该怎样确定商品房交付时间

最新修订 | 2024-07-05
浏览10w+
王淳律师
王淳律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:4272人
专家导读 商品房交付时间的认定,主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。因此,人们常说的“交钥匙”就算交付使用。
该怎样确定商品房交付时间

现在很多人网上买东西都会问一句几天能到,其实购买期房与网购相差无几,都需要与对方确定交货时间,但毕竟商品房又不同于网购,不可能几天内到货,那具体如何确定商品房交付时间呢,如果开发商延期交房的话要承担的责任又有哪些呢?各位请跟随律图小编一起在下文中进行了解。

一、如何确定商品房交付时间

商品房交付时间的认定,主要涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题。最高人民法院司法解释明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。因此,人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用,即“交钥匙”,就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。

当然,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”,而且还应当将房屋所有权移转于买房户,否则,将承担违约责任。

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由开发商承担;交付使用后,即使房屋权属证没有办理完毕,房屋可能的风险由购房人承担。购房人接到书面通知书时,无正当理由拒绝接受的,自书面通知书确定的交付使用之日起,购房人承担一切风险,当事人约定的除外。这里的“正当理由”主要是指自然灾害等不可抗力的理由;其他原因如疾病、外出等,由于买受人可以委托他人办理交房手续,则不构成“正当理由”。

二、开发商延期交房要承担的责任

(一)违约责任承担方式

合同当事人一方违约,另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对开发商延期交房的违约责任按延期时间分两种情况处理:

1、延期超过合理期限,购房者有权选择解除合同或继续履行合同,并可要求开发商支付违约金。实践中,买受人要求出卖人继续履行并支付延期违约金的较多。

2、逾期不超过一定期限(如60日或90日等),自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止,开发商按日向买受人支付已付房款的万分之 (一般约定万分之二或三)的违约金,合同继续履行。

(二)逾期违约金的确定。

依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定,如果没有约定,则根据法律规定判断,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定,按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

(三)开发商辩称违约金过高请求减少的法律适用。

开发商经常辩称延期交房违约金过高而请求减少,因为合同法规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。但是根据合同法关于意思自治原则,既然明确约定了违约的责任承担方式,那么任何一方违约,直接按照合同的约定执行即可,如果将违约金数额减少,则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。

对于这一点,我国的相关司法解释规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。另外,合同法的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为,对于恶意违约行为,不能减轻责任。

通过上文的介绍,相信大家已经知道如何确定商品房交付时间了吧。其实很多时候购房者与开发商会在购房合同中约定交房时间,但是到了交房时间却迟迟拿不到钥匙的情形比比皆是,此时购房者能否选择退房呢,如果是退房的话又该如何计算退房违约金呢?这些问题不妨问问专业的律师,也可以请律师帮忙解决因延期交房引发的纠纷

立即免费测试 仅需1分钟
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
本文4.5k字,预估阅读时间15分钟
浏览全文
文章速读
问题没解决? 125200人选择咨询律师
6190位律师在线平均3分钟响应99%好评
该怎样确定商品房交付时间
一键咨询
  • 134****0340用户3分钟前提交了咨询
    147****2680用户3分钟前提交了咨询
    142****6128用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户3分钟前提交了咨询
    175****5381用户4分钟前提交了咨询
    淮安用户2分钟前提交了咨询
    157****5615用户2分钟前提交了咨询
    连云港用户1分钟前提交了咨询
    166****6758用户3分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    南通用户1分钟前提交了咨询
    无锡用户2分钟前提交了咨询
    164****7575用户2分钟前提交了咨询
    镇江用户1分钟前提交了咨询
    140****3563用户3分钟前提交了咨询
  • 156****2431用户4分钟前提交了咨询
    174****2437用户4分钟前提交了咨询
    连云港用户2分钟前提交了咨询
    176****3533用户2分钟前提交了咨询
    155****6315用户3分钟前提交了咨询
    宿迁用户4分钟前提交了咨询
    无锡用户3分钟前提交了咨询
    144****2714用户2分钟前提交了咨询
    144****1216用户2分钟前提交了咨询
    苏州用户3分钟前提交了咨询
    泰州用户2分钟前提交了咨询
    扬州用户2分钟前提交了咨询
    苏州用户4分钟前提交了咨询
    连云港用户2分钟前提交了咨询
    176****6805用户4分钟前提交了咨询

房屋买卖·推荐文章

为你推荐
宿迁188****6468用户4分钟前已获取解答
南京188****6656用户2分钟前已获取解答
南通135****5816用户4分钟前已获取解答
商品房交付时间如何确定?
开发商应当按照房地产购买合同上的规定时间交付房屋。开发商迟延交付房屋的,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,买受人可以向法院请求解除合同,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的,解除权消灭。
31浏览 2024-10-27
商品房交付时间如何确定
10w+浏览2023-09-20
商品房交付时间如何确定?
10w+浏览2024-02-20
商品房交付时间如何确定
10w+浏览2024-02-19
商品房交付使用是什么,商品房交付有什么法律意义?
[律师回复] <br/>一、商品房交付使用是什么商品房买卖合同,是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人,买受人支付价款的合同。可以得出:我国关于商品房买卖合同的分类,分为商品房现售和商品房预售两种。《解释》<br/>第十一条规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,明确了转移占有即我们通常所说的交钥匙为商品房的交付使用。但<br/>第十一条规定中的交付使用并不是我国合同法<br/>第一百三十三条中规定的交付,合同法<br/>第一百三十三条规定:标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同法中交付是物权理论上的物权变动,而《解释》第十一条的交付使用是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的所有权占有事实状态,并不必然产生所有权的变动。因此,出卖人履行了交付使用商品房的义务后,并非意味着出卖人的合同义务履行完毕,其还须协助买受人办理房屋所有权登记,转移房屋所有权给买受人。<br/>二、商品房交付有什么法律意义交付在所有买卖合同中都具有很重要的法律意义,除利益享受和风险承担外,商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义,不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系,在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。我国《合同法》第142条规定:标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人负担,交付之后由买受人负担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里明确规定风险负担是交付主义。首先,开发商将商品房交付给购房者,是开发商依商品房买卖合同(以下简称合同)应履行的主要义务;而且,商品房实际交付日期是确定商品房是否逾期交付的基础;<br/>第二,自商品房交付之日起,开发商对售出的商品房产生保修责任,商品房实际交付日期即为商品房保修期的起算日;<br/>第三,商品房毁损、灭失的风险在交付前由开发商承担,在交付后由购房者承担。因购房者的原因导致商品房不能按照约定的期限交付的,购房者应当自违反约定之日起承担商品房毁损、灭失的风险。开发商应与购房者在合同中正确约定商品房交付条件,并按法律、法规规定及合同约定的商品房交付条件交付商品房
340浏览
商品房交付时间如何确定?
10w+浏览2024-03-24
商品房可否双倍赔付?
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购买商品房可双倍赔偿的情形 1、合同订立后——《商品房买卖合同解释》第8条规定,具有下列情形之 一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。 2、合同订立时——《商品房买卖合同解释》第9条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之 一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任: (1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 3、交房阶段——《商品房买卖合同解释》第14条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符,合同有约定,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理: (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%),按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持; (2)面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 购买商品房关于双倍赔偿执行需要注意三点: 1、消费者购买商品房受到欺诈的,不能依据《消费者权益保护法》的规定主张双倍惩罚性赔偿; 2、该惩罚性赔偿仅适用于房地产开发企业与购房者之间的房屋买卖合同,如果房屋的出卖人不是房地产开发企业,则不适用; 3、该惩罚性赔偿的双倍,不是合同标的额的双倍,而是已付房款的双倍,这是其与《消费者权益保护法》的不同之处。
345浏览
网购怎样确定商品交付时间
10w+浏览2023-09-06
律图 > 法律知识 > 房产纠纷 > 房屋买卖 > 该怎样确定商品房交付时间
仅需1分钟,快速了解自身风险
立即试试 限时免费
顶部
温馨提示
浏览更多,不如直接问律师
律图法律咨询 24h在线
18万+

认证律师

15亿+

普法人次

9

最快响应

淮安178****9382用户1分钟前已提交咨询
常州181****4058用户1分钟前已获取解答
南京135****3413用户1分钟前已提交咨询
立即咨询(问题解决率99%) 推荐使用

继续换一换