承租人造成租赁物损坏应如何承担赔偿责任

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 承担人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。因为租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并已租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包括在租金中了。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失是因承租人的违约行为造成的，不属于正常损耗，承租人应当承担违约责任，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 承担人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。因为租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并已租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包括在租金中了。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失是因承租人的违约行为造成的，不属于正常损耗，承租人应当承担违约责任，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

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[律师回复] 咨询热线内容2003年年底，我在郊区买下了一块地皮，建了几间仓库，准备出租给别人使用，从中获取租金。2005年3月，我将其中一间租给了某超市使用，并与某超市签定了房屋租赁合同，约定使用用途为仓储，租期两年(2005年4月至2007年4月)。该超市在租用期间，一直将二号咨询热线内容2003年年底，我在郊区买下了一块地皮，建了几间仓库，准备出租给别人使用，从中获取租金。2005年3月，我将其中一间租给了某超市使用，并与某超市签定了房屋租赁合同，约定使用用途为仓储，租期两年(2005年4月至2007年4月)。该超市在租用期间，一直将二号仓库闲置，当然也无人对其维护。2006年4月，二号仓库发生了一场大火。仓库的屋顶、门、窗户等被烧毁。事故发生后，有关部门未对火灾事故的原因及责任作出认定。事发后，我曾多次找超市方协商，要求其恢复被损毁部分的原状或赔偿损失，但超市方均以没有过错不承担责任为由拒绝了我所提出的要求。他们认为，我要求他们赔偿损失，属损害赔偿之诉，我必须举证证实他们有过错行为，且其过错行为与损害结果之间有因果关系，在我不能提供消防部门作出火灾事故的原因和责任认定书的情况下，就不能证实他们有过错。而我则坚持认为，超市方违反了合同义务，侵害了我的财产权益，应当承担民事责任。由于意见不一，事情一直没有解决。现在，我想通过诉讼的途径维护自己的合法权益，请求判决该超市赔偿我的损失。请问：我该如何超市(咨询者：蒋先生)律师专线解答蒋先生，您与某超市之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同成立且合法有效，当事人双方应当严格遵守合同的约定。根据我国《合同法》第222条规定，超市作为承租人在租赁期间应当妥善保管租赁物，这既是合同之约定，也是法定义务。在承租人某超市违背妥善保管义务，致使租赁物仓库毁损的情况下，其理应承担赔偿责任。根据民事违法行为性质不同，某超市对您承担的损害赔偿责任可依照债务不履行的违约责任来确定；也可依某超市因故意或者过失致租赁物毁损侵权责任处理。违约责任，是指当事人对自己违反合同义务所引起的法律后果应当承担的民事法律责任；侵权责任，是指违法行为人对侵害他人的财产权、人身权等所造成的法律后果应当承担的民事责任。在一定的条件下，违约责任与侵权责任有可能发生竞合。我国《合同法》第122条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的。受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。因此，您可以选择某超市承担违约责任或承担侵权责任。通常情况下，我们建议您在选择诉因时，应该选对自己更为有利的诉因进行诉讼，以便更好地维护您的合法权益。就该事件而言，您应该选择有利于自己的举证责任分配规则进行诉讼。而在此事当中缺乏的最重要证据就是仓库起火事故原因及责任认定，所以您应该选择违约之诉，将证明失火原因的举证责任合法地转移给超市方，这样，您胜诉的机会就更大一些。原因在于，您的仓库被烧，当时消防部门未到现场进行勘查，至今没有结论。您以合同违约提讼证明了某超市到期不能交还租赁物，且在租赁期间将租赁物毁损的事实，您已经履行了提供证据的责任，就此卸下了举证责任的负担，而此时提供证据的责任已经开始发生转移，反证意义上的提供证据的责任开始发生，应由某超市证明自己尽到妥善保管租赁物的义务。综上，我们建议您最好选择提起违约之诉来维护自己的合法权益。症结所在本问题的症结在于咨询者对违约与侵权责任竞合情况下如何选择诉因的问题不清楚。律师提醒与注意事项当违约责任与侵权责任竞合时，一般选择要求对方承担违约责任。因为在现实生活中，违约责任比较好取证，侵权责任取证则相对困难。为减少发生在房屋租赁过程中的纠纷，我们应该重视、了解、熟悉、掌握这一方面的法律制度和法律知识，防患于未然。法律链接《中华人民共和国合同法》
第一百二十二条、
第二百二十二条

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[律师回复]
一、房屋承租人死亡怎么办
（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。
（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。
（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。
（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第
（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。
二、租赁物损坏责任如何承担承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，当事人可以在合同生效后协议补充，不能达成补充协议，按照交易习惯仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。所谓按照租赁物的性质是指按照租赁物本身的属性，如客运汽车是用来运送旅客的，而不能用来运输货物。承担人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。因为租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并已租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包括在租金中了。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失是因承租人的违约行为造成的，不属于正常损耗，承租人应当承担违约责任，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 承担人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。因为租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并已租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包括在租金中了。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失是因承租人的违约行为造成的，不属于正常损耗，承租人应当承担违约责任，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

[律师回复] 合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，您有权要求解除与甲的租赁合同。由于甲非法转租，次承租人乙损坏房屋，您有权请求乙承担损害赔偿责任。物权法第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”您作为房屋的所有权人，乙是非法转租的次承租人，相对于你属于无权占有人。因此，您对乙享有返还原物请求权，可以要求乙搬离房屋。

[律师回复] 合同有约定的按合同约定处理。

[律师回复] 实际中，房东物品遭到损坏与最后能不能退还押金，具体要看房东物品损坏是出于租客的原因还是房东本身的原因。 房东不退押金的情形一般包括： (1)租客没有定期上交租金。 (2)租客损坏了属于房东所有物品。 (3)租客没有按照合同约定时间退租，或者提前退租。 实际中，房东物品遭到损坏与最后能不能退还押金，具体要看房东物品损坏是出于租客的原因还是房东本身的原因。 第一，如果不是因为租客的原因导致租赁物损坏，租客就不用承担赔偿责任，房东也不能因为这个理由拒退押金。而如果出租人坚持拒绝押金的，租客可以收集证据资料向提讼取回押金。 第二，如果是因为租客的原因导致租赁物损坏的，房东可以扣除相应的款项。如果有剩余押金的，应当及时退还给租客。如果租客对此不服的，可以收集证据资料向提讼维护自身合法权益。

[律师回复] 房东负责，如果是质量问题，可以要求销售商和生产商负责。

[律师回复] 实际中，房东物品遭到损坏与最后能不能退还押金，具体要看房东物品损坏是出于租客的原因还是房东本身的原因。 房东不退押金的情形一般包括： (1)租客没有定期上交租金。 (2)租客损坏了属于房东所有物品。 (3)租客没有按照合同约定时间退租，或者提前退租。 实际中，房东物品遭到损坏与最后能不能退还押金，具体要看房东物品损坏是出于租客的原因还是房东本身的原因。 第一，如果不是因为租客的原因导致租赁物损坏，租客就不用承担赔偿责任，房东也不能因为这个理由拒退押金。而如果出租人坚持拒绝押金的，租客可以收集证据资料向提讼取回押金。 第二，如果是因为租客的原因导致租赁物损坏的，房东可以扣除相应的款项。如果有剩余押金的，应当及时退还给租客。如果租客对此不服的，可以收集证据资料向提讼维护自身合法权益。

[律师回复] 当承租人违约后，我们按其违约的形式分别如下处理：
1、承租人不交付租金的情况。租金的诉讼时效为一年，即自承租人应当支付租金之日起，如出租人在一年内不向承租人催收租金，则一年后，出租人的丧失胜诉权，法律不再对出租人的债权给予强制保护，出租人向后，会驳回出租人的诉讼请求。出租人只能自己向承租人主张。
2、如承租人未经出租人允许，擅自改变房屋用途，出租人可以要求承租人恢复原状，并可以解除房屋租赁合同，追究承租人的违约责任。
3、承租人提前退租，属于违约，出租人可以依据房屋租赁合同追究承租人的违约责任。如果没有约定，则可以要求承租人赔偿因此带来的损失。
4、租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。现实中，有的部分承租人，特别是从事经营性业务的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走时房屋内还有部分遗留物品，很多情况下，出租人不知道承租人的去向，也无法到。这时，出租人可以在合同到期后，自行将房屋收回，但要注意保留证据(比如拍照、录像)，将屋内物品一一登记存放。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 【租赁合同知识】租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人在租赁期间占有租赁物，有保管和维护租赁物的义务，租赁物有收益能力的，承租人应保持其能力，保持租赁物有收益能力的费用是为了使承租人自己使用收益所必要的费用，此项必要费用应由承租人承担。承租人在保管租赁物时，应以善良管理人的注意为之，承租人未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。损害赔偿责任的构成一般应包括以下四点要素：
1、承租人有过错(包括过失的故意)。
2、承租人的责任行为，包括违法行为和法律规定应当承担民事责任的行为。
3、责任行为造成的损害后果，包括造成租赁物毁损、灭失等。
4、责任行为与损害后果之间具有法律上的因果关系。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋拆迁活动中，房屋的实际使用人有可能不是产权人，而是承租人，房屋遇到拆迁承租人被迫停止使用房屋，那么房屋拆迁的安置费是否有承租人的份额呢？要分两种情况分析： 1、普通私房拆迁，承租人租用房屋居住或者经营，与产权人签订相应的租赁协议，如果租赁协议中就房屋拆迁补偿问题已经做了约定，那么按照约定履行，没有约定因拆迁终止了租赁协议履行，承租人可以要求退还多缴的租金，同时可以获得一定的搬迁费。营业性质的房屋，承租人有合法的营业手续，可以获得停产停业损失补偿等，安置补偿费归房屋产权人所有。 2、公房拆迁，承租人依政策享有的公房居住使用权，遇到拆迁，承租人可以获得拆迁安置补偿，由于各省对公租房的政策差异，公房的产权有些地区明确是归公有，有一些地区是承租人与政府共同享有公房产权，可以明确的是公房拆迁，合法承租人是可以享有拆迁安置补偿的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 承担人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。因为租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并已租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包括在租金中了。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失是因承租人的违约行为造成的，不属于正常损耗，承租人应当承担违约责任，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 承担人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。因为租赁物因正常使用受到的损耗是一种消耗，任何物品因使用都会有一定的磨损和消耗，其价值会逐渐变小。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，也就认可了这种损耗，并已租赁物因合理损耗而减少的价值实际上已经包括在租金中了。如果承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，这种损失是因承租人的违约行为造成的，不属于正常损耗，承租人应当承担违约责任，出租人有权解除合同并要求赔偿损失。