律师助力：法拍房租赁纠纷中坚守“买卖不破租赁”原则

一、律师简介：专业背景与执业理念

莫川川是四川欣锐（广安）律师事务所副主任、管理合伙人，持有高级合规师证书，拥有执业证号15116202310568608，服务于广安市，办公地址位于四川省广安市广安区迎宾大道欣锐律师楼。他常年秉持“人民律师为人民”的初心，践行“案件无大小，专业加服务”的执业理念，致力于维护委托人的合法权益。执业至今，他累计承办案件百余件，在刑事辩护、婚姻家庭、合同事务、知识产权及建设工程等领域表现出色，还荣获第五届律检辩论赛先进个人称号，曾代表广安市律师协会参加“川渝鄂陕四省辩论赛”并获团队一等奖。此外，他还担任广安市律师协会公益委员会副主任、广安市律师协会民商事专业委员会委员、广安市侨联（台联）法律顾问委员会委员。

二、案件背景：法拍房租赁纠纷起争端

2017年，魏XX与张XX签订房屋租赁合同，承租普洱市XX区某房屋，租期十年，租金分两次付清。2023年，朱XX通过司法拍卖竞得该房屋，随后与魏XX就租赁事宜产生争议。朱XX认为魏XX与张XX的租赁合同不生效，存在“买卖不破租赁”的排除情形，要求解除合同、腾还房屋并支付租金等费用。魏XX则主张应适用“买卖不破租赁”原则，其已付清全部租金，合同应继续履行。

三、代理策略：坚守“买卖不破租赁”原则

莫川川作为魏XX的委托诉讼代理人，依据相关法律法规，强调案涉房屋租赁在先抵押在后，魏XX已按合同约定支付全部租金，且不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形。法院发布的竞买公告等文件明确载明房屋租赁情况，朱XX参与竞拍应视为接受房屋租赁的瑕疵情况。莫川川通过对证据的梳理和法律条文的运用，为魏XX进行了有力的辩护。

四、庭审交锋：双方激烈辩论焦点问题

庭审中，朱XX上诉称魏XX与张XX的租赁合同因无支付凭证证明第二个五年租期租金已足额支付而不生效，魏XX明知房屋被查封拍卖仍低价承租并伪造租金交付证据，属于“买卖不破租赁”规则的排除情形，且租赁关系应依法解除。魏XX当庭答辩，请求维持一审判决，称已付清全部租金，合同应继续履行。双方围绕合同效力、租金支付、“买卖不破租赁”原则的适用等焦点问题展开了激烈辩论。

五、案件结果：胜诉维护承租人合法权益

二审法院经审理认为，魏XX与张XX签订的租赁合同合法有效，双方已按约定实际履行，案涉房屋租赁在先抵押在后，不存在“买卖不破租赁”规则的排除情形。朱XX参加拍卖应视为接受房屋租赁的瑕疵情况，其要求解除合同于法无据。最终，法院驳回朱XX的上诉请求，维持原判，莫川川成功助力魏XX维护了合法权益。