店铺转让合同纠纷有哪些处理技巧

最新修订 | 2024-03-02
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专家导读 首先,关于承租的地点,该事项的约定,一方面涉及约定法院管辖时的选择问题,另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时,相对应的违约条款设计问题。其次,关于租金递增以及时间点的问题,这里需要关注的是递增的基数,是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。
店铺转让合同纠纷有哪些处理技巧

实践中进行店铺转让的方式主要有两种,即单纯的只转让该店铺的使用权和转让该店铺的所有权。但无论在哪一种情况下都是有可能发生店铺转让合同纠纷的,那么生活中遇到这类纠纷该怎么办?有哪些处理技巧?律图小编将在下文中为您解答。

一、店铺转让合同纠纷有哪些处理技巧

民法典》第五百七十七条规定:”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。“

店铺的转让合同,常见的事项除了主体之外,主要是:承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金违约金合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。

由于事项较多,仅针对其中上述部分事项进行分析。首先,关于承租的地点,该事项的约定,一方面涉及约定法院管辖时的选择问题,另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时,相对应的违约条款设计问题。其次,关于租金递增以及时间点的问题,这里需要关注的是递增的基数,是以月租金还是季度租金还是年度租金为计算基础。而递增比例及时间点,明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题,从而对于承租的投资是否可行作出预估。第三,关于租赁保证金或者履约保证金,一般是确保承租人依约履行合同的保证金,针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等,该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制,则参阅本人另一篇文章《租赁合同诉讼关系的约定—法律救济与诉讼成本的纠结》,在此不阐述。第四,关于拆迁赔偿问题,为何需要提及该问题,理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人,也就是说,一旦承租的店面发生征收,则国家是不对承租人进行补偿的,该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理,当然,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定,其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此,承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定,因为一旦发生征收事件,则租赁合同无法继续履行,承租人最好选择出租人价值补偿,补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等,同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性,则承租人只能依据实际损失进行索赔,而实际损失的举证证明将比较难,发生诉讼时将会增加自己的举证成本。

此外,需要提及的就是在合同条款中约定好,租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。

二、店铺租赁合同履行过程的纠纷

店铺租赁过程中,可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、店铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题,所谓买卖不破租赁,简单说,就是租赁合同履行期间,出租人出售出租物业的,则物业买受人受制于租赁合同,即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是,物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务,因为承租人享有优先购买权,当然,该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。

然而,实际履行过程中,关于承租人的优先购买权是很难保证的,虽然法律上规定了承租人的优先购买权,但是又限定了同等条件下,何为同等条件,最明显的无非是出售的物业价格,有时出租人为了变相逼迫承租人搬离,会故意抬高出售的物业价格,对此,承租人是无可奈何的,甚至,对于出租人是否真的出售物业,无法掌控,而承租人在对店铺投资过大的情况下,往往面临承受亏损撤租的地步,不过这也非绝对,还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说,只要是买卖交易在租赁合同签订之后,承租人就有权限制买受人行使所有权,即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同,代替物业出卖人履行租赁合同的义务。

反过来,对于承租人来说,必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前,是否存在物业的买卖关系,如果是买卖关系在租赁合同之前,则不发生买卖不破租赁的效果,此时,承租人遭受损失,则只能向物业的出卖人追偿。

而依据法律规定,此时双方各有过错的,在各自过错的范围内承担相应的责任,也就是说,承租人的部分损失将不会获得法院的支持,对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权的一个特殊表现,依照法理,物权具有对世性,而债权具有相对性,两者相遇时,物权无疑优先于债权的实现,但有几种特殊的情况,就租赁合同来说,除了前者买卖不破租赁外,还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后,也就是说,抵押权人行使对物业的抵押权,需要受制于租赁合同的条款约定,反之,则不受限。

当事人在处理店铺转让合同纠纷的时候,一点要先清楚纠纷产生的原因,争议点是什么,这样才能对症下药,有目的的来处理纠纷。必要时,可以委托我们律图网站的专业律师来帮助你。


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1、 收到患方的起诉状时,须冷静处之。
通过解决争议,是人们法律意识提高、法制健全的标志。因此,医疗机构不要害怕打官司,通过诉讼,可以提高医务人员对医疗纠纷的防范意识,增加防范手段,同时也是防止矛盾激化的重要方式。
通过研究原告的起诉状,可以发现案件的争议焦点,了解对方的观点和对有关事实的掌握程度。在此基础上,应开始全面收集相关证据,包括资料、相关法律、法规(含卫生部门发布的部门规章)、诊疗护理规范和常规。尤其注意对病历资料的收集工作,包括相关的光片、化验单、报告单、病理资料等,在此基础上制订诉讼策略。诉讼策略的制订将直接影响诉讼的进程和诉讼结果,应根据不同案件的具体情况加以制订。
2、认真对待答辩状。
对于答辩状内容应特别斟酌,不应轻易承认原告提出的事实,因为根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》以下称《若干规定》第74条规定,诉讼过程中,当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据,人民法院应当予以确认,除非当事人反悔并有相反证据足以推翻。
二、法庭审理程序
1、法庭质证
对证据的质证,应紧紧围绕对方证据的真实性、关联性、合法性,就证据的证明力以及证明力大小进行质疑、说明和辩驳。真实性是指证据所反映的内容应当是真实的,客观存在的。有时判断是比较困难的,需要结合其他证据或综合全案情予以判断,确定其证据效力。关联性是指证据与待证事实之间的客观联系。合法性,包括证据收集的程序和方法合法、证据形式合法。证明力,亦称证据的证据力,是指对案件事实证明作用有无的证明程度的大小。
2、司法鉴定与医疗事故技术鉴定
(1) 司法鉴定具有充分的法律依据。民事诉讼法规定,人民法院对专门性问题认为需要鉴定的,应当交由法定鉴定部门鉴定。2003年元月6日,最高级人民法院下达了关于参照《医疗事故处理条例》审理医疗纠纷民事案件的通知,该通知第二条明确了需鉴定的应交由条例所规定的医学会组织鉴定,因医疗事故以外的原因引起的医疗赔偿纠纷需要进行司法鉴定的,按照《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》组织鉴定。没有法定鉴定部门的,由人民法院指定的鉴定部门鉴定(《民事诉讼法》第72条)。安徽省高级人民法院《关于审理医疗赔偿案件的若干意见》第十五条、第十六条规定,对市、省级医学会己经鉴定构成医疗事故的,当事人仍有权申请中华医学会或进行司法鉴定。因此,当事人或人民法院有权委托有资质的鉴定机构进行司法过错( 临床医学)鉴定。委员会并非唯一有资格进行医疗损害鉴定的机构,如北京市法庭科学技术鉴定研究所、上海司法鉴定中心、北京华夏物证鉴定中心、皖南医学院等均有司法鉴定资格。
(2) 司法鉴定的内容。当事人或法院委托鉴定时,一般并不要求受托单位确认是否为医疗事故,而是要求判定医院在诊疗护理过程中是否存在医疗过失或过错,以及医疗过失或过错与损害后果是否有因果关系。因此,应特别重视司法鉴定。
(3) 司法鉴定申请。申请鉴定是双方当事人的诉讼权利,并非总是由患者提出,医院亦可提出,尤其是在医疗事故鉴定结论对己不利时。注意应在法院指定的举证期限内提出申请并交纳费用,同时提供相关材料,否则将承担举证不能的法律后果。
(4)鉴定机构和鉴定人员的确定。当事人申请鉴定经人民法院同意后由双方当事人协商确定有鉴定资格的鉴定机构,协商不成的,由人民法院指定。目前,法庭认可当事人自行委托鉴定的鉴定结论。
(5)鉴定书内容的审查与质证。注意对鉴定书的形式和内容进行审查,包括审查被鉴定人的姓名是否准确,委托鉴定事项是否与申请鉴定事项相符,鉴定材料的来源,鉴定的依据及使用的科学手段,鉴定过程的说明,是否有明确的鉴定结论,鉴定人及鉴定机构是否签名盖章。另外,审查鉴定书是否附有鉴定机构及鉴定人资质证明材料。
(6)客观对待司法鉴定结论。司法(或法医学)鉴定并非总是不利于医院。如石家庄“左肾丢失案”。
3、诉讼证据的收集
证据即证明案件事实的根据。学理解释可以表述为,证据即证明与法律事实及有关事实存在与否的根据,无论这“根据”是真是假,它都是证据;无论这“根据”是否被法庭采信,它还是证据。证据可以有多种表现形式。我国《刑事诉讼法》第31条称“证明案件真实情况的一切事实,都是证据”,但同时又称“以上证据必须经过查证属实,才能作为定案的根据”,这种定义是错误的,是相互矛盾的。
教科书、医学论著、学术文章等,均可以作为证据使用。
4、关于病历真实性的举证责任。
在法庭上,患者和家属经常对医疗机构提供的病历真实性提出异议,这是其诉讼权利,但同时其亦应承担相应的证明责任。对于医院提交的病历资料,患方或代理人提出异议(认为该病历系伪造、修改的),但如果没有足以反驳的相反证据的,法院将确定病历的证明力。
医疗机构通过对诉讼程序及相关法律、法规的了解,可最大程度的维护自己的合法权益,避免和减少经济损失。有利于医院的良性发展,有利于医务人员的自身保护。从而达到提高医疗质量,确保医疗安全,更好的服务于患者。
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怎么写店铺转让合同?
转让合同:写明甲方(转让方)乙方(受让方)丙方(商铺出租方)根据《民法典》,就甲方将位于的商铺,转让给乙方一事,甲、乙、丙三方经好友协商,就店面转让达成以下协议:第一条甲方与年月日前将位于商铺{面积平方米}转让给乙方使用。第四百六十四条该店铺所有权证号码为,产权为丙方,丙方与甲方签订了租赁合同。
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合同事务
您好,我们公司因为一个客户一直欠款不还,导致陷入了债务纠纷,我想请问一下律师,债务纠纷中的诉讼技巧是啥
[律师回复]
1、从书面证据上讲,当事人应考虑合同、借据、公证书和发票等书证。根据人民法院印发的《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第4条:“人民法院审查借贷案件的起诉时,根据《民事诉讼法》第108条的规定,应要求原告提供借据;无书面借据的,应提供必要的事实根据。对于不具备上述条件的起诉、裁定不予受理。”另外,证据材料为复制件的,提供人拒不提供原件或原件线索,没有其他材料可以印证的,对方当事人又不予承认的,在诉讼中不得作为认定事实的根据。
  
2、就证人证言来讲,当事人一定要选择与自己无利害关系的证人证言作为证据,并且要保证该证人可以当庭作证,便于法院庭审的顺利进行。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题意见》中规定,确认借贷关系一般应以书面借据为准。无书面借据的,必须有无利害关系的见证人证明。可见,证人的证据效力也是当事人能否胜诉的关键。
  
3、当事人还应注意,所诉的债务纠纷案件是否涉及到有关部门的技术鉴定结论、经过公证、登记的书证等,这些证据具有较高的证明力,也应向法庭提供。
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