贷款购房须知有哪些

[律师回复] 对于回购股份必须注销吗这个问题，解答如下, 股份回购是指公司按一定的程序购回发行或流通在外的本公司股份的行为。是通过大规模买回本公司发行在外的股份来改变资本结构的防御方法。是目标公司或其董事、监事回购目标公司的股份。
股权回购后是否需要注销，要看上市公司赎回股票是出于什么原因。
第一公司回购股份并注销的。也就说你回购自身股份目的是为了注销之后减少注册资本的，而不是为了持有自身股份的，可以回购，但是必须在回购之后十日内将回购的股份注销。
第二公司为了股权激励而回购股份的。也就是公司回购自身股份然后作为股权激励授予公司高级管理人员的。同样的，公司必须在回购之后一年内将这部分股份授予公司高级管理人员。
第三公司与其他公司合并的，或者股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议，要求公司收购其股份的，
第二、三种情况事实上也是在技术上回购然后还是要注销的，必须在六个月内注销。
法律依据
《中华人民共和国公司法》
第七十四条
有下列情形之一的，对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权：
(一)公司连续五年不向股东分配利润，而公司该五年连续盈利，并且符合本法规定的分配利润条件的;
(二)公司合并、分立、转让主要财产的;
(三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现，股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。 自股东会会议决议通过之日起六十日内，股东与公司不能达成股权收购协议的，股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　买主在买到赃物的时候，如果是自己发现商品有疑，可能是赃物的话，买主就要自己主动向公安机关报警，否则会被怀疑帮助销赃，构成刑事犯罪。　　如果是后来公安机关发现买主所买的商品是赃物，通知买主归还的话，那么买主就需要归还失主。因为买主本身购买的时候出卖人对于出卖的物品并没有所有权，所以此时买卖行为是无效的，买主需要归还所买的物品。　　《刑法》第六十四条，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔；对被害人的合法财产，应当及时返还；违禁品和供犯罪所用的本人财物，应当予以没收。没收的财物和罚金，一律上缴国库，不得挪用和自行处理。　　《合同法》第一百三十二条，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。　　法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。　　《民法通则》第七十二条，财产所有权的取得，不得违反法律规定。

[律师回复] 没有合理的理由的话，定金是不退的。 1、如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还;卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。 2、如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回;双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。 3、如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售(销售)契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。 4、如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还;卖方违约的，应双倍返还定金。 5、还有一种情况，就是房屋认购书无效的情况，定金必然要返还。如在前开发商还未得未取得《商品房预售许可证》，签订的房屋认购书就是无效的。

[律师回复] 购房合同有几份要看买房全款还是做房贷的，全款的3份，做房贷需要4份。
全款买房3份，开发商一份，住建局一份，业主一份。
房贷买房4份，开发商一份，住建局一份，业主一份，银行一份。
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。
主要表现为:
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续;
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

[律师回复] 具体看合同怎么约定，比如约定合同自双方加盖合同章后生效，那么最好是盖合同章。没有约定的话，公章和合同章都可以使合同发生效力。而且公章效力比合同章效力大。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、开发经营企业资质问题：应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 二、开发经营企业经营销售房预售应当向消费者出示商品房预售许可证。售楼广告和说明必须载明商品房预售许可证的批准文号。如系现房需注意其是否具有房地产产权证(俗称大产证)。 三、要明确注意合同条款，主要是合同注明的：房产面积(如增加或减少面积的具体操作方式)、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。 四、作为消费者更要注意自身付款能力，量力而行。 五、消费者在购房同时应注意附近相关楼盘的价格及周围的规划，以避免引起不必要的损失。更要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。 六、商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 七、消费者应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，此点在预售合同中应予明确交付时间。无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。 八、房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。

[律师回复] 劳动者和用人单位建立劳动关系，给劳动者购买住房公积金是法定的义务，详情可以参照《住房公积金管理条例》单位规定。用人单位不给劳动者依法购买住房公积金，劳动者就业到用人单位所在地的住房公积金管理中心进行投诉，要求用人单位予以补缴。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 《消费者权益保护法》第21条规定，经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具购货凭证或者服务单据；消费者索要购货凭证或者服务单据时，经营者必须出具。在购买商品时，购货凭证和服务单据除具有确定经营者的税务负担或使经营者据以统计销售数额或服务数量、分析营业状况之外，更重要的是记载了买卖合同或服务合同的基本内容和证明合同的履行情况，特别是为双方日后可能发生的商品或服务质量等方面争议的处理提供一个最基本的依据。因此，为了便于消费纠纷的解决和切实保护消费者的合法权益，商品销售者或服务提供者应尽可能向消费者出具购货凭证或服务单据，消费者从自己的切身利益考虑，亦应主动索要购货凭证或服务单据以防万一。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 买房是一件大事，尤其是夫妻婚后买房的，对于房产也是很在意的，那么购房合同必须夫妻签字吗?
一，如果购房合同的买受人是夫妻俩人，那么必须俩人同时签字，将来房产证也会出两本，这叫共同共有房产。
二，如果购房合同的买受人是夫妻其中一人，那么买受人签字就行了，不用配偶签字了。
三，贷款买房的话，不管买受人是夫妻一方还是夫妻双方，都要在贷款合同上签字。
房产的份额与该合同无关，只要是婚后财产，那夫妻任何一方所购买的财产都是夫妻共有财产。
就算办理房产证后，只有夫妻任何一方的名字也是夫妻共有财产。除夫妻双方书面另立财产归属协议外。所以该合同不能作为区分夫妻间财产的举证依据。

[律师回复] 对于鉴购房合同须要注意什么?这个问题，解答如下,
一、查验对方身份
签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订的购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。
二、审查有效证书
商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是购房人必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。
三、确保买卖安全
除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。
四、约定定金规则
目前商品房买卖的通常做法是购房人买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房人事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地，不知道到底该不该签。因此，建议购房人采取以下办法：
1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金；
2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金；
3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。
五、完善合同条款
现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容是已经用铅字印制好了的，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。
建议购房人要认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：
1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。
2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房人可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。
3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。
4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房人可据此索回定金和已付房款。
六、明确交楼标准
目前标准购房合同中的交楼标准有三种：
1、该商品房经验收合格；
2、该商品房经综合验收合格；
3、该商品房经分期综合验收合格。
购房人选择第
2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。
目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房人或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。
七、慎签补充协议
目前开发商通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房人签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房人非常苛刻。因此，购房人须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。
八、另签物管协议
现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的内容进行协商一致。
九、拒交不合理收费
目前商品房买卖中，购房人应当缴纳契税、印花税等，购房人应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房人必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房人有权拒绝。
十、把好收楼关
1、查看“三书一证一表”
收楼时开发商必须向购房人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房人有权拒绝收楼。
2、看楼验楼
购房人按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表收楼表》中签字确认。

[律师回复] 解答如下, 买房是一件大事，尤其是夫妻婚后买房的，对于房产也是很在意的，那么购房合同必须夫妻签字吗
一，如果购房合同的买受人是夫妻俩人，那么必须俩人同时签字，将来房产证也会出两本，这叫共同共有房产。
二，如果购房合同的买受人是夫妻其中一人，那么买受人签字就行了，不用配偶签字了。
三，贷款买房的话，不管买受人是夫妻一方还是夫妻双方，都要在贷款合同上签字。
房产的份额与该合同无关，只要是婚后财产，那夫妻任何一方所购买的财产都是夫妻共有财产。
就算办理房产证后，只有夫妻任何一方的名字也是夫妻共有财产。除夫妻双方书面另立财产归属协议外。所以该合同不能作为区分夫妻间财产的举证依据。

[律师回复] 解答如下, 买房是一件大事，尤其是夫妻婚后买房的，对于房产也是很在意的，那么购房合同必须夫妻签字吗
一，如果购房合同的买受人是夫妻俩人，那么必须俩人同时签字，将来房产证也会出两本，这叫共同共有房产。
二，如果购房合同的买受人是夫妻其中一人，那么买受人签字就行了，不用配偶签字了。
三，贷款买房的话，不管买受人是夫妻一方还是夫妻双方，都要在贷款合同上签字。
房产的份额与该合同无关，只要是婚后财产，那夫妻任何一方所购买的财产都是夫妻共有财产。
就算办理房产证后，只有夫妻任何一方的名字也是夫妻共有财产。除夫妻双方书面另立财产归属协议外。所以该合同不能作为区分夫妻间财产的举证依据。

[律师回复] 解答如下, 商品房预售不是必须缴全款的，是否支付全款，完全是通过双方协商的结果。但实践中，商品住宅首付不低于30，商业用房首付不低于50；而通常已经取得了商品房预售许可证的话，一次性购房的是要补齐房款才能签合同去房管局做备案的。
按照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔〕31号）第六条的规定，企业通过正式签订房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入，缴纳企业所得税。会计上，由于商品房所有权上的主要风险未转移和成本不能可靠计量等原因，预售房款不符合收入确认条件，应当作“预收账款”处理。
《中华人民共和国合同法》第一百一十五条
《中华人民共和国担保法》第八十九条
《担保法司法解释全文》第一百二十一条

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　购买车票时并不是必须购买搭售的保险，消费者可以拒绝购买该保险。根据法律规定，消费者有自主选择权，可以自主选择商品或者服务，并拒绝经营者的强制交易行为。　　相关法律可参考：　　《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。　　第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。　　第十条消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

[律师回复] 样要看您按照什么原则来对待合同问题，建议务必签订合同进行约束。对于一次性现金交易，金额不大；按照重要性原则。

[律师回复] 按照法律规定,你与开发商签订了购房协议,应当认定你们的合同已经成立.如果房屋取得了预售许可或者取得了房屋所有权证书,你们的合同就已经生效,是否网签不影响你们的合同效力.如果开发商没有取得预售许可,也没有进行登记取得房产证,你们的协议尚不能确定法律效力.
另外,鉴于很多城市通过网签对开发商的销售行为进行管理,你可要求开发商在一定时间内和你网签,在约定的期限内不能网签,你就可以通知开发商解除合同.
即便你进行买卖的房屋是与个人进行的,也是和上述与开发商签订的购房合同是一样的,也就是说,网签仅仅是一种监督的手段,并不影响双方合同权利和义务的.

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 采购合同的条款构成了采购合同的内容，应当在力求具体明确，便于执行，避免不必要纠纷的前提下，具备以下主要条款：
1、商品的品种、规格和数量、应当具体。
2、商品的质量和包装标准等等。
3、商品的价格和结算方式，应该细化结算方式和结算程序。
4、交货期限、地点和发送方式条件等确定。同时，应明确商品的发送方式是送货、代运，还是自提。
5、商品验收办法，合同中要具体规定在数量上验收和在质量上验收商品的办法、期限和地点。
6、违约责任，约定发生争议时如何解决，提供明细方案。
7、合同的变更和解除条件。此外，采购合同应视实际情况，增加若干具体的补充规定，使签订的合同更切实际，行之有效。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 采购合同的条款构成了采购合同的内容，应当在力求具体明确，便于执行，避免不必要纠纷的前提下，具备以下主要条款：
1、商品的品种、规格和数量、应当具体。
2、商品的质量和包装标准等等。
3、商品的价格和结算方式，应该细化结算方式和结算程序。
4、交货期限、地点和发送方式条件等确定。同时，应明确商品的发送方式是送货、代运，还是自提。
5、商品验收办法，合同中要具体规定在数量上验收和在质量上验收商品的办法、期限和地点。
6、违约责任，约定发生争议时如何解决，提供明细方案。
7、合同的变更和解除条件。此外，采购合同应视实际情况，增加若干具体的补充规定，使签订的合同更切实际，行之有效。

[律师回复] 您好，针对您的采购合同必须满足什么要求问题解答如下, 采购合同的条款构成了采购合同的内容，应当在力求具体明确，便于执行，避免不必要纠纷的前提下，具备以下主要条款：
1、商品的品种、规格和数量、应当具体。
2、商品的质量和包装标准等等。
3、商品的价格和结算方式，应该细化结算方式和结算程序。
4、交货期限、地点和发送方式条件等确定。同时，应明确商品的发送方式是送货、代运，还是自提。
5、商品验收办法，合同中要具体规定在数量上验收和在质量上验收商品的办法、期限和地点。
6、违约责任，约定发生争议时如何解决，提供明细方案。
7、合同的变更和解除条件。此外，采购合同应视实际情况，增加若干具体的补充规定，使签订的合同更切实际，行之有效。

[律师回复] 对于购房者须要注意的验房事项这个问题，解答如下,
(一)注意先后顺序，警惕先收房再验房
验收房屋流程可分为书面验收和现场验收两部分，书面验收包括查验房屋可以交付的文件如竣工备案表、交付许可证、实测面积数据等，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。特别提醒购房者，开发商必须提供省建设厅统一新制订的《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。现场验收具体内容包括：
1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋，其结构设计是否和原图相符;
2、水电气等附属配套设施是否按合同到位;
3、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;
4、其他合同中约定的项目做得如何。
验房中若有任何一项不符，均可拒绝签收并在交接记录上如实记载，最好将拒收理由书挂号寄给开发商。而对于配套设施缺失或缩水和违反规划的问题，可联络其他购房者共同要求开发商补做或赔偿，因为单个购房者就共同配套提出异议或要求往往势单力薄。必要时可联合向主管部门投诉甚至提讼。这里提醒您，有些开发商交房时房屋并没有达到验收标准，为了避免承担逾期交房的责任，开发商会采用手段骗业主收房，购房者要留意合同上的交房日期，如果开发商延期可以追究责任。
(二)明确开发商收取的费用，警惕乱收费
交房时购房者缴交一些费用是难免的，如购房尾款、物业管理费、装修保证金(不能直接向业主收取)、装修垃圾清运费等。 对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同。
现实中有的开发商为促销而根据购房者的要求承诺不同的物业费标准，有的对不同消费群采取不同收费标准，由于购房者是单个与开发商订立合同，往往不知道别人的交费标准，作为市场化的物业管理服务而言，同样的服务不同的收费，对交费单价高且不知情的购房者构成了价格歧视。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议，交房前后与物业公司签署收费标准高于口头承诺的物业管理委托合同。
这里提醒大家，对于价格歧视可以向物价部门投诉或者直接诉讼或仲裁以要求价格标准一致，对于物业费上涨，如果能收集到充分证据证明开发商曾经作的口头承诺可以要求开发商遵守承诺或补贴差价。
(三)看清合同内容，警惕协议陷阱
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议或条款。例如签订一些补充协议，并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。对于此类协议，需提请购房者注意：协议一旦签署，就具备法律效力，放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务，在没有法律规定或合同约定的情况下，开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。