小产权房买卖合同效力

房屋买卖合同定金能否退还分多种情况。给付定金方按约履行，定金可抵价款或收回；收受定金方违约致合同目的无法实现，应双倍返还，如卖方收定金后拒卖房。给付定金方违约致合同无法履行，无权请求返还，如买方付定金后无故不买。因不可归责于双方的事由，如政策调整使合同不能订立，定金应退还。

房屋买卖合同解除后，未履行部分终止履行，已履行部分按实际情况和合同性质处理。卖方交房则买方返还，买方付款则卖方返还。因一方违约解除，违约方要赔偿守约方直接和可得利益损失；双方无过错因法定情形解除，各自担责。合同约定的解除后果不违法则优先适用，已过户的需配合办撤销手续。

房屋卖方违约，买房者可按三步处理。一是查看合同约定，若合同有卖方违约责任承担条款，可依约让卖方承担违约责任，如支付违约金等；二是与卖方沟通协商，要求继续履行合同，若卖方拒绝，发书面通知敦促履约；三是协商无果时采取法律手段，收集相关证据向法院起诉，可要求继续履行合同或解除合同并赔偿包括直接和可得利益在内的损失。