土地增值税的清算条件有哪些

最新修订 | 2024-07-25
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沈园律师
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专家导读 已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,省税务机关规定的其他情况。
土地增值税的清算条件有哪些

根据规定,符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税清算

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

此外,符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。


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土地增值税的清算条件有哪些
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土地增值税清算条件
当房地产开发项目完工并销售完毕,或整体转让未竣工项目、直接转让土地使用权时,需提交土地增值税清算申报。此外,如已转让房地产占比超85%或剩余部分出租/私用,取得销售许可证满三年未售完,或注销税务登记未清算土地增值税等情形,也需清算。其他特殊情况按省税务部门规定处理。建议第三种情形纳税人在注销前完成清算。
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[律师回复] 根据你的问题解答如下, 土地增值税清算流程<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)<br/>第一条规定:“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”<br/>根据《土地增值税暂行条例》<br/>第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。<br/>第二步:取得土地使用权所支付金额的分配<br/>土地成本按“占地面积法”分摊:某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积<br/>分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积<br/>某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积<br/>分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积<br/>第三步:房地产开发成本的分配<br/>1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊<br/>除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊:某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积<br/>2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配<br/>⑴计算层高系数<br/>选取普通标准住宅层高(住宅层高<br/>2.8米)为基数,层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高,其层高与住宅层高之比,得出其层高系数,即:<br/>非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=<br/>2.8÷<br/>2.8=1<br/>商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷<br/>2.8=<br/>1.4286<br/>⑵计算层高系数面积<br/>普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017<br/>5.40㎡,<br/>②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964<br/>8.10㎡;<br/>非普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡;<br/>商铺总层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=<br/>1.4286×12<br/>1<br/>9.77㎡=174<br/>2.56㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=<br/>1.4286×5<br/>5.40㎡=7<br/>9.14㎡。<br/>已售总层高系数面积=964<br/>8.10㎡+163<br/>3.68㎡+7<br/>9.14㎡=11360.92㎡。<br/>第四步:开发费用的分配<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)<br/>第三条第<br/>(二)项“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;<br/>即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%<br/>凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”<br/>即开发费用=(购地款+开发成本)×10%<br/>计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第五步:与转让房地产有关的税金的分配<br/>房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中,故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除,具体要看当地税务机关的规定。<br/>核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额,按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如:<br/>①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入<br/>②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入<br/>③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入<br/>第六步:财政部规定的加计20%扣除数的分配<br/>根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)<br/>第七条第<br/>(六)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除。<br/>即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%<br/>计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第七步:汇总不同类型房屋的扣除项目金额<br/>①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>第八步:计算不同类型房屋的增值额<br/>①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额<br/>③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额<br/>第九步:计算不同类型房屋的增值率<br/>①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额<br/>③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额<br/>第十步:查找土地增值税税率<br/>土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%<br/>不超过50%的部分30%0<br/>超过50%至100%的部分40%5%<br/>超过100%至200%的部分50%15%<br/>超过200%的部分60%35%<br/>根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>第十一步:计算土地增值税<br/>土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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土地增值税清算?
10w+浏览2023-09-09
土地增值税清算报告模板
土地增值税清算鉴证报告:业务约定书备案号,事务所鉴证报告号。____:我们接受委托,于____年____月____日至____年____月____日,对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证,并出具鉴证报告。贵单位的责任是,及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料,并保证其真实、准确、完整和合法。
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土地增值税清算条件
土地增值税清算需满足以下条件:房地产开发项目竣工并全面销售,整体转让未竣工决算的房地产项目,或直接转让土地使用权。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等权利的单位或个人征收的专项税。
27浏览 2024-10-15
土地增值税清算流程是怎么的
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 土地增值税清算流程<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)<br/>第一条规定:“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”<br/>根据《土地增值税暂行条例》<br/>第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。<br/>第二步:取得土地使用权所支付金额的分配<br/>土地成本按“占地面积法”分摊:某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积<br/>分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积<br/>某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积<br/>分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积<br/>第三步:房地产开发成本的分配<br/>1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊<br/>除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊:某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积<br/>2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配<br/>⑴计算层高系数<br/>选取普通标准住宅层高(住宅层高<br/>2.8米)为基数,层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高,其层高与住宅层高之比,得出其层高系数,即:<br/>非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=<br/>2.8÷<br/>2.8=1<br/>商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷<br/>2.8=<br/>1.4286<br/>⑵计算层高系数面积<br/>普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017<br/>5.40㎡,<br/>②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964<br/>8.10㎡;<br/>非普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡;<br/>商铺总层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=<br/>1.4286×12<br/>1<br/>9.77㎡=174<br/>2.56㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=<br/>1.4286×5<br/>5.40㎡=7<br/>9.14㎡。<br/>已售总层高系数面积=964<br/>8.10㎡+163<br/>3.68㎡+7<br/>9.14㎡=11360.92㎡。<br/>第四步:开发费用的分配<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)<br/>第三条第<br/>(二)项“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;<br/>即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%<br/>凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”<br/>即开发费用=(购地款+开发成本)×10%<br/>计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第五步:与转让房地产有关的税金的分配<br/>房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中,故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除,具体要看当地税务机关的规定。<br/>核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额,按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如:<br/>①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入<br/>②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入<br/>③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入<br/>第六步:财政部规定的加计20%扣除数的分配<br/>根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)<br/>第七条第<br/>(六)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除。<br/>即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%<br/>计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第七步:汇总不同类型房屋的扣除项目金额<br/>①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>第八步:计算不同类型房屋的增值额<br/>①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额<br/>③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额<br/>第九步:计算不同类型房屋的增值率<br/>①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额<br/>③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额<br/>第十步:查找土地增值税税率<br/>土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%<br/>不超过50%的部分30%0<br/>超过50%至100%的部分40%5%<br/>超过100%至200%的部分50%15%<br/>超过200%的部分60%35%<br/>根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>第十一步:计算土地增值税<br/>土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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土地增值税清算
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土地增值税清算方法内容
在同一个房地产开发项目中,先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等,单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法,分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额,据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
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土地增值税清算是什么?
土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴土地增值税,填写《土地增值税清缴申报表》。并向主管税务机关提供相关的资料,并办理土地增值税清缴手续,以及结清房地产项目应缴土地增值税。纳税人还应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
46浏览 2024-10-28
土地增值税清算流程是要怎样的
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 土地增值税清算流程<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)<br/>第一条规定:“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”<br/>根据《土地增值税暂行条例》<br/>第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。<br/>第二步:取得土地使用权所支付金额的分配<br/>土地成本按“占地面积法”分摊:某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积<br/>分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积<br/>某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积<br/>分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积<br/>第三步:房地产开发成本的分配<br/>1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊<br/>除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊:某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积<br/>2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配<br/>⑴计算层高系数<br/>选取普通标准住宅层高(住宅层高<br/>2.8米)为基数,层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高,其层高与住宅层高之比,得出其层高系数,即:<br/>非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=<br/>2.8÷<br/>2.8=1<br/>商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷<br/>2.8=<br/>1.4286<br/>⑵计算层高系数面积<br/>普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017<br/>5.40㎡,<br/>②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964<br/>8.10㎡;<br/>非普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡;<br/>商铺总层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=<br/>1.4286×12<br/>1<br/>9.77㎡=174<br/>2.56㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=<br/>1.4286×5<br/>5.40㎡=7<br/>9.14㎡。<br/>已售总层高系数面积=964<br/>8.10㎡+163<br/>3.68㎡+7<br/>9.14㎡=11360.92㎡。<br/>第四步:开发费用的分配<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)<br/>第三条第<br/>(二)项“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;<br/>即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%<br/>凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”<br/>即开发费用=(购地款+开发成本)×10%<br/>计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第五步:与转让房地产有关的税金的分配<br/>房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中,故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除,具体要看当地税务机关的规定。<br/>核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额,按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如:<br/>①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入<br/>②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入<br/>③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入<br/>第六步:财政部规定的加计20%扣除数的分配<br/>根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)<br/>第七条第<br/>(六)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除。<br/>即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%<br/>计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第七步:汇总不同类型房屋的扣除项目金额<br/>①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>第八步:计算不同类型房屋的增值额<br/>①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额<br/>③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额<br/>第九步:计算不同类型房屋的增值率<br/>①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额<br/>③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额<br/>第十步:查找土地增值税税率<br/>土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%<br/>不超过50%的部分30%0<br/>超过50%至100%的部分40%5%<br/>超过100%至200%的部分50%15%<br/>超过200%的部分60%35%<br/>根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>第十一步:计算土地增值税<br/>土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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土地增值税 清算
10w+浏览2024-11-23
土地增值税清算方法是什么?
土地增值税清算有两种计算方法,下面分别称为甲计算法和乙计算法。甲计算法,指在同一个房地产开发项目中,先按普通住宅、非普通住宅、门面房、车库和其他房开产品等,单独采用房开产品销售收入比例或房开产品定额成本比例或其他合理方法,分别计算各房开产品的增值额与扣除项目金额,据以计算各房开产品应纳的土地增值税。
10w+浏览
土地增值税税率
土地增值税税率是:(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
21浏览 2024-09-05
土地增值税清算流程是该怎样的
[律师回复] 您好,关于土地增值税清算流程是该怎样的这个问题,我的解答如下, 土地增值税清算流程<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)<br/>第一条规定:“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”<br/>根据《土地增值税暂行条例》<br/>第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。<br/>第二步:取得土地使用权所支付金额的分配<br/>土地成本按“占地面积法”分摊:某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积<br/>分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积<br/>某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积<br/>分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积<br/>第三步:房地产开发成本的分配<br/>1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊<br/>除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊:某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积<br/>2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配<br/>⑴计算层高系数<br/>选取普通标准住宅层高(住宅层高<br/>2.8米)为基数,层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高,其层高与住宅层高之比,得出其层高系数,即:<br/>非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=<br/>2.8÷<br/>2.8=1<br/>商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷<br/>2.8=<br/>1.4286<br/>⑵计算层高系数面积<br/>普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017<br/>5.40㎡,<br/>②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964<br/>8.10㎡;<br/>非普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡;<br/>商铺总层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=<br/>1.4286×12<br/>1<br/>9.77㎡=174<br/>2.56㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=<br/>1.4286×5<br/>5.40㎡=7<br/>9.14㎡。<br/>已售总层高系数面积=964<br/>8.10㎡+163<br/>3.68㎡+7<br/>9.14㎡=11360.92㎡。<br/>第四步:开发费用的分配<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)<br/>第三条第<br/>(二)项“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;<br/>即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%<br/>凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”<br/>即开发费用=(购地款+开发成本)×10%<br/>计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第五步:与转让房地产有关的税金的分配<br/>房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中,故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除,具体要看当地税务机关的规定。<br/>核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额,按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如:<br/>①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入<br/>②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入<br/>③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入<br/>第六步:财政部规定的加计20%扣除数的分配<br/>根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)<br/>第七条第<br/>(六)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除。<br/>即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%<br/>计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第七步:汇总不同类型房屋的扣除项目金额<br/>①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>第八步:计算不同类型房屋的增值额<br/>①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额<br/>③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额<br/>第九步:计算不同类型房屋的增值率<br/>①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额<br/>③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额<br/>第十步:查找土地增值税税率<br/>土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%<br/>不超过50%的部分30%0<br/>超过50%至100%的部分40%5%<br/>超过100%至200%的部分50%15%<br/>超过200%的部分60%35%<br/>根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>第十一步:计算土地增值税<br/>土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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土地增值税清算退税
10w+浏览2024-11-26
土地增值税清算条件有哪些?
纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的。2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的。3、直接转让土地使用权的。
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土地无增值怎么征收土地增值税
土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依法缴纳的税收,未发生上述行为的则不需缴纳土地增值税。
27浏览 2025-01-02
土地增值税清算流程是怎么样的
[律师回复] 对于土地增值税清算流程是怎么样的这个问题,解答如下, 土地增值税清算流程<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2020〕220号)<br/>第一条规定:“关于土地增值税清算时收入确认的问题:土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。”<br/>根据《土地增值税暂行条例》<br/>第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>所以应该区分普通住宅、非普通住宅和商铺的销售收入。<br/>第二步:取得土地使用权所支付金额的分配<br/>土地成本按“占地面积法”分摊:某期项目应分摊的土地成本扣除项目金额=土地成本扣除项目总金额×某期项目占地面积/各期总占地面积<br/>分配绿化占地面积=某期建筑占地面积比例×道路及绿化面积<br/>某期建筑占地面积比例=某期建筑占地面积/总建筑占地面积<br/>分配后的某期占地面积=某期建筑占地面积+分配的绿化道路占地面积<br/>第三步:房地产开发成本的分配<br/>1、分期开发的,如果各期完工情况不同,应按建筑面积法对各期开发成本进行分摊<br/>除土地成本以外的其他开发成本按“建筑面积法”分摊:某期项目应分摊的混合成本扣除项目金额=混合成本扣除项目总金额×某期项目建筑面积/总建筑面积<br/>2、在同一期开发成本中,应按层高系数法对不同类型的房屋进行开发成本的分配<br/>⑴计算层高系数<br/>选取普通标准住宅层高(住宅层高<br/>2.8米)为基数,层高系数设定为1;非普通标准住宅、商铺层高均高于住宅层高,其层高与住宅层高之比,得出其层高系数,即:<br/>非普通层高系数=非普通住宅层高÷住宅层高=<br/>2.8÷<br/>2.8=1<br/>商铺层高系数=商铺层高÷住宅层高=4÷<br/>2.8=<br/>1.4286<br/>⑵计算层高系数面积<br/>普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=普通住宅建筑面积=1017<br/>5.40㎡,<br/>②已售层高系数面积=普通住宅已售建筑面积=964<br/>8.10㎡;<br/>非普通住宅层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(非普通住宅层高系数×已售非普通住宅面积)=1×163<br/>3.68㎡=163<br/>3.68㎡;<br/>商铺总层高系数面积<br/>①总层高系数面积=∑(商铺层高系数×商铺面积)=<br/>1.4286×12<br/>1<br/>9.77㎡=174<br/>2.56㎡,<br/>②已售层高系数面积=∑(商铺层高系数×已售商铺面积)=<br/>1.4286×5<br/>5.40㎡=7<br/>9.14㎡。<br/>已售总层高系数面积=964<br/>8.10㎡+163<br/>3.68㎡+7<br/>9.14㎡=11360.92㎡。<br/>第四步:开发费用的分配<br/>根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2020]220号)<br/>第三条第<br/>(二)项“财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除;<br/>即开发费用=利息+(购地款+开发成本)×5%<br/>凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。”<br/>即开发费用=(购地款+开发成本)×10%<br/>计算出开发费用后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第五步:与转让房地产有关的税金的分配<br/>房地产企业在转让房产时缴纳的印花税因列入管理费用中,故不允许单独再进行扣除。允许扣除的只有营业税、城市维护建设税、教育费附加。地方教育费附加能否在此项扣除,具体要看当地税务机关的规定。<br/>核定允许扣除的与转让房地产有关的税金金额,按转让不同类型房地产收入与税金配比原则进行分配。如:<br/>①普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×普通住宅收入/总收入<br/>②非普通住宅已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×非普通住宅收入/总收入<br/>③商用房已售部分应分摊=允许扣除的税金总额×商铺收入/总收入<br/>第六步:财政部规定的加计20%扣除数的分配<br/>根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]第6号)<br/>第七条第<br/>(六)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额与房地产开发成本之和,加计20%的扣除。<br/>即加计扣除数=(土地款+开发成本)×20%<br/>计算出加计扣除数后也按照层高系数法对已售的不同类型的房屋进行分摊。<br/>第七步:汇总不同类型房屋的扣除项目金额<br/>①普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>②非普通住宅扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>③商用房扣除项目金额=取得土地使用权所支付金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+财政部规定的加计扣除<br/>第八步:计算不同类型房屋的增值额<br/>①普通住宅增值额=普通住宅销售收入-普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值额=非普通住宅销售收入-非普通住宅扣除金额<br/>③商铺增值额=商铺销售收入-商铺扣除金额<br/>第九步:计算不同类型房屋的增值率<br/>①普通住宅增值率=普通住宅增值额/普通住宅扣除金额<br/>②非普通住宅增值率=非普通住宅增值额/非普通住宅扣除金额<br/>③商铺住宅增值率=商铺增值额/商铺扣除金额<br/>第十步:查找土地增值税税率<br/>土地增值税四级超率累进税率表增值额与扣除金额的比率税率%速算扣除数%<br/>不超过50%的部分30%0<br/>超过50%至100%的部分40%5%<br/>超过100%至200%的部分50%15%<br/>超过200%的部分60%35%<br/>根据《土地增值税暂行条例》第八条“有下列情形之一的,免征土地增值税:<br/>(一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。<br/>第十一步:计算土地增值税<br/>土地增值税税额=增值额×使用税率-扣除金额×速算扣除数。
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土地增值税的清算
10w+浏览2024-11-04
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