合作建房合同、合作开发合同的法律要件及其区别

[律师回复] 您好，关于建筑企业的内部承包行为及其效力？这个问题，我的解答如下, 建设工程施工合同的承包人将其承包的全部或部分工程交由其下属的分支机构或在册的项目经理等企业职工个人承包施工，承包人对工程施工过程及质量进行管理，对外承担施工合同权利义务的，属于企业内部承包行为发包人以内部承包人缺乏施工资质为由主张施工合同无效的，不予支持。
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条的规定：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法
第五十二条第
（五）项的规定，认定无效：
（一）、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；
（二）、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）、建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
第二条 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一是专有部分的所有权。所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违同利益行为的权利等。　　
一是首次使用了业主的建筑物区分所有权的概念。虽然我国早已存在建筑物区分所有权的事实，但我国法律一直未确认这一概念。物权法草案采纳了这一概念，从而为我国的物权类型增加了新的内容。二是确认了建筑物区分所有权的内容。物权法草案明确规定建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。三是明确了重要设施的权利归属。物权法草案规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设设施的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。四是对业主的行为加以严格规范。物权法草案规定业主对建筑物专有部分实施的行为不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益所有人将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房时，应当经有利害关系的全体业主同意。
建筑物区分所有权指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。

[律师回复] 小区一些业主将公共阳台消防通道一分为二，私自砌墙、装门占为己用，有的甚至在电梯前安装卷帘门，占用公共区域，阻断消防通道，有什么方法可以解决吗？
邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
《物业管理条例》第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

[律师回复] 小区一些业主将公共阳台消防通道一分为二，私自砌墙、装门占为己用，有的甚至在电梯前安装卷帘门，占用公共区域，阻断消防通道，有什么方法可以解决吗？
邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
《物业管理条例》第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

[律师回复] 对于业主决定建筑区划内重大事项及表决权这个问题，解答如下, 　　根据物权法规定，建筑区划内的下列事项需由业主共同决定：　　
(一)制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，需要由业主共同决定。　　
(二)制定和修改建筑物及其附属没施的管理规约。建筑物及其附属设施的管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定，应当由全体业主共同制定和修改。　　
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员。业主通过业主大会选举能够代表和维护自己利益的业主委员会委员，成立业主委员会。对不遵守管理规约，责任心不强，不依法履行职责的委员予以更换。　　
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。物业服务机构或者其他管理人的管理水平如何，与业主利益有直接关系，需要通过业主大会集体决策选聘和解聘。　　
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。维修资金的筹集、使用关系到业主的切身利益，应当由业主共同决定。　　
(六)改建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的改建、重建，涉及费用的负担，事情重大，需要业主共同决定。　　
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。除上述所列事项外，对建筑区划内有关共有和共同管理权利的其他重大事项，也需要由业主共同决定。　　筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，是建筑区划内较为重大的事情，不能由业主以简单多数的表决形式作出决定，因此本条
第二款规定，决定筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，或者改建、重建建筑物及其附属设施的决定的作出，必须同时具备两个条件，才为有效的决定。
第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的、世主的同意；
第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上的业主的同意。假如，一栋大楼的建筑面积总计为9999平方米，专有部分占建筑物总面积三分之二以I：的业主，是指若于个业主的建筑面积之和要达到6666平方米以上的业主。如果，某一建筑区划内共有99户业主，占总人数三分之二以上的业主是指业主数要达到66户以上。　　除筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施外的其他事项，属于建筑区划内的一般性、常规性事务，可以采取普通多数同意的方式。对此，本条第二款规定，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这一规定表明，建筑区划内的一般性、常规性事务，虽然可以采取普通多数同意的方式作出，但也必须同时符合如下两个条件：一是必须获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主的同意；二是必须获得占总人数过半数的业主同意。

[律师回复] 专业分包：是指工程总承包人或施工总承包人依据专业分包合同的约定，将承包的工程中的专业工程分包给具有相应资质条件的专业分包人完成，由工程总承包人支付工程分包价款，并由总包人与分包人对分包工程项目负连带责任的工程承包方式。
劳务分包：是指工程总承包人、施工总承包人或工程专业分包人依据劳务分包合同约定，将所承包的工程中的施工劳务分包给具有相应资质条件的劳务分包人完成，并由发包人支付劳务报酬的承包方式。

[律师回复] 物权法第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
首先，这条规定确定了一个一般规则：在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权是属于建设用地使用权人的。建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对性。我国是公有制国家，建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。根据物权法第三十条规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物的所有权。
其次，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施由建设用地使用权人所有作为通常情况，仍然存在这样的例外：在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。 另外还应当注意，这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。对于非法占地、违规搭建的违法行为，土地管理法以及其他法律法规的有关规定都明确规定了制裁措施，这种违章建筑是要被没收和的，不会产生合法的所有权。

[律师回复] 物权法第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
首先，这条规定确定了一个一般规则：在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权是属于建设用地使用权人的。建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对性。我国是公有制国家，建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。根据物权法第三十条规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物的所有权。
其次，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施由建设用地使用权人所有作为通常情况，仍然存在这样的例外：在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。 另外还应当注意，这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。对于非法占地、违规搭建的违法行为，土地管理法以及其他法律法规的有关规定都明确规定了制裁措施，这种违章建筑是要被没收和的，不会产生合法的所有权。

[律师回复] 对于什么叫工程款及其与农民工工资有何区别这个问题，解答如下, 农民工工资支付担保是指担保人对业主或承包商支付民工工资义务的担保。一旦业主或承包商违约，不能按时、足额支付民工工资，担保人将代为支付(之后担保人再向业主或承包商追偿)，以保障(农)民工的合法权益。民工工资担保是一种防止民工工资的清欠和防欠的保障法以第三方担保的形式来保障民工工资的正常发放，以及顾主破产情况下，可以优先权保护工人因其就业而产生的债权，以使工人能在非优先债权人获得其份额之前，从破产雇主的资产中获得偿付。承包商通过本公司为其提供担保，保证承包商按工程项目为单位办理如期按时将工资支付给农民工。也可按建筑承包企业为单位提供担保，如果承包商没有如期支付民工工资，将由担保公司代为支付农民工工资。

[律师回复] 对于什么叫工程款及其与农民工工资有何区别这个问题，解答如下, 农民工工资支付担保是指担保人对业主或承包商支付民工工资义务的担保。一旦业主或承包商违约，不能按时、足额支付民工工资，担保人将代为支付(之后担保人再向业主或承包商追偿)，以保障(农)民工的合法权益。民工工资担保是一种防止民工工资的清欠和防欠的保障法以第三方担保的形式来保障民工工资的正常发放，以及顾主破产情况下，可以优先权保护工人因其就业而产生的债权，以使工人能在非优先债权人获得其份额之前，从破产雇主的资产中获得偿付。承包商通过本公司为其提供担保，保证承包商按工程项目为单位办理如期按时将工资支付给农民工。也可按建筑承包企业为单位提供担保，如果承包商没有如期支付民工工资，将由担保公司代为支付农民工工资。

[律师回复] 区别：
1.铁路运输是一种陆上运输方式，以两条平行的铁轨引导火车。铁路运输是其中一种最有效的已知陆上交通方式。铁轨能提供极光滑及坚硬的媒介让火车的车轮在上面以最小的摩擦力滚动。这样，在火车上面的人会感到更舒适，而且节省能量。如果配置得当，铁路运输可以比路面运输运载同一重量客货物时节省五至七成能量。而且，铁轨能平均分散火车的重量，令火车的载重力大大提高。
2.公路运输（highwytrsporttio）是在公路上运送旅客和货物的运输方式。是交通运输系统的组成部分之一。主要承担短途客货运输。现代所用运输工具主要是汽车。因此，公路运输一般即指汽车运输。在地势崎岖、人烟稀少、铁路和水运不发达的边远和经济落后地区，公路为主要运输方式，起着运输干线作用。
3.海运，广义定义为一切于海有关的经营活动。但发展到目前，我们所在所提起海运，一般意义为海上的交通运输，如散杂货运输、集装箱运输等港到港的海上运输。
4.航空输运（irtrsporttio），使用飞机直升机及其他航空器运送人员、货物、邮件的一种运输方式。具有快速、机动的特点，是现代旅客运输，尤其是远程旅客运输的重要方式；为国际贸易中的贵重物品、鲜活货物和精密仪器运输所不可缺。航空物流是指货物以航空运输为主要的运输方式，从供应地向接收地进行的有效率、有效益的流通和储存，以满足顾客需求的过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送信息等方面进行有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合。

[律师回复] 区别：
1.铁路运输是一种陆上运输方式，以两条平行的铁轨引导火车。铁路运输是其中一种最有效的已知陆上交通方式。铁轨能提供极光滑及坚硬的媒介让火车的车轮在上面以最小的摩擦力滚动。这样，在火车上面的人会感到更舒适，而且节省能量。如果配置得当，铁路运输可以比路面运输运载同一重量客货物时节省五至七成能量。而且，铁轨能平均分散火车的重量，令火车的载重力大大提高。
2.公路运输（highwytrsporttio）是在公路上运送旅客和货物的运输方式。是交通运输系统的组成部分之一。主要承担短途客货运输。现代所用运输工具主要是汽车。因此，公路运输一般即指汽车运输。在地势崎岖、人烟稀少、铁路和水运不发达的边远和经济落后地区，公路为主要运输方式，起着运输干线作用。
3.海运，广义定义为一切于海有关的经营活动。但发展到目前，我们所在所提起海运，一般意义为海上的交通运输，如散杂货运输、集装箱运输等港到港的海上运输。
4.航空输运（irtrsporttio），使用飞机直升机及其他航空器运送人员、货物、邮件的一种运输方式。具有快速、机动的特点，是现代旅客运输，尤其是远程旅客运输的重要方式；为国际贸易中的贵重物品、鲜活货物和精密仪器运输所不可缺。航空物流是指货物以航空运输为主要的运输方式，从供应地向接收地进行的有效率、有效益的流通和储存，以满足顾客需求的过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送信息等方面进行有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合。

[律师回复] 视其致伤原因、是否劳动关系分工伤、人损等不同处理方式

[律师回复] 小区一些业主将公共阳台消防通道一分为二，私自砌墙、装门占为己用，有的甚至在电梯前安装卷帘门，占用公共区域，阻断消防通道，有什么方法可以解决吗？
邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
《物业管理条例》第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

[律师回复] 小区一些业主将公共阳台消防通道一分为二，私自砌墙、装门占为己用，有的甚至在电梯前安装卷帘门，占用公共区域，阻断消防通道，有什么方法可以解决吗？
邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
《物业管理条例》第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

[律师回复] 物权法第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
首先，这条规定确定了一个一般规则：在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权是属于建设用地使用权人的。建筑物、构筑物及其附属设施的所有权具有相对性。我国是公有制国家，建设用地使用权人依法取得国有土地的使用权后，就有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。根据物权法第三十条规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物的所有权。
其次，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施由建设用地使用权人所有作为通常情况，仍然存在这样的例外：在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。 另外还应当注意，这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。对于非法占地、违规搭建的违法行为，土地管理法以及其他法律法规的有关规定都明确规定了制裁措施，这种违章建筑是要被没收和的，不会产生合法的所有权。

[律师回复] 其南岗区复婚是指已离婚的男女双方自愿恢复夫妻关系，到婚姻登记机关办理登记手续，重新确立婚姻关系的行为。复婚后取得的财产在没有特别约定的情况下，属于夫妻共同财产，所以最好对复婚后对方还贷义务以及还贷部分的归属也进行约定。”《婚姻法登记办法》第八条规定，双方当事人必须亲自一起到一方户口所在地的婚姻登记机关申请复婚，还必须出具离婚证或法院判决书(或调解书)，经审查符合法定条件，婚姻登记机关即发给《结婚证》，收回《离婚证》或离婚法律文书

[律师回复] 宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体的土地上建造个人住宅的权利。依照我国物权法中的规定，宅基地的使用权人要依法对集体的土地享有占有和使用权利，有权利用此土地来建造住宅以及其附属的设施。
宅基地使用权具有如下特征：
（１）宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。
（２）宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。
（３）宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。
（４）福利性：宅基地的初始取得是无偿的
建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家的土地的权利。在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念。
第
一，建设用地使用权是存在于国家的土地之上的物权。
第
二，建设用地使用权是以保存建筑物或其他构筑物为目的的权利。
第
三，建设用地使用权是使用国家的土地的权利。
第
四，是他物权、用益物权、有期限物权、不完全物权、主物权、定限物权、不动产物权。
通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第１２条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的高年限为：
（１）居住用地７０年；
（２）工业用地５０年；
（３）、科技、文化、卫生、体育用地５０年；
（４）商业、旅游、娱乐用地４０年；
（５）综合或者其他用地５０年。
每一块土地的实际使用年限，在高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
农村村民取得宅基地使用权需要履行一定的法律手续。《土地管理法》第６２条第３款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第４４条的规定办理审批手续”。

[律师回复] 区别： 1.铁路运输是一种陆上运输方式，以两条平行的铁轨引导火车。铁路运输是其中一种最有效的已知陆上交通方式。铁轨能提供极光滑及坚硬的媒介让火车的车轮在上面以最小的摩擦力滚动。这样，在火车上面的人会感到更舒适，而且节省能量。如果配置得当，铁路运输可以比路面运输运载同一重量客货物时节省五至七成能量。而且，铁轨能平均分散火车的重量，令火车的载重力大大提高。 2.公路运输（highwytrsporttio）是在公路上运送旅客和货物的运输方式。是交通运输系统的组成部分之一。主要承担短途客货运输。现代所用运输工具主要是汽车。因此，公路运输一般即指汽车运输。在地势崎岖、人烟稀少、铁路和水运不发达的边远和经济落后地区，公路为主要运输方式，起着运输干线作用。 3.海运，广义定义为一切于海有关的经营活动。但发展到目前，我们所在所提起海运，一般意义为海上的交通运输，如散杂货运输、集装箱运输等港到港的海上运输。 4.航空输运（irtrsporttio），使用飞机直升机及其他航空器运送人员、货物、邮件的一种运输方式。具有快速、机动的特点，是现代旅客运输，尤其是远程旅客运输的重要方式；为国际贸易中的贵重物品、鲜活货物和精密仪器运输所不可缺。航空物流是指货物以航空运输为主要的运输方式，从供应地向接收地进行的有效率、有效益的流通和储存，以满足顾客需求的过程，它将运输、仓储、装卸、加工、整理、配送信息等方面进行有机结合，形成完整的供应链，为用户提供多功能、一体化的综合。

[律师回复] 小区一些业主将公共阳台消防通道一分为二，私自砌墙、装门占为己用，有的甚至在电梯前安装卷帘门，占用公共区域，阻断消防通道，有什么方法可以解决吗？
邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业管理企业可以要求其停止占用;造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。
《物业管理条例》第五十一条规定：业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意;物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。