延期交房是不可抗力因素吗

最新修订 | 2024-10-12
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王淳律师
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专家导读 在房地产领域中,当开发商无法按时交付房屋时,所说的“不可抗力”主要包括以下三种情况之一:第一,由于自然灾害引发的突发状况,如火灾、地震、狂风暴雨等;第二,社会因素也是导致这类事件发生的重要原因。
延期交房是不可抗力因素吗

一、延期交房不可抗力因素吗

在房地产领域中,当开发商无法按照预定日期交付房屋时,所提到的"不可抗力"主要包括以下三种情况之一:首先,由于自然灾害所引发的各种突发状况,如火灾、地震或狂风暴雨等等;

其次,社会因素也是导致此类事件发生的重要诱因,例如战争以及其他严重的社会动荡等情况;

最后,政府实行最新行政法规或者政策性文件等因素也有可能影响到楼宇建设和交付的进度,使其出现延期的现象。

《中华人民共和国民法典》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

二、延期交房是否要承担违约责任

在房屋买卖过程中,若出现逾期交付新房的情况,根据相关法律法规和契约规定,负有违约金赔偿之责。

若合约内已经明确规定违约金额度,违约方需严格按此履行;

而如果双方并未对此进行约定,则因违反合同而产生的损失应由违约方承担相应的赔偿义务。

至于涉及到违约金的约定低于所造成损失的情况时,人民法院或仲裁机构,有权听任当事人请求上调;

当约定的违约金过高甚至远超于实际损失时,也可依据当事人的请求进行适当下调。《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务

三、延期交房是否构成根本违约

关于延期交房是否构成典型性违约的问题,需要深入评估众多复杂的因素后方可作出准确的判断。所谓“根本”违约,即违约方的不当行径已经导致了合同所设定的基本目标无法得以实现。在大多数情况下,选择延期交房的期间长短是一个至关紧要的参考因素。当延期交付的时间相对短暂,并没有给购房者的日常居住需求带来显著的负面影响时,这种情况可能并不被视为典型性违约。然而,如果延期交付的时间过于漫长,严重干扰了购房者的生活计划,给他们带来了巨大的经济损失,甚至开发商已经明确表态无法按期交房等等,那么这样的情况便有可能被认定为典型性违约。除此之外,我们还必须关注购房合同中对于交房日期、违约责任以及解除合同的具体规定等内容。如果购房者认为开发商的行为构成了典型性违约,他们应当积极地搜集和保存相关的证据材料,例如合同文本、通知函件、沟通记录等等,以备将来通过法律手段来保护自己的合法权益。

在房地产领域中,当开发商无法按照预定日期交付房屋时,所提到的"不可抗力"主要包括以下三种情况之一:首先,由于自然灾害所引发的各种突发状况,如火灾、地震或狂风暴雨等等;其次,社会因素也是导致此类事件发生的重要诱因。

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[律师回复] 你好,行政复议法中的不可抗力包括地震、水灾、战争等各种无法预料、避免的事情,构成不可抗力必须具备以下要件:<br/>A.不可预见的偶然性。<br/>不可抗力所指的事件必须是当事人在订立合同时不可预见的事件,它在合同订立后的发生纯属偶然。当然,这种预料之外的偶然事件,并非是当事人完全不能想象的事件,有些偶然事件并非当事人完全不能预见。但是由于它出现的概率极小,而被当事人忽略不计,把它排除在正常情况之外,但结果这种偶然事件真的出现了,这类事件仍然属于不可预见的事件。<br/>在正常情况下,判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准:<br/>一是客观标准,即在某种具体情况下,一般理智正常的人能够预见到的,该合同当事人就应当预见到。如果对该种事件的预见需要一定的专门知识,那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的事件则该合同当事人就应当预见。<br/>二是主观标准,就是在某种具体情况下,根据行为人的主观条件,如当事人的年龄、发育状况、知识水平、职业状况、受教育程度以及综合能力等因素来判断合同当事人是否应该预见到。<br/>B.不可控制的客观性。<br/>不可抗力事件必须是该事件的发生是因为债务人不可控制的客观原因所导致的,债务人对事件的发生在主观上既无故意,也无过失,主观上也不能阻它发生。债务人对于非因为可归责于自己的原因而产生的事件,如果能够通过主观努力克服它,就必须努力去做,否则就不足以免除其债务。<br/>不可抗力事件的不可预见性和偶然性决定了人们不可能列举出它的全部外延,不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。所以,尽管世界各国都承认不可抗力可以免责,但是没有一个国家能够确切地规定不可抗力的范围,而且由于习惯和法律意识不同,各国对不可抗力的范围理解也不同。根据我国实践、国际贸易惯例和多数国家有关法律的解释,不可抗力事件的范围主要由两部分构成:一是由自然原因引起的自然现象,如,火灾、旱灾、地震、风灾、大雪、山崩等;二是由社会原因引起的社会现象,如,战争、动乱、政府干预、罢工、禁运、市场行情等。一般来说,把自然现象及战争、严重的动乱看成不可抗力事件各国是一致的,而对上述事件以外的人为障碍,如政府干预、不颁发许可证、罢工、市场行情的剧烈波动,以及政府禁令、禁运及政府行为等归入不可抗力事件常引起争议。因此,当事人在签订合同时应具体约定不可抗力的范围。事实上,各国都允许当事人在签订合同时自行约定不可抗力的范围。自行约定不可抗力的范围实际上等于自订免责条款。当事人订立这类条款的方法一般有三种:一种是概括式。即在合同中只概括地规定不可抗力事件的含义,不具体罗列可能发生的事件。如果合同签订后,客观情况发生了变化,双方对其含义发生争执,则由受理案件的仲裁机关或法院根据合同的含义解释发生的客观情况是否构成成不可抗力;另一种是列举式。即在合同中把属于不可抗力的事件一一罗列出来,凡是发生了所罗列的事件即构成不可抗力,凡是发生了合同中未列举的事件,即不构成不可抗力事件;第三种是综合式,即在合同中既概括不可抗力的具体含义,又列举属于不可抗力范围的事件。
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