房屋买卖合同附件法律效力

[律师回复] 附条件民事法律行为是指在民事法律行为中规定一定条件，并且把该条件 的成就或不成就作为确定行为人的民事权利和民事义务发生法律效力或者失去 法律效力的根据的民事法律行为。通说认为除了法律明确规定不得附条件的民 事法律行为外，其他民事法律行为均可以由行为人设定条件，以此来限制民事 法律行为的效力，从而满足行为人的各种不同需要。为了维护市场经济秩序和 社会整体利益，附条件的房屋买卖合同中法律对当事人设定的条件加以一定限制和干预是必要的。一般 认为不得附条件的民事法律行为主要包括：
①妨碍相对人利益的，这主要是指 形成权的行使。如《合同法》第九十九条第二款规定：当事人主张抵消的， 应当通知对方。通知自到达对方时生效，抵消不得附条件或附期限。
②违背社 会公共利益或第三人利益的。如《中华人民共和国票据法》第三十三条规定： 背书不得附有条件，背书附有条件的，所附条件不具有效力。这是考虑到票据 的流通性以及票据受让者的利益。本案是房屋买卖合同，不在限制附条件的民 事法律行为之列，可由行为人设定条件。

[律师回复] 附件
一：房屋平面图
附件
二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明
附件
三：装饰、设备标准
1.外墙：
2.内墙：
3.顶棚：
4.地面：
5.门窗：
6.厨房：
7.卫生间：
8.阳台：
9.电梯：
10.其他：
附件
四：合同补充协议
附件
五：住宅质量保证书
商品房买卖合同注意事项
签订前要注意申请楼盘情况
购房人在签订购房合同前，要认真审核开发商的销售许可文件。审查《商品房预售许可证》或竣工验收合格证明(或开发商初始登记的《房地产权证》)和出售许可证明中关于该房地产的内容和范围，包括宗地号、项目名称、栋号、层数、用途、套数、面积等信息与所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否相符。
审查房地产开发企业的营业执照，委托销售的还应审查代理销售企业的营业执照、房地产经纪资格证书和代理销售合同或委托销售证明。
购房者对房价拥有知情权
对商品房面积和房价的计算，购房人拥有知情权，房地产开发企业也有告知义务。房地产开发企业销售(包括预售、现售)商品房时，应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料进行公示，供购房者查阅，公示的资料包括：房屋土地权属调查报告书(房屋土地调查机构提供)、建筑平面布置图(经规划管理部门审核同意)。
签署商品房预售合同时，购房人可要求面积计算表或测算表，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》;签订房屋交接书或签订商品房现售合同时，开发商应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》;前述两表中《房屋公用部位建筑面积说明》中必须将分摊的共有部位全部列明，并能与建筑平面布置图对照查核。
签约时商品房买卖合同要看清。
《商品房买卖合同》是购房者保障自己合法权益的主要法律依据，因此购房者不能不慎重看待，在签订《商品房买卖合同》时不要注意以下问题：
(1)在合同中，应注明与开发商谈定的付款方式
是一次性付款还是按揭付款(或分期付款)，较好注明如申请不到银行按揭时订金等预付付款的处理办法。
(2)明确注明房屋面积
所购面积要明确注明销售面积(或分摊的公用面积)是多少，实际使用是多少。如面积误差超过约定范围，购房者有权退房并追缴利息损失。
(3)对交楼日期要有严谨、具体的规定
务必将开发商交付房屋的日期写明确，具体到某年某月某日，不要用模棱两可的措辞来表达。如果开发商在约定的时间不交房，则可以按照此条款追究其违约责任。
(4)明确煤气通气的准确时间
合同中要写明煤气通气的准确时间，或写明因入住率不够而不能按时通气时，开发商应采取什么应急办法。
(5)明确产权证发放到购房者手中的准确时间
(6)认真查核合同附件，注意房屋平面图与所购房屋是否一致
注意是否标明各居室、客厅、厕所的面积;所购房屋的建筑结构、装修及设备的材料、品牌和型号是否确定。
(7)约定设计变更时如何承担责任
合同中应明确写明房屋建造中如果出现设计变更，新的设计方案应在多长时间内通知购房者，如果购房者要退房应在多长时间内提出，以及卖方应该在多长时间内退款及付其利息。
(8)仔细研读补充条款的内容
如果购房者认为《商品房买卖合同》内容仍不够详细，可以再签订一个补充协议，把双方认为应该约定的内容规定在补充协议中。协议内容应该公正，双方权利与义务必须对等。应当注意的是，有的开发商事前已拟好了补充协议，这些协议多是按开发商单方面意愿拟定的，其中包含不少不平等的内容，购房者应多加注意。仔细研读补充条款，注意补充条款是否与正式合同相抵触，对不同意的条款可以提出修改，自己有什么需要补充的也可以提出。因为任何合同在正式签订前都是可以修改的。避免疏忽而带来不必要的经济损失或民事纠纷。

[律师回复] 一般来说，房屋买卖协议私人买卖作为合同只要不违反国家法律的强制性规定，是有效的。但是房屋的所有权并不一定转移。只有经过房屋产权变更登记的，房屋所有权才发生转移。还有一点很重要，那就是房屋的风险转移问题。如果房屋的买受人付款后，拿到房门钥匙，但是还未办理产权变更登记的时候。形式上算是交易结束，买受人合法占有房屋，风险（如受到自然灾害房屋毁损了）也是买受人自行承担的。也就是即使说产权没有变更登记，名义上产权人是出卖人，但是房屋的风险负担是由买受人承担的。风险的转移与所有权的转移是不一样的，这个一定要注意。这个风险主要是非人为原因导致，但是如果是第三者侵权所致，那就属于侵权，这就是另外一回事了。买受人可以请求侵权人予以赔偿。还有一点需要你了解的是，私人协议属于民法，民法属于私法。关于私人协议的生效时间问题，双方签字盖章后，协议就具有了法律效力。但是房屋所有权的转移涉及的是国家公权力的干涉，只有经过变更登记所有权才发生转移。

[律师回复] 《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。

[律师回复] 你好，关于附义务的买卖合同有哪些法律效力，根据《劳动合同法》第四十二条规定：对于从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的，用人单位不得解除、终止劳动合同。第五十条规定：用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明，并在十五日内为劳动者办理档案和社会保险关系转移手续。劳动者应当按照双方约定，办理工作交接。用人单位依照本法有关规定应当向劳动者支付经济补偿的，在办结工作交接时支付。第八十四条规定：劳动者依法解除或者终止劳动合同，用人单位扣押劳动者档案或者其他物品的，由劳动行政部门责令限期退还劳动者本人，并以每人五百元以上二千元以下的标准处以罚款;给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。附随义务是指在法律无明文规定、当事人之间亦无明确约定的情况下，为了确保合同目的的实现并维护对方当事人的利益———主要是人身和财产利益，遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯所承担的作为或不作为的义务。
虽然我国《合同法》规定了通知、说明、协助、保密等附随义务，但附随义务具有先天的局限性。
首先是其地位具有“附随性”。合同关系中的法定义务和约定义务均有明确的法律规定与合同约定为依据，不但明确且具有法律效力，权威性较高，是合同关系中的主要义务。然而附随义务主要存在于判例学说之中。
其次是法律效力较低或者根本不具有法律效力。它衍生和附随于法定义务、约定义务，容易被忽视。第三是其内容具有“不确定性”。与合同关系中的法定义务、约定义务相比，附随义务并非自始确定，而是随着合同的运行，根据合同目的和维护合同当事人利益的需要而逐步确定的。这种不确定性具体表现在：不同的合同关系会产生附随义务是不确定的；合同运行的不同阶段会产生附随义务亦是不确定的；附随义务的内容不是统一的、共同的、一般性的，而是特殊的。附随义务内容的不确定性，加重了合同当事人的注意程度，也容易导致履行行为的效率低下。第四是违反附随义务的责任不明确。附随义务由于其依据缺乏权威性且内容不确定，故违反附随义务的责任也相当不明确。依合同法的一般原理，违反合同关系中的法定义务、约定义务的归责原则有过错责任原则、严格责任原则和公平责任原则，并有明确的适用情形。但违反附随义务适用何种原则是不明确的。上述缺陷说明，附随义务在调整现代合同关系时，平衡当事人之间、当事人与社会间的利益关系的能力极其有限。
因此，附随义务只能归属于日常生活经验，而不能将其定位于法定义务群。法官在审理案件时，只能视案情结合日常生活经验法则来分析认定交易各方是否守约，而不能直接以当事人违反附随义务判令其承担违约责任。

[律师回复] 房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋,可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致,将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋进而其限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力,实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则,确信登记的权利状态与现实状态相一致,此信赖利益应予保护;根据区分原则,房屋因附有违法建筑而无法过户应属合同履行范畴,不影响合同效力。

[律师回复] 您好，针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及
第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”，但在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是：
第
一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由，善意一方当事人的利益就无法得到保障。
第
二，不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。
第
三，不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护，在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定：“依照合同法
第四十四条
第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。
还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效，因此，未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，而不是合同生效的登记，而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记，也不是合同生效的登记。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 当事人在房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
当事人对房屋买卖合同(包括双方已经签字的网签合同)的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 一、房屋买卖合同失效时间是什么时候 不管是二手房还是新房，一般拿到新的产权时，旧的房屋买卖合同即自动终止，买卖合同中注明房产管理部门登记过户的时间最后时候即房屋买卖合同失效时间。另一种失效时间就是房屋买卖合同失去效力的情况。 二、产权变更 当房屋的产权发生了变更时，旧的房屋买卖合同即失去了效力。 三、房屋买卖合同失效 1、房地产分离出卖，合同无效。 由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。 2、产权未登记过户，合同无效。 房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。 3、产权主体有问题，合同无效。 出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。 4、侵犯优先购买权，合同无效。 房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求宣告该房屋买卖无效。 5、单位违反规定购房，合同无效。 机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。 6、价格欺诈，显失公平，合同无效。 买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向。 7、非法转让，合同无效。 根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)： 1、以出让方式取得土地使用权的，不符合转让房地产条件的 2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

[律师回复] 属于一个合同包含两个法律关系。即买卖双方的房屋买卖法律关系，以及买卖双方与中介的居间合同关系。可以根据合同约定或法律规定确定各方的权利、义务，以及违约责任等。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区的司法裁判尺度。
(一)一般裁判规则
1、最高人民
《最高人民关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》(法办[2011]442号)第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法
第五十二条和土地管理法
第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力;出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。
另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》(2015年4月征求意见稿)第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”
2、各地高级人民
根据《北京市高级人民关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)、《北京市人民民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》(2006年9月14日)，对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。
根据《安徽省高级人民关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(2012年3月5日)第
1
3、14条之规定，城镇居民、法人或其他组织购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同应当认定为无效合同;除非买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件，非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，也应当认定为无效合同。
根据《广东省高级人民关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》(粤高法发[2001]42号)第12条之规定，当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
根据《上海市高级人民民一庭关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》(沪高法民一[2004]4号)，对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定为有效;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理;对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。
(二)特殊裁判规则
我们将重点关注北京地区处理农村房屋买卖合同纠纷的司法实务具体做法，深度研究农村房屋买卖合同纠纷中的重点难点问题。
1、集体经济组织成员资格的判断标准
根据北京高院的司法指导意见，买受人是否属于房屋所在地集体经济组织成员成为合同效力认定的关键。集体经济组织成员资格的判断标准是解开上述问题的“钥匙”。结合北京地区近两年的裁判案例来看，北京地区一般都以前买受人是否具有房屋所在地的农业户口为判断标准，通常会参考房屋所在地村委会对于买受人是否属于或曾属于该村集体经济组织成员方面的意见。具体说来，对于农业户口的买受人，购房后至一审辩论终结前，已将户籍迁入房屋所在地村委会的，则认定其为该村集体经济组织成员。反之，对于非农业户口的买受人，即使其户口已迁入房屋所在地的村委会，在该村参加选举等，也不应认定其为该村集体经济组织成员。
另外需要注意的是，在判断买受人是否具备集体经济组织成员资格时，北京地区一般以购房家庭为参照系，只要购房家庭成员之一为房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同通常会被认定为有效合同。
2、出卖人不再具备集体经济组织成员资格是否影响合同效力
出卖人主张农村房屋买卖合同无效，是否应当满足出卖人仍是房屋所在地集体经济组织成员的条件?换言之，出卖人签订合同时为城镇居民，或前已成为城镇居民，或前已成为其他集体经济组织成员的，是否会影响农村房屋买卖合同的效力认定?
从北京地区的裁判案例来看，多数认为，合同无效为自始无效，出卖人转为非房屋所在地集体经济组织成员的事实不能导致农村房屋买卖合同转变为有效，即使出卖人时已经不是房屋所在地集体经济组织成员的，其仍然有权主张农村房屋买卖合同无效。若时的房屋买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，则会支持出卖人的诉求，进而裁判认定合同无效。但是，有极少数裁判认为，出卖人时不是房屋所在地集体经济组织成员的，即便买受人不是房屋所在地集体经济组织成员的，农村房屋买卖合同为有效合同。
3、连环交易中农村房屋买卖合同效力
出卖人将农村房屋转让给
第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给
第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力?
从北京地区的裁判案例来看，多数认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。
4、主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制
北京地区认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋买卖意向书在满足有效要件的情况下是有效的。
根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
同时《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此房屋买卖意向书是成立的，从买卖双方在协议上签字时就已经成立，但还没有发生法律效力，房屋买卖合同从房屋产权进行转移登记时发生法律效力。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖协议是有法律效力吗这个问题，我的解答如下, 有些房子在没有拿到房产证或是不能办理房产证，就会以极其低廉的价格出售，一些人在看到房价后也会被吸引而办理。由于没有正规证件的关系无法合法办理手续，那么，私下签的买卖协议有效吗
私下签的房屋买卖协议符合条件有效。
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。
目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是发布的《城市私房管理条例》和我国颁布的《民法通则》。
房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成合同，而非实践合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意反悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 您好，关于房屋买卖协议是有法律效力吗这个问题，我的解答如下, 有些房子在没有拿到房产证或是不能办理房产证，就会以极其低廉的价格出售，一些人在看到房价后也会被吸引而办理。由于没有正规证件的关系无法合法办理手续，那么，私下签的买卖协议有效吗
私下签的房屋买卖协议符合条件有效。
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。
目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是发布的《城市私房管理条例》和我国颁布的《民法通则》。
房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成合同，而非实践合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意反悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 对于房屋买卖公证书有法律效力吗这个问题，解答如下, 很多人在签订房屋买卖合同时担心签订的合同的效力问题，都会问是否公证的合同才有法律效力。
其实，具有民事行为能力且有处分权的当事人，依据自己的真实意思表示签订的不违反法律强制性规定，也不侵害国家、社会公共利益或第三人的利益的合同，通常情况下，都是有效的。
通过公证机构对房屋买卖合同签订的过程以及签订的文本进行公证，仅是证明合同真实性的方式，并不影响合同的效力。若将来就合同真实性发生争议的可能性比较大的话，可以对合同进行公证。
当然，很多情况下，公证在法律上具有非常重要的意义，比如房屋的赠与，根据合同法的规定，房屋赠与人在房屋办理过户登记给受赠人之前，赠与人可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同不可撤销。据此，如果当事人之间赠与房屋的，从受赠人的利益角度来说，办理赠与合同的公证在法律上是很有必要的。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复]
1.所附条件是由双方当事人约定的，并且作为合同的一个条款列入合同中。其与法定条件的最大区别就在于后者是由法律规定的，不由当事人的意思取合并具有普遍约束力的条件。因此、合同双方当事人不得以法定条件作为所附条件。 　　
2.条件是将来可能发生的事实。过去的、现存的事实或者将来必定发生的事实或者必定不能发生的事实不能作为所附条件。此外，法律规定的事实也不能作为附条件，如子女继承父亲遗产要等到父亲死亡，就不能作为条件。 　　
3.所附条件是当事人用来限制合同法律效力的附属意思表示。它同当事人约定的所谓供货条件、付款条件是不同的，后者是合同自身内容的一部分，而附条件合同的所附条件只是合同的附属内容。 　　
4.所附条件必须是合法的事实。违法的事实不能作为条件，如双方当事人不能约定某人杀死某人作为合同生效的条件。 　　所附条件可分为生效条件和解除条件。生效条件是指使合同的效力发生或者不发生的条件。在此条件出现之前，也即本条所说的条件成就之前，合同的效力处于不确定状态，当此条件出现后，即条件成就后，合同生效;当条件没有出现(或成就)，合同也就不生效。例如甲与乙签订买卖合同，甲同意把房子卖给乙，但是条件是要在甲调到外地工作过后。这个条件一旦出现后，则卖房的合同即生效。解除条件又称消灭条件，是指对具有效力的合同，当合同约定的条件出现(即成就)时，合同的效力归于消灭;若确定该条件不出现(不成就)，则该合同仍确保其效力。

[律师回复] 协议的合法性 我们要理解这个问题，无论从立法还是从司法实践的角度来讲，更多从合法性的对立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下：
1、合同的订立主体是否合法 依据法律规定以及司法实践，在下述情况下，合同订立主体不合法，导致合同无效：
(1)购房人不具有法定购买资格。
比如，不符合经济适用房购买条件的买房人购买此种房屋，一旦双方发生争议，法院有可能以购房人不具有购房资格，判决合同无效。
(2)到法院或仲裁委开庭时，出卖方仍未取得房屋处分权，权利人亦不予追认的。

[律师回复] 对于农村房屋买卖合同的效力能怎么？这个问题，解答如下, 个人房屋买卖合同效力如何，房屋买卖合同属民事买卖合同范畴，性质是属于民事范畴的法律行为，认定效力的目的在于解决合同是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。房屋买卖合同的形式按照法律规定必须采取书面形式。法律一般不认可口头的房屋买卖协议，那么，个人签订的房屋买卖合同如何确定法律效力呢如果签订合同的买卖双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定。那合同一般就是合法、有效的，双方都应按照合同约定履行自己的权利和义务，如果一方不按照合同办理，是需要承担相应的法律责任的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 只有有授权委托书，就没有问题，合同就有效。
授权书是由当事人预备，及赋与一位他信任的人之一项权力当他在精神或健康上出现问题，以致不能打理他个人财务时，替他作出财务上之决定，如买卖物业、银行存支、交税及交其他单据。授权书是可以即时生效，又或者可以指明有事故发生後才生效，直至当事人去世之时为止。如果没有事故发生的话，当事人依然可以自己掌管自己的财务。
一般来说，无效的房屋买卖合同主要有以下几种：
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。
3、一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。
5、乘人之危签订的房屋买卖合同。
6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。
7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条
民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律或者社会公共利益。

[律师回复] 对于房屋买卖定金协议有法律效力吗这个问题，解答如下, 有些房子在没有拿到房产证或是不能办理房产证，就会以极其低廉的价格出售，一些人在看到房价后也会被吸引而办理。由于没有正规证件的关系无法合法办理手续，那么，私下签的买卖协议有效吗
私下签的房屋买卖协议符合条件有效。
房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。
目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是发布的《城市私房管理条例》和我国颁布的《民法通则》。
房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成合同，而非实践合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意反悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。