个人转租房屋该怎么缴税

一、个人所得税方面：国家税务总局下发的《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函〔2009〕639号)规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

文件还规定，取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。

文件对财产租赁所得个人所得税前扣除次序作了调整：

1.财产租赁过程中缴纳的税费;

2.向出租方支付的租金;

3.由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用;

4.税法规定的费用扣除标准。

二、需要注意的是，根据财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税，文件强调对“个人出租住房”减按10%的税率征收个人所得税，这与财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125号)规定并不矛盾。

财税〔2000〕125号文件规定“个人出租房屋”取得的所得减按10%的税率征收个人所得税，即个人将承租住房转租取得的租金收入，也应减按10%的税率征收个人所得税。此外，符合规定的修缮费每月最高可扣除800元，不足800元的按实际修缮费用扣除，超过800元的部分于次月按本原则继续抵扣，直至扣完为止。个人出租房屋取得的所得，以每次(月)取得的房屋租赁收入扣除税费标准后的余额为应纳税所得额。

三、营业税及其附加方面：对个人取得的房屋转租收入，国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》(国税发〔1995〕76号)第五条规定，单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业——租赁业”项目征收营业税。同时按所在区域的征收率征收城建税和教育费附加。

在财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)中，对融资租赁行为是按照差额计征营业税，但是对于房屋转租行为是否也可以按差额征收营业税，目前还没有规定，所以仍需按全额缴纳营业税。

四、需要注意的是，根据财税〔2008〕24号文件的规定，以后对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，其他房屋租赁仍按5%税率征收营业税。而且，根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，各省级税务机关可在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区个人房屋租赁适用(营业税)的起征点。如江西省的起征点是1000(含)元，纳税人的营业额未达到规定的营业税起征点的，免征营业税。纳税人营业额达到起征点的，应按营业额全额计算应纳税额。上述政策对转租房屋的个人纳税人来说，同样适用。