前期物业管理注意事项有哪些

[律师回复] 1、要明确业主委员会的权利。除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里明确约定。例如业主委员会对物业公司有监督权。但是，如果这种权利没有相应保障的话，实践中是无法行使的，物业公司一般对业主委员会的建议和监督根本不予理睬，所以只能是业主委员会控制住了物业公司主要的经济来源后，才能有效地监督制约物业公司。
2、要明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务。这里需要提醒的是，合同中还尽可能的明确违约责任，例如因保安失职，导致业主的物品被盗等问题，物业公司应如何承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，都必须有明确的记录，并向业主委员会公开全部的账簿等义务，如果不公开，则承担何种违约责任。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 物业管理纠纷调解怎么做 第一步，申请，即纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区(村)人民调解组织申请调解;或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。 第二步，受理，即社区(村)人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理;认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道(乡镇)或区(市)县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区(村)人民调解组织应当受理。 第三步，调解，物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案;疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书;未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民提讼，并出具相关证明。 第四步，履行，即调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除;一方不履行的，另一方可以向人民提讼。

[律师回复] 需要学习物业管理条例、物权法、业主大会和业主委员会指导规则等法律法规并十分熟悉。在此基础上，与物业管理洽谈事项的时候，据理力争，有力有节就好。

[律师回复] 你好，单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
（9）中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑
二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：
（1）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
（2）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
（3）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
（4）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
（6）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
（7）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

[律师回复] 现代管理研究证明:计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中,管理收费有既定标准,如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为此,不仅要求严格控制费用支出,更重要的是在物业管理处年度预算过程中,应充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值,防止预算中包含不应发生的费用项目。

[律师回复] 1、我们所交纳的物业费其实是给物业帮助我们小区的一些管理问题，首先我们每天可以看到很多阿姨在楼底下扫地，包括我们的电梯卫生，走廊卫生都会做到非常的干净，也都是物业趁我们在上班的时候安排人过来打扫的。
2、大家也可以看到停车场里面的所有车辆都排放整齐，不会有占用他人车位的现象，也不会出现乱停的现象，也是有物业派专门人员在地下室进行管理，如果出现了乱停乱放的现场会，立即制止。
3、除此以外，我们看到园区的一些绿化问题修得非常的好看，也是我们交纳的物业费，由物业将这　些物业费去外面找一些专　业的修剪师过来帮助园区里面的树木进行修剪。
4、如果在小区内出现了失窃问题，也可以通过物业调取摄像头帮助我们寻找丢失的物品。

[律师回复] 您好，针对您的级别管辖的注意事项问题解答如下, 级别管辖的注意事项
级别管辖是要划分上下级之间受理
第一审民事案件的分工和权限。
移送管辖是为适应审判实践出现的特殊情况，法律对级别管辖所作的灵活性、变通性的规定，使得上级在必要时，可以审判下级管辖的第一审刑案;下级认为案情重大、复杂需要由上级审判的第一审刑案，可以请求移送上级审判。
但是必须注意：
第
一，上级只有在必要时候适用个案，当然，上级可以依职权决定;
第
二，上级应向下级下达改变管辖决定书并书面通知统计检察院;
第
三，中院受理的可能被判无期或死刑的案件，认为无须重判无期或死刑的，仍可依法审理;
第
四，基层认为受理的案件可能被判无期或死刑的，应当按照司法解释要求的程序和时限操作;
第
五，其中一人或一罪属于上级管辖的，应全案上移。
目前，我国的一些中级和基层不同程度地存在着违反民诉法关于管辖的规定受理诉讼的现象，这造成了审判实务中管辖上的无序和混乱，对人民在民事诉讼中严肃执法产生了较为严重的负面影响。造成管辖无序的原因是多方面的和复杂的，但民诉法关于管辖的规定不够完善无疑是其中主要原因之一。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1、城市管理执法人员从事城市管理执法活动会派出不少于两人，在执法时要向当事人出示行政执法证件表明身份。
2、对于执法过程中查封、扣押的物品，征求意见稿明确城市管理执法主管部门应当妥善保管，依法及时作出处理，不得使用、截留、损毁和擅自处分。
查封、扣押的物品属非法物品的，移送有关部门处理。
对鲜活物品或者其他不易保管的物品，城市管理执法主管部门可以在留存证据后依法进行拍卖、变卖或者妥善处理。
3、城市管理执法主管部门不得以收费、罚没收入作为经费来源;罚款、没收违法所得或者没收非法财物拍卖的款项，应当按照规定全额上缴国库。
可以拨打全国统一的12020城管服务热线行使自己的监督权。公民、法人或者其他组织认为城市管理执法主管部门及其工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依法申请行政复议、行政诉讼。

[律师回复] 物业费包括什么项目主要包括以下项目： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

[律师回复] 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后大修、中修及更新、改造的资金。物业管理费是物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业使用人或所有人依据物业管理服务合同所支付的费用，其构成包括管理服务人员的薪金，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，以及物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用等。物业管理费不包括物业共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改造费用。

[律师回复] 1、在直辖市、市，建制镇和专设建制镇的工矿区范围内，新建商品住房销售时，购房者应向售房单位按购房款一定比例(2％一3%)交纳物业管理专项资金，售房单位代为收取的维护资金不计入其住宅销售收入，这一笔专项维护资金的所有权属于全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维护和更新、改造。
2、售房单位代为收取的专项维护资金，在业主办理产权证书时，应将全部代收资金移交当地房地产行政主管部门代管。期间，业主委员会成立前，确需使用维护资金，应由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门应将维护资金移交物业管理企业代管；物业管理企业代管的维护资金应当定期接受业主委员会的检查和监督；物业管理企业认为需要使用专项维护资金，应提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。
3、专项维护资金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹；物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主委员会审核无误后办理账户转移手续；业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失，维修资金代管单位应按专项维修资金账面余额按业主缴交比例退还给业主。

[律师回复] 根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（计价费[1996]266号），住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：
（
1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；
（
2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；
（
3）绿化管理费；
（
4）清洁卫生费；
（
5）保安费；
（
6）办公费；
（
7）物业管理单位固定资产折旧费；
（
8）法定税费；此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润；对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种价形式。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋托管业务主要注意以下五个要点：
第
一，经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是两份合同组成的，一份是经纪公司与业主签订的包租合同(俗称：收房合同)，另一份是经纪公司与承租人签订的出租合同，这与所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。
第
二，因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与业主约定的租金和经纪公司与客户约定的租金没有必然相等的数学关系。在实际操作中，业主并不干预经纪公司的出租价格，也就是说，业主在合同中已经对可能出现的“差价”表示认同，当然，由于经纪公司的原因导致的空租损失也由经纪公司承担。
第
三，经纪公司向客户收取租金的方式和期限与经纪公司向业主支付租金的方式也不一定相同，经纪公司向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付
6，但经纪公司向业主支付租金的方式一般是每月或每季(3个月)支付。
第
四，经纪公司为了最大限度地降低自身的空租风险，会向业主要求一段时间的所谓“控制期”(免租期)，一般是30-45天不等。这段控制期在经纪公司与业主签订的合同中有明确的规定，但没有约定经纪公司在控制期内将房子出租的所得归业主所有。这就意味着经纪公司已经通过合同的规定将控制内可能产生的收益划入经纪公司的名下，不存在欺瞒和侵害的嫌疑。
第
五，业主、客户和经纪公司任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。一般情况下，违约金的额度大体相当于1-2个月的租金，如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失，还要根据损失情况承担其他赔偿责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋托管业务主要注意以下五个要点：
第
一，经纪公司与业主和承租人是分别签订租赁合同，也就是说，这种租赁关系的建立是两份合同组成的，一份是经纪公司与业主签订的包租合同(俗称：收房合同)，另一份是经纪公司与承租人签订的出租合同，这与所谓的“居间租赁”通过一份“三方合同”完成租赁业务的业务模式截然不同。
第
二，因为房屋托管不是采用“三方约”，经纪公司与业主约定的租金和经纪公司与客户约定的租金没有必然相等的数学关系。在实际操作中，业主并不干预经纪公司的出租价格，也就是说，业主在合同中已经对可能出现的“差价”表示认同，当然，由于经纪公司的原因导致的空租损失也由经纪公司承担。
第
三，经纪公司向客户收取租金的方式和期限与经纪公司向业主支付租金的方式也不一定相同，经纪公司向客户收取租金的方式一般是押1付3或押1付
6，但经纪公司向业主支付租金的方式一般是每月或每季(3个月)支付。
第
四，经纪公司为了最大限度地降低自身的空租风险，会向业主要求一段时间的所谓“控制期”(免租期)，一般是30-45天不等。这段控制期在经纪公司与业主签订的合同中有明确的规定，但没有约定经纪公司在控制期内将房子出租的所得归业主所有。这就意味着经纪公司已经通过合同的规定将控制内可能产生的收益划入经纪公司的名下，不存在欺瞒和侵害的嫌疑。
第
五，业主、客户和经纪公司任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。一般情况下，违约金的额度大体相当于1-2个月的租金，如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失，还要根据损失情况承担其他赔偿责任。

[律师回复] 1、在直辖市、市，建制镇和专设建制镇的工矿区范围内，新建商品住房销售时，购房者应向售房单位按购房款一定比例(2％一3%)交纳物业管理专项资金，售房单位代为收取的维护资金不计入其住宅销售收入，这一笔专项维护资金的所有权属于全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维护和更新、改造。
2、售房单位代为收取的专项维护资金，在业主办理产权证书时，应将全部代收资金移交当地房地产行政主管部门代管。期间，业主委员会成立前，确需使用维护资金，应由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。
业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门应将维护资金移交物业管理企业代管；物业管理企业代管的维护资金应当定期接受业主委员会的检查和监督；物业管理企业认为需要使用专项维护资金，应提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。
3、专项维护资金不足以使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹；物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主委员会审核无误后办理账户转移手续；业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失，维修资金代管单位应按专项维修资金账面余额按业主缴交比例退还给业主。

[律师回复] 物业管理费一般包括下列内容：
1、绿化养护费用；
2、清洁卫生费用；
3、秩序维护费用；
4、办公费用；
5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；
6、物业管理企业固定资产折旧；
7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；
8、经业主同意的其它费用。

[律师回复] 物业管理费一般包括下列内容：
1、绿化养护费用；
2、清洁卫生费用；
3、秩序维护费用；
4、办公费用；
5、物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用；
6、物业管理企业固定资产折旧；
7、物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用；
8、经业主同意的其它费用。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 物业合同纠纷仲裁注意事项
仲裁的这些特点，为物业管理纠纷的公正、及时、有效地解决提供了保障。事实上，许多当事人已经开始通过仲裁来解决物业管理纠纷，这也是物业管理逐步走向社会化，专业化和市场化的必然趋势。选择仲裁解决物业管理纠纷，需注意以下几个方面：
第一是明确仲裁的受理范围。并非所有的物业管理纠纷都能仲裁。一般来讲业主、业主会、物业管理企业以及建设单位相互之间的合同纠纷和财产权益纠纷可以通过仲裁来解决;业主、业主会、物业管理企业以及建设单位与建设行政主管部门之间的行政管理纠纷，则只能提起行政复议、行政诉讼。物业管理企业与其员工之间的工资劳保等纠纷，则要先向劳动局申请行政仲裁，不服行政仲裁时，才可向人民。
第二是订立有效的仲裁协议。仲裁协议是仲裁受理的前提，仲裁协议包括合同中订立的仲裁条款和以其他书面方式在纠纷发生前或者纠纷发生后达成的请求仲裁的协议。有效的仲裁协议应当包括：明确的请求仲裁意思表示，仲裁事项和选定的仲裁委员会。如想将物业管理纠纷提交深圳仲裁委员会仲裁，则可事先在合同中订立如下仲裁条款：“因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，均提请深圳仲裁委员会按照该会仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力”。
第三是注意仲裁的时效。申请仲裁的时效与诉讼时效相同，即一般纠纷申请仲裁的时效期为两年，特殊纠纷，如：身体受到伤害要求赔偿的;出售质量不合格的商品未声明的;延付或者拒付租金的;寄存财物被丢失或者被损毁的这类纠纷申请仲裁时效为一年。仲裁时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时算起。仲裁的时效，是仲裁保护当事人合法权益的法定条件，超过这一时效期，申请人的实体权益将得不到保护。
第四是仲裁请求要明确具体，且符合仲裁协议约定的范围。仲裁请求必须明确具体，是指要有具体的事项和给付数额，并且，这些事项和数额没有超出仲裁协议约定的范围之内，否则，仲裁申请将得不到受理，即使受理，也很难得到支持。这里体现了仲裁请求什么裁决什么和仲裁只能裁决仲裁协议项下内容的原则。
第五是仲裁请求的证据材料要充分。仲裁审理遵循谁主张、谁举证的原则，要使仲裁请求得到支持，证据必须充分。因此，对于物业管理活动的参与者来说，平时注意收集和保存相关的活动资料，就显得十分重要。
业主的车辆在小区内被盗的情形
1、业主的车辆在小区内被盗，此时业主应当对如下事项承担举证责任：
(1)将车停放在车位或车库的事实;
(2)尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等;
(3)车辆的价值。
2、物业公司应承担的举证责任是：
(1)小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。
(2)各种制度是否健全及遵守情况。
(3)必要的设施、措施及配备的相关人员的情况。比如，小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是不可能的。
(4)在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定，如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等。防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保注意义务是一样的。

[律师回复] 委托律师根据具体协商内容书写。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、总经理有哪些职责 公司法第四十九条规定，有限责任公司总经理对董事会负责，行使下列职权： (一)主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议; (二)组织实施公司年度经营计划和投资方案; (三)拟订公司内部管理机构设置方案; (四)拟订公司的基本管理制度; (五)制定公司的具体规章; (六)提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人; (七)决定聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员; (八)董事会授予的其他职权。 公司章程对经理职权另有规定的，从其规定。 二、总经理的权利限制 公司法对股东会、董事会职权的规定，使用的是列举法定职权后，增加一兜底条款，即“公司章程规定的其他职权”，此处的其他职权与已列举的法定职权是并存关系。公司法对总经理职权的规定，使用的是列举后，另款行文，“公司章程对经理职权另有规定的，从其规定”，该行文意味着公司章程规定的总经理的职权可以否定公司法对总经理职权的规定。此点差异，在实务中予以注意即可。 此外，公司法通过“董事会授予的其他职权”与“公司章程对经理职权另有规定的，从其规定”两项规定，为总经理职权设置了相当大的蓄水池。总经理获得股东会及董事会充分授权时，可以权倾朝野、放马奔腾;总经理职权被刻意限制时，则需小心翼翼、步履蹒跚。公司的经营管理权在董事长、董事会、总经理之间如何分配，股东在多大范围内对总经理进行授权，这需要根据股东的需求、总经理对公司的作用等等众多因素确定。 注意事项 对总经理放权、束权都被公司法所允许，两个方向的操作本身无好坏优劣之分。但是，无论向哪个方向操作，股东都应当通过公司章程以及相配套的其他管理制度，细化、明确，避免授权不明，公司治理秩序混乱。