房屋转租合同的效力

[律师回复] 未经出租人同意的转租合同的效力未经出租人同意的转租合同的效力黄松《中华人民共和国合同法》第224条规定，那么无权转租人转租房屋合同效力是什么，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，租赁人与承租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损害的，承租人应当赔偿损失。承租人未经同意转租的出租人可以解除合同。”如果经过出租人同意的转租行为，承租人可以转租。那么此时存在两个租赁关系，出租人与承租人之间的租赁合同关系，承租人与次承租人之间的租赁关系，而此时两个租赁合同都是合法有效的，对此学界和实务界并无异议。但是未经出租人同意的转租行为中，法律赋予了出租人租赁合同解除权，以保护其利益。

[律师回复] <br/>一、房屋转租合同的效力如何合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。民法通则规定，民事法律行为应当具备下列条件：行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益。民法通则的规定，基本概括了有效合同的标准。房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。我们认为在以下几种情况下转租合同应当认定为有效：<br/>（一）房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人的书面或者口头同意，这种行为完全符合合同法第二百二十四条的规定，依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的（默示），应视为已经取得了房屋出租人的同意，该房屋转租合同有效。<br/>（二）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情况下，房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，……合同继续有效，……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租，出租人知情后可能会产生两种态度，一种是同意；一种是不同意。如果出租人同意转租，那么转租合同有效；如果出租人不同意转租，那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同，如果出租人解除该合同，转租合同也就无效。因此，在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。<br/>（三）房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应有效。合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原房屋租赁合同的情况下，转租合同应予以解除。<br/>二、为什么会限制转租回答这些疑问，我们必须从法律限制的目的入手。法律之所以限制承租人不得原出租人同意不得擅自转租，是出于保护原出租人利益的考虑。具体说来，以下理由支撑着这一规定：<br/>（一）与其他合同性质不同，租赁合同具有人格性。出租人将自己所有的动产出租给出租人使用，是对承租人一定程度的信赖。而承租人又将标的物转租给原出租人并不信赖的第三人使用，这是对租赁合同的人身信赖关系的破坏。<br/>（二）转租违背了原权利人的意志，与“私权神圣”理念有违。在私权神圣的市民社会里，所有权人的意志应受最大程度的尊重，在租赁合同中，出租人之所以订立租赁合同，是希望对方即承租人占有使用其租赁物，而承租人的转租将导致是次承租人而非原承租人占有使用其租赁物，原出租人的这一意志并没有实现。<br/>（三）承租人转租使得他人占有使用租赁物，致使延长了占有锁链，造成了多层次的占有关系；动产流动性极强，一旦转移至他处，原出租人无法对其了解和控制。转租易增强了租赁物被毁损的程度，增加了原出租人请求返还其物的困难。<br/>（四）承租人之所以转租主要为了谋取高额转租租金，为了禁止其不劳而获、从中渔利，法律要规定未经出租人同意不能将租赁物进行转租。

[律师回复] <br/>一、房屋转租合同的法律特征房屋转租合同是指房屋的承租人不退出租赁关系，把自己从出租人那里承租的房屋再出租给<br/>第三人的合同。在这里，我们把原房屋的出租人称为出租人，把房屋的<br/>第一承租人称为承租人，把<br/>第三人称为次承租人。根据合同法<br/>第二百二十四条的规定，房屋转租合同有以下特征：<br/>1、房屋转租合同是以原房屋租赁合同的存在为前提。任何一个转租合同必然存在一个租赁合同，没有租赁合同，也不存在转租合同。转租合同是租赁合同成立后，承租另行与承租人就房屋租赁协商一致而成立的合同。<br/>2、出租人的同意是房屋转租合同订立的前提条件。转租合同的订立应当取得房屋出租人同意，这种同意可是书面的，也可以是口头的。合同法规定，承租人未经出租人同意转租，出租人可以解除合同。租赁合同的解除，转租合同也就无存在的根据，转租合同应自动解除。房屋转租尽管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋转租合同的当事人。转租合同的当事人只能是合同权利和义务的承受者，即房屋的承租人和次承租人。<br/>3、出租人与次承租人无任何法律上的权利义务关系。当事人之间权利义务因法律的规定和合同的约定而产生，出租人与次承租人之间没有合同关系，我国《合同法》明确规定，次承租人对租赁物造成的损失由承租人赔偿，法律未规定出租人与次承租人之间的权利义务关系。因此，出租人与次承租人之间不可能存在权利义务关系。<br/>4、房屋转租不是房屋租赁权的转让。租赁权转让是指承租人将租赁权转让给第三人，承租人退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，而租赁关系存在于受让人与出租人之间。而在房屋转租中，承租人不退出租赁关系，仍然承担租赁合同的权利义务，转租与租赁权转让在法律性质上是不同的。另外，转租合同中所规定的转租中使用收益，系以原租赁权范围为限，但经出租人特许者除外。对于转租合同中关于转租期限，我国法律未作特别规定转租是以原租赁关系到为基础，具有附属性，故转租期限不应长于原租赁所余的期限。<br/>二、房屋转租合同有何法律效力一旦主合同中出租人不同意承租人私下转租房产，坚持解除主合同，要求收回房屋的，作为房屋的次承租人是否应得到同情或支持呢我们可以从以下角度来分析未经出租方同意的房屋转租合同的法律效力。<br/>1、承租人是否处分了出租人的财产我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”法律上的处分，通常包括财产的赠与、转让、设定抵押等。而在本文次合同中，承租人作为无处分权人并没有实施“处分出租人财产”的行为，因为承租人仍然要受制于其与出租人之间主合同的约束。他应根据主合同的约定向出租人交纳租金，只是他租金来源不是自己经营所得，而是通过转租从次承租人之处获得的对价。如果说他转租房产的行为算是一种事实上的处分的话，则该“处分”的对象应该是其基于租赁合同取得的租赁物使用权。<br/>2、无效合同的构成要件根据《合同法》第52条的规定，“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”另外，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一），应依法律和行政法规作为确认合同无效的依据。因此，承租人在违反主合同前提下另行签订的次合同，由于其并不具备无效合同的要件，所以不应作为无效合同处理。<br/>3、是否属于效力待定合同关于是否为效力待定合同，应看主合同中承租人是否属于“无处分权的人处分他人财产”的行为。承租人由于受与出租人签订主合同的调整，其有权对租赁房屋进行使用和收益，其通过转租方式允许第三人（次承租人）在主合同期限内对房屋进行使用，获得相关收益，并未侵害出租人对于租赁房屋处分权，不应适用“无处分权的人处分他人财产”的条款。因此，有关的房屋转租合同应是一个相对合同，而不是效力待定合同。对于未经出租人同意发生的房屋转租合同的效力，应根据主合同的相关约定具体分析。举例说明：如果作为主合同的房屋租赁合同约定甲乙双方租赁期限为10年，而作为次合同的房屋转租合同却约定租赁期限为15年，这明显超出了乙方作为承租人的权利范围，超出部分应该不受法律保护。反之，如果次合同中有关权利义务的设定符合主合同的原则或范围，也不存在承租人和次承租人恶意串通损害出租人合法权益等属于无效的情况出现，这种房屋转租合同应认定为有效合同。当然，即使是有效合同，也并不意味着次承租人的合同权利能够全部得到保护，毕竟还有主合同存在，且不能忽略主合同和次合同之间基于同一租赁物设定权利义务的事实。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　房屋租赁合同效力的认定　　<br/>(一)房屋租赁合同有效一般应具备的条件是：　　<br/>1、《民法通则》规定的民事法律行为应具备的条件;　　<br/>2、租赁房屋领有出租许可证;　　<br/>3、合同约定的租赁用途与租赁许可证上载明的房屋用途一致;　　<br/>4、办理租赁合同的登记备案手续。　　<br/>(二)从严格意义上讲，同时具备上述四个条件的房屋租赁合同才是有效合同。但考虑到实际情况以及《租赁条例》的地方性法规的性质，我市在认定房屋租赁合同的效力时，在遵循上述法律法规的原则基础上，结合上级的有关精神，具体情况具体处理：　　<br/>1、出租人一直未能领取房屋租赁许可证的，无论双方是否已实际履行，合同均应确认为无效;　　<br/>2、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，但在合同履行期间或诉讼期间已补领许可证，且双方已对合同实际履行的，合同应确认为有效;　　<br/>3、签订房屋租赁合同时出租人未领取房屋租赁许可证，签约后双方未实际履行，一方或双方又无意愿履行的，按无效合同处理;　　<br/>4、签订合同时，合同约定的房屋用途与出租房屋的实际使用功能不相符，但出租人在履约期间办理了改变房屋功能的手续，房屋具备了合同约定用途的条件的，合同应确认为有效;　　<br/>5、领有租赁许可证，租赁合同又已实际履行，但未向房屋租赁管理部门办理登记的，应确认合同有效，同时责令当事人补办登记手续;　　<br/>6、租赁合同作有效处理，责令当事人补办租赁登记手续及补交有关税费的，应在向当事人送达法律文书时，送交一份法律文书给当地房屋租赁管理部门备案。　　涉及转租的房屋租赁纠纷案的处理　　<br/>(一)转租合同有效的条件：除了应具备一般房屋租赁合同有效的条件外，还应具备以下条件：<br/>1、经得原出租人的同意;<br/>2、转租合同约定的租期不得超过原租赁合同中约定的租期，超过部分无效。　　<br/>(二)出租人将物业出租给承租人，承租人又将该物业转租他人(即受转租人)。出租人和承租人在合同履行期间发生纠纷，涉及受转租人的权利、义务的，应将受转租人列为当事人参加诉讼。　　<br/>(三)出租人将物业出租给承租人，承租人将该物业办成某类专业市场后，又分割成多个小单元转租给众多受转租人的，出租人和承租人在合同履行期间产生纠纷，若出租人只要求支付欠租及违约金的，因不涉及众多受转租人实际使用的物业，可不列受转租人为案件的当事人，这样既能顺利解决纠纷，又避免了在案件审理过程中出现庞大的诉讼主体。若出租人要求解除合同，则应先审查是否确需解除合同：如确需解除，则应将众多受转租人列为案件当事人，因出租人解除合同、收回物业的行为势必影响受转租人对该物业的使用及装修权益等;如无需解除合同，则不列受转租人为案件当事人。

[律师回复] 《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”根据该条规定，出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下，六个月内不提出解除合同或认定该合同无效，也视为其对转租合同的效力进行追认，之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持，这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。