怎样购买二手集资房？

[律师回复]
一、如何购买二手集资房大家购买一般二手房的程序是：当事人协商并签订合同——支付价款并交付房屋——办理房屋过户。其实，购买二手集资房时也免不了这个程序，但是，购买二手集资房最需要关注的问题是房屋的产权问题。由于集资房属于福利性住房，所以《经济适用房管理办法》把集资房当所经济适用房来对待，具体来说，该办法第三十条规定：
1、经济适用住房购房人拥有有限产权。
2、购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
3、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
4、上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。因此，购买二手集资房之前，必须要知道集资房是不是能够转让。因为，只有集资房属于可以转让的房屋，当事人才能办理产权过户。
二、购买二手集资房要注意什么对于购买二手集资房的人来说，应当注意以下两个方面：
1、别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。有些集资房的建设单位没有履行规定的手续，导致其不能办理集资房产权证。
2、为了避免不应有的损失，看市政规划，向建设单位询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。

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一、如何购买二手集资房大家购买一般二手房的程序是：当事人协商并签订合同——支付价款并交付房屋——办理房屋过户。其实，购买二手集资房时也免不了这个程序，但是，购买二手集资房最需要关注的问题是房屋的产权问题。由于集资房属于福利性住房，所以《经济适用房管理办法》把集资房当所经济适用房来对待，具体来说，该办法第三十条规定：
1、经济适用住房购房人拥有有限产权。
2、购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
3、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
4、上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。因此，购买二手集资房之前，必须要知道集资房是不是能够转让。因为，只有集资房属于可以转让的房屋，当事人才能办理产权过户。
二、购买二手集资房要注意什么对于购买二手集资房的人来说，应当注意以下两个方面：
1、别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。有些集资房的建设单位没有履行规定的手续，导致其不能办理集资房产权证。
2、为了避免不应有的损失，看市政规划，向建设单位询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。

[律师回复]
一、如何购买二手集资房大家购买一般二手房的程序是：当事人协商并签订合同——支付价款并交付房屋——办理房屋过户。其实，购买二手集资房时也免不了这个程序，但是，购买二手集资房最需要关注的问题是房屋的产权问题。由于集资房属于福利性住房，所以《经济适用房管理办法》把集资房当所经济适用房来对待，具体来说，该办法第三十条规定：
1、经济适用住房购房人拥有有限产权。
2、购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
3、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
4、上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。因此，购买二手集资房之前，必须要知道集资房是不是能够转让。因为，只有集资房属于可以转让的房屋，当事人才能办理产权过户。
二、购买二手集资房要注意什么对于购买二手集资房的人来说，应当注意以下两个方面：
1、别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。有些集资房的建设单位没有履行规定的手续，导致其不能办理集资房产权证。
2、为了避免不应有的损失，看市政规划，向建设单位询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。

[律师回复] 解答如下, 可以，本市户籍（集体户口是本地户籍）成年单身（含离异）人士在本市限购1套住房。《广州市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》第一条关于进一步完善住房限购政策的规定：
1、本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）的政策；本市户籍成年单身（含离异，如果尚未结婚，还需要由民政部门开具未婚证明。）人士在本市限购1套住房。大学生购房详细情况见下表（广州户口）：
2、非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。大学生购房详细情况见下表（非广州户口）：扩展资料：广州限制购房出台的信贷政策：
1、居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同）记录的，继续执行购房首付款比例最低30％的政策。
2、居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40％，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％。
3、居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50％。
4、居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70％。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70％。

[律师回复] 卖方：_______________(简称甲方)身份证号码：_____________________
　　买方：_______________(简称乙方) 身份证号码：_____________________
　　根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。
　　第一条 乙方同意购买甲方拥有的座落在广南县八宝米交易市场_____ 号拥有的房产(住宅)，占地面积为50平方米，建筑面积为190平方米。(详见土地房屋权证第_______________号)。
　　第二条 上述房产的交易价格为：总价：人民币_60万_元整(大写：陆拾万圆整)。本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币 _10万__元整，作为购房定金。
　　第三条 付款时间与办法：
　　甲乙双方同意以两次付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付首付款(含定金)人民币10万(拾万圆整)给甲方，剩余房款人民币50万元(五拾万圆整)用住房公积金贷款付给甲方。

[律师回复] 您好，由于该房产是在夫妻关系存续期间购买，为夫妻共同财产，应该先与二婚妻子分割财产后才能进行继承。

[律师回复] 　您好，十二条的具体内容如下，请参考。
第一条：集资房屋的基本情况及产权实际人约定
　　
1、甲方单位集资建设的房屋坐落于 ；甲方依据其单位的规定，可通过集资建房取得位于第_________层， 房屋结构为_________，建筑面积_________平方米的房屋的产权。
　　
2、自协议签订之日始，乙方即为上述第1款约定房屋的实际产权人。
　　第二条：集资款项缴纳
　　
1、甲方根据其单位集资建房的要求，收取乙方的房屋集资建设款项，在收取每笔集资建房款时应向乙方出具相应数额的书面收据，并按其单位要求及时缴纳于该单位；在缴纳每笔集资款项后，应在缴纳当日向乙方交付该单位开具的收款凭证原件。
　　
2、若甲方单位同意由乙方名义缴纳，则乙方有权自行缴纳集资款项，取得的交款凭证自行保存。
　　
3、若甲方单位将甲方名下的住房公积金直接扣划作为应缴纳的集资建房款项时，则在甲方出具单位扣划证明后，乙方应向甲方支付与扣划款项相同数额的资金（该部分资金视同乙方向甲方单位缴纳的集资款项）。
　　第三条、集资建房手续办理
　　甲方应按本单位的要求，及时办理其单位集资建房过程中所需各种手续的办理工作，及时提交各种资料，以确保不因其疏忽和懈怠而影响乙方取得该房屋的产权。
　　第四条、集资房屋交付、产权证的办理和取得
　　
（一）房屋交付
　　若协议约定的房屋建成后，若甲方单位将房屋交付于甲方，则甲方应在其单位交房日即行将该房屋转交付予乙方。乙方即行行使基于实际产权人对该房屋的所有权益。
　　
（二）产权证的办理和取得
　　
1、如果甲方单位允许以乙方名义直接取得该甲方名下的集资房屋的产权，则甲方有义务，及时和乙方共同提交单位所需办理房屋产权予乙方名下的各种文件和资料。
　　
2、如果甲方单位不允许直接将集资房屋的产权办理至乙方名下，则甲方应在取得该房屋产权证书后，将以其名义取得的房屋产权协助乙方转让过户至乙方名下（该转让甲方不得收取任何费用）。
　　
3、无论出于何种原因，致该房屋产权暂时无法办理至乙方名下，在此期间，乙方基于实际产权人仍享有对该房屋的所有权益，甲方不得就此主张任何异议。
　　第五条、甲方报酬
　　因甲方出让其单位集资建房名额予乙方，乙方同意在本协议签订后 45 日内给付甲方相应报酬伍万元整（50000）元。
　　第六条除集资款外的费用承担
　　本协议履行中，甲方除收取因转让本次购房资格的报酬 万元整（ ）元外。不再向乙方收取除集资款外的任何费用，因办理房屋产权而发生的各种法定税、费由乙方承担。
　　第七条、违约责任
　　
1、协议履行中，甲方擅自终止协议，除应退还乙方全部向甲方单位已缴纳的集资款和报酬款外，还应向乙方承担与甲方单位所建设房屋（协议约定的房屋）应缴集资款和收取乙方报酬款项数额相同的违约金。
　　
2、协议签订后，乙方无故不履行协议，除有权取回其已交购房款外，无权要求甲方退还已收取的报酬。
　　第八条 声明及保证
　　鉴于本协议履行中，若由于甲方原因致生障碍，对乙方权益影响重大，甲方承诺其签署本协议时，对此协议的签署取得了其家庭所有成员的同意，甲方及其家庭成员保证：放弃所有不利于协议履行的主张和权利。
　　第九条 协议的变更
　　本协议履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本协议的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内（书面通知发出_________天内）签订书面变更协议，该协议将成为协议不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本协议，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
　　第十条 争议的处理
　　本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成，则依法向人民法院起诉。
　　第十一条 补充与附件
　　本协议未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
　　第十二条 协议的效力
　　
1、本协议自双方签字之日生效
　　
2、本协议一式四 份，甲方、乙方各二份，具有同等法律效力。
　　
3、本协议的附件和补充协议均为本协议不可分割的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
　　甲方（签字）： 　　　　　　 乙方（签字）：
　　签订地点：_________　　　签订地点：_________
　　_________年____月____日　_________年____月____日
　　公证人：（签字）：
　　签订地点：_________
　　_________年____月____日

[律师回复] 不能办证的，遇到拆迁时拆迁款还还到原来集体户的房主

[律师回复] 你好，流动人口在居住地购买房产，需具备相关的条件，比如办理居住证、社保等等。具备购房条件的，新房可以直接申请你个人的名字，二手房可以办理过户手续。异地农村买房可以，不能购买的仅限城镇户口。因为是小产权房，只能在农村户口人员中交易，拆迁补偿问题上可能与该集体中其他农户不一样（不能给宅基地，但货币补偿不会打折扣）。

[律师回复] 没有房产证的二手集资房买卖行为不受国家法律保护。
依据《房屋登记办法》：
第三十三条　申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）证明房屋所有权发生转移的材料；
（五）其他必要材料。
前款第
（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

[律师回复] 买二手毛坯房注意事项是要注意看房屋实际质量
1、毛坯房的验收首先是门窗质量门的密封度可以用一张厚一点的纸来检查，把纸塞到门缝中，之后把门关上扯一下纸，如果扯不出来说明这个门的密封度好。另外把门打成90度角，之后看看是否能够自动合上。窗户主要看看有没有划痕、磕碰、缺损，五金件是否灵活、滑润，现在大部分用的是隐性纱窗，这部分是容易出现问题的，也要检查一下，这是从门窗质量来看的。
2、注意检查电路部分在入户之后都有一个闸箱，检查电路时，可以把总电路关闭以后再分来的闭合每一个开关，有的开发商可能已经标注出来了是卫生间、空调等等，但是有的不规范就没有标出来或者是弄错了，所以要检查一下分别管哪个部分。再就是检查灯和插座，这样基本上能够把电路走向和质量弄清楚。因为电是不可能摸的。而且在验毛坯房时开关在装修时业主都会换掉，所以这方面可以不作为质量问题的依据，因为本身要换的。
3、注意检查上下水是否通畅上水检查一下管路有没有跑冒滴漏，这是很重要的。如果有滴漏，损失水是一个方面，将来对家庭使用也会造成一定的威胁，有一定不安全因素。下水要带一个小桶，往里倒点水，看看下水是否通畅。
4、注意墙面、地面、屋顶主要检查墙面的平整度、垂直度、有没有开裂的地方。现在的毛坯房都刮了防水墙面，辨别的时候就用水来蹭一下，如果手上沾上了白，说明就不是防水的，这是一个比较关键的地方。以上就是购买二手毛坯房时，我们应当注意的一些问题，相信大家在购房选房时，根据上文的提示来挑选二手房，一定能够选到一套的二手毛坯房。

[律师回复] 1．登记申请书原件（受理窗口提供）
2．申请人身份证明
3．房屋所有权证原件
4．网上签约的当地市存量房买卖合同原件
5．买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金托管凭证原件；买卖双方当事人约定自行划转交易结算资金的，应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件
6．契税完税或减免税凭证原件
7．房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

[律师回复] 这类房子属于小产权房，不受法律保护，建议不要买。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。

[律师回复]
1、别买违章建筑集资房。如果是违章建筑，那就意味着自己花钱买下的房子本身就是违法的，没有法律保障，所住的房子会有随时被拆掉的风险。有些集资房的建设单位没有履行规定的手续，导致其不能办理集资房产权证。
2、为了避免不应有的损失，看市政规划，向建设单位询问是否办了报建手续。有无建筑规划许可证是非常重要的。一般建筑一定会在红线内建房，而符合市政规划的集资房用地还是获得政府保护的。
3、购买二手集资房之前，必须要知道集资房是不是能够转让。因为，只有集资房属于可以转让的房屋，当事人才能办理产权过户。集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工。集资房不能在市场上自由转让。并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有的房产登记凭证。由于集资房的产权归企事业单位，所以集资房是企业财产的组成部分，企事业单位对集资房拥有处置权，可以将集资房作为抵押物向银行贷款，企业到期若不能归还银行贷款，银行可以通过法律程序变卖抵押物偿还贷款。购买集资房实际上是购买房屋的使用权，其使用权保障很大程度上取决于房产所有权人的资信情况。集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。集资房在取得房产证后可以上市交易。集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证，如果没有，您将办不到房产证。集资房只有在卖方个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险，当然您还要看土地使用权等因素。

[律师回复] 可以买没房产证的二手房。二手房没有房产证有土地使用证，不动产登记机构查询后，如果能过户，可以购买，如果无法办理过户登记手续，就存在很大的风险。
《物权法》第十四条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

[律师回复] 集体房产证的房子是不能买的,在我国法律制度中并没有集体房产证这样的法律概念

[律师回复] 医疗机构药品集中采购合同可以参照如下合同
上海市医疗机构药品集中招标采购药品买卖合同
合同编号：______________
买受人（买方）：____________________________________
出卖人（卖方）：____________________________________
签订地点：__________________________________________
买方自愿购买卖方提供的上海市医疗机构药品集中招标采购中标的药品，为明确双方的权利和义务，现根据《中华人民共和国合同法》等法律法规、《上海市医疗机构药品集中招标采购实施办法》和招投标文件的规定，本着平等协商的原则，就有关事宜达成如下协议：
一、概况?
1．数量：所需药品的实际数量。买方需要临时增加药品数量的，须在用药24小时前书面提出。
2．价格：
（1）卖方提交药品的价格必须同中标成交通知书中确认的价格一致；
（2）买卖双方在合同约定的交付期限内遇政府价格调整的，重新协商并签订补充条款。
序号
标的名称通用名商品名
规格
生产企业
商标
计量单位
数量
单价
金额
合计人民币金额（大写）：
（注：空格如不够，可另接）
二、质量标准
卖方交付的药品必须符合药典或国家药品监督管理部门规定的标准，并与投标时的承诺相一致；药品不符合质量标准的（以药检部门的检验结果为准），买方有权在其他中标的药品中选择替代药品，同时在3天内报上海市医疗机构药品集中招标采购协调管理委员会办公室备案。
三、有效期限
1．卖方交付药品的有效期必须与招投标文件中规定的有效期一致。
2．卖方所提供药品的有效期不得少于6个月。
3．特殊品种双方另行协商。
四、包装标准
1．卖方提供的药品必须按标准保护措施进行包装，以防止药品在转运中损坏或变质，确保药品安全无损地运抵指定现场，否则其所造成的一切损失均由卖方负责。
2．每一个包装箱必须附一份详细装箱单和质量合格证。
3．特殊要求：__________________________________________________________。
五、配送
1．配送由卖方委托的药品经营企业负责。每次配送的时间和数量以买方的采购计划及合同为准。
2．配送时必须提供同批号的药检报告书（进口药品附注册证）。
六、伴随服务
如果卖方对可能发生的伴随服务需要收取费用的，必须在报价时注明，并作如下约定：
________________________________________________________________________
七、双方的义务
1．卖方应按照合同中买方规定的时间，配送药品并提供伴随服务。
2．买方在使用成交药品时，如遇第三方提出侵犯其专利权、商标权或保护期的，其责任由卖方承担。
3．买方应购买本合同项下的成交品种。卖方无违约行为的，买方不得以任何理由购买其他品牌的药品替代本合同成交品种。
4．买方应完成本合同的药品采购量。
5．买方应按照合同规定结算货款。指定结算银行的买方，不得以任何理由干涉结算银行的正常结算行为。
八、履行期限
本合同履行期限为______天（不得少于一季），自______年______月______日起至______年______月______日止。履行期满前十天，一方当事人就续约一事提出书面异议的，本合同履行期满终止。双方均未提出异议的，则本合同自动续约；续约的新合同中双方权利义务、履行期限等与本合同相同，数量根据实际情况由双方另行协商。
九、结算方式及期限
1．双方约定通过下列第_________种方式结算。
（1）转帐支票
（2）代记凭证
（3）电汇
（4）汇票
（5）其他
2．结算期限_____________________________________________________________。

[律师回复] 企业集团是指一些企业为了适应市场经营环境和企业内部组织的变化，组建以母子公司为主体，以资产、产品技术等为纽带，母公司通过投资及生产经营协作等多种方式，与众多具有相对独立性的企事业法人共同组成的经济联合体。
企业集团作为一个高级形态的企业组织形式，是经历了经济运行的基本单位――个人、古典企业、现代企业等几个阶段之后再企业组织结构上创新的产物。生产力的发展，要求企业形成适度的规模经济和范围经济，要求资本、生产的集中经营，这样才能使企业的成本最低，效益最好，市场竞争能力最强，企业才能长足发展。
企业集团的组建宗旨主要是发挥集团的资源一体化整合优势与管理协同优势，实现生产资料、财务资源、人力资源、技术资源、信息共享等资源配置的秩序化与高效率性，以确立并不断拓展市场的竞争优势。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 卖方：________(以下简称甲方)　　　身份证号：______
买方：________(以下简称乙方)　　　身份证号：______
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：
1、甲方所售房屋所有权证号为______号，房屋土地使用权证号为______号
2、甲方所售房屋位于______区______路(街)______号，为______结构
3、甲方所售房屋建筑面积______平方米
4、甲方所售房屋附属设施为______。

[律师回复] 你好，这种情况需要单位出具相关证明，否则购买有风险。如无法出具建议起诉要求终止合同。