(一般为30日)内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还买受人,绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还买受人。
二、怎么处理买房面积误差《商品房销售管理办法》第二十条:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;
2、面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异,当事人不解除合同的,应当签署补充协议。
面积误差的法律规定
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是,
一、  如果双方没有进行约定,则按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中对房屋建筑面积误差的相应规定进行处理。根据误差绝对值的大小,通常分为2种情况:  
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。  
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。如果买受人同意继续履行合同,房屋实际建筑面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际建筑面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。  举例说明,假如合同上写的房子面积是100平方,而实测面积是106平方,多了6个平方。根据法律规定的3%原则,也就是3个平方是不用另外付钱的。超出的那3个平方是要按照合同约定的每平米价格付给开发商的。反过来如果是少了6个平方,也一样是3个平方不算,而少的3平方由开发商双倍赔给购房者。  
二、买商品房面积有误差怎么处理  
1、当商品房出现面积误差时,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。  
(一)在一个较小的误差范围内(如正负1%以内),视为实测面积与暂测面积相符,买卖双方不再对有关差价进行结算;  
(二)在一个合理的,买方能接受的范围内(如正负3%以内),买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算,多退少补;  
(三)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%),视为卖方违约,买方有权解除合同,并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。  
2、根据规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的,合同有约定的从其约定;无约定或者约定不明确的,按以下原则处理:  
(1)、面积误差比绝对值在3%以内(含),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持。  
(2)、面积误差比绝对值超过3%,买受人请求解除合同、返还已付放款及利息的,应予支持。买受人同样继续履行合同的,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内的(含),由买受人按照约定的价格补足;面积误差比超过3%部分的放款由出卖人承担,所有权归买受人。房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含)的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
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(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二、商品房买卖怎么适用惩罚性赔偿
(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿,而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷,而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”,其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中,前两种情形属于恶意违约行为。构成违约责任必须同时具备以下四个条件:

一,行为,也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为,这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是,当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在,则不发生违约行为。

二,过错,即违约一方当事人主观上有过错,这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因,如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约,当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此,违约当事人要承担违约责任,主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下,过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

三,损害事实,损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑,只要有违约行为,合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现,其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下,不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下,则必须考虑当事人所受到的实际损害。

四,因果关系,即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任,只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失,违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害,对这两种损害违约人应赔偿。在此之外,应该注意的是恶意违约的规定,而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。商品房面积误差是购房者投诉热点问题,开发商往往单方面规定面积误差处理办法,不利于保护购房者合法权益,所以到底发生商品房面积误差应如何处理,而且能否适用惩罚性赔偿,在商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿,这一系列的问题最好咨询专业律师的意见,他们会帮您更好的维护权利。
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商品房房产面积误差如何赔偿
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(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;
(二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
二、商品房买卖怎么适用惩罚性赔偿
(一)只有商品房买卖合同适用惩罚性赔偿,而并非所有的房屋买卖合同纠纷都可以适用“惩罚性赔偿原则”。《司法解释》适用于“商品房买卖合同”纠纷,而作为《司法解释》中的惩罚性赔偿原则也仅适用于“商品房买卖合同”,其并不当然地适用于其他集资房、房改房、二手房的买卖纠纷。
(二)只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。在《司法解释》规定的五种情形中,前两种情形属于恶意违约行为。构成违约责任必须同时具备以下四个条件:

一,行为,也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为,这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是,当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在,则不发生违约行为。

二,过错,即违约一方当事人主观上有过错,这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因,如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约,当事人不能承担违约责任。只有因违约当事人的原因造成违约责任。因此,违约当事人要承担违约责任,主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下,过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

三,损害事实,损害事实指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑,只要有违约行为,合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现,其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下,不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下,则必须考虑当事人所受到的实际损害。

四,因果关系,即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任,只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失,违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害,对这两种损害违约人应赔偿。在此之外,应该注意的是恶意违约的规定,而《司法解释》上述二种情形的规定则是规定的恶意违约的具体规定。商品房面积误差是购房者投诉热点问题,开发商往往单方面规定面积误差处理办法,不利于保护购房者合法权益,所以到底发生商品房面积误差应如何处理,而且能否适用惩罚性赔偿,在商品房买卖中如何适用惩罚性赔偿,这一系列的问题最好咨询专业律师的意见,他们会帮您更好的维护权利。
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[律师回复] 1、合同有约定的,按照约定处理; 2、合同没有约定或者约定不明确的,则面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持;面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。 3、买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 【法律依据】 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持; (二)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。
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如何应对购房面积误差
在购房时出现房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积存在一定的误差,这是比较普遍的,重点是看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。
首先,根据规定,开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同,不得以建筑面积来签购房合同,通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的,所以在签约时必须要转化成套内建筑面积。购房人最好是与开发商在购房合同中约定,出现面积误差时的处理办法,这样出现误差时即可按照约定的内容处理。如果因为不懂或其他原因在购房合同中没有约定,那么只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理。该条法律内容是:出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照法律依据来处理。
最后强调一点,虽然有上述司法解释的规定,笔者还是建议购房人依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法,最好将出现误差的情况和解决的办法约定的比司法解释更为细化,例如如果出现超出3%的情况,购房人提出退房,开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还,支付利息的计算标准等相关内容。通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益,又对开发商起着一定的约束作用,一旦出现纠纷,可以有效的解决相关问题。
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