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房产个人所得税计算方法
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2024-06-02
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王淳律师
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专家导读
所售房屋居住满5年可免征个人所得税。不满足满五唯一条件：个人所得税＝（计税价格－房屋原值－原契税－本次交易所缴纳税等合理费用）×20％。受赠后再卖出：个人所得税＝（再次转让的收入－受赠时产生的费用支出－再次转让时产生的其他税费－其他合理的费用支出）×20％。
房产税个人所得税是房产用于交易中所产生的国税，对于一个房地产开发速度尤为快速的国家，经济总产值得提升，以及国民经济的发展，房地产的快速发展是必然的趋势，那么房产个人所得税计算方法是如何的呢，律图带您了解。
一、什么是房产个人所得税？
是指房产交易过程中由税务机关征收的个人所得税。一般存在于二手房交易过程中由卖方个人缴纳的利得税，新房卖方是开发商不存在销售环节的个人所得税。
二、房产个人所得税计算方法？
根据规定，实行据实征收方法的，个人转让除已购公有住房(即房改房)以外的其他自有住房，以以下公式计算应纳税额:
应纳税所得额=(每次转让房产收入额-房产原值-合理费用)×20%
对于个人转让已购公有住房的，“应纳税所得额”为销售价减除“住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用”后的余额，适用税率同样是20%。其中经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。
如果纳税人能够提供上述要求的完整的证明材料，而计算出来房产转让没有所得的，则不用交纳个人所得税。
而个人转让房产收入额一般按实际成交价格(指开具售房发票所载金额)确定;但纳税人申报的售房收入额低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格又无正当理由的，按房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格确定。
根据现行政策规定，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房的，取得的所得暂免征收个人所得税。个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房可全部或部分退回转让住房已缴的个人所得税。
房地产是我国经济快速发展的一部分，也是人民群众的众多财产之一，国家大力开发房地产业，并且收取相关税费，不仅是增加财政收入也是在宏观经济上调控房产价格趋势，作为群众的我们只需要了解房产交易税费，才能更好的在房产交易中站的优势。律图给您带来的房产个人所得税计算方法。
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1、检查帐务：检查申报年度全年帐务，另据权责发生制原则，检查已发生但单证未到帐务；
2、做好纳税调整工作（此处据企业实际情况处理），确定好申报年度应纳所得税；
3、整理好年度所得税申报所需要的相关企业报表及相关说明资料；
4、须附税务师事务所年度所得税审计报告的，年度所得税申报前做好审计报告；
5、调剂好相关纳税款，做好网络申报或办税大厅申报工作，备好年度所得税申报表，附带相关企业报表及相关说明资料，报关主管税务机关。
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1、公司经费
总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、董事会会费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费；
2、劳动保险费
指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险基金）、异地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费以及实行社会统筹基金；待业保险费指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金；
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2.递延所得税资产是企业当期已经交的钱，但是不属于当期费用，按照权责发生制，这笔钱在会计意义上要记到发生期的费用上，递延所得税负债是当期要记到会计意义上的费用上，但是这笔钱要到发生期企业才去税务局缴纳。r
3.所得税费用是企业当期发生的费用，因此在应交所得税的里面，需要把递延所得税负债（当期费用）加进去，同时要把递延所得税资产（非当期费用）减下去。所以：所得税费用=应交所得税+递延所得税
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五、特许权使用费所得，利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
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五、财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
第三条 个人所得税的税率：
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1.企业当年向税务局交的钱是应交所得税科目贷方科目的余额，是会计利润调增调减后与税率相乘计算出来的。r
2.递延所得税资产是企业当期已经交的钱，但是不属于当期费用，按照权责发生制，这笔钱在会计意义上要记到发生期的费用上，递延所得税负债是当期要记到会计意义上的费用上，但是这笔钱要到发生期企业才去税务局缴纳。r
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1、直接法
企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额为应纳税所得额。
应纳税所得额收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-以前年度亏损
2、间接法
在会计利润总额的基础上加或减按照税法规定调整的项目金额后，即为应纳税所得额。
应纳税所得额会计利润总额±纳税调整项目金额
税收调整项目金额包括两方面的内容：
一是企业的财务会计处理和税收规定不一致的应予以调整的金额；
二是企业按税法规定准予扣除的税收金额。
1、直接法
企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额为应纳税所得额。
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1、公司经费
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2、劳动保险费
指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险基金）、异地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费以及实行社会统筹基金；待业保险费指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金；
3、董事会会费
是指企业最高权力机构及其成员为执行职能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等。
4、其它费用
企业发生与生产、经营直接有关的业务招待费，纳税人能提供真实有效凭证或资料，在下列限度内准予作为费用列支.
因此企业为职工代扣代缴的个人所得税部分应计入管理费用会计科目。
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一、个人独资合伙企业的处理：
该企业虽然属于个人投资企业，但需要区分是属于个人独资(合伙)企业还是一般的有限责任公司企业，两者的处理是不同的。
如果是个人独资或者个人合伙企业，则应依据下列规定进行处理：
《财政部、国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》(财税91号)第十六条规定，企业进行清算时，投资者应当在注销工商登记之前，向主管税务机关结清有关税务事宜。企业的清算所得应当视为年度生产经营所得，由投资者依法缴纳个人所得税。
前款所称清算所得，是指企业清算时的全部资产或者财产的公允价值扣除各项清算费用、损失、负债、以前年度留存的利润后，超过实缴资本的部分。
在这种情况下，对于个人从个人独资企业所取得的利润则按上述规定处理即可。
二、如果不是个人独资企业或者个人合伙企业，即：您所述的该个人投资的企业缴纳的是企业所得税，则对于您所说的清算后所得应按下列规定进行处理：
《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税60号)第四条规定，企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。
企业应将整个清算期作为一个的纳税年度计算清算所得。
同时，对于个人投资者从企业清算所得中所分配的累计未分配利润，实质为个人从公司取得的红利性质收入，需要按股息红利缴纳个人所得税。
《个人所得税法实施条例》第八条规定，税法第二条所说的各项个人所得的范围：
(七)利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得。
以上处理无论是小规模企业还是一般纳税人都是一样的政策。
一、个人独资合伙企业的处理：
该企业虽然属于个人投资企业，但需要区分是属于个人独资(合伙)企业还是一般的有限责任公司企业，两者的处理是不同的。
如果是个人独资或者个人合伙企业，则应依据下列规定进行处理：
《财政部、国家税务总局关于印发〈关于个人独资企业和合伙企业投资者征收个人所得税的规定〉的通知》(财税91号)第十六条规定，企业进行清算时，投资者应当在注销工商登记之前，向主管税务机关结清有关税务事宜。企业的清算所得应当视为年度生产经营所得，由投资者依法缴纳个人所得税。
前款所称清算所得，是指企业清算时的全部资产或者财产的公允价值扣除各项清算费用、损失、负债、以前年度留存的利润后，超过实缴资本的部分。
在这种情况下，对于个人从个人独资企业所取得的利润则按上述规定处理即可。
二、如果不是个人独资企业或者个人合伙企业，即：您所述的该个人投资的企业缴纳的是企业所得税，则对于您所说的清算后所得应按下列规定进行处理：
《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税60号)第四条规定，企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。
企业应将整个清算期作为一个的纳税年度计算清算所得。
同时，对于个人投资者从企业清算所得中所分配的累计未分配利润，实质为个人从公司取得的红利性质收入，需要按股息红利缴纳个人所得税。
《个人所得税法实施条例》第八条规定，税法第二条所说的各项个人所得的范围：
(七)利息、股息、红利所得，是指个人拥有债权、股权而取得的利息、股息、红利所得。
以上处理无论是小规模企业还是一般纳税人都是一样的政策。
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计算企业所得税时的应纳税所得额是什么？
[律师回复] 企业所得税应纳税所得额计算公式 ：
1、直接法
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2、间接法
在会计利润总额的基础上加或减按照税法规定调整的项目金额后，即为应纳税所得额。
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税收调整项目金额包括两方面的内容：
一是企业的财务会计处理和税收规定不一致的应予以调整的金额；
二是企业按税法规定准予扣除的税收金额。
1、直接法
企业每一纳税年度的收入总额减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额为应纳税所得额。
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2、间接法
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一是企业的财务会计处理和税收规定不一致的应予以调整的金额；
二是企业按税法规定准予扣除的税收金额。
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企业所得税确认的所得税应计入什么科目
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 企业为职工代扣代缴的个人所得税部分应计入管理费用会计科目。
管理费用包括：
1、公司经费
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2、劳动保险费
指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险基金）、异地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费以及实行社会统筹基金；待业保险费指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金；
3、董事会会费
是指企业最高权力机构及其成员为执行职能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等。
4、其它费用
企业发生与生产、经营直接有关的业务招待费，纳税人能提供真实有效凭证或资料，在下列限度内准予作为费用列支.
因此企业为职工代扣代缴的个人所得税部分应计入管理费用会计科目。
管理费用包括：
1、公司经费
总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、董事会会费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费；
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指离退休职工的退休金、价格补贴、医药费（包括离退休人员参加医疗保险基金）、异地安家费、职工退职金、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费以及实行社会统筹基金；待业保险费指企业按照国家规定缴纳的待业保险基金；
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是指企业最高权力机构及其成员为执行职能而发生的各项费用，包括差旅费、会议费等。
4、其它费用
企业发生与生产、经营直接有关的业务招待费，纳税人能提供真实有效凭证或资料，在下列限度内准予作为费用列支.
因此企业为职工代扣代缴的个人所得税部分应计入管理费用会计科目。
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本年累计预缴所得税的所得税金额是多少?
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》第32行“”：填报纳税人按照税法规定本纳税年度已在月（季）度累计预缴的所得税额，包括按照税法规定的特定业务已预缴（征）的所得税额，建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部按规定向项目所在地主管税务机关预缴的所得税额。
企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。
企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。
企业的应纳税所得额乘以适用税率，减除依照本法关于税收优惠的规定减免和抵免的税额后的余额，为应纳税额。
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