未取得商品房预售许可证明的开发商签订的房屋买卖协议有效吗？

【问 题】：

开房商出售商品房，应当取得商品房预售许可证明。

如果没有取得商品房预售许可证明，与买受人签订《商品房买卖合同》(有的写为《商品房购销合同》、《房屋买卖合同》等)。那么，请问：

该合同是否有效呢?

【法律依据】：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称《商品房买卖司法解释》)第二条：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。