物业管理诉求书怎样进行维权活动？

[律师回复] 看到这个问题瞬间留下一滴汗。《物业管理条例》的确没有写表后的进水管维修费用谁承担，但是你可以参照《物权法》，首先管道是一个物，而这一个物的物权分属两家，即表前为供水单位所有，表后为业主所有。物业公司对这个管子是没有物权的，说的直白一点，表后的管道是你的东西，你的东西坏了怎么能指望别人出钱给你修别说你已经付了物业管理费，因为物业管理费所对应的服务都是针对公共区域、公共设备的，不包含向个别业主提供私人服务，如果业主需要物业给自己提供私人服务（比如给你家里换个灯泡），都必须另外支付服务费用。

[律师回复] 解答如下, 这个要看什么原因，不是所有的事都能找110解决的。人车分流的小区，自然不让车辆进入凭停车证进入的小区，不让没有停车证的车辆进入也可以理解，如果是业主就能随便开车进入。那一个业主分批开进10辆车进入小区。用不了几个人小区就停满车了。手续齐全，物业无缘无故不许业主车辆进入的，可以先和物业公司的负责人联系一下，问问原因。解决不了问题再报警。

[律师回复] 是的。这边是专业律师，建议您直接电话详细沟通。

[律师回复] 对于主管道维修是否归物业？这个问题，解答如下, 如果是新房入住,那么在交房前,或业主正式入住以后,物业会进行房屋质量验收,并对暖气管道进行打压试验,这点很关键,如果未作打压试验那么责任就分不清了,如果在打压试验时未出现漏水现象,那么您家目前漏水就属于个人责任,物业完全有理由说您家装修失手造成的漏水,物业维修范围包括公共设备设施保养及公共管道疏通,业主自用部分维修费用由业主承担,不过业主同样也可以委托物业进行修复,不过这是物业公司项目,业主需要和物业商定维修费在进行维修。

[律师回复] 对于主管道维修是否归物业？这个问题，解答如下, 如果是新房入住,那么在交房前,或业主正式入住以后,物业会进行房屋质量验收,并对暖气管道进行打压试验,这点很关键,如果未作打压试验那么责任就分不清了,如果在打压试验时未出现漏水现象,那么您家目前漏水就属于个人责任,物业完全有理由说您家装修失手造成的漏水,物业维修范围包括公共设备设施保养及公共管道疏通,业主自用部分维修费用由业主承担,不过业主同样也可以委托物业进行修复,不过这是物业公司项目,业主需要和物业商定维修费在进行维修。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 公共维修基金,俗称“房屋养老金”“大修资金”,专项用于物业保修期满后物业公共部位、公共设施的大、中修修和小区公共设施设备的更新、改造,不得挪作他用。
物业费,是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
区别
1、钱财归属
公共维修基金是在办理房产证前一次性缴清的,暂时存放于业主委员会,但如果没有业主委员会,就会由房管局代为保管。无论放在哪,这笔钱都是属于业主的,业主有权使用。
物业费是物业公司按月收取的,钱属于物业公司。业主在享受物业公司服务的同时,有义务按时缴纳物业费。
2、使用流程
公共维修基金,使用时需要向业主委员会申请,但是需要征求三分之二业主的同意,并且审批手续相当复杂。说具体一点,某栋楼的本体维修基金只能用于某栋楼,使用时必须征得业主委员会或者是本栋楼三分之二业主的同意。
物业费的使用由物业公司决定的,当然日常小区公共区位需要修补的,只需要向物业管理登记处登记,由物业公司人员在规定时间内补修即可。
3、使用范围
公共维修基金一般用于比如屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修,日常维修不准动用,一般质量合格的房子几乎15～20年都用不着。
物业费一般用于清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等,属于日常维修费用。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 公共维修基金,俗称“房屋养老金”“大修资金”,专项用于物业保修期满后物业公共部位、公共设施的大、中修修和小区公共设施设备的更新、改造,不得挪作他用。
物业费,是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
区别
1、钱财归属
公共维修基金是在办理房产证前一次性缴清的,暂时存放于业主委员会,但如果没有业主委员会,就会由房管局代为保管。无论放在哪,这笔钱都是属于业主的,业主有权使用。
物业费是物业公司按月收取的,钱属于物业公司。业主在享受物业公司服务的同时,有义务按时缴纳物业费。
2、使用流程
公共维修基金,使用时需要向业主委员会申请,但是需要征求三分之二业主的同意,并且审批手续相当复杂。说具体一点,某栋楼的本体维修基金只能用于某栋楼,使用时必须征得业主委员会或者是本栋楼三分之二业主的同意。
物业费的使用由物业公司决定的,当然日常小区公共区位需要修补的,只需要向物业管理登记处登记,由物业公司人员在规定时间内补修即可。
3、使用范围
公共维修基金一般用于比如屋面防水、电梯大修、外墙等大规模维修,日常维修不准动用,一般质量合格的房子几乎15～20年都用不着。
物业费一般用于清洁卫生费用、绿化养护费用、秩序维护费用、物业共用设施设备的日常运行及维护费用等,属于日常维修费用。

[律师回复] 对于货物保管条件和保管要求这个问题，解答如下, 仓储保管合同中的货物种类繁多，不少货物由于本身的性质需要特殊的保管条件或保管方法，所以在合同中必须明确规定保管条件和保管要求
(五)货物进出库手续、时间、地点、运输方式
(六)货物损耗标准和损耗的处理损耗标准是指货物在储存、运输过程中，由于自然因素(如干燥、风化、散失、挥发、粘结等)和货物本身的性质和度量衡的误差等原因，不可避免地要发生一定数量的减少、破损或计量误差有关主管部门对此作出规定或者由合同当事人商定货物自然减量标准和合理磅差(一般以百分比或千分比表示)，统称为损耗标准损耗的处理是指实际发生的损耗，超过标准或者没有超过标准规定时，如何划分经济责任，以及对实物如何进行处理比如
一，在货物验收过程中，咻在途损耗不超过货物自然减量标准和损耗在规定磅差范围内的，仓库可按实际验收数验收入库，如果超过规定的，应核实作出验收记录，按照凳规定处理
(七)计费项目、标准和结算方式，银行、帐号、时间货物储存和运输过程中的计费项目，应按仓储保管部门制定的标准执行，也可由当事人双方协商确定存货方一般应按月支付保管费用
(八)违约责任.《仓储保管合同实施细则》的规定：保管人不能全部或部份按合同议定的品名、时间、数量接货的;存货方不能全部或部份按合同议定的品名、时间、数量入库(含超议定储存量储存)的;保管方没有按合同规定时间、数量交货的，存货方已通知货物出库或合同期已到，由于存货方(含用户)的原因不能如期出库的，均应承担违约责任，当事人必须向对方支付违约金，合同另有规定的除外违约金的数额为违约所涉及的那一部份货物的3个月保管费(或租金)或3倍的劳务费，合同另有规定的除外因违约使对方遭受经济损失的，如违约金不足以抵偿实际损失，还应以赔偿金的形式补偿其差额部份其它违约行为给对方造成经济损失的，一律赔偿实际损失赔偿货物的损失，一律按进货价或国家批准调整后的价格计算;有残值的，应扣除残值部份或残值归赔偿方;不负责赔偿实物
(九)合同的有效期限即货物的保管期限，存货方过期不取走货物，应承担违约责任但有的存储保管合同也可以不规定期限，双方约定只要存货方按日或按月支付保管费用，即可继续存放
(十)变更和解除合同期限保管方或存货方如需要对合同进行变更或解除，必须事先通知对方，以便做好相应的准备工作因此，仓储保管凳中应当明确规定提出变更或解除合同的期限
(十一)争议的解决方式

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 仓储保管合同中的货物种类繁多，不少货物由于本身的性质需要特殊的保管条件或保管方法，所以在合同中必须明确规定保管条件和保管要求
(五)货物进出库手续、时间、地点、运输方式
(六)货物损耗标准和损耗的处理损耗标准是指货物在储存、运输过程中，由于自然因素(如干燥、风化、散失、挥发、粘结等)和货物本身的性质和度量衡的误差等原因，不可避免地要发生一定数量的减少、破损或计量误差有关主管部门对此作出规定或者由合同当事人商定货物自然减量标准和合理磅差(一般以百分比或千分比表示)，统称为损耗标准损耗的处理是指实际发生的损耗，超过标准或者没有超过标准规定时，如何划分经济责任，以及对实物如何进行处理比如
一，在货物验收过程中，咻在途损耗不超过货物自然减量标准和损耗在规定磅差范围内的，仓库可按实际验收数验收入库，如果超过规定的，应核实作出验收记录，按照凳规定处理
(七)计费项目、标准和结算方式，银行、帐号、时间货物储存和运输过程中的计费项目，应按仓储保管部门制定的标准执行，也可由当事人双方协商确定存货方一般应按月支付保管费用
(八)违约责任.《仓储保管合同实施细则》的规定：保管人不能全部或部份按合同议定的品名、时间、数量接货的;存货方不能全部或部份按合同议定的品名、时间、数量入库(含超议定储存量储存)的;保管方没有按合同规定时间、数量交货的，存货方已通知货物出库或合同期已到，由于存货方(含用户)的原因不能如期出库的，均应承担违约责任，当事人必须向对方支付违约金，合同另有规定的除外违约金的数额为违约所涉及的那一部份货物的3个月保管费(或租金)或3倍的劳务费，合同另有规定的除外因违约使对方遭受经济损失的，如违约金不足以抵偿实际损失，还应以赔偿金的形式补偿其差额部份其它违约行为给对方造成经济损失的，一律赔偿实际损失赔偿货物的损失，一律按进货价或国家批准调整后的价格计算;有残值的，应扣除残值部份或残值归赔偿方;不负责赔偿实物
(九)合同的有效期限即货物的保管期限，存货方过期不取走货物，应承担违约责任但有的存储保管合同也可以不规定期限，双方约定只要存货方按日或按月支付保管费用，即可继续存放
(十)变更和解除合同期限保管方或存货方如需要对合同进行变更或解除，必须事先通知对方，以便做好相应的准备工作因此，仓储保管凳中应当明确规定提出变更或解除合同的期限
(十一)争议的解决方式

[律师回复] 你好，我是麻晓震律师，可以委托我为你起诉到法院，如果有进一步疑问可以直接联系我，方便的话还想麻烦你给个好评

[律师回复] 您好，关于江苏物业纠纷如何进行维权这个问题，我的解答如下, 江苏物业纠纷如何进行维权
这一问题，解答如下：
发生纠纷后，建议双方先协商处理；实在协商不了的，可以去维权。
《民事诉讼法》规定的方式有书面和口头两种。对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民管辖被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民管辖。必须符合下列条件：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织有明确的被告有具体的诉讼请求和事实、理由属于人民受理民事诉讼的范围和受诉人民管辖。
应当向人民递交状，并按照被告人数提出副本。
状应当记明下列事项:
(一)原告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式，法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式
(二)被告的姓名、性别、工作单位、住所等信息，法人或者其他组织的名称、住所等信息
(三)诉讼请求和所根据的事实与理由
(四)证据和证据来源，证人姓名和住所。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 物管业主如何维权
对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。
据悉，在小区入住户数超过50%时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。
除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。
业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业(产权)所有者。房屋租赁人不是业主。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物管业主如何维权
对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。
据悉，在小区入住户数超过50%时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。
除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。
业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业(产权)所有者。房屋租赁人不是业主。

[律师回复] 您好，针对您的物管不作为业主该怎么维权问题解答如下, 物管业主如何维权
对房屋尚在保修期的小区，出现的问题应该由开发商负责维修解决。但在这其中，物业也需负责帮助业主进行沟通协调，如实将业主遇到的问题反映给开发商，并将开发商的答复告知业主。超出房屋保修期后，对小区公共设施的维护由物业服务企业负责。物业服务企业应当按照业主大会的要求定期在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。值得注意的是，小区公共区域广告收入及收缴的停车费等归全体业主共有，其分配应由业主大会决定，未作决定的主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业服务费。
据悉，在小区入住户数超过50%时，即可要求街道社区组织召开业主大会，成立自己的业主委员会。如果物业服务公司不履行责任，小区业主可以联合起来，通过业委会行使自己的权利，甚至弹劾物业，自行选择业主满意的物业公司入驻管理小区。
除了成立业主委员会之外，业主也可以将物业的行为举报给相关主管部门。市房管局作为物业管理的行政主管部门，主要负责物业服务企业的资质管理、建立物业服务企业信用档案及重大物业管理矛盾纠纷的处理。部分市区物业主管部门已经下沉到了街道一级，以便于接待业主维权。据悉，部分城市已经完善了物业管理服务标准，同时相关部门还建立起物业信用记录制度，对于业主投诉多、信用记录不好的物业公司未来将会在“准入”机制上给予限制。
业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的。都是指物业(产权)所有者。房屋租赁人不是业主。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 一、家里进小偷物业有责任吗
1、小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。
2、只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，比如保安人员是否脱岗，监控系统是否全面良好运作，可疑人员是否被盘查询问等。
3、如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽，则应该承担一定的赔偿责任。

[律师回复] 【法律意见】
不能再换新机了，过了15天包换的时间，就不能再换了，可以在保修期内找他维修，一旦发现毛病就去找售后，尽量在保修期内把手机毛病解决，能为你以后省下不少钱。
1、三包一般指的是：七天包退、十五天包换、一年保修。
2 保修也是有期限的，分别是机头保修时间为1年，附件的保修时间分别为：电池6个月，有线耳机3个月，充电器1年，存储卡1年。（厂家另行规定的除外）。
3 不享受三包的：超期限的零部件和手机，人为因素，私自拆装手机，不能提供发票等凭证的。

[律师回复] 对于楼上水管爆裂不肯维修应该如何进行维权这个问题，解答如下, 楼上水管爆裂不肯维修应该是楼上的责任，但不配合的建议找物业维权，同时水管爆裂这个跟物业也有关系，可以直接找物业不用找楼上的住户，由物业找楼上的住户就可以的，还的可以经常给物业压力才行，要是主管跑水那全是物业的责任。
《物业管理条例》
第五十三条
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由建设行政主管部门会同财政部门制定。
第五十五条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。 责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物业管理纠纷业主如何维权
如果业主对于现在的物业公司服务不满意，
首先，要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据，可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式;
其次，建议业主多采取谈判的方式，在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动，主动去和物业公司交涉，告诉他们哪里做得不对，不应当收取你的物业费或是少收物业费，并保留好交涉的记录。一旦物业公司拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。
最后，鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主要及时向业主委员会反应诉求，没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后的维权。
那怎么评定物业提供的服务是否到位呢
评定物业公司的服务是否到位，可以采取问卷的方法，依合同承诺逐条对照，打分计评。这个工作一般由业主委员会来组织，统计业主对物业公司服务是否满意，还有哪些需要改进的地方，以决定是否继续聘用该物业公司提供物业服务。也有物业公司在工作中主动采取这种方式与业主沟通互动，及时发现问题，改进工作。
众口难调是一种正常现象，物业公司服务不可能取得全体业主的一致满意，是否符合服务标准，应当结合服务小区内表示达标的业主所占全体业主的比例来确定，这当然也是给物业公司一个艰巨的任务，要时刻注意维护好全体业主的利益。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 物业服务收费实行包干制的，物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或物业服务支出构成包括以下内容：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备日常运行的维修养护费用；

3、物业管理区域内清洁卫生费用（不含生活垃圾处理费）；

4、物业管理区域内绿化灌溉、养护费用；

5、物业管理区域内秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、经业主同意的其它费用；

9、法定税费；

10、合理利润。
物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在《物业服务合同》中另行约定，由物业服务企业代收代缴。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修、更新和改造费用，应当列入维修资金专项支出解决，不得计入物业服务支出或物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期限内的维修和设备更换，应由原建设单位负责，不得动用专项维修资金或由业主承担。
有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取（年检费实行政府定价，严格按省物价局新定标准执行），并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。

[律师回复] 对于物业维修不及时，可要求退还物业费吗？这个问题，解答如下, 　　物业公司与业主之间的权利义务应通过物业服务合同协定，物业公司应当按照合同的约定，提供相应的服务；业主方也应当按照合同约定，缴纳物业费用。对于房屋的维修，物业公司也应根据物业合同作出的维修承诺及时予以维修。如果物业公司维修不及时，给业主生活带来不便，业主可以要求物业方退还物业费中用于维修的部分款项。但由于除了维修方面的问题，业主还享受了其他的物业服务，因此不能要求物业方全额退还物业费。　　《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百一十一条，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。　　《物业管理条例》第三十六条，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。