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购房合同中该怎么约定交楼标准
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2024-02-27
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卞晓飞律师
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专家导读
1、 该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。
一、购房合同中该怎么约定交楼标准
目前标准购房合同中的交楼标准有三种：
1、该商品房经验收合格;
2、该商品房经综合验收合格;
3、该商品房经分期综合验收合格。
购房者选择第2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。目前大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续。”因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。
二、收房发生纠纷购房者怎么办
1、主体结构质量纠纷。
主体结构主要是指地基、承重墙之类的对房屋起到支撑作用的构架，主体结构质量不合格会直接影响购房者的人身生命安全，因此法律对此有严格的规定。房屋主体结构质量不合格有两种，一是因主体结构质量没有通过检验造成不能交付，二是交付时或交付后购房者通过专业机构检测证明存在主体结构质量问题。一般主体结构质量问题比较明显，大部分情况不能交付，所以这样的纠纷不多见而且责任承担非常明确。
2、严重影响正常居住质量纠纷。
这种纠纷比较常见，而且法律对什么是严重影响正常居住没有明确的说明。一般实践中认为经过多次维修仍然不能修好的或者隔音差影响生活的以及空气环境质量不达标不能正常居住的，都可以算作这种问题。
3、一般质量问题纠纷。
这种质量问题可以说非常普遍，它属于可以修复并且不会严重影响正常居住的问题。例如屋顶有渗漏，外墙渗水或内墙裂缝，墙皮脱落等等。
如果出现的是主体结构质量问题以及严重影响正常居住的质量问题，购房者可以要求退房，并有开发商承担违约责任赔偿。如果是一般的质量问题，一般不能要求退房，但可以要求开发商承担损失赔偿责任并负责维修。购房者有时候无法明确自己房屋的质量问题属于哪一种，可以在律师的协助下，请专业人士进行鉴定，以便追回损失。
其实也就是在国家规定的交楼标准之外，格外作出的约定，此时只要是在法律规定的范围内进行的约定，那么就是有效的。
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购房中的违约金应该如何计算
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。
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[律师回复] 购房违约金有几种
购房违约金是指合同当事人约定的，由违约一方因其违约行为给对方造成经济损失而向对方支付的赔偿金，实际上是对违约行为给对方造成的损失的一种补偿。
购违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。违约金有两种：
1、惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。
2、补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金，亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
购房中违约的一方必须对另一方予以赔偿，实践中大部分房屋买卖合同中约定了违约金条款，但是也有一些合同中未作此约定。在房屋买卖合同没做约定的情况下，法院会根据法律的规定来确定违约金的数额。
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售楼广告要约，购房者如何避免售楼广告纠纷
[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。
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1、在开发规划范围内；
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一，以房产证上的面积为准
二，关于预售面积与实际面积的误差问题：面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。面积误差比是商品房买卖过程中处理面积差异的一种方法。公式：面积误差比（实测面积－预测面积）×100÷预测面积面积误差比绝对值(实测计价面积-合同约定计价面积)的绝对值100合同约定计价面积。房屋实测面积小于合同约定面，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3的部分房价款由出卖人双倍返还买受人。
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按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、开发商延期交房要分情况处理
(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、开发商延期交房要分情况处理
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(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
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按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失;商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、开发商延期交房要分情况处理
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(一)正常延期交付的处理：正常延期交付主要指由于施工迟延、相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种情况下，业主完全可以选择等待，并要求开发商按合同承担延期交付房屋的违约责任，这里提醒业主，如合同约定的违约金不能弥补你的经济损失(以房屋的正常市场租金作为参照)，你可以要求开发商赔偿你的经济损失。
(二)非正常延期交付的处理：非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等，如不幸发生上述情况，建议业主立即退房，如开发商负债已经超过其资产，业主还可以向申请开发商破产，以最大限度的保护业主的利益。
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购房合同中违约金应该怎么确定
在现今社会，买卖交易是很常见的，有买卖就需要签订买卖合同，这样才能够减少买卖纠纷的发生。比如，人们在购房时需要与开发商签订购房合同。拿购房合同来说，买房时对于购房合同怎么签呢?合同中当事人一般都会约定违约金，那么购房合同中违约金怎么确定呢?对于这些问题，本文将一一为您展开介绍。
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合同事务
购买房屋交楼合同约定期限到期了开发商延迟交楼。 需要开发商出示相关什么文件
[律师回复] 可以双方协商，协商不成的，可以直接起诉开发商要求其承担违约责任
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快速解决“房产纠纷”问题
上上个月看上了一套新房，还没交付，然后我花了一段时间筹钱办贷款，明天准备交钱签购房合同了，因为房子还没交付，所以我想问一下，购房合同条款逾期交楼一般是怎么约定的呢？
[律师回复] 关于逾期交房的违约金比例,国家并没有一个统一的标准。一般情况下,双方有合同约定的,按照有约定按约定、没约定按法定的原则,以合同上约定的比例执行;
合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
合同上没有约定的,按照同期银行贷款利率为准。 不过,尽管逾期交房的违约金没有一个统一标准,但合同上的违约金比例并不是固定不变的,可以以实际损失为标准进行适当调整。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定,如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。
影响开发商不断降低逾期交房违约金赔偿比例的因素有很多。一般开发商都有一个工程进度表,影响工程进度的因素有很多,比如天气、资金等,一旦工程进度不能按时推进,逾期交房的可能性增大的话,开发商势必会降低逾期交房的违约金比例,以最大限度减少自己的损失。
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什么是楼宇认购书，楼宇认购书应当注意什么？
[律师回复]
一、什么是楼宇认购书在目前的房地产交易市场上，许多开发商（更多的是楼盘代销商代理）都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”，并预付一笔购房定金或订金（90%以上都是定金，少则一两万，多则三五万甚至更多）。相对于将要签订的《商品房买卖合同》（本约）来说，认购书只是一种“预约”，它产生法律效力的条件，与合同生效的条件一致。
二、楼宇认购书应当注意什么虽然签署“楼宇认购书”并非房地产买卖的必经程序，是否签署由买卖双方自行决定。但就实践来看，几乎所有的楼盘都存在缴纳购房定金和签署“楼宇认购书”的“交易习惯”，极个别现房楼盘除外。开发商之所以都非常热衷于签订楼宇认购书，最主要的原因恐怕是开发商想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的《商品房买卖合同》，购房者交付定金后，如果因为购房者单方面的原因不签订正式的商品房预售或销售合同，则开发商将拒绝返还定金，这也是实践中普遍存在的现象。但对于“楼宇认购书”法律意义和相关条款的具体内容，实践中绝大多数购房者却没有给予足够的重视。购房者在签订楼宇认购书时应当注意以下事项：
1、签订楼宇认购书时一定要考察开发商的信誉和实力，可以咨询有关部门询问投诉情况，以及了解有无取得商品房预售许可证和国有土地使用权证等一些开发商没有预售许可证，但又急需资金周转，就变相地与购房者订立认购书。
2、楼宇认购书并不是买卖合同的必经程序，应积极争取不与开发商订立楼宇认购书，实际上，急需资金周转的开发商比我们还急，购房者应通过与开发商谈判，对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。
3、即使签订楼宇认购书，也不要轻易地相信开发商的口头承诺，必要时，可以要求写进合同中去，同时合同的内容一定要全面。
一、什么是楼宇认购书在目前的房地产交易市场上，许多开发商（更多的是楼盘代销商代理）都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”，并预付一笔购房定金或订金（90%以上都是定金，少则一两万，多则三五万甚至更多）。相对于将要签订的《商品房买卖合同》（本约）来说，认购书只是一种“预约”，它产生法律效力的条件，与合同生效的条件一致。
二、楼宇认购书应当注意什么虽然签署“楼宇认购书”并非房地产买卖的必经程序，是否签署由买卖双方自行决定。但就实践来看，几乎所有的楼盘都存在缴纳购房定金和签署“楼宇认购书”的“交易习惯”，极个别现房楼盘除外。开发商之所以都非常热衷于签订楼宇认购书，最主要的原因恐怕是开发商想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的《商品房买卖合同》，购房者交付定金后，如果因为购房者单方面的原因不签订正式的商品房预售或销售合同，则开发商将拒绝返还定金，这也是实践中普遍存在的现象。但对于“楼宇认购书”法律意义和相关条款的具体内容，实践中绝大多数购房者却没有给予足够的重视。购房者在签订楼宇认购书时应当注意以下事项：
1、签订楼宇认购书时一定要考察开发商的信誉和实力，可以咨询有关部门询问投诉情况，以及了解有无取得商品房预售许可证和国有土地使用权证等一些开发商没有预售许可证，但又急需资金周转，就变相地与购房者订立认购书。
2、楼宇认购书并不是买卖合同的必经程序，应积极争取不与开发商订立楼宇认购书，实际上，急需资金周转的开发商比我们还急，购房者应通过与开发商谈判，对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。
3、即使签订楼宇认购书，也不要轻易地相信开发商的口头承诺，必要时，可以要求写进合同中去，同时合同的内容一定要全面。
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交房中购房违约金是万分之几？
交房的购房违约金是房价总额的日万分之一；或者是如果双方有约定的可以按约定的金额来进行承担赔偿；对于另一方造成一方重大的违约责任，那么对于一方就可以依法的解除合同。
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房产纠纷
什么是楼宇认购书，楼宇认购书应当注意什么？
[律师回复]
一、什么是楼宇认购书在目前的房地产交易市场上，许多开发商（更多的是楼盘代销商代理）都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”，并预付一笔购房定金或订金（90%以上都是定金，少则一两万，多则三五万甚至更多）。相对于将要签订的《商品房买卖合同》（本约）来说，认购书只是一种“预约”，它产生法律效力的条件，与合同生效的条件一致。
二、楼宇认购书应当注意什么虽然签署“楼宇认购书”并非房地产买卖的必经程序，是否签署由买卖双方自行决定。但就实践来看，几乎所有的楼盘都存在缴纳购房定金和签署“楼宇认购书”的“交易习惯”，极个别现房楼盘除外。开发商之所以都非常热衷于签订楼宇认购书，最主要的原因恐怕是开发商想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的《商品房买卖合同》，购房者交付定金后，如果因为购房者单方面的原因不签订正式的商品房预售或销售合同，则开发商将拒绝返还定金，这也是实践中普遍存在的现象。但对于“楼宇认购书”法律意义和相关条款的具体内容，实践中绝大多数购房者却没有给予足够的重视。购房者在签订楼宇认购书时应当注意以下事项：
1、签订楼宇认购书时一定要考察开发商的信誉和实力，可以咨询有关部门询问投诉情况，以及了解有无取得商品房预售许可证和国有土地使用权证等一些开发商没有预售许可证，但又急需资金周转，就变相地与购房者订立认购书。
2、楼宇认购书并不是买卖合同的必经程序，应积极争取不与开发商订立楼宇认购书，实际上，急需资金周转的开发商比我们还急，购房者应通过与开发商谈判，对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。
3、即使签订楼宇认购书，也不要轻易地相信开发商的口头承诺，必要时，可以要求写进合同中去，同时合同的内容一定要全面。
一、什么是楼宇认购书在目前的房地产交易市场上，许多开发商（更多的是楼盘代销商代理）都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”，并预付一笔购房定金或订金（90%以上都是定金，少则一两万，多则三五万甚至更多）。相对于将要签订的《商品房买卖合同》（本约）来说，认购书只是一种“预约”，它产生法律效力的条件，与合同生效的条件一致。
二、楼宇认购书应当注意什么虽然签署“楼宇认购书”并非房地产买卖的必经程序，是否签署由买卖双方自行决定。但就实践来看，几乎所有的楼盘都存在缴纳购房定金和签署“楼宇认购书”的“交易习惯”，极个别现房楼盘除外。开发商之所以都非常热衷于签订楼宇认购书，最主要的原因恐怕是开发商想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的《商品房买卖合同》，购房者交付定金后，如果因为购房者单方面的原因不签订正式的商品房预售或销售合同，则开发商将拒绝返还定金，这也是实践中普遍存在的现象。但对于“楼宇认购书”法律意义和相关条款的具体内容，实践中绝大多数购房者却没有给予足够的重视。购房者在签订楼宇认购书时应当注意以下事项：
1、签订楼宇认购书时一定要考察开发商的信誉和实力，可以咨询有关部门询问投诉情况，以及了解有无取得商品房预售许可证和国有土地使用权证等一些开发商没有预售许可证，但又急需资金周转，就变相地与购房者订立认购书。
2、楼宇认购书并不是买卖合同的必经程序，应积极争取不与开发商订立楼宇认购书，实际上，急需资金周转的开发商比我们还急，购房者应通过与开发商谈判，对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。
3、即使签订楼宇认购书，也不要轻易地相信开发商的口头承诺，必要时，可以要求写进合同中去，同时合同的内容一定要全面。
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什么是楼宇认购书，楼宇认购书应当注意什么？
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一、什么是楼宇认购书在目前的房地产交易市场上，许多开发商（更多的是楼盘代销商代理）都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”，并预付一笔购房定金或订金（90%以上都是定金，少则一两万，多则三五万甚至更多）。相对于将要签订的《商品房买卖合同》（本约）来说，认购书只是一种“预约”，它产生法律效力的条件，与合同生效的条件一致。
二、楼宇认购书应当注意什么虽然签署“楼宇认购书”并非房地产买卖的必经程序，是否签署由买卖双方自行决定。但就实践来看，几乎所有的楼盘都存在缴纳购房定金和签署“楼宇认购书”的“交易习惯”，极个别现房楼盘除外。开发商之所以都非常热衷于签订楼宇认购书，最主要的原因恐怕是开发商想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的《商品房买卖合同》，购房者交付定金后，如果因为购房者单方面的原因不签订正式的商品房预售或销售合同，则开发商将拒绝返还定金，这也是实践中普遍存在的现象。但对于“楼宇认购书”法律意义和相关条款的具体内容，实践中绝大多数购房者却没有给予足够的重视。购房者在签订楼宇认购书时应当注意以下事项：
1、签订楼宇认购书时一定要考察开发商的信誉和实力，可以咨询有关部门询问投诉情况，以及了解有无取得商品房预售许可证和国有土地使用权证等一些开发商没有预售许可证，但又急需资金周转，就变相地与购房者订立认购书。
2、楼宇认购书并不是买卖合同的必经程序，应积极争取不与开发商订立楼宇认购书，实际上，急需资金周转的开发商比我们还急，购房者应通过与开发商谈判，对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。
3、即使签订楼宇认购书，也不要轻易地相信开发商的口头承诺，必要时，可以要求写进合同中去，同时合同的内容一定要全面。
一、什么是楼宇认购书在目前的房地产交易市场上，许多开发商（更多的是楼盘代销商代理）都会要求购房者在签订《商品房买卖合同》前先签署一份“楼宇认购书”，并预付一笔购房定金或订金（90%以上都是定金，少则一两万，多则三五万甚至更多）。相对于将要签订的《商品房买卖合同》（本约）来说，认购书只是一种“预约”，它产生法律效力的条件，与合同生效的条件一致。
二、楼宇认购书应当注意什么虽然签署“楼宇认购书”并非房地产买卖的必经程序，是否签署由买卖双方自行决定。但就实践来看，几乎所有的楼盘都存在缴纳购房定金和签署“楼宇认购书”的“交易习惯”，极个别现房楼盘除外。开发商之所以都非常热衷于签订楼宇认购书，最主要的原因恐怕是开发商想通过认购书中的定金条款来约束购房者前来签订正式的《商品房买卖合同》，购房者交付定金后，如果因为购房者单方面的原因不签订正式的商品房预售或销售合同，则开发商将拒绝返还定金，这也是实践中普遍存在的现象。但对于“楼宇认购书”法律意义和相关条款的具体内容，实践中绝大多数购房者却没有给予足够的重视。购房者在签订楼宇认购书时应当注意以下事项：
1、签订楼宇认购书时一定要考察开发商的信誉和实力，可以咨询有关部门询问投诉情况，以及了解有无取得商品房预售许可证和国有土地使用权证等一些开发商没有预售许可证，但又急需资金周转，就变相地与购房者订立认购书。
2、楼宇认购书并不是买卖合同的必经程序，应积极争取不与开发商订立楼宇认购书，实际上，急需资金周转的开发商比我们还急，购房者应通过与开发商谈判，对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。
3、即使签订楼宇认购书，也不要轻易地相信开发商的口头承诺，必要时，可以要求写进合同中去，同时合同的内容一定要全面。
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要约收购和要约收购的区别
[律师回复] 解答如下, 协议收购与要约收购的区别根据《证券法》的有关规定，要约收购与协议收购的区别主要表现在：
(1)要约收购只能通过证券交易所的证券交易进行，协议收购则可以在证券交易所场外通过协议转让股份的方式进行。
(2)《证券法》虽然未对要约收购与协议收购所收购的股份类型作出明确规定，但依据现时上市公司收购的实际情况并结合《证券法》的有关规定，要约收购的股份一般是可流通的普通股，而协议收购的股份一般是非流通股(包括国有股和法人股)。
(3)由于协议收购是收购者与目标公司的控股股东或大股东本着友好协商的态度订立合同收购股份以实现公司控制权的转移，所以协议收购通常为善意收购;要约收购的对象是目标公司全体股东持有的股份，自然不需要征得目标公司经营者的同意，因此要约收购多为敌意收购所采用。
(4)要约收购主要发生在目标公司股权较为分散，公司的控制权与股东分离的情况下;协议收购则多发生在目标公司股权比较集中，存在控股股东的情况下，收购人可通过协议方式实现控制权的转让。
(1)要约收购只能通过证券交易所的证券交易进行，协议收购则可以在证券交易所场外通过协议转让股份的方式进行。
(2)《证券法》虽然未对要约收购与协议收购所收购的股份类型作出明确规定，但依据现时上市公司收购的实际情况并结合《证券法》的有关规定，要约收购的股份一般是可流通的普通股，而协议收购的股份一般是非流通股(包括国有股和法人股)。
(3)由于协议收购是收购者与目标公司的控股股东或大股东本着友好协商的态度订立合同收购股份以实现公司控制权的转移，所以协议收购通常为善意收购;要约收购的对象是目标公司全体股东持有的股份，自然不需要征得目标公司经营者的同意，因此要约收购多为敌意收购所采用。
(4)要约收购主要发生在目标公司股权较为分散，公司的控制权与股东分离的情况下;协议收购则多发生在目标公司股权比较集中，存在控股股东的情况下，收购人可通过协议方式实现控制权的转让。
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