商铺四十年产权到期后怎么办

最新修订 | 2024-09-03
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包敬立律师
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专家导读 在我国,商业物业和民用物业的使用权在40年或70年后可自动续期。期满后,需支付土地出让金重新获得土地使用权。若土地符合使用要求,所有者可优先申请延续使用权。政府有拆迁计划时,可无偿征收土地,同时评估建筑价值并赔偿。
商铺四十年产权到期后怎么办

一、商铺四十年产权到期后怎么办

1.依照我国现有的相关法规政策,对于商业物业(商铺)或者民用物业(住宅)而言,在期限满40年或者70年后,使用权将自动得以续期

2.然而,土地的所有权始终归属于国家,我们所拥有的仅为其使用权,因此,商铺的40年使用期满,实际上仅仅意味着相应的土地使用权有效期已经耗尽,届时需要支付相应的土地出让金重新获得土地使用权。若到期土地仍然符合使用要求,所有者有权优先向国家提出土地使用权延续请求,倘若政府没有拆迁规划,那么土地使用者就能够按照当前日期的土地价格,交纳相应的土地出让金来继续享有其土地使用权。

3.对于存在拆迁计划的地方,政府有权无偿征收土地,同时也会对建筑物价值进行评估,给予相应的赔偿

民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。

该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;

没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

二、商铺四十年产权到期后怎么处理

关于此类住宅的使用期限为四十年这一事宜,其主要涉及的乃是产权下面所附带的土地使用权年限。

根据我国现行相关法律法规条例的明确规定,当此种土地使用权的期限即将期满之时,若用户未继续办理续约手续,则该片土地及其上的建筑将会被政府无偿收回。

然而,如若用户有意延续此类土地及其上建筑的使用权,则可向相关主管部门提出申请,并可能需要支付相应的手续费用。

在通过审批、续期成功之后,相关住宅建筑仍旧保留着使用者应享有的所有权权益。

《民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。

该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

1.依照我国现有的相关法规政策,对于商业物业(商铺)或者民用物业(住宅)而言,在期限满40年或者70年后,使用权将自动得以续期。

2.然而,土地的所有权始终归属于国家,我们所拥有的仅为其使用权,因此,商铺的40年使用期满,实际上仅仅意味着相应的土地使用权有效期已经耗尽,届时需要支付相应的土地出让金重新获得土地使用权。若到期土地仍然符合使用要求,所有者有权优先向国家提出土地使用权延续请求,倘若政府没有拆迁规划,那么土地使用者就能够按照当前日期的土地价格,交纳相应的土地出让金来继续享有其土地使用权。

3.对于存在拆迁计划的地方,政府有权无偿征收土地,同时也会对建筑物价值进行评估,给予相应的赔偿。

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  承租方(以下简称乙方)____________身份证:_______________________________
  根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规规定,在平等、自愿、协商一致的基础上,甲、乙双方就下列房屋的租赁达成如下协议:
  
第一条房屋基本情况
  甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于________;位于第____层,共_____〔套〕〔间〕,房屋结构为_________,建筑面积_______平方米(其中实际建筑面积_______平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积_______平方米);该房屋的土地使用权以〔出让〕〔划拨〕方式取得;该房屋平面图见本合同附件一,该房屋附着设施见附件二;〔房屋所有权证号、土地使用权证号〕〔房地产权证号〕为:________.
  
第二条房屋用途
  该房屋用途为____________________.
  除双方另有约定外,乙方不得任改变房屋用途。
  
第三条租赁期限
  租赁期限自____年___月___日至___年___月___日止。
  
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购买商铺的十个应需注意什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 所有权的法定证件:
在房地合一的城市,门面或商铺的法定证件是《房地产权证》;
在房地分开的城市,门面或商铺的法定证件是《房屋所有权证》和《土地使用权证》。
使用权的法定证件:租赁合同
购买商铺的十个应注意事项
注意
一:用途
目前市场上某些商铺是由原来的住宅通过“居改非”变更过来的,这两类房屋是两种完全不同的土地使用性质。
“住宅”是专供居住的房屋,“商用房”(全称是商业服务用房)则是从事商业和为居民生活服务所用的房屋,两者至少在三个方面发生变更。从土地管理角度看“居改非”已经改变了土地用途,即把“居住用地”改变为“商业用地”;从规划角度看,其内涵已被变更为《规划许可证》中的各项规定;从房屋使用功能角度看,房屋用途具有了经营功能。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条曾经规定:“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记”。
可以看出,所投资的“商铺”如果原来是居住用地的话,以后会有麻烦。
注意
二:规划变更
要搞清楚商铺所在地及其周边地区今后是否会面临规划方面的变更,这也将决定投资是否成功的重要环节。
从宏观角度看,整个城市如果推出新一轮规划纲要的话,所投资的商铺未来肯定受到新一轮规划的影响。从微观角度看,一旦所投资的商铺周边规划开建新的轨道交通线,可以肯定该商铺有着上升的价值。
注意
三:相关权益
所谓商铺权益主要包括两个内容,一是房屋产权,二是其他相关权益。前者只要有产证就可以证明,而后者涉及的内容有很多。譬如二手商铺原来是否有租客、该租客同房东之间有何协议、商铺室内装修部分如何处理等等,这里都会涉及到投资客的“权益”。
大家知道,二手商铺原有租客有“优先购买权”,所以投资客在买房前一定要了解租客同房东原来签订的协议内容。如果租客放弃“优先购买权”,房东也必须出示有关书面证据。至于原有的装修、设备等问题,投资客也要问清楚其中的权益范围,以免买下后发生赔偿等麻烦事情。
注意
四:面积大小
商铺根据地段和楼层的不同,其价值同面积大小成正比。但从个人投资经营及自身风险角度考虑,商铺面积一般在50至100平方米为宜。
类似面积商铺有市场层面广、出租容易、经营灵活、租金较高、前期投资较小、投资风险较低等优势,如小饮食业、服装店、便利店、咖啡店、花铺、茶吧、药店等等,面积都不需要过大。
选择商铺面积主要注意两点,繁华闹市地段商铺因地价较高,投资时尽量注意减小单个门面面积,目标是提高商铺的单位面积价值;若是二层以上的商铺,尽量选择开放式和多通道布局的商铺,以便让顾客方便驻足和流动。
注意
五:用途结构
商铺内部结构状况对个人投资客大有讲究,特别考虑投资商铺做餐饮业时,绝不能回避这一点。
要注意许多住宅小区底楼店铺是不允许搞餐饮业的,哪怕沿街也不行。投资商铺前一定要了解是否有厨房和卫生设施、可否做餐饮行业等。商铺内在结构和尺寸也大有讲究,譬如层高是多少、能否加装夹层(或者送夹层)等。底层商铺层高若在5米以上,投资客可以自己加装夹层。一层用于经营,二层用于居住或小型办公室,这是最理想的商铺了。
要注意商铺结构和模式不能零乱、户型结构合理、有效使用面积高,这类商铺一来便于经营;二来物业公司也方便管理,商铺价值也就相应提高了。
注意
六:设备装修
购买商铺时有必要关心室内的装修和设备等情况,尤其对房屋的装饰要有详细的约定。
一般情况下二手商铺都是经过装修的,有的还带有各种设备。双方签订买卖合同时最好另外单独订立一个附件,即《房屋设备装修装饰清单》。列出这些设备和装修费用等情况,譬如是否包括在房屋总价内,折价的话可折多少等,以免日后同原房东以及周边邻居发生矛盾。
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七:税费品种
商铺买卖需要缴纳税费,个人投资客一定要厘清这些税费。因为,这些费用所占房价的比例很高。主要有营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税等,具体都要在协议中讲清楚。有人建议,如果是某企业出售的商铺,有的可以采用股权转让形式进行投资。据说,这样可以合理规避部分税费。
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八:抵押贷款
投资商铺时若考虑办理抵押贷款,必须了解房地产抵押贷款方面的有关知识。
目前,银行对商铺贷款审核比较严格,最低面积标准定为50平方米、最低总价定为40万元、贷款成数大都为5成。而对于那些临街具有产权的商铺以及分割型商铺,抵押贷款审批更为严格。因为,这些商铺可能涉及到今后规划动迁或邻居产权纠纷等难题。
商铺抵押贷款前投资客必须到银行进行估价,所估价格通常由商业银行委托评估公司拟定。所估价格一般不会超过评估价,商铺的实际抵押贷款成数也就低于5成。
注意
九:回报时间
商铺投资讲究的是长期回报,从目前国内外大型商业地产开发经验来看,一个优质商铺所获得的长期租金收益远远高于初始投入。
对于商铺投资来说,“地段、地段,还是地段”这句“名言”仍然适用。而且,商铺投入同回报通常也是成正比的,但也有特例。
譬如一些城乡结合部的商铺,刚建成是冷落的。但是,随着城市化进程的加速,区域市场从无到有,从小到大。包括区域人口的增加、居住社区的出现、道路开通、公共设施兴建等,房价或铺价都会水涨船高,促使商铺投资升值。当然,不是人人都能看准这种“潜力铺”的,主要还是要耐得住寂寞。
如果投资那些大型商业地产项目中的商铺,开发商的素质包括其实力、能力、诚信度、专业度和知名度等等值得关注,这同商铺投资回报是密切相关的。因为,这涉及到开发商未来对该商铺的市场培育以及统一经营管理等问题。
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市场因素对商铺的影响是至关重要的,这里包括宏观、中观以及微观等各种因素。有些是能够预见并掌控的,但有些却是难以预料的,这就要看投资客本人的综合素质了。
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开发商拿地到建房己经十年了这样的商铺能买吗
[律师回复] 若有土地审批手续,承包地上可以建房。
1.《土地管理法》第三条规定:“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施,全面规划,严格管理,保护、开发土地资源,制止非法占用土地的行为。
2.第四条规定:“国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。”这是我国土地管理的一贯原则。
3.该法第五十七条、第七十六条规定,无论占用何种性质的士地,无论临时还是长期使用土地进行房屋建设,均应经有权机关审批。 在现实生活中,因承包人承包大面积土地进行种植或者养殖经营,客观上确实需要建设一定的生产设施。
4.《土地管理法》对于承包人在其承包的进行农业经营的土地上建设兼有一定生产管理和居住功能的房屋,是否须土地管理部门审批无明确规定。故《对关于非法占用林地进行非农业建设问题的处理意见的请示的答复》规定,农业用地的使用者在农业用地上建设直接为农业生产服务的工程,可以不经审批,但对于非直接用于农业生产的工程需经审批。根据此规定,在承包土地上建房是否需要审批要视房屋的用途而定。
房地产用途的类型主要包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。
房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。
可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。
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[律师回复] 您好,针对您的问题解答如下, 开发商在申请到土地使用权的时候,可以以此向银行抵押贷款。在经济学上,根据行业的特点,可以将所有的行业分为劳动力密集型、技术密集型、资金密集型等类型。房地产业无疑属于资金密集型行业,即短期内需要投入大量的资金的行业。一个房地产公司,员工往往只有几十人,但需要的资金至少过亿元。这些资金主要用于如下方面:地价款、拆迁补偿费、工程款。这么大量的资金从何而来呢 通常情况下,开发商的自身资金是有限的,必须通过一定的方式融资。即使开发商自身有足够的资金,有时候为了规避风险,也不动用自身的资金,同样地进行融资。 作为融资的最主要渠道就是向银行贷款,但获得贷款的必要条件是提供合格的担保。而开发商能够提供也是银行容易接受的担保物就是已经获得的国有土地使用权,这是一种最主要的担保物。因此,购房人在审查时看到土地使用权被抵押也就见怪不怪了。利用土地使用权抵押担保获得贷款的操作程序一般为:抵押、融资、卖楼、还款。 应该说,市场经济要求资金的高速运转,而开发商合理合法地利用资金的行为也不应该被指责。房地产开发中的资金运用行为构成一个资金链,而一个良性的资金链有利于房地产行业乃至整个社会的健康发展。反过来,要求房地产开发企业沉淀大量资金才能进行房地产开发是不合理也是不明智的。法律关系应该是对经济关系的合理反映。因此,政府对于开发商的抵押贷款行为应着眼于疏而不是堵同样地,作为购房人,对于开发商的抵押贷款行为应重在防范而不是害怕。 作为购房者,要防范开发商的土地抵押行为所带来的风险,就必须了解房地产抵押的法律知识。
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