房屋他项权证二手房办理流程是什么？

[律师回复] （如果没有签交房保证金协议）在二手房交易过程中，往往有留有部分尾款，用来保证结清水、电、煤气等公用事业费，以及物业管理费，同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。<br/>购房款分批支付主要目的在于减少风险，以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%，取得收件收据时支付60%，产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度，白纸黑字写清楚。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖流程<br/>一、浏览信息,电话咨询。到地区专业房产网站浏览房产出售信息选择合造的房源.然后选择中介公司或房东进行电话咨询。<br/>二、签订中介居间合同<br/>三、预约看房。联系中介或者房东实地看房。<br/>四、产权调查。<br/>(一)验证房屋相关产权<br/>1、房屋手续是否齐全<br/>2、房屋产权是否清晰<br/>3、土地情况是否清晰<br/>(二)判断房屋是否出售<br/>1、市政规划是否影响<br/>2、房屋历史是否清白<br/>3、房屋质量是否可靠<br/>(三)调查房屋是否合法出售<br/>1、福利房屋是否合法<br/>2、单位房屋是否侵权<br/>3、交易房屋是否在租<br/>五、协商房价。由地区中介公司二手房专业人员负责协调，促成双方成功交易。<br/>六、签定买卖协议。<br/>(一)卖方夫妻出具三证即房产证、契税证、土地证，有效身份证或公证书;<br/>(二)买方出具有效身份证。<br/>(三)明确房屋面积<br/>(四)确认价格、收费、付款条款<br/>(五)房屋质量写进条款<br/>(六)订立有关物业管理的协议<br/>(七)注明履行合同的期限和方法<br/>(八)明确产权登记的条款<br/>(九)税费依法各自承担<br/>(十)违约责任必须明确<br/>(十<br/>一)补充协议别嫌麻烦<br/>七、预付定金<br/>八、办理网签<br/>九、办理按揭贷款<br/>十、办理面签过户手续。<br/>(一)办理房产证。<br/>1、私人之间：<br/>(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存)、契证(复印件留存);<br/>(2) 双方当事人当场，交验身份证(复印件留存)，经挂牌后的网签买卖合同。<br/>2、单位之间、单位与私人之间：<br/>(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(复印件留存);<br/>(2) 经当年年检的营业执照或单位法人资格证书(复印件留存);<br/>(3) 当事人到场，交验身份证(复印件留存)，如单位法人代表委托，须提交授权委托书，交验代理人身份证(复印件留存);<br/>(4) 买卖协议及单位上级部门同意出售证书或同意证明(如国有房产，需报国资部门审批)。<br/>3、其他有关文据：<br/>(1)继承须提交继承公证书;<br/>(2)赠与须提交赠与公证书;<br/>(3)已婚夫妻出卖私房，须配偶方到场并提交身份证原件(复印件留存)及合法婚姻证件;<br/>(4)出售共有房，须提交《共有权保持证》和共有人书面同意出售的证明;<br/>(5)转制、兼并而发生的房地产转移，须提交县、区级以上人民政府或上级主管部门同意转制、兼并的文件;<br/>(6)合资入股而发生的房地产转移，须提交政府授权部门批准入股的文件;<br/>(7)其他相应的有关文据。<br/>(二)办理契税证。<br/>1、存量房买卖：<br/>(1)契税纳税申报表;<br/>(2)房产交易鉴证申请书;<br/>(3)受让方身份证明复印件(单位提供营业执照复印件);<br/>(4)原契证及复印件;<br/>(5)房地产转让合同原件及复印件;<br/>(6)房产证、土地证复印件;<br/>(7)有有效评估报告的提供评估报告原件及复印件;<br/>(8)房产取得时计税价格的有效凭证及复印件。<br/>(三)办理土地证。<br/>1、身份证;<br/>2、房产证、原国有土地使用证;<br/>3、住宅转让合同、公证书或判决书;<br/>4、完税凭证;<br/>5、缴纳土地收益金凭证(保留划拨)。<br/>十<br/>一、付清房款。<br/>1、如需二手房抵押贷款：<br/>(1)该房源必须产权明晰，符合政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件<br/>(2)选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。<br/>(3)买卖双方须提供的相关资料，购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿复印件、身份证复印件、婚姻状况证明复印件、买卖双方签订的《房地产买卖居间合同》购房协议书及收据、收入证明(单位收入证明)，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，买方一寸近照1张。卖房人(售方)须提供的资料有：身份证复印件、户口簿复印件、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明。<br/>(4)去房产中介代理机构填写二手房按揭申请表，由中介代理机构把所有证明资料交送银行进行贷款审批。<br/>(5)银行在规定工作日内完成贷款审批工作。<br/>(6)买卖双方到房屋所在地房地产交易所办理产权过户手续。<br/>(7)买方(夫妻双方)到房管处办理房屋抵押登记手续。<br/>(8)领到抵押登记它项权证后、送交银行，银行划拨款项至卖方账户。<br/>十<br/>二、交割房产。办理水、电、煤气、有线等过户及户口迁移手续。<br/>十<br/>三、支付剩余款，领取房产证。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房交易流程中需要注意的事事项 (一)交易前 1、精心挑选诚信中介 如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。看中介公司的营业执照和业务范围。可选择经验丰富、诚信可靠的中介业务员办理，但在签订二手房买卖合同时必须要求经纪人到场，并核对他的经纪证号。 2、审查房屋权属状况 下家要对房屋的权属状况有所了解。看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。 3、了解房屋使用情况 首先，一定要确保房屋的产权证是真的，而不是伪造的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小、房屋用途是办公还是居住等内容。可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。 4、实地查看房屋质量 下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否作过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。是否有私自搭建违章建筑的情况，观察房屋的内部结构，检查屋内水、电、煤等设施是否完好等。 (二)交易中 1、明确中介收定性质 定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确中介公司收取定金的性质是代收，还是转交。为防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。 2、上下家当面谈合同 在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，防止极少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为个人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要坐下来当面谈好房价、过户时间等条款。 3、签合同注意五条款 (1)权属条款。 主要是审查房屋的权属状况，如有无共有人或房屋有无抵押等权利限制。 (2)房价与佣金条款。 如二手房买卖通过中介公司，则明确委托价格、服务内容和佣金数额。 (3)房款支付条款。 二手房买卖一般不能实现“一手交钱，一手交房”，因此对付款方式进行审查就非常必要。一般来说，付款要和双方的交易步骤衔接。除付定金外，房款一般分三笔付清，签约时的首付款，拿到交易过户受理单时付一笔，产证出来及交房后付尾款。此外，上下家还可以通过第三方，如中介公司、银行、律师事务所等进行房款监管。 (4)交房条款。 主要是对有关交房条款的审查，其中包括交房时间、交房条件、交房标志等。交房条件一般包括下家付清房款，上家迁出户口、付清物业及水电煤有线等费用，上下家维修金结清。 (5)违约救济条款，主要是对上下家违约责任及救济途径的审查。 新版买卖合同倾向于鼓励市民通过仲裁这一途径来解决纠纷。由于仲裁是一审终审制，有利于提高解决纠纷的效率。当然，上下家也可以选择通过来解决纠纷。 (三)交易后 二手房交易结束后，上下家往往为水、电、煤的费用，户口的迁移等发生纷争。要扫除这些后遗症，上下家应注意下面几个问题： 1、结清水表账单。 按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份的已缴讫水费账单收据。 2、告知电表状况。 按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费帐单收据。 3、协助煤气过户。 按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。 4、结清电话费。 有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。 5、协助有线电视过户。 在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。 6、结算维修基金。 按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中上家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取，同时维修基金的所有人更名为下家。 7、迁移户口。 下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

[律师回复] 二手房交易流程详细过程<br/>１·如果是委托中介进行房屋买卖，需要办理的事情就简单很多，风险也在其中。如果是出售房屋，第1步需要将房屋详细信息交与中介进行挂牌出售，在中介留下自己的联系方式。第2步是找到买家后，委托中介办理交易过程，在此之前需要到公证部门为中介开一份委托证明，这样中介才有资格代办交易。第三步是缴费，需要缴纳的费用有房屋的中介费·委托费·房屋交易的税费。第四步是交易过程中需要亲自办理的事情。第五是收取房款完销售易。<br/>２·购买房屋需要委托中介办理。首先需要到中介咨询，向中介登记自己的购房需求，并且留下联系方式。第2步是交易开始之前，买家需要到公证部门开具委托中介办理交易的证明，然后在委托中介进行交易。第三步就是缴费·费用有中介费·委托费·房屋交易税费。第四步是自己亲自办理的交易手续。第五步是交齐房款拿到房产证。<br/>３·不需要委托房屋交易，当事人亲自办理房产交易。第1步买家需要与卖家会面商谈房屋的交易事宜，达销售易意向后签订房屋的购房合同，预交一部分费用。第2步是到房产交易核心办理房屋产权变更手续，去之前需要双方准备好自己的相关资料与钱。在办理窗口进行登记后，拿到相关的表格登记，登记后进行网签。第三步是缴纳税费，到税务部门缴纳各自的交易费用，缴纳费用之后拿回税费完税凭证。第四步是在房产交易核心拿着税费凭证进行较后的过户手续。第五步是买家交齐房款，拿到新的房产证。<br/>二手房交易流程注意事项<br/>１·在房产交易核心需要注意的就是房屋的报价，价位报的过高缴纳的税费就会增加，报的过低也会产生税费的重新评估，浪费时间。所以在进行交易之前应该了解一下房产交易核心同类房产的报价，只要不低于标准价位都可以审核通过。<br/>２·在中介办理的房产交易，需要选择正规大型的中介公司，收费有统一标准且符合指导价，不会多收费。而且大型中介公司的经纪人经验丰富有实力学历，可以专业的办理房产交易。<br/>３·个人自己进行房产交易，房屋的产权需要确认清楚，避免房非他房而被交易的情况，或是产权不清楚的等等。<br/>二手房交易流程详细过程以及注意事项知识里做了简单的介绍，有需要的人可以了解一下。实际交易的时候，情况可能还会有些变化，这就要根据房屋所属的城市而定了。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 1、 第一，业主在提出二次抵押贷款申请后，银行会指派专人对房产的价值进行评估，主要是对其升值潜力进行评价，再根据评估结果给出参考价值; 2、 第二，业主在办理房屋二次抵押贷款时需要出具个人的身份证明，房产证明，收入证明以及其他银行要求的证明材料; 3、 第三，需要贷款者本人携带所有资料到银行进行面签，签署房屋二次抵押贷款申请书; 4、 第四，银行会根据房产的具体情况以及贷款者的个人资料进行审核，同时对贷款额度进行核算; 5、最后，审核通过后，需要贷款者亲自到银行进行抵押登记，等待放款。 1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房； 2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房； 3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房； 4、房屋抵押登记已办妥，且我行是房屋的抵押权人； 5、房屋已办理保险，且保险单正本由中国银行执管； 6、房屋所处位置优越，交通便利，配套设施齐全，具有较大的升值潜力。 1、二次抵押贷款必须要有房产证。房产证是要在借款人手中，若是抵押在银行或者其他地方的话，都是不能成功办理二次抵押贷款业务的。 2、二次抵押贷款必须要有可抵押贷款额度。一般要求可抵押贷款额度达到房屋总价值的6-7成后比较容易办二次抵押贷款。而要是只有房屋总价值3-4成的话，则一般无法办理成功。 3、虽然二次抵押贷款业务是有抵押物做抵押的，但是对借款人的贷款条件同样要求严格。借款人要有稳定的收入和良好的信用，最重要的是要有还款能力，负债情况良好！